Vous voulez investir dans une résidence senior ?

Je vais être très direct avec vous. L’investissement dans ce genre de résidence pour seniors n’est pas ma « came ». Mais alors pas du tout ! Vous savez que j’aime mettre les mains dans le cambouis, gérer moi-même, tout maitriser. Le but pour moi est d’obtenir le plus haut rendement possible. Je privilégie donc les immeubles de rapport dans les petites villes, voire les villages.

Si toutefois vous souhaitez entièrement déléguer votre investissement, vous devriez vous intéresser aux résidences séniors sous le statut LMNP.

Pourquoi ? Cela n’échappe à personne que le marché des seniors est en plein boom. Bah oui, on va tous devenir vieux, très vieux même ! Merci aux progrès de la médecine. L’espérance de vie ne cesse d’augmenter, nous gagnons depuis plusieurs décennies environ 3 mois par an pour atteindre aujourd’hui 76 ans pour les hommes et 83 ans pour les femmes. La France recense à ce jour plus de 12 000 centenaires !
Il va donc falloir nous loger dans des résidences sécurisées avec toute une panoplie de service.

Les promoteurs ont flairé l’opportunité et construisent à tout-va ces résidences seniors ultra-équipées en services.

Le gros avantage pour nous, les investisseurs, c’est que la gestion est confiée à une société d’exploitation qui gère à notre place les locataires. Le rendement serait « garantie » à 4,5%/an. Mieux qu’un livret A c’est certain… et grâce au statut LMNP, c’est net d’impôts pour de nombreuses années.

Mais attention ! Les pièges sont nombreux.

Comme tout investissement dans l’immobilier, surtout en LMNP, il faut s’assurer de la demande locative.
Une résidence seniors avec un taux de remplissage trop faible risque de mettre en difficulté le gestionnaire… qui risque de renégocier le bail commercial que vous avez signé.
Bref, un rendement garanti de 4,5% peut vite devenir un rendement garanti de 2% !
Vous serez pris au piège : pas trop d’autre alternative que d’accepter la renégociation du contrat. La faillite du gestionnaire serait encore pire pour votre investissement.

Pour éviter ce genre de déconvenue, vous devez bien choisir les programmes et surtout les gestionnaires.
La résidence doit être proche de toutes les commodités de la vie quotidienne, facile d’accès, bien desservie par les transports en commun. Un parc agréable sera un plus, pensez aussi aux visiteurs . Les petits-enfants vont-ils s’ennuyer en rendant visite à leur mamie ? Ensuite, décortiquez les contrats, vérifiez par vous-même toutes les informations, surtout si le vendeur porte une jolie cravate et arbore un sourire ultra-bright.

Le statut de LMNP est très efficace pour encaisser des loyers nets d’impôts . Il est toutefois assez complexe à appréhender , notamment le calcul des amortissements. Vous devrez idéalement passer par un comptable…et il faudra en trouver un bon !

A bon entendeur !

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12 réponses

  1. Alain VD dit :

    Bonjour Guillaume. J’ai la possibilité de racheter une dizaine d’immeuble de rapport mais répartis aux quatre coins de France. D’où des km. Moi j’aime également mettre les mains dans le cambouis, pouvoir tout contrôler surtout les travaux. Comment verrais-tu la gestion de ces immeubles à distance ?

  2. Guillaume dit :

    Bonjour Alain,
    Il va falloir que ça dégage assez de cashflow pour arrêter de travailler et ne vous occuper que de vos immeubles.
    Ensuite vous devrez avoir une voiture puissante et sécurisante pour prendre du plaisir au volant car vous risquez d’en « bouffer » des kilomètres. 🙂

  3. Paulsrzn dit :

    Salut Guillaume,
    j’ai des amis qui ont opté pour ce type d’investissement. A ce jour, ils paraissent satisfaits. Mais leur profil n’est pas du tout le même que le mien : ils ne voulaient surtout pas s’embêter avec la recherche de locataires, la gestion… Quitte à bénéficier d’un rendement inférieur à ce que je fais en direct. Bref, une opération qui leur prend 0 temps sauf celui de la paperasse au début.
    J’ai le même profil que toi, je préfère tout contrôler. Après tout, c’est mon argent !
    Un autre point qui m’interroge sur les résidences pour personnes âgées c’est la « sortie » : trouve-t-on facilement acquéreur pour un bien qui aurait par exemple 10 ans ? Les normes et les prestations dans ce type d’établissement sont très évolutives…

    • Guillaume dit :

      Salut Paul, tu mets le doigt sur un des principaux pièges : La revente.
      Il n’est pas rare de voir des appartements dans ces résidences bradés à la revente. Pourquoi? C’est très simple, les charges de copropriétés sont souvent astronomiques…et font fuir les acquéreurs avertis (pas les pigeons 🙂 )
      Il existe des sites spécialisés sur la revente de ce genre de produit.

  4. Azar dit :

    Hello Guillaume!

