Le risque ça paye … ou pas !

Investir dans un immeuble de rapport très rentable et sans se « planter » ce n’est pas évident.

Vous l’avez certainement compris, logiquement plus vous prenez de risque avec votre investissement locatif et plus la rentabilité de l’opération sera élevée. Par exemple, investir dans un village est beaucoup plus risqué au niveau de la demande locative qu’à Paris mais la rentabilité peut être 4 fois supérieure.

Ce concept assez logique se retrouve également dans la finance. Vous pouvez placer avec zéro risque ( à priori !) vos maigres économies sur un livret A. Celui-ci ne vous dégagera que 1 % net/an. Pas de quoi pavaner dans une Porsche 911 rutilante :)

A contrario, investir ses deniers dans les actions d’une jeune start-up est énormément risqué. Vous pouvez aussi bien perdre l’intégralité de vos économies (si l’entreprise fait faillite) ou multiplier par 10 votre mise initiale.

C’est ce que Peter Lynch appelle un 10-baggers dans son livre.

Il donne de nombreux exemples de sociétés dont le cours de bourse a littéralement fait un carton en quelques années. Il explique surtout de manière très simple comment s’enrichir en bourse en suivant une méthode finalement très pragmatique.

Aujourd’hui, je suis devant une opportunité immobilière assez extraordinaire. La prise de risque est à son maximum mais la rentabilité de l’opération hors du commun. Enfin, je l’espère. Je risque aussi de me retrouver en slip (ou presque !) si mes plans ne se déroulent pas comme prévu.

Il s’agit d’un immeuble de rapport de 5 lots que je vais certainement négocier à 90 000 € !

La toiture a moins de 10 ans, la structure est très correcte, l’ensemble des fenêtres est en PVC. Double vitrage, les appartements sont essentiellement des T2 lumineux d’une bonne trentaine de mètres carrés chacun.

Les compteurs eaux et EDF sont séparés. La taxe foncière ( 1200 €/an) est très raisonnable. Pour rappel, un bon ratio à mes yeux est maxi un mois de loyers encaissés. Au délà je trouve ça dangereux en cas de vacances locatives prolongéds. Devoir payer une grosse taxe foncière alors que vous n’encaissez plus de loyers…

L’immeuble se trouve dans une petite ville en expansion de 7500 habitants avec gare SNCF et autoroute à proximité.

 

Une structure d'immeuble pas trop mauvaise

Une structure d’immeuble pas trop mauvaise

A décloisonner et à rafraîchir mais le potentiel est là...

A décloisonner et à rafraîchir mais le potentiel est là…

Mais pourquoi est-il bradé alors ?

C’est simple. Un locataire a réussi un véritable putsch sur l’immeuble. Il a pris le pouvoir. Il y fait régner sa loi, même auprès du propriétaire actuel ! C’est un cauchemar pour le bailleur.

Je ne sais pas par quel stratagème pour l’instant, mais j’ai ma petite idée, il a réussi à faire fuir quasiment tous les autres locataires de l’immeuble.

A priori il paye son loyer… de temps en temps…. disons tous les 2 ou 3 mois histoire de ne pas se mettre trop en défaut.

Sa dernière frasque consiste à provoquer intentionnellement des dégâts des eaux afin de « pourrir » ses voisins du rez de chaussée… et ça marche ! L’appartement du dessous n’est plus louable et le vendeur à jeté l’éponge. Il souhaite se séparer de cet immeuble qu’il possède depuis plusieurs années.

Lassé de devoir gérer ce cloporte, il a engagé une procédure de congé pour mise en vente. En respectant les règles, c’est à dire que le congé a été donné 6 mois avant l’anniversaire du bail. Seulement voilà, notre « boulet » très malin, n’a pas été chercher son recommandé. En urgence, un huissier a bien été mandaté pour signifier ce congé. Problème : le type très au fait des lois a disparu quelque temps pour ne pas le croiser.

La procédure est donc très compliquée. Je pense même qu’il faut maintenant attendre 2 an ½ pour en relancer une autre. (la prochaine fin de période triennale de son bail)

Pour résumer : Un immeuble occupé par un gentil dictateur, l’état des parties communes désastreux (bah oui, de l’eau coule régulièrement depuis le premier étage ! ), des appartements plus que défraichis et.. cerise sur le gâteau, le pied de l’immeuble est en zone inondable !

Nous ne sommes pas loin de l’insalubrité. De quoi faire fuir tous les acheteurs potentiels !

Seulement voilà, j’aime prendre ce genre de risque, bien mesuré à mes yeux. C’est surtout une belle occasion pour moi de généreusement négocier le prix.

Je ne suis jamais aussi fort que devant l’adversité, j’aime relever ce genre de défi. J’aime surtout la satisfaction de redresser la barre et d’en tirer les fruits. Et là, cela risque d’être très rémunérateur !

