Comment obtenir des rendements extraordinaires?
Cet article s’adresse aux téméraires, courageux, aventuriers…
On me demande souvent comment j’arrive à dénicher des rendements à 2 chiffres, jusqu’à 16% brut.
La réponse est simple : N’ayez pas peur !
Osez aller là où personne n’ose investir.
L’an passé, nous avons acquis avec mon épouse un petit immeuble en Lot et Garonne.
Le bien était proposé en direct par le vendeur à 150 000 €.
Il comprend 4 appartements et un local pro loué à des professions libérales.
Il est situé dans une petite ville à la réputation sulfureuse, les faits divers y sont monnaie courante (trafic de drogue, agressions…). Le taux de chômage affole les compteurs, la ville est d’une saleté à vomir 🙁
Bref, il fallait être très naïf ou inconscient pour investir là bas !
Pourtant j’ai osé. J’ai négocié cet immeuble à 130 000 €. Il me rapporte aujourd’hui 1800 €/mois de loyer, soit un rendement brut d’environ 15%. Pas mal du tout pour un immeuble entièrement loué, en bon état et équipé de cuisines assez sympa (IKEA).
Comment est-ce possible?
Cet immeuble était en vente depuis 2 ans. Je l’ai découvert après coup. A mon avis, le vendeur était désespéré, personne n’osait prendre le risque.
Le jour de la signature chez le notaire, le vendeur m’a remis un gros dossier comprenant tous les documents de l’immeuble (baux…). Dedans, j’y ai également découvert un vieux mandat de vente d’agence immobilière proposant deux ans auparavant l’immeuble à… 230 000 € ! Ce n’était pas surréaliste, puisque, même à ce prix l’immeuble dégageait près de 9 % de rendement.
Le vendeur a donc accepté une baisse de 100 000 € pour se débarrasser d’un boulet invendable.
« Ah oui, mais toi Guillaume, tu vas galérer pour le revendre? »
Certainement, mais pourquoi revendre un immeuble qui me dégage 800 € de cashflow chaque mois ?
Pensez différemment.
Un immeuble de rapport dans le Lot et Garonne
Autre histoire personnelle. « Ce type est pénible, il ne parle que de lui » 🙂
Promis prochainement, je vous raconterais des success story de personne comme vous et moi qui ont réussi….
Lors de l’été 2013, pendant que certains sirotaient leur Pastis au camping Les Flots Bleus, une annonce sur SeLoger retient mon attention :
Local rénové de 8 m2 au cœur de Bordeaux, 25 000 €. Tel :xx xx xx xx
Trouver un bien à ce prix dans Bordeaux est mission impossible.
Hum, bizarre ce truc et quoi faire avec un local de 8 m2 ?
Rendez-vous pris le soir même. Je visite, j’utilise mon télémètre à 60€ (très pratique)
pour mesurer la surface du local. C’est rapide sur 8 m2. Je discute avec l’agent immobilier, fais le tour complet de la copropriété, visite les caves…
Le local est sympa, RDC sur rue, très lumineux grâce à une grande fenêtre, il possède un coin WC avec un petit lave-mains. Les murs sont fraichement repeints en blanc, un lino neuf habille le sol.
On pourrait y installer une cuisinette et en faire une micro-studette. Étudiant, j’aurais pu y vivre.
Seulement voilà, la règle est très stricte. Pour louer un bien à usage d’habitation il faut minimum 9 m2 de surface habitable et minimum 20 m3 de volume utile.
Voilà mon idée de studette morte dans l’œuf.
Voilà pourquoi personne ne voulait de ce local… sauf moi. Je fais une offre à 20 000 €. L’agent immobilier me regarde bizarrement. Il doit à ce moment penser que je suis un marchand de sommeil, que je vais louer quand même malgré l’interdiction…
L’offre à été finalement acceptée à 22 000 €.
Ce que semble avoir oublié l’agent immobilier, c’est qu’il n’est pas interdit de le louer à usage de stockage ou à usage professionnel.
Ce fut chose faite dès le lendemain de la signature de l’acte authentique.
J’ai loué ce local à une jeune diététicienne, trop heureuse de trouver un local pour s’installer à 300 €/mois.
Et moi ça me dégage un rendement de 14% brut au cœur d’une grande métropole régionale.
La façade de l’immeuble en pierre de Bordeaux
L’intérieur du local professionnel
Dites-moi dans les commentaires quels sont vos secrets pour dénicher des bons coups….
