Vous voulez vous enrichir ? Achetez ou ramassez de la merde !

L’idée de cet article m’est venue ce WE pendant que je faisais vidanger la fosse septique de ma résidence secondaire, pas très glamour tout ça. Nous avons avec mon épouse la chance d’avoir une petite résidence secondaire à la campagne. Le réinvestissement de quelques plus-values immobilières…

Cette maison se trouve en plein milieu des vignes, un endroit bien entendu dépourvu de tout-à-l’égout. Nos déjections finissent donc dans une fosse étanche qu’il faut faire vidanger tous les 6 mois environ. Nous faisons donc appel à une entreprise spécialisée dans ce genre de réjouissance. A chaque fois, cela nous coûte environ 140 €. Habituellement, c’est un employé qui se charge de la tâche (quel boulot de merde !). Seulement, ce WE, je vois débarquer au volant du camion une autre personne. C’est le patron de l’entreprise qui m’explique que son chauffeur est malade, donc c’est lui qui s’y colle.

J’ai reconnu immédiatement le seul type du secteur qui roule en Porsche 911 flambante neuve ! Ça m’a fait tilt… ce mec s’est enrichi car son job, personne ne voudrait le faire. Créer une entreprise de ce genre, franchement ça fait rêver personne. Il se retrouve donc en situation de quasi-monopole sur le secteur et doit pouvoir imposer assez facilement ses tarifs.

J’ai tout de suite fait l’analogie avec les immeubles de rapport. Achetez du compliqué, du pas glamour, achetez des problèmes et vous gagnerez 2 X plus d’argent !

Un lecteur du blog vient d’en faire l’expérience en Normandie. Il a réussi à négocier un très fort rabais sur un immeuble de bonne structure et bien placé. Cet immeuble de 7 appartements à fait fuir tous les acheteurs potentiels. Pourquoi ? Un locataire ne paye plus son loyer depuis 1 an. Cela fait logiquement peur à tout le monde. C’est vrai que c’est désagréable d’acheter un immeuble de rapport et de devoir dès le départ se lancer dans une procédure interminable. Un peu comme c’est désagréable de ramasser la merde des autres…. seulement le type qui fait ça dans ma tendre campagne Girondine roule en Porsche.

Mon ami Normand lui, a vite fait ses calculs. Dès qu’il aura réussi à expulser son locataire mauvais payeur, il dégagera une rentabilité brute proche des 15% ! En attendant, il doit être à 11% et en cashflow largement positif, pas de quoi s’affoler….

Autre exemple. Je tombe en début de semaine sur une annonce qui retient mon attention. Un immeuble de 24 appartements en Dordogne, 2100 m2 pour….250 000 € !!!

Un bien bel immeuble

Un bien bel immeuble

Comme vous pouvez le voir, l’immeuble ne fait pas du tout rêver. Un investissement locatif vraiment pas fun. Limite, j’aurais honte de dire que je suis le propriétaire de cet immeuble de rapport.

D’ailleurs, selon mes critères il ne présente que des défauts… sauf le prix !

  •  immeuble des années 70 donc énergivore, isolation thermique catastrophique.
  • toit-terrasse en « goudron », une vrai plaie à entretenir.
  • présence d’un ascenseur qui commence à être obsolète.
  •  grosse chaudière collective, à pleurer le jour où elle tombe en panne.
  •  population dans l’environnement très difficile, plutôt une ambiance de cité HLM de banlieue.
  •  ville à la démographie en berne et très vieillissante.
  •  agglomération très mal desservie par les transports.

Malgré tout, je n’ai pas pu m’empêcher d’aller voir sur place. Je ne donnerai pas suite, y aller depuis Bordeaux m’a déjà pris 2h30 ! Sur place, l’environnement m’a franchement déprimé…

Si j’habitais dans la ville, j’aurais peut être tenté un coup. Je suis persuadé qu’en le gérant soi-même, il est possible de sortir mini 20% de rentabilité nette ! Encore un exemple qui prouve qu’acheter de la merde peut être rentable 🙂

Dans le même ordre d’idée, vous pouvez acheter un immeuble qui a été squatté, incendié. Un immeuble dont la toiture à été « soufflée » par une tempête, ça vous donne envie vous, un immeuble avec une bâche sur le toit ? Si vous repondez NON, c’est qu’il y a un coup à faire.