Je me sens capable d’assainir la situation. J’ai des idées pour gérer le locataire récalcitrant. En discutant avec lui, j’ai déjà réussi à me le mettre dans la poche. Un vrai travail de diplomatie.

J’essaierai dans un premier temps la méthode douce. Si ça ne marche pas, je tenterai la négociation pour le faire partir (c’est cynique, mais tout s’achète dans notre société, vous le savez bien). Imaginez vous, locataire dans le besoin, un type vous propose 3 ou 6 mois de salaire en cash en échange de son départ dans les règles… Si le deal fonctionne c’est bingo !

S’il refuse, je relance une procédure officielle. (Huissier etc.) Et en dernier ressort, la méthode brutale. Très risquée mais efficace :)

Le « boulet » peut être aussi géré différemment et rester dans les lieux. Après tout, s’il cesse de pourrir l’immeuble et paye son loyer, il est le bienvenu. C’est la première étape que j’ai tentée, essayer de comprendre avec lui pourquoi il en est arrivé là.

Après les travaux que j’estime à 42 000 € (J’aurai la confirmation lors de ma seconde visite), l’immeuble sera loué pour un total de 1800 €, les prix du marché dans cette ville.

Pour reprendre les chiffres, à affiner bien entendu selon la négociation.

Achat : 90 000

Notaire : 7 500

Travaux : 42 000

Total : 139500.

Soit une rentabilité brute de 1800 x12x100 / 139500 = 15,48 % !

Le tout net d’impôts pendant quelques années. Les travaux vont permettre de générer un déficit foncier reportable comme le montre la simulation.

Ensuite le cashflow largement positif de l’opération permettra de faire face sans problème à la fiscalité.

J’ai aussi une alternative. Pourquoi ne pas le proposer à un de mes clients un peu aventurier ? Bon, je vous l’accorde, il faut être très « tête brulée » pour oser se lancer.

Comme j’aime les challenges, j’imagine bien un deal gagant-gagnant. Du clef en main pour le client qui sera encore plus cinglé que moi !

Par exemple, fixer des honoraires à 6 000 € à la signature de l’acte authentique et une seconde fois 6 000 € si j’ai réussi mon défi. Vous avez le droit de considérer que c’est scandaleux de ma part de demander 12 k d’honoraires.

Ces honoraires comprendraient, la négociation, l’assainissement de la situation, la supervision des travaux et la mise en place des nouveaux locataires. J’imagine bien une garantie en « béton armé » pour mon client aventureux, à savoir que si dans un délai d’un an, j’échoue, non seulement je n’encaisserai pas la seconde « prime », mais également je rembourserai l’intégralité de mes honoraires ( snif :)).

La rentabilité brute finale serait donc pour mon client de (1800 x 12 x 100) / (139 500 + 12 000) = 14,25 % !

Quand je disais que la prise de risque peut être très rémunératrice.

Du coup, je suis dans une interrogation. Est-ce que je fais moi-même l’opération ou est-ce que je refile le bébé (qui est plutôt un boulet aujourd’hui !) à l’un de mes clients qui aurait les reins assez solides pour assumer les éventuels désagréments ? Investir sur le long terme, c’est bien, mais j’ai aussi besoin de faire du chiffre d’affaire pour mettre du beurre dans les épinards ;)

Vous feriez quoi à ma place ?

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55 réponses

  1. Clement dit :

    être dans les mains d’un taré pareil pour moi ça craint!
    il peut te faire « chanter », pourquoi s’arrêter à 5 ou 6000 euros de négociation pour le faire partir une fois que l’immeuble sera acheter. C’est lui qui décide « non je reste et d’ailleurs tu va me filer la moitié de ton cashflow si tu veux pas que je fasse fuir tes nouveaux locataires ou que je pourrisse l’immeuble que tu viens de rénover en oubliant de fermer les robinets ». Apparemment il a le sens des affaires.
    ou alors lui péter les deux genoux, moins cher et plus rapide.

  2. Alain dit :

    Hello!

    C’est tout de même surréaliste cette situation..

    Voila un vrai frein pour se lancer..

  3. zmasters dit :

    Situation compliqué. J’ai ma soeur qui est dans la même situation après avoir acheté un appartement dans une copropriété ou un couple de « cassos » fait chier tout le monde et fait fuir tous les acheteurs potentiel (elle revend). C’est jamais simple de se débarrasser d’un cloporte…
    Je suis assez d’accord pour un contrat simple pour deux genoux, ça devrait pas aller chercher trop loin si l’on trouve les bonnes personnes.

    Sinon, à ta place, je refilerais le bébé. Tes honoraires me semble en effet un peu élevé mais les problèmes que va engendrer cet immeuble justifient assez bien le montant.