Waou super idée pour le local de 8 m2 comme on dit y fallait y penser. 🙂
Pour ton immeuble c’est vrai que dans certaine ville du lot et Garonne les investisseurs fuient certaine ville. Je ne sais pas si j’aurai eu le courge d’oser faire comme toi.
Dans tout les cas Bravo à toi
Salut Guillaume !
Tes rentas vont en faire pâlir plus d’un…Quand je pense que beaucoup font les fières avec du 6% brut..
Certes, il ne faut clairement pas viser la plus value avec ce genre d’opération. Mais vu le cash-flow que cela dégage, pourquoi vendre ?
En tout cas, l’immeuble est vraiment propre. J’avais tendance à penser (à tort ?) que pour atteindre ce genre de rentabilité, il était nécessaire de viser des biens à retaper complètement. (genre toiture dégueulasse etc…)
Bref !Encore bravo pour tes opérations !
Merci Lucie, tu dois connaitre un peu le Lot et Garonne, ce n’est pas loin de chez toi….
Salvio, c’est clair qu’avec ce genre d’immeuble il ne faut surtout pas viser une plus value ! Je vise plutôt une moins-value 🙂
Et peu importe si dans 15 ans, je revends 30 000 € moins chère. Je prendrais quand même un chèque de 100 K € sans avoir sortis un centime de ma poche ! Enfin si tout se passe bien….et je m’attends au pire 🙂 Wait and see…
Bravo ! Et heureusement que tout le monde ne pense pas comme toi, sinon les opportunités pour nous ne seraient pas si nombreuses 🙂
Ne t’inquiète pas InvestMan, le soleil brille pour tout le monde 🙂
Bonsoir,
moi aussi, je le trouve particulièrement très présentable et joli, avec son aspect en pierre. Et tout comme salvio, j’avais pensé à pire jusqu’à ce je vois les annonces sur le site seloger.
bravo à vous!!
De quelle ville de Lot-et-Garonne s’agit-il ? Marmande, Agen ?
Merci Dany, c’est vrai que pour une fois je suis tombé sur un immeuble avec un certain cachet…mais c’est rarement le cas avec ce genre de rentabilité.
Xavier, je vais éviter de citer précisément la ville car je n’ai pas été très sympa dans l’article la concernant. Les mecs vont foutre le feu à l’immeuble sinon ! 🙂
Ce n’est ni Marmande, ni Agen, c’est une ville beaucoup plus petite…environ 3000 habitants.
Bonjour,
Pour le louerr, ce n’est pas 9m² ET 20m3 mais 9m² OU 20m3. Vous pouvez donc le louer si vous avez les 20m3.
Cordialement,
Bonjour Christophe,
Oui en effet vous avez raison, soyons précis ! Il faut être »pointus » même comme dirais un ami blogueur 🙂
Dans certaines communes des arrêtés municipaux vont même au delà.
Il y a 2 ans, j’ai voulu acquérir un studio plutôt atypique à Bordeaux. Les critère de 9 m2 et/ou 20 m3 étaient respectés. La mairie avait pourtant déclaré le studio impropre à l’habitation. L’appartement avait la forme d’un long couloir. L’argument de la marie était qu’il fallait une largeur minimum de 2,50 mètres ! Là ça faisait 2,46 mètres de large ! Dommage car ce studio était très bien agencé, il était plutôt sympa à vivre…
Slt Guillaume bel article. Dis moi ce fameux studio me rapelle vaguement qqc…
Salut Guiguisky ! Ah bah cela me fait plaisir de te voir sur ce blog 🙂
Tu connais ce studio en effet…je crois que tu l’avais également visité.
C’était celui entre la Victoire et la gare, cours de l’Yser je crois.
J’ai regretté ensuite de ne pas l’avoir acheté, ce qui m’avait bloqué à l’époque c’est la copropriété.
Exact cours de l’ Yser ! De mémoire 35ke
Très enrichissant comme lecture. En ce qui concerne les petites surfaces il y a aussi les parkings mal foutus que l’on peut transformer en 3 ou 4 parkings pour motos.
Salut Michel, merci pour ta contribution.
J’ai en effet découvert cette stratégie de découpage de parking grâce à Sofiane de http://www.parkinginvestir.fr . C’est vrai qu’il arrive à dégager des rendements de 40 % ! C’est assez dingue mais cela reste sur de petites sommes…
Ce n’est pas avec 120 € de loyers de parking que vous allez vous faire une retraite dorée aux Bahamas 🙂
Trés bon site Guillaume félicitations. Merci pour le conseil sur les compteurs d’eau moi qui recherche un immeuble de rapport je ferais attention à ce détail.
BILOU.