Achetez des problèmes, résolvez-les et vous devriez vous enrichir ! Si vous avez réussi à relever ce genre de challenge, n’hésitez pas à nous en faire part dans les commentaires.

Bonne recherches alors…

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46 réponses

  1. Fy dit :

    Ce sujet tombe à pic, je suis en train d’hésiter pour mon tout premier investissement avec des caractéristiques un peu similaires.
    Petit immeuble de 3 logements, tous 3 loués :
    – 45m² au 1er etage pour 500 euro => Locataire avec qques retards de loyers mais globalement a l’heure, mais personnalité forte. Si je me le mets a dos, c’est le genre a bruler l’appart.
    – 35m² au RDC cote rue pour 400 euro => couple en place depuis novembre, sans revenus fixes, (sans papiers?), interdits bancaires, deux mois de loyer de retards, et quand ils payent c’est en liquide en 2 ou 3 fois dans le mois, et viennent de se prendre une facture EDF a 800 euro donc les loyers ne vont pas mieux se payer les mois qui viennent.
    – 18 m² pour 300 euro => dame seule en curatel, vit avec son labrador dans le studio. Le loyer vient directement de la CAF donc jamais de retard. En revanche l’odeur de l’appartement est simplement repoussante.

    Le papy de 75 ans vend ca aujourd’hui a 100k pour 14400 de loyers annuel, soit une renta brute de 13% dans une ville de 400k habitants, c’est plutot alléchant.

    Les points a verifier et les reflexions a consolider:
    – Travaux a hauteur de 30k si je voulais un truc nickel qui me ferait gagner 15% de revenus locatifs en plus et un bon deficit foncier a reporter sur la feuille d’impot
    – Si emprunt a 110% en comptant les 30k de travaux, mensualites a 750, je pourrais m’en tirer avec les deux autres loyers (500+300) => renta brute a 7%.
    – Le casting des locataires a été plutot baclé pour avoir des gens tout de suite. Les ‘mauvais payeurs’ ont un bail meublé qui court jusque novembre, c’est une porte de sortie possible pour eux en tout cas. Le gars a la personnalité un peu fougueuse est malgré tout plutot clean, je n’aurais pas de raison de m’embrouiller avec lui. La dame en curatel, soit elle reste et j’ai un loyer assuré, soit elle part, et je fais appel a une societe de nettoyage pour lancer des travaux de rafraichissment pour me mettre 50 euro de loyer mensuel en plus
    – Cour intérieure commune avec une copro et il y a une porte d’acces (celle qui permet de venir de la rue vers la cour) commune aux deux immeubles ( le ‘mien’ et celui des voisins) pour laquelle il n’y a pas de sécurité. Du coup, ca commence un peu a squatter desfois => S’arranger avec la copro d’en face pour faire poser une porte digne de ce nom et un digicode ou vigik.

    Bref, le prix est tres allechant et le proprio a eu 16 appels le jour ou l’annonce est sortie, et il a retiré son annonce le lendemain au vu de l’affluance mais vu le tableau depeint au dessus, tout le monde a fuit donc je suis le dernier en course, par contre le notaire du proprio lui a dit qu’il pourrait tres facilement tirer plus de ce batiment donc je ne suis quand meme pas en position de negocier.

    Ce serait mon tout premier, me femme est plutot frileuse sur mes velleites a investir donc je suis un peu seul dans ma reflexion, et donc je me demande si c’est une grosse connerie ou une p**** d’affaire.

    Je suis volontier a l’ecoute d’avis exterieurs!

    Merci
    Fy

    • Guillaume dit :

      Salut Fy,
      Merci pour cette étude de cas…
      Dans l’absolu, je dirais qu’acheter 3 appartements pour 100 k dans une ville de 400 000 habitants me semble une très bonne affaire.
      Sur du long terme tu sera forcement gagnant.
      Après c’est vrai qu’en étant inexpérimenté, il va falloir avoir les nerfs très solides..et essuyer pas mal d’emmerdes !