    Par curiosité, c’est dans quelle région cet immeuble?

  4. Ludovic dit :

    Si tu le négocies à 60 K€, ça devient de suite plus intéressant…

    • Guillaume dit :

      Salut Ludo, nous sommes bien d’accord.
      Bon 60 k dans l’immédiat cela me semble difficile; le prix de départ est aujourd’hui à 120 K, J’annonce 90 dans l’article car là je pense que c’est jouable.
      Sinon autre stratégie mais ce serait risqué de se faire « doubler », laisser encore pourrir quelques mois pour que le vendeur déprime encore plus et…faire une offre à 50 K !
      En général ça fonctionne pas mal 🙂

  5. SLY dit :

    Salut Guillaume,
    de nature aventureux également, je te comprends tout à fait.
    La peur n’évite pas le danger, c’est indéniable, mais ici, le dictateur a tout de même l’air, dans sa débilité, particulièrement malin.
    Tu ne peux donc pas t’éviter d’envisager qu’il tente également de te manipuler, pour finir par te pourrir aussi la vie.
    Cela n’en restant pas moins une super affaire, je pense qu’il te faudra vite passer la méthode douce, pour la moins douce.
    Peut-être voir également avec son assurance pourquoi il le soutienne s’il déclenche si souvent des dégâts des eaux ? Il doit être un boulet pour tout le monde… Et voir également avec son patron…
    Prétendre avoir le bras long, c’est facile, le prouver, c’est plus difficile. Donc quitte à jouer au con, autant y jouer à deux…

    • Guillaume dit :

      Voir son patron? Faut pas rêver il est au RSA voyons 🙂
      Pas certain qu’il soit assuré, je vais essayer de vérifier mais à mon avis le vendeur ne le sait même pas…
      Les 2 protagonistes à priori n’ont plus aucun contact depuis longtemps.
      Le cloporte( peut être pour m’impressionner) m’as dis qu’il en était déjà venu aux mains avec le proprio ! C’est sportif tout ça !

      • C’est peut être la solution : tu te fais casser la gueule puis tu portes plainte pour coups et blessures. Une fois en prison il aura perdu son pouvoir de nuisance et tu pourras faire venir des locataires pour les autres appartements 😉

        • Guillaume dit :

          Bonne idée Didier-Fabrice, bon comme je suis un grand courageux je vais demander à ma femme si elle serait d’accord pour se prendre les 30 jours D’ITT à ma place 🙂

  6. philippe dit :

    Bonjour Guillaume,
    La zone inondable est pour moi rédhibitoire…..

  7. Benoît dit :

    Bizarre que le propriétaire n’est pas usé tous les recours juridiques.
    Un bail classique de location stipule dans les obligations du locataire :
    […]
    – d’user paisiblement des locaux loués en respectant leur destination.
    – de répondre des dégradations ou des pertes survenues pendant le cours du bail
    – d’informer immédiatement le bailleur ou son représentant, […] de tous désordres, dégradations, sinistres survenant des les lieux loués.
    […]
    – d’assurer convenablement le local contre les risques locatifs, […] les dégâts des eaux ; étant clairement entendu que faute de ce faire à la remise des clés ou de justifier chaque année de la poursuite du contrat d’assurance, le locataire s’expose à l’application de la clause résolutoire du bail, passé le délai d’UN MOIS suivant le commandement demeuré infructueux.
    […]
    Et je ne parle pas des clauses résolutoires !

    Concernant la simulation du rendement, dommage que ce site ne prenne pas en compte l’âge des enfants car le TMI en fin de remboursement aura changé et donc TMI à 30 %
    Le rendement final sera très impacté 30 % + 15.5 % de prélèvement.
    Autant créer une SCI ou autre entité juridique à l’IS et se verser des dividendes uniquement lorsque vous en avez besoin (études des enfants, loisirs et voyages inoubliables…)

    • Guillaume dit :

      Bonjour Benoit,
      Bien d’accord mais il faut se dire que les textes que tu cites sont de la pure théorie ! La pratique c’est autre chose…tous le monde sait que la justice est hyper lente en France et souvent les procédures d’expulsion n’aboutissent pas.
      C’est pourquoi certains bailleurs en arrive à des extrémités totalement illégales…
      Pour l’outil de simulation, en fin de remboursement je pense que les textes de lois fiscales auront déjà changés 5 ou 10 fois. Dans la simulation je ne regarde que les 5 premières années ensuite je jette juste un œil rapide.
      Même notre situation perso peut évoluer (mariage, divorce, naissance, revente, autre achat en deficit foncier…)