Merci Bilou pour tes encouragements, n’hésite pas à partager l’article sur ta page Facebook. Je viens juste d’ouvrir ce blog et j’ai besoin de me faire connaitre… 🙂
Une ville de 3000 habitants? j’ai cru tu parlé du Bronx 🙂 même Agen ou j’ai travaillé quelques mois ça reste correcte, niveau législation pour transformer une maison en plusieurs appartements ce serai cool de faire un article, il faut accord de copro? de la mairie? j’ai un ami qui a achètent des immeubles il m’a dit que certaine mairie impose un cahier des charges de rénovation… donc ça doit pas être simple en tout cas merci pour ton blog raffraichissant
Bonjour Sam,
Merci pour l’idée de l’article….
Tu parles d’accord de la copropriété pour transformer une maison en plusieurs appartements mais logiquement une maison n’est pas en copro 🙂
Par contre oui il va falloir faire des démarches administratives assez pénibles auprès de la mairie…comprendre des textes de lois qui changent sans cesse ect…
La lourdeur Française ou comment anesthésier l’initiative individuelle !
Bonjour,
De rien je penses même qu’au dela d’un article c’est même un ebook payant que tu peux faire…ta une vente garantie 🙂
effectivement je me suis perdu car je pensé a création de copro pour diviser la maison ou alors on peut faire sans quand on possède l’immeuble?
oui j’ai juré de ne plus jamais acheté de bien en copro donc je n’ai pas le choix je vais continuer a me former. J’aurai qu’une chance de performer donc vaudra bien la jouer. (désolé pour les rimes 🙂 )
allez rdv au prochaine article….
Je comprends que tu n’ai plus envie d’investir en copropriété. Les 2 fois où je me suit retrouvé en copro, lors des assemblées générales les mecs d’insultaient !
Après pour éviter la copro avec un petit budget, tu peux très bien acheter une petite maison de ville mitoyenne sans jardin. J’en trouve dans ma région à 40 k et j’arrive à les louer 400 €.
oui je connais ces assemblées sans fin, moi si ce n’était que les insultes pas de soucis mais je me suis retrouvé pris au piège… et perte de 40 000euros net(quand tu me dis tu as des maisons a ce prix)…j’ai déja vu ma banque qui me suivrai sur 90 000euros donc a ce prix je vois des choses a faire en achetant une grande maison encore faut il la diviser etc d’ou ma question sur ce thème, si je me trompe pas il faut des compteurs individuels une division par géomètre déclaration aux impots …les travaux de rafraichissement donc faut anticiper sur le prix en négociant, c’est du boulot… mais je suis sur la blogosphère pour apprendre…
Sam, j’ai l’impression que vous cherchez les difficultés.
Vous voulez faire des choses assez complexes que vous ne maîtrisez pas ou mal.
Pourquoi vous n’achetez pas directement une maison à 90 k déjà divisées en 2 lots?
Faites des investissements simples pour vous formez, ensuite vous pourrez vous lancez dans des divisions….
Bonjour, vous avez tout a fait raison je veux faire quelque chose que je ne maitrise pas et donc je me renseigne sur la toile en autoformation tout simplement après avoir scruter les annonces des maisons de villes qui peuvent assurer une rentabilité et par la suite divisible il y en a, mais des immeubles vendus avec des lots séparés c’est tout de’ suite plus cher car vendu comme immeuble …alors entre payer 30 a 40k de plus et apprendre a maitriser un domaine j’opte pour le 2eme cas. En faite je veux faire simple acheter une maison la louer puis la diviser…. le temps d’apprendre.
Bonjour Guillaume et merci pour ton blog super intéressant,
Juste une question concernant la studette que tu as louée à une diététicienne à Bordeaux : comme il s’agit du coup non plus d’un local à usage d’habitation, mais d’un local plus ou moins commercial (ou professionnel), as tu été obligé de faire un changement de destination du local? Si oui, quelles sont les étapes pour le faire?
Merci d’avance
Seb
Bonjour Seb,
J’ai acheté un local à usage de bureau donc aucun changement de destination à faire.
En grand pragmatique (c’est maladif chez moi ! ) j’ai horreur d’avoir affaire à l’administration. J’’évite donc les projets où il y a trop de paperasses administratives..
Une question sur votre investissement dans cet immeuble : la clé de la réussite en achetant en petite ville est de pouvoir louer, c’est là tout le risque. Comment avez-vous pu penser que vous pourriez louer ? Quelle est la taille de la commune ? Qui loue ? Je peux trouver la même chose que vous dans ma région mais je n’ose franchir le pas à cause de la crainte de ne pas louer. Comment évaluer la demande locative dans une petite ville ?