    • J dit :

      Salut Fy
      Je suis sur d’avoir visiter également ce bien sur le 38.
      Je suis aujourd’hui à mon second investissement.
      Je n’ai finalement pas donné suite car bien que le prix soit bas, j’ai trouvé l’immeuble en très mauvais état (toiture à refaire entièrement, electricité pas du tout au norme, pas de ventilation, travaux de raffraichissement important) bref comme tu dis au minimum 30 voir 45K de travaux. On tombe donc sur un base de 150K avec 1200 euros de loyer.
      Pour ce prix je prefere acheter 3 studios a 50K chacun pour 900/1000 euros de rendement, sans enmmerdes. Le gap de 200 euros par mois coute finalement tres cher je trouve pour autant de temps consacré a cet investissement.
      Ce n’est que mon avis!
      Tiens nous au courant de tes avancées
      Bonne continuation
      J

  2. Parrice dit :

    Effectivement les offres bassent sont souvent sur les biens avec défauts que personne ne souhaite. Mais à mon avis il faut acheter quelque chose avec probléme où on est sûr de trouver une solution ,et ne pas acheter des soucis que pour le prix.
    Patrice http://optimiser-son-budget.com

  3. Nicolas dit :

    Je suis d’accord avec cet article. J’ai un immeuble sur lequel j’ai acheté des problèmes…. Cela fait 5 ans maintenant, j’ai passé pas mal de temps à tout régler, mais au bout du compte je ne suis pas vraiment sur de le garder encore longtemps. C’est en effet une solution pour faire une affaire, mais certaines choses n’arrivent pas par hasard.

  4. Julien M. dit :

    Bonjour à tous & Guillaume,

    Je suis le Normand en question. Je suis en phase 2 recherche des crédits, j’ai signé le compromis hier. Pour la petite news le locataire en question je l’ai rencontré et je l’ai au pied du mur pour ses loyers impayés (valeur 3000 euro) et la bonne nouvelle dans tout ça au moment de la signature l’agent immobilier m’a appris qu’il vient re regler ses dettes ! Alors biensur, je ne suis pas fou je sais très bien que la personne n’est pas fiable mais au final il m’a permis de négocier le bien auprès du propriétaire.

    @+ tlm

  5. Rastignac dit :

    Bonjour,
    Je suis d’accord avec l’article, à une nuance près : pour se lancer dans des affaires à embrouilles, il vaut mieux à mon sens en avoir réussi une ou deux « classiques ». Je crois qu’il faut avoir des connaissances et un vécu pour supporter ce type de difficulté, qui touche à la psychologie, au Droit, à la résistance financière aux impayés. Sauf, bien sûr, si on est coaché par un « pro » qui démine le terrain…
    En attendant la réalisation de belles promesses, ))
    A bientôt,
    Rastignac

    • Gui gui dit :

      Tout à faitd’accord. Mieux vaut se faire la main avec une affaire que l’on gère bien pour ensuite tenter des choses plus tendues. Car si on splante sur une affaire complique on risque d être dégouté pour la suite et d arrêter d investir

    • Guillaume dit :

      Salut Rastignac,
      « Le pro qui démine le terrain »…hum les AI sont rarement des grands courageux, ça va être très difficile de trouver le pro qui va aller au charbon sur des dossiers compliqués.