  8. Marie dit :

    Bonjour Guillaume,

    Si tu penses qu’une bonne calvitie te donnerait un charme supplémentaire…alors fonce!!! car tu risques d’y laisser quelques cheveux…
    L’énergie déployée à résoudre des problèmes, dans des négos ou des travaux herculléens est constructive, positive et payante. Mais se battre pendant plusieurs années contre un psychopathe pour gratter quelques euros de plus, je pense que le calcul est mauvais. Nuire (et je reste polie) est tout simplement la raison de vivre de ce genre de dingue et je ne pense pas que tu y changeras quoi que ce soit.
    Quand bien même tu gagnerais la partie au bout de plusieurs années, face à un mec comme ça tu passeras forcément par des sentiments comme la colère, l’angoisse, et de méchnates envies de meurtre! Très mauvais pour ton propre organisme ça, et très éloigné du but initial…qui est d’avoir la vie douce!

    Ce que je ferais à ta place? Tu as me semble t’il suffisamment d’expérience et de flair pour trouver le même genre d’immeuble…. sans le cinglé dedans!
    Quant à refiler le bébé…pour se taper toutes les emmerds sans les bénéfices à long terme? Encore pire!

    • Guillaume dit :

      Salut Marie, bonne analyse et belle philosophie.
      On est bien d’accord le but n’est pas d’attraper un ulcère à l’estomac mais plutôt de se la couler douce sur une plage des Bahamas…
      Après il parait que les femmes aiment les chauves ! 🙂

      • Je me suis fait la même réflexion que Marie. Pourquoi t’embêter avec un cas social pour faire du 14/15 alors que tu trouves assez facilement du 13/14 sans la présence de ce genre d’énergumène. Ou alors juste pour le challenge…
        Il faut dire aussi que j’ai déjà la chance de me le la couler (relativement) douce sur les plages des Caraïbes (je n’ai pas les mêmes taux de rentabilité que toi il faut bien que je trouve un autre argument pour me la péter 😉 )

  9. Bonjour guillaume, Pour ton projet, n’est-il pas possible d’ajouter une condition d’achat sous réserve d’expulsion effective ? En gros le bien est réservé et tu le payes quand il est vide.

    Je me suis intéressé à un immeuble, il y a quelques mois, exactement la même situation !

    Plus aucun locataire, à cause d’une personne qui a fait fuir tout le monde !

    L’immeuble est rapidement apparu comme insalubre, avec des montagnes de déchets dans le jardin !

    La vente ne devait se faire qu’après l’expulsion définitive du locataire, à un prix très intéressant. Tellement intéressant, qu’elle s’est faite en toute discrétion … Sans moi.

    Les bonnes affaires que j’ai réalisées, à chaque fois concernent des biens dont personne ne veut au départ.

    Pourtant, avec un peu d’imagination, on en fait des logements » coup de cœur, » que les gens s’arrachent !

    Dans une petite ville de province où les offres abondent. Etre sûr de trouver un locataire m’assure des loyers réguliers avec un rendement très élevé.
    Mais faut accepter de s’investir un peu plus, vider les détritus nettoyer…
    Je pense que l’enjeu en vaut la chandelle

    • Guillaume dit :

      Exactement ça JC !
      Pour moi aussi les plus gros coup réalisés sont venu d’immeubles dont personne ne voulaient.
      C’est une stratégie payante et risqué mais il y en a d’autre aussi…

  10. philippe dit :

    Transiger avec un tel individu, c’est l’encourager à recommencer chez toi, chez vous , chez moi.. quand j’aurai mon premier immeuble.
    Lui briser les genoux, pas très convenable comme solution, mais il y a des individus qui ne comprennent que ça surtout si on leur promet de leur briser les hanches s’ils récidivent.
    Mais faire des affaires pour mettre en place notre indépendance financière, ce n’est pas pour devenir moins respectable que cet individu et prendre des risques sur ce terrain là , c’est la porte ouverte à n’importe quoi.
    Par contre, que l’infructueux bailleur vendeur (celui qui est désabusé pour le moment et qui a épuisé toutes les solutions légales) songe à une expulsion plus musclée me dérange moins.
    Pour moi le vrai risque c’est que l’immeuble est en zone inondable

    • Guillaume dit :

      Bonjour Philippe,
      Le but n’est évidemment pas de se transformer en gangster ou en marchand de sommeil pour faire le maximum d’argent.
      J’ai voulu aussi faire cet article pour montrer que tout n’est pas rose dans la vie de bailleur. Nous souhaiterions tous louer un 2 pièces à un jeune couple de cadre Parisien tout beau-tout mignon et blindés de tunes.
      Malheureusement, nous sommes loin du monde des Bisounours.
      Des galères vous risquez d’en rencontrer.
      Surtout avec des immeuble de rapport à très fortes rentabilités.
      Mais quelle belle aventure !