Merci.
Bonjour Nicolas,
C’est certain qu’il y a un risque supplémentaire de ne pas louer.
La commune fait 2000 habitants.
Pour être sur de louer, il faut proposer mieux et légèrement moins cher que les concurrents.
Dans cette ville, la plupart des appartements proposés ont des cuisines assez basiques (pour ne pas dire minables ). Une petite cuisine équipée sympa de chez ikea fera sans pb la différence. (et ce n’est pas forcement très cher)
Aussi vu le rendement dégagé même en baissant tout mes loyers de 50 €/mois, mon crédit sera toujours couvert par les loyers encaissés.
Les cuisines et les salles de bain sont en effet les salles les plus « regardées » en particulier par la gente féminine.
Quels conseils pour les salles de bain ?
Bon ok, dehors le bidet 🙂 mais après c’est plus sympa de mettre des douches avec un carrelage assez moderne gris que de garder des vieilles baignoires et carrelage blanc tout tristounet, non ?
L’inconvénient des salles de bain par rapport aux cuisines ikea ou bricot dépôt, c’est que niveau budget, on arrive facilement à 3000 / 4000€.
@+,
Louis
Bonjour Louis,
En effet, cuisine et salle de bain sont les 2 points stratégiques pour déclencher un coup de cœur sur un appartement.
Je suis plutôt partisan des baignoires avec pare-douche, très appréciées par les jeunes couples avec bébé…(vous avez déjà essayez de laver un enfant en bas âge dans une douche ! 🙂 )
Le gris est effectivement très tendance…
3000/4000 € c’est énorme pour une sdb. Avec la moitié vous pouvez déjà faire un truc très sympa…
En effet la baignoire avec pare douche peut être un bon compromis pour les familles. La douche est plus adaptée dans les petits apparts.
Sinon pour remettre au goût du jour une salle de bain, la recarreler avec un carrelage plus tendance pourrait être une solution !
Bonjour Guillaume,
J investit également à contre courant pour avoir un meilleur rendement, un cf plus important, et du coup de quoi générer des liquidités plus grandes après qu avant .
Mon investissement en cours : 178k € pour 2100€ de loyers . 1066€ de crédit sur 20 ans .
Agrémenter d un borloo 60% à termes … cela fera 754€ de CF mensuel . En location nue actuellement 313€ mensuel . Tout ceci net d impôts et charges.
Irréalisable dans les grosses métropoles .
Cordialement
http://objectifpatrimoine.wordpress.com
Bonjour,
Merci pour cet excellent article. Excellente idée pour la location d’une studette en bureau.
Mon souci c’est que sur Paris pour trouver des studettes « pas chère » c’est très difficile. Sur Seloger.com cela va de 50keuros à 110 keuros actuellement pour 7m² carrez! Cela me semble difficile de rentabiliser en location de bureau ?
J’ai l’opportunité d’acheter une studette sur Paris pas loin de Denfert Rochereau, résidence OK, 7m² carrez (9m² au sol), WC+ douche dans la studette, grande fenêtre, vue dégagée et au calme, 7eme étage (pas top pour en faire un bureau ?), prix 50keuros. A votre avis c’est un bon plan ou pas ?
Merci
Un rendement de 14 %, ça va sans aucun doute faire des jaloux ! Je suis très impressionnée et je te félicite pour cela. À ce qu’il parait, je ne suis pas très douée pour investir dans l’immobilier d’habitation. J’aurais bien aimé faire comme toi, mais j’ai finalement opté pour la SCPI.
Bonjour,
Cela fait quelque jour que je lis ton site et quelle surprise de voir que cet « immeuble » (avec des infirmières libérales,…) est dans la ville où j’habite depuis 10 ans. Donc oui la ville sulfureuse, avec des agressions et trafics… Mais je ne confirme pas du tout tes dires sur cette ville…
Bref, moi qui me documente pour aussi investir, je te remercie pour tes différents articles, ton site est top !
Bonjour Mat,
Quelle coincidence en effet que tu habites cette ville !
Bon OK j’ai un peu forcé le trais sur PSM. Cette ville a tout de même un coté agréable et surtout la campagne sur les hauteurs est magnifique.
Cet article a plus de 2 ans et je trouve que l’ambiance s’améliore.
Point négatif pour moi : Les infirmières libérales vont déménager prochainement pour intégrer le grand centre médical en construction. Pas évident que je retrouve un locataire, je vais très certainement devoir transformer le local pro en appartement.
Au plaisir