  6. Paul dit :

    Bonjour à tous et salut Guillaume!
    Effectivement ce genre d’immeuble permet de faire de bonnes affaires mais encore faut-il avoir l’expérience derrière…
    A ce propos, il y en a une en ce moment a Auxerre, une bien corcee…un immeuble de 5appartements, et deux maisons , tres bien placé pour 279000€ négociable…valeur locative 3600€/mois, tous les logements sont loués.Le soucis? Une procedure en justice a été lancé par les voisins pour défaut de permis de construire sur un des deux pavillons…et ils ont obtenus l’annulation du permis, ils ont actuellement lancé une autre procedure pour la demolition de celui-cil! Les revenus locatifs sans le pavillon restent élevé: 2700€…
    J’étais partant pour le visiter mais en voyant qu’il y avait une autre procedure pour des histoires de servitudes qui concernait les autres logements et donc un risque potentiel sur le seul revenu disponible en cas de demolition j’ai fait machine arrière…trop de stress pour un premier achat et la banque m’aurait sûrement regardé de travers…
    J’en profite pour te donner quelques nouvelles sur mon investissement: l’immeuble dont on avait parlé ensemble n’a finalement pas abouti mais j’en ai trouvé un autre avec rendement brut de 12,7% et ce, sans travaux et loués !!Le risque prit dans ce projet ce situe sur l’emplacement: petit bourg peu dynamique…heureusement, le propriétaire actuel à tous les chiffres fonciers des 6 dernieres annees montrant des loyers encaissés régulièrement.
    Je te tiendrais au courant de la suite…
    A bientot!

    • Guillaume dit :

      Salut Paul,
      En effet, ça me semble bien foireux comme dossier avec des emmerdeurs procéduriers comme voisins !
      Tiens nous au courant de l’autre projet…

    • Guillaume dit :

      Salut Paul,
      En effet, ça me semble bien foireux comme dossier avec des emmerdeurs procéduriers comme voisins !
      Tiens nous au courant de l’autre projet…

  7. David dit :

    Quelques remarques.
    Il est vrai que vider des fosses sceptiques n’est pas glamour.
    Néanmoins, ce genre de personne est multi-entrepreneur, ce qui dégage souvent de beau bénéf.

    Par contre, pour votre situation, vous devriez peut être envisager des TLB.
    Ca coûterais beaucoup moins cher annuellement.
    D’ailleurs c’est ce qui est prévu dans ma futur maison (dans 1 mois) qui nécessite un assainissement individuel.

    Pour l’immeuble que tu présentes, pour moi l’élément le plus critique est la localisation et la population allant avec, ce qui en fait du HLM bas de gamme, donc pas franchement intéressant.

    • Guillaume dit :

      Salut David,
      Cool ton acquisition de RP….
      Justement le prochain chantier un peu fun de l’été prochain sera la création d’une cabane dans le jardin pour y mettre des toilettes sèches.
      Ce sera en complément des WC intérieurs reliés à cette fosse étanche.

  8. Merci pour cet nouvel article très frais…
    J ai visité l’an dernier un immeuble présenté comme un immeuble CAF. Le rendement était de 10% et les loyers réguliers et sûrs, puisque payés par la caf. Pourtant en y regardant de plus prés, c’était vraiment un logement où pour le coup c ‘était les locataires qu’on considéraient comme de la « merde ». Des logements recoupés, avec parfois, une simple petit velux pour éclairer tout le logement. Des WC rehaussés d’un mètre , (certainement pour avoir la pente nécessaire). Des portes d’intérieur à 25€ en guise de porte d’entrées…bref un logement de merde.

    J’aurai envie de dire , d’accord pour un acheter un bien merdique, mais si au final vous en faites un véritable petit bijou, voilà à mon avis la meilleure stratégie. La question que je me pose à chaque rénovation c’est : Est-ce que j aimerais y vivre ?

  9. Belot didier dit :

    bonjour à tous, il y a encore des offres qui sont correctes et tiennent la route, j’ai signé un compromis de vente pour un immeuble ayant 2 apparts de 35 et 50 m2 à Cambrai en centre ville . ils sont loués 390 et 450 et l’ensemble a été rénové recemment. pas de copropriété et le foncier est de 430.
    on s’est mis d’accord sur 101 000 mais venant d’acheter ma propre maison cela pose probleme à la banque et cela risque d’ etre négatif, le vendeur est très compréhensif mais comme cela dure depuis février, j’aimerais trouver une solution qui ne le désavantage pas.

    • Guillaume dit :

      Les banquiers sont difficiles à convaincre en ce moment….
      C’est triste à dire mais les taux sont trop bas, ça ne les incitent pas à nous prêter de l’argent 🙁

  10. emmanuel dit :

    Salut Guillaume,

    Avec un titre pareil, je me suis demandé comment tu allais t’en sortir.