  11. Rastignac dit :

    Bonjour Guillaume,
    Mon avis diverge quant à l’appréciation du locataire : il sait parfaitement ce qu’il fait c’est un habitué de ce type de manoeuvre. Dans une autre vie, vers 1992, j’ai conseillé des gens face à des marchands de bien qui utilisaient des « cabinets d’éviction ». C’était le Far-West…J’étais jeune… Bon, le cloporte veut du pognon, et un gros paquet…Procédons par étape.
    1/ Tu te renseignes sur l’ancienne adresse du cloporte et sur son action là-bas : il a déjà fait le même coup, j’en suis sûr…
    2/ Tu le préviens que tu es au courant, toi aussi, de son passé et tu lui offres le film « De battre, mon coeur s’est arrêté » de Jacques Audiard. C’est un chef d’oeuvre, et on explique comment encourager le départ d’un locataire…Il doit sentir que tu es un pro, un vrai…
    3/ Tu lui fais une offre correcte pour qu’il parte dans la semaine, qui rémunère son « travail de sape » pour pourrir l’immeuble (5 ou 6000 euros). Mais tu y vas avec des amis haltérophiles, car s’il refuse, c’est à eux qu’il aura à faire…Et en plus ces amis sont moins chers ! Attention à la forme, ce locataire risque d’enregistrer tes propos pour te faire chanter…

    4/ Pour le bien, il y a une autre possibilité :
    1/4 du bien pour toi, 3/4 au client, mais tu gères l’affaire du cloporte en te faisant très bien payer. Le client dort tranquille et ne s’occupe de rien : ce n’est pas son boulot…
    Tu te fais payer ton intervention 14 000 euros, que tu prends en participation et 21 000 de cash ou d’emprunt pour un total de 35000 d’investissement. 140 000/4 = 35 000
    L’intérêt pour toi : tu t’amuses dans le combat, je sais tu apprécies, et tu a une énorme rentabilité pour tes 21 000 investis, et cela améliore ta situation à la banque. Le client est content car il évite les ennuis. Si pour 35 000 la renta est de 15%, pour 21 000 elle est de 25% environ.
    6/Tu obtiens un rabais de plus du vendeur, il est à bout psychologiquement, car ce genre de locataire est un manipulateur, (mais qui a peu de couilles en général…).

    Rastignac (qui envisage d’investir dans la campagne…)

    • Guillaume dit :

      Bonjour Rastignac,
      Toujours un plaisir de vous lire…
      Stratégie intéressante, j’en prends note. Vous êtes un vrai spécialiste.
      J’espère que vous n’aurez pas les mêmes soucis sur vos 2 LMNP dans le 93 « chic » !
      J’ai apprécié le terme « cabinet d’éviction », je le ressortirais…:)
      Au plaisir

  12. Rastignac dit :

    D’accord avec Philippe, le vrai risque est la zone inondable, à étudier de près. Elle ne manipule pas, elle, et frappe sans prévenir…
    Rastignac

    • Guillaume dit :

      Bon pour nuancer, le long de la Garonne c’est moins problématique.
      C’est une conjugaison du phénomène de grande marrée et de crue liée à la fonte des neiges très en amont (dans les Pyrénées).
      Donc les débordements sont prévisibles longtemps à l’avance contrairement aux ruptures de digues ou aux gros orages (inondation type Vaison La Romaine).
      Par contre c’est certain que pour la revente de l’immeuble, c’est un vrai problème, beaucoup d’acheteurs passent leur chemin…d’où une moindre « liquidité » 🙂

      • Rastignac dit :

        Petit truc avant la négo, si l’immeuble est choisi :
        Repérer où le cloporte travaille un peu au black, puis faire le calcul : RSA + alloc logement + travail au black à mi temps ou 1/3 temps = près de 1000 euros/mois, un total qui ne m’étonnerai pas. Puis rajouter ce qu’il va exiger pour partir (10 à 15 000 facile) et le diviser sur 2 ou 3 ans : on obtient sans doute 500 euros / mois. Au final, le gars s’en tire avec 1 500 euros par mois sans vraiment travailler et sans loyer et sans impôt. La vie est belle, il a probablement une voiture qu’il aime beaucoup.
        L’astuce est de lui présenter le calcul lors de la négo, pour le décrypter complètement. Faire pro. On voit son jeu. Et lui dire que ce serait très triste, vraiment très triste de prévenir la CAF et les impôts de son petit manège…Comme il vit de l’aide sociale il aura peur et partira plus vite…Et puis il doit aimer sa voiture…A-t-il beaucoup d’amis qui viennent le voir dans sa maison ou bien vit-il seul ? S’il est seul, avec peu de copains, lui faire comprendre qu’on le sait, que ce sera difficile, il faut du temps pour dormir…Bref lui faire comprendre que la situation a été étudiée de très très près, et que partir, après tout, c’est son intérêt…Ce genre de personne aime contrôler, culpabiliser et manipuler : le truc c’est de le passer au rayon X, et le placer de la situation du chasseur (qu’il est) à celle du gibier, plus inconfortable.
        Rastignac