    Personnellement, ce type d’investissement ne m’intéresse pas du tout! Déjà, aucun « plaisir immobilier » dans ce type d’achat, et comme il est indiqué dans les commentaires c’est difficile à revendre, et les charges sont énormes, en cas de vacances locatives, ça peut être un vrai boulet au delà de la perte de loyer… J’ai même vu dans une émission de télé, des héritiers qui n’en pouvaient plus de payer les charges (environ 1000€ par mois, le locataire était décédé et n’en trouvaient pas d’autres) qui du coup avaient bradé l’appartement à 1€ (oui oui 1€) et qui ne trouvaient quand même pas preneur!

    • Guillaume dit :

      Hello Azar,
      Dans le même registre je connais les parents d’une amie qui tentent en vain de revendre une semaine d’un appartement à la montagne en « time share ». La semaine en question c’est fin Avril je crois (Bref quand les remontées mécaniques sont fermées ! ).
      Même pb : inondé par les charge de copro…
      Je crois qu’ils sont prêts à vendre à 2 000 € et personne n’en veux !

  5. Bonjour,
    Malgré mon raisonnement diamétralement opposé j’arrive aux mêmes conclusions. Contrairement à la majorité ici, personnellement je n’ai pas besoin de tout maîtriser rester au bord de la piscine à siroter des mojitos en regardant tomber les liasses de billets de 500 € me convient parfaitement…
    Mais ce n’est pas avec une rentabilité maximum (ie quand tout va bien) de 4 % que ce train de vie est possible sauf à avoir un capital monstrueux.

    L’autre problème pour la revente c’est que ce genre de programmes sont souvent proposés en défisc (en Censi-Bouvard) par de très bons commerciaux. Du coup pourquoi le pigeon va prendre celui du commercial plutôt que le tien quitte à avoir une rentabilité de merde autant profiter de la réduction d’impôt surtout qu’on est en France et que beaucoup de personnes sont prêtes à payer 2 € pour payer 1 € d’impôt en moins 😉

    Du coup à ce niveau de rentabilité autant opter pour des SCPI tout autant passives et qui ont au moins le mérite de proposer une meilleure diversification

  6. Bonjour! A la première vue cet article me semble intéressant … une chose à éclaircir pour un de mes amis, merci du partage et une bonne continuation à vous.

  7. L’investissement dans une résidence Senior peut être une très bonne alternative pour une LMNP, comme tu l’explique l’espérance de vie augmente et nous sommes depuis quelques années dans le « papy boom ». C’est vrai qu’il existe des inconvénients lié au gestionnaire pour ce type d’investissement, mais c’est une source sûre de revenus à long terme. Il faut tout de même faire attention à l’emplacement de l’investissement…

  8. Matthieu dit :

    Très bon article, il faut en effet faire attention , cependant aujourd’hui je trouve que le statut LMNP en résidence de service a bien été « nettoyé », à l’époque des années 2000, ça se vendait avec la défiscalisation Demessine et c’était une catastrophe annoncée, car c’était principalement des résidences de vacances vendues dans des bleds très peu touristiques ou à 200 mètres d’altitudes.
    Quand aux charges et bailleurs il faut prendre les meilleurs comme Domusvi ou Orpéa ou le Noble âge (côté en
    Bourse) privilégier plutôt l’Ehpad avec unité Alzheimer. (il manque 5000 lits et la demande va exploser en 2019)
    Pour la revente contrairement aux idées reçues c’est un actif trés liquide (entre 15 jours et 1 mois sur l’Ehpad, beaucoup moins sur les résidences de tourismes) et pour les charges elles sont ridicules (4,5 brut = 4.2 net de tout et net d’impôts car statut fiscal LMNP et art 605 et 606 petits et gros travaux à la charges du gestionnaire mise au normes etc …), mais ce n’était pas le cas sur des vieilles résidences séniors ou l’investisseur devait tout assumer et là ça devenait complexe, j’ai une préférence pour le médicalisé car c’est réglementé, le sénior ça tend à l’être mais pas encore …

    Pour le marché secondaire il y a LB2S et LE REVENU PIERRE, c’est dans l’ancien donc de belles opportunités

    Bien vérifier le bail commercial = clef de voûte de l’investissement

    Les SCPI pas mal non plus mais fiscalité des revenus fonciers = TROP lourd (en nu propriété c’est mieux si TMI élevée)

    LMNP = idéal pour placer du cash suite à revente ou pour ceux qui voyagent et souhaite s’établir hors de France sans rien gérer ou sans gérer tout court

    A crédit = Attention car il y aura toujours une effort d’épargne … et oui à 4.5% …préférer plutôt les Immeubles de rapport 🙂 pour moi l’immeuble ça reste le plus rentable surtout si on est jeune et que l’on a accès au crédit longue durée

    Je vous conseille d’écouter une vidéo de l’avocat fiscaliste Maître Jean Louis Le Boul’ch à ce sujet :

    https://www.youtube.com/watch?v=DMJC6eaISr0

  9. jean HUC dit :

    salut,
    C’est intéressant si le loyer est garanti, c’est le cas avec certains gestionnaires !

  10. Leyna dit :

    Comme tu l’as dit, ce genre d’investissement n’est pas sans risque. Je ne suis pas experte, mais je pense qu’il est difficile d’avoir un nombre de locataires plus ou moins constant dans le domaine.

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