    Et puis tu as bien déroulé le truc. La démonstration est saine.

    Mon premier investissement était squatté et avec un beau trou dans la couverture, personne n’en voulait.

    Sortir des sentiers battus et acheter ce que les autres ne veulent pas est souvent une stratégie gagnante.

    Que le bien soit en mauvais état ne me dérange pas beaucoup, par contre, partir d’entrée avec des mauvais payeurs ne m’emballe absolument pas.
    Si c’est pour galérer pendant 2 ans, j’ai autre chose à faire. Quel que soit la rentabilité du bien d’ailleurs.

    A ce sujet Guillaume, tu n’avais pas un projet de rachat d’immeuble qui n’avait plus qu’un locataire en place (il avait fait fuir tous les autres si je me souviens bien) ? Tu en es où ?

    A bientôt

    • Guillaume dit :

      Salut Emmanuel,
      L’immeuble est toujours en vente…je laisse encore un peu pourrir la situation…limite je mettrais bien un peu plus d’huile sur le feu ! 🙂

  11. Bonjour Guillaume,

    J’ai aimé beaucoup ton histoire du mec qui travaille « dans la merde » et qui roule de Porsche 911. ça me fait penser au bouquin de Peter Lynch qui explique que l’on peut s’enrichir avec la bourse en achetant des entreprises « non médiatiques ». Exemple : Des fabricants de cercueils, des récupérateurs d’huiles usagées, etc…

    La morale de cette histoire et ton article : A vouloir faire comme tout le monde, on obtient les même résultats que tout le monde, c’est à dire un petit boulot de salarié et une retraite faible (voir inexistante).

    Cordialement,

    Nicolas @ Objectif10%

    • Guillaume dit :

      Exact Nicolas ! J’ai lu récemment ce bouquin et ça m’a également fait « TILT »…
      Sinon je pense que la plupart des lecteurs de ce blog n’ont justement pas envie de faire comme tout le monde 🙂
      A+

  12. nicolas dit :

    Super vos post, mais vous les super killer de l immobilier qui est multimillionnaire et gagnent 200 000 mini par an avec de la merde?
    Perso je trouve que cela ressemble surtout à de la branlette pour faire comme les grands…
    Prendre au-tend de risques pour 2 ou 3000 balles je vois pas l intérêt? Surtout qu une immense partie repartira dans le remboursement du pret et le reste à grandes chances de partir en cas de soucis divers..
    Ce post est dangereux et risque de faire tout perdre à certains..

    • Guillaume dit :

      Bonjour Nicolas,
      Elle doit être bien compliqué votre vie…
      C’est vrai qu’avoir un petit immeuble de rapport qui se rembourse tout seul grâce aux loyers ça sert à rien, vous avez raison.
      Continuez à croire au bienfait de l’Etat providence qui vous versera une grosse retraite au mieux à 65 ans.

      • nicolas dit :

        Ne vous inquiétez pas pour ma vie elle est bien plus doré que la votre et j ai assurément bien plus d’immeubles que vous. ( Pas de merde, du standing car il n y a que cela de sur)
        Vous etes un attrape mouche a faire miroiter à des gens novices que cela est facile et au passage vous leurs vendez vos merdouilles dont vous etes affiliés ainsi que vos précieux conseils à prix d’or.
        Un conseil à toutes les petites bourses, n’achetez pas d’immeubles de rapport, pas en France, pas des merdes à 100 milles remplis de cas sociaux.

        • Louis dit :

          Nicolas, si les propos de ce blog ne vous convient pas, fuyez le ! Si vous êtes plus malin pour trouvez des meilleurs investissements et plus sûrs tant mieux pour vous !
          Guillaume apporte une mine d’informations très intéressantes dans son blog et je ne pense pas être le seul lecteur à le penser.
          Mais svp, respecter la stratégie d’investissement de chacun, si on souhaite investir dans de la merde rentable, c’est notre problème !

  13. Bonjour Guillaume,

    Ton article est une belle illustration d’un principe de base de l’investissement.

    Dans tout investissement le rendement est proportionnel à la prise de risque….