        • Guillaume dit :

          Très fort ce Rastignac…limite inquiétant.
          Vous avez un passé de tueur en série? 🙂
          Tout ça me fait penser au film « Le silence des agneaux » .
          Du coup je ne met plus les pieds dans cet immeuble…

          • Rastignac dit :

            Non, mais j’avais adoré ce film, et en particulier la fin (« je dîne avec un ami ce soir »), que l’on peut offrir à l’apprenti dictateur de l’immeuble…Une bonne préparation psychologique…
            Je crois que vous ferez l’affaire, non pour le fric, mais pour le plaisir d’un match de haut niveau, qui peut être en plus très rentable. Autrement vous auriez laissé filer depuis longtemps, en suivant les saines remarques de Marie…

          • Rastignac dit :

            Quelques chiffres, vus de Paris par un amateur :
            Immeuble de campagne de base, normal = 10 % de renta minimum voire 12% dans certains endroits.
            Immeuble avec un gros problème de locataire :14 ou 15 % normal, il faut une certaine compétence (d’après Hannibal Lecter…).
            Problème d’inondation de la Garonne, faible liquidité du bien donc je rajoute 3% de renta au moins.
            Je tente l’affaire que si j’ai 18 % de renta, sinon je laisse tomber.

            Rastignac

  13. Bonjour Guillaume,

    A ta place, j’irais voir le locataire en question et je lui offrirais 3 mois de loyer pour qu’il parte. Je connais quelqu’un qui a fait ça avec un appartement dont le locataire posait problème. Le locataire est parti et l’appartement acheté une bouchée de pain !

    Effectivement il y a un risque avec ce genre de locataire à problème mais comme toi, j’aime les défis, alors bon courage !

    Cordialement,

    Nicolas

  14. bedel dit :

    salut je pense que laisse encore quelques mois voir comment la situation evolue et negocié moins chére c’est une bonne solution, si il est toujours disponible d’ici la je veux bien le prendre moi lol

  15. Bruno de Gironde dit :

    Salut Guillaume,
    c’est tendu comme situation et peut être à double tranchant. Toutefois l’affaire peut se révéler très rentable si tu gères « le problème » fermement.
    Comme ton titre le dit, le risque ça paie….ou pas ! Ce n’est pas le genre d’affaire à confier à un débutant.
    Je pense que tu as plus d’un tour dans ton sac et d’expérience pour gérer cette situation.

    Après, ne vaudrait-il pas mieux utiliser ton énergie à dénicher une autre affaire ? Affaire à suivre.
    A bientôt.

    Bruno

    • Guillaume dit :

      Salut Bruno, bien d’accord ce n’est surtout un produit à refiler à un débutant !
      Et oui je pense laisser pourrir encore plus la situation, utiliser mon énergie ailleurs (par exemple pour enfin te trouver la pépite que tu cherches !), et revenir dans 6 mois si c’est pas vendu en faisant une offre massacrée.

  16. Toudoucement dit :

    Et en lui facilitant le déménagement?

    restitution du dépôt de garantie,indeminité payant la rédaction d’un nouveau bail et 2 mois de loyer d’un nouveau logement avec une petite lettre de recommandation et toute les démarches à suivre pour obtenir les garanties nécéssaires à fournir au nouveau bailleur?
    à part les frais liés à un changement de logement et les problèmes de solvabilité,rien ne l’empeche d’aller nuire à un autre propriétaire 🙂 .
    évite peut-être de participer à la contrefaçon des bulletins de salaires,quand même…

    • Guillaume dit :

      Bonne idée Toudoucement,, vous avez peut être un lot de libre parmi vos locations? Je vous envoie l’animal avec une belle lettre de recommandation 🙂

  17. Toudoucement dit :

    C’est une autre solution Guillaume.Faire croire au locataire qu’un nouveau bail lui va être signé.Lui faire voir ce nouveau bail lui porposer de le signer mais commencer par lui faire signer son congé pendant que le camion de déménagement se gare devant l’appartement…

  18. Florian dit :

    Bonjour Guillaume,
    En effet, c’est un beau projet. Étant président d’un syndic bénévole, j’ai eu un peu les mêmes soucis avec un copropriétaire qui malheureusement possédait la majorité dans la copropriété (C’est tout de suite plus compliqué lorsque celui-ci refuse tout…). Il ne payait pas les charges ou alors à la dernière minute (« Tiens, le camion de calcaire est là? Je vais te donner le chèque que tu me réclames depuis 1 mois »), abattait des murs appartenant aux voisins, creusait des tranchées dans les jardins à usage privatif, appelait les assurances pour dire que nous étions de mauvais payeurs, etc… Il en est même venu aux mains avec un autre copropriétaire. Cela m’a pris 1 an et demi mais à force de persévérance, il a fini par vendre un de ses lots (Et par la même occasion, perdre la majorité). Comme il refusait également les lettres recommandées, je lui ai remis en main propre et fait signer une copie, datée, etc… Cela pourrait peut-être fonctionner avec ton locataire récalcitrant…
    Toujours est-il que je cherche à investir dans la région également, mais les offres « intéressantes » se font rares. Tu comptes réaliser les travaux toi-même?
    Si jamais tu n’es plus intéressé par ce bien, je veux bien récupérer les coordonnées 🙂

    • Guillaume dit :

      Bonjour Florian,
      Je ne fais plus les travaux moi-même, les artisans sont (en principe ! ) plus efficaces et bien meilleurs que moi ! Chacun son métier, moi c’est investisseur. 🙂
      Quand aux offres intéressantes, j’en ai jamais vu autant, les acheteurs ayant clairement repris la main en cette période de baisse des prix….

      • Florian dit :

        C’est vrai qu’il y a beaucoup de biens à plus de 10% de rentabilité. J’ai simplement dû manquer de chance ou d’assiduité dans mes recherches… Il y avait toujours un « loup »…
        Bon courage avec ce locataire récalcitrant, au pire, la Garonne étant à proximité, une nouvelle paire de bottes en béton serait un moyen très économique de s’en débarrasser! (Par contre, il vaut mieux éviter de faire ça en plein jour…)

  19. lucie dit :

    Salut Guillaume
    Je pense qu’il faut que tu le tentes si tu aimes les challenges, par contre si c’est pas le cas vaut mieux passer son chemin même si y a toujours moyens de régler les problèmes. En tout cas, on te fait confiance tu feras le bon choix et tu arriveras a gérer le cloporte lol. Tiens nous au courant, et bon courage 😉

  20. Réginald dit :

    Bonjour,
    Tout d’abord merci pour votre blog passionnant que je lis depuis quelques mois avec un grand intérêt.
    Je suis sur le point d’acquérir un immeuble avec un locataire indélicat. Votre solution de le payer pour partir me semble très bonne, mais en pratique, comment gérer vous la transaction monétaire? En liquide/chèque? 2/3 mois de loyer? Versés à 50/50 avant et après le départ? Faites vous signer un reçu? Est ce d’ailleurs légal? Merci.

    • Guillaume dit :

      Oui cela peut être fait légalement, les marchands de bien le font parfois en passant par un avocat…
      Si tu regardes un formulaire de déclaration des revenus fonciers 2044, tu verra qu’il y a une case  » indemnité d’éviction ».
      Faire tout en liquide, à vous de voir, c’est comme passer au feu orange en voiture…

  21. Jérôme dit :

    Bonjour Guillaume,

    Je suis votre blog depuis un petit moment, il est super ! Merci de partager vos expériences.
    La situation est trop compliquée, moi je demanderais d’acheter cet immeuble vide même s’il faut attendre 2 ans.
    Pourquoi ne pas le réservé ? c’est quand même une bonne affaire. Avec la crise il y aura de plus en plus de problème. Sinon jetez l’éponge, ou alors prenez votre temps.

  22. Sébastien dit :

    Salut Guillaume ! Cela me fait penser à une discussion que j ai eu avec un ami récemment !!, pour moi après la visite de l immeuble avec l agence immobilière j ai décide de ne pas donner suite .. Sur le lot des 4 logts au 2 eme étage le locataire se trouve en cours d expulsion, au 1er une dame handicapé et qu une cour au rdc il y’a son fils qui y vie dans des conditions aussi précaires et le rdc rue lui est vide et en piteux état … Et il faut changer toutes les fenetres et porte d entree ainsi que l electricite a refaire quasiment pour chaque logt , reparer la cheminnee a moitie effondrée par ou il y a des infiltrations d eaux pour les logts inférieurs et faire un rafraîchissement global !!! Pour un lot à 172000€ négociable !! En rajoutant au bas mot 50k€ de frais de remise en etat sachant qui il y a u une offre refusée a 140000€ j ai préfèré laisser passer mon tour pour ce coup et donc je vais continué ma petite prospection à la recherche d une bonne affaire …. Bon courage à toi et à ton future tortionnaire pour les mois à venir.!!