    Plus un investissement présente de risques (action vs obligation, entrepreneuriat vs salariat etc…) plus le rendement sera intéressant.

    L’important est surtout d’avoir conscience de ce « risque » et de l’évaluer au plus juste.

  14. Alexandre dit :

    Bonjour,

    Bon article qui montre bien que faire l’inverse de la masse paie souvent. Cependant, en matière d’immobilier, tout le monde n’est pas capable d’investir dans des investissements risqués où les problèmes risqueront d’être légions.

    Je considère d’ailleurs qu’une rentabilité moindre et un risque plus faible est une règle fondamentale.

    A chacun de se faire sa propre opinion !

    Alexandre

    • Guillaume dit :

      Bonjour Alexandre,
      Bien d’accord avec toi, par moment il faut être très fort nerveusement pour gérer les problèmes, savoir prendre beaucoup de recul…ce n’est pas donné à tous le monde !
      Tout dépends des objectifs de chacun.

  15. Bonjour Guillaume,

    Merci pour cet article sympa.

    Cela montre bien que nous cherchons toujours le bien parfait selon nous alors qu’un bien avec plein de problème permettrais d’exploser la renta.

    Tu as déjà acheter des biens de ce genre Guillaume ?

    A Bientôt

    Romaric

    http://www.sortir-du-rsa.fr

    • Guillaume dit :

      Salut Romaric,
      Bien sur que j’en ai déjà acheté ! C’était même ma spécialité quand j’étais un peu plus jeune… Avec les années, les biens vraiment trop risqués on s’en sépare (en encaissant si possible une plus value 🙂 ) et on réinvestis dans des biens un peu plus « bon père de famille ».

  16. Louis dit :

    Salut Guillaume,
    Pour ma part, je suis passé à l’action !
    Immeuble négocié à 68k€ , 3 grands appartements et beaucoup de travaux 😉 financement à crédit à 110% en cours d’approbation …. Tu vois où je veux en venir et quelle stratégie je vais appliquer ? 🙂
    Nous verrons si ce 1er challenge sera à la hauteur de mes espérances 😉
    Au plaisir d’échanger sur le sujet !
    @+
    Louis

    • Guillaume dit :

      Salut Louis,
      Nickel ça ! On dirait une belle opération de déficit foncier + Borloo ancien 🙂
      Je te souhaite un franc succès…tiens nous au jus (peut être pour un article « étude d’un cas concret » ? )

      • Louis dit :

        Exact ! 🙂
        Je te tiendrai au courant une fois les locataires en place 😉 Et pourquoi pas pour l’article ! 🙂

  17. william dit :

    Bonjour Guillaume,

    On ne se connait pas, pourtant je pourrais être ton ami Normand… D’abord parce que je suis Normand, et ensuite parce que j’ai acheté un immeuble de 7 appartements type coupe gorge. Je raconte cette aventure sur mon blog. Je suis d’accord avec toi. Plus c’est compliqué, plus ça rapporte.

  18. aymar dit :

    Bonjour à tous,

    Félicitation pour ce beau blog.

    Le sujet est intéressant. Je voudrais rajouter une chose, il faut aussi acheter dans des villes que personne ne veut car pas glamour, pas sexy, un peu pauvres et donc pas attrayantes.

    J’axe mes investissements actuellement dans des villes de ce type. A 2H de chez moi max.

    La rentabilité y est souvent excellente et les acheteurs ne courent pas les rues, résultat? Ben, on négocie fortement le prix.

    Je signe le compromis ce samedi pour un immeuble de 4 lots, affichés par l’agence à 175.000 € pour 19800€ de loyer. Je l’ai eu à ….. 120.000€, et en prime le vendeur accepte de faire les travaux de la cage d’escalier (sol + mur). J’ai une rentabilité de 14% brut. J’ai prévu 20.000€ de travaux. Financement à 110%.

    Mais je vise déjà le prochain coup, en Normandie. Dans une ville (30000 hab) et une économie pas très dynamique mais la demande est là.
    Cette fois-ci, je change de stratégie en achetant une maison + un garage automobile de 400m2 affiché pour le tout à 210.000€. J’ai demandé au vendeur s’il vend le garage seul, mais il ne veut pas.
    Donc, je laisse un peu la situation pourrir jusqu’en 2016 car je sais qu’avec une maison 150m2+ garage 400m2 indivisible, les acheteurs seront rares à 210.000e car c’est trop contraignant : entretien, revente difficile pour un tel local, taxe foncière élevé ….
    Mon projet est de vendre la maison à part car je n’en veux pas et faire 3 lofts dans le garage pour en revendre 2. J’en garde 1 pour moi car j’ai de plus en plus de mal à convaincre les banques du fait que je suis « encore » locataire (à Paris) alors que je possède 7 appartements (Ahhh la logique française). Il me faut absolument acheter ma RP.
    Qui a déjà fait ce type d’opération?

    En plus en faisant les travaux, vous pouvez avoir une subvention ANAH

    Donc morale : gérer la merde des autres est un métier et ça récompense.

  19. roxanne dit :

    En effet,suis passée par là…maison de 100m² en fond de cour intérieure, en vente depuis 3 ans…tout tout à refaire. tout cracra aussi…prix de vente 130 000€. J’en propose 80…et ça passe. Je mets 40 000€ de travaux, j’en fais 2 appart de 50m². Mensualités sur 15 ans: 980€. Apparts loués 610€ et 550€, + 50€ d’assu locative + 40 taxes + 30€ assurances
    MAIS ON A GALERE pendant 3 mois…et alors! L’accessibilité, nous a forcé à trouvé un fournisseur qui avait un genre de grue (pour passer par dessus une maison, les 2 palettes de placo, les tuiles etc), on a fait je-ne-sais-combien d’A/R à la déchetterie, j’ai peint jusqu’à me démonter l’épaule
    on a eu « juste une » mauvaise surprise: le plancher était mort, moisi, on a du faire venir d’urgence des poutres (3000€) et j’ai un peu fait des follies on a été dans le rouge qqes mois, mais c’est derrière nous!
    MAIS…la maison vient d’être évaluée à environ 190 000€…
    ET…on a un super déficit foncier…
    MAIS…j’ai mal dormi pendant qqes temps 🙂

  20. Fred dit :

    Dans le genre plus c’est compliqué, plus ça rapporte, l’immeuble de Dordogne est toujours en vente à 200000€.
    Il y a peut etre un coup à faire finalement…..

  21. En parlant de daubasse immobilière, j’en ai visité une récemment : un immeuble de 5 appartements (4T2,1T3) dont 3 lots squattés (locataires sans droits ni titres, j’appelle ça du squat 🙂 ) et 1 lot vandalisé (ancien squat). Le propriétaire (liquidation judiciaire) veut s’en débarrasser vite …. il pourrait le laisser pour une bouchée de pain (moins de 5000€) voir le donner tellement il en peux plus de payer la taxe foncière….
    Il y a des travaux oui mais même en injectant 100 k€ de travaux, on arrive à une rentabilité de 17% nette (en pratiquant des loyers bas) .
    Il faut être courageux : gérer les expulsions des locataires (et les délais qui vont avec), les travaux de rénovation mais à la clé une sacré rentabilité et un gros déficit foncier …. Quelqu’un a déjà pris le risque d’investir dans ce genre de daubasse ?

    • Guillaume dit :

      Salut Vincent,
      Tout à fait le genre de « daubasse » que je pourrais acheter.
      Mais attention, il faut avoir les nerfs très solides et financièrement être capable de faire face aux échéances sans rentrer d’argent sur l’immeuble.
      Demander un report de remboursement de 3 ans à la banque et prier pour que les boulets quittent les lieux dans ce délai.
      Ah j’oubliais, avoir au moins 10 k de cash pour financer les procédures.
      Bref à tenter mais uniquement par des investisseurs expérimentés et solides .
      Le jeu en vaut certainement la chandelle.

      • Vincent dit :

        Hello Guillaume,
        En moulinant les chiffres, cela donne un cashflow équivalent à un SMIC (1200€) pendant 20 ans … Tentant !
        Merci pour les conseils, je vais voir quelle suite donner …
        Vincent

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