    • Guillaume dit :

      Salut Seb,
      Bon bah une autre fois en effet…
      C’est donc pour ça que l’affaire semblait excellente sur le papier !
      Cela prouve une chose, la pépite ne se trouve pas sous le sabot d’un cheval. Il faut fouiller, visiter, négocier, imaginer…
      Bonne recherche alors…

  23. Benoît dit :

    Petite vidéo d’Olivier Roland avec Stéphanie Millot qui est devenue propriétaire de 97 appartements dans plusieurs immeubles de rapport dont un avec un locataire « indélicat »
    La solution pour être tranquille dans la gestion locative : déléguer !
    https://www.youtube.com/watch?v=NUfzblskM50

  24. frédéric dit :

    Bonjour,
    Dans ce genre de cas, et j’en ai déjà eu, je viens avec un colosse ultra silencieux, pour discuter. A tous les coups il regarde environ toutes les cinq secondes le colosse et fini par demander qui est ce colosse. Je réponds : ah ce monsieur là est pour ma sécurité, c’est mon garde du corps.
    Je négocie donc leur ‘calme’.
    Ca fonctionne ou pas ….
    Si cela ne fonctionne pas je reviens avec mon colosse pour négocier leur départ : bonjour vous n’avez pas suivi notre accord, vous partez donc ‘dans un mois’ et monsieur ici présent viendra prendre les clés …. en général aucun souci non plus.
    Il faut quelqu’un de suffisamment impressionnant pour éviter tout problème, mais sans aucune agressivité. Pour des locataires de ce style malheureusement on revient 4 fois sur cinq.
    Bon ça n’arrive heureusement pas souvent 🙂
    frédéric

  25. Nils dit :

    Malheureusement je suis confronté aujourd’hui à ce problème. Je subi depuis 2 ans un locataire défaillant qui paye une fois sur 2 son loyer. Avec naïveté, j’ai acheté cet appartement avec ce locataire dedans. Un vrai « boulet » qui m’a mit dans une situation très délicate économiquement parlant..
    Comme le dis si bien Guillaume, la justice en France est tellement lente et pro-locataire que j’ai du faire moi-même les choses . Au final, il a porté plainte contre moi. Pour lui, les démarches judiciaires ont été très rapides!! Cela m’a causé du tort mais je ne regrette pas ce que j’ai fais.
    C’est malheureux d’en venir à la violence et à des menaces, mais il y a des individus sans scrupule qui ne cherche que le clash…ce genre de cas sociaux qui est toujours injoignable, menteur, sait que tu es dans la m***e mais qui s’en moque, préférant s’acheter les derniers habilles ou téléphones à la mode que payer son loyer..

    Une petite pensée pour tous les bailleurs qui comprendrons ce que je veux dire et qui ne croient plus en la justice française..

    • Guillaume dit :

      Merci pour ton témoignage Nils,
      Cela permet de voir que tout n’est pas rose avec l’investissement locatif et qu’il faut malheureusement s’attendre au pire…mais soyons quand même confiant, les impayés en France ne concernent « que » 3% des locataires, ça veut dire que 97% sont bons payeurs 🙂

  26. Bonjour Guillaume,

    Je suis tout a fait d’accord avec ce que tu explique dans l’article. Par ailleurs, félicitation pour ton blog que je viens de decouvrir et qui est d’un contenu de qualité. Bonne continuation.

    Stéphane de Business investissement

  27. Jean-Jack dit :

    Bonjour Guillaume,

    J’avoue que ce genre de cas peut être difficile à gérer.

    J’ai un jour rencontré un bailleur qui mettait des aiguilles dans la serrure, histoire de faire partir son locataire … ça n’a pas manqué 🙂

    On m’a aussi compté l’histoire d’un bailleur qui était rentré chez le locataire (qui devait surement travailler) enlever : les fenetres, les portes, et la porte principale (bien entendu) : le locataire aura tenu 15j !

    Sinon, je pense que c’est le genre de business ou il faut avoir des « hommes de main » si cela tend à devenir sérieux …

    Je te souhaite de bonnes négociation, et surtout bonne chance pour la suite des affaires !

    Jean-Jack de objectif-millionnaire

  28. Vilboux dit :

    Bonjour à tous ,j’ai besoin de conseil car j’ai acheté un plateau composé de 6 lots il y’a une semaine j’ai le fonds de commerce avant d’acheter les murs, les locataires sont présents depuis de longues années, tout irait bien si je venais d’apprendre qu’une locataire alcoolique sème la terreur,tapages nocturnes, hurlements, elle á meme menace 3 locataires avec couteau, terrifiés ceux ci n’ont pas oses porter plainte, j’ai le syndic sur le dos qui veut déjà faire cesser mon activité ,apparemment elle disposerait d’un bail oral mais comme elle touche la CAF , j’en doute
    J’ai discuté avec elle lui expliquant que si elle recommence je porte plainte et mettrai en place une procédure d’expulsion , pour info elle paye ses loyers rubis sur l’ongle.je suis á l’écoute de tout vos conseils.autre question ai je un recours contre le vendeur du fonds de commerce de cet hotel meublé)

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