Optimisez votre fiscalité !

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif, vous devriez connaître un minimum les règles fiscales. L’ histoire de François le « webmaster serial investisseur » de ce blog est assez parlante.
Son cousin lui loue un appartement à Paris. Il vient de se rendre compte qu’en optimisant un peu il ne devrait plus payer d’impôts sur ses revenus fonciers alors qu’aujourd’hui il laisse plus de 2 000 €/an au fisc.
Comme je suis en vacances (et oui ! ) je laisse la parole à François :
A toi de jouer François ! :

Merci Guillaume 🙂

Je suis locataire depuis environ 4 ans de l’appartement de mon cousin. Celui-ci est situé à Paris. Il s’agit d’un charmant 45m² dans un des quartiers les plus agréables de Paris : la Butte aux Cailles.

Mon cousin l’a acheté avec sa compagne il y a une dizaine d’année pour environ 180 000€ et y a vécu quelques années jusqu’à la naissance de son deuxième enfant. Il s’est alors senti un peu trop à l’étroit et a déménagé dans un autre appartement, en location cette fois.

Une des rues de la Butte aux Cailles

Une des rues de la Butte aux Cailles

Souhaitant garder son premier appartement, il a décidé de le mettre en location.. Pour optimiser la fiscalité, il a opté pour la location en meublé. Il le déclare en Micro BIC ce qui lui permet un abattement d’une bonne partie de ses revenus fonciers.

Pour rappel, le régime du Micro BIC permet au propriétaire de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% des revenus fonciers (sauf cas particuliers, par exemple en résidence de tourisme). Cela peut être intéressant si vous n’avez plus d’intérêts d’emprunt ou de travaux à déduire. C’est le cas de mon cousin. De plus, il y a très peu de paperasse ce qui le rend facile d’accès.
C’est le régime attribué par défaut pour les « petits » propriétaires ayant des revenus fonciers annuels jusqu’à 32900€. Au delà, le régime réel simplifié est appliqué.

Le régime du réel simplifié, permet en général de déduire bien plus que 50% des revenus fonciers grâce à l’amortissement du bien. Celui-ci se fait en général sur une durée de 30ans. Pour calculer la valeur amortissable, il suffit de prendre la valeur de votre bien et d’en retirer environ 15%. Donc pour un bien qui vaut 100 000€, on peut amortir 85 000€ sur 30 ans, soit 2833€ par an. A cet amortissement vous pourrez bien entendu déduire d’autres fais comme l’assurance PNO, la taxe foncière, les intérêts d’emprunt, les factures d’entretien. Vous comprenez bien que ça peut vite dépasser l’abattement de 50% du Micro BIC.

C’est là que ça deviendrait très intéressant pour mon cousin. Pour information, il me loue l’appartement 900€/mois soit 10800€/an . C’est très bon marché vu la superficie (45m²) et le quartier, mais c’est son choix, au moins je ne vis pas dans un cagibi dans un quartier pourri. Merci cousin 🙂

Il a acheté son bien 180 000€, ce qui lui aurait permis alors de déduire 5100€ par an pour l’amortissement si il était passé en LMNP au réel simplifié à ce moment. Voyez-vous, à cette époque le loyer devait être plus faible et cet abattement aurait déjà été plus élevé que les 50% du Micro BIC, sans compter les autres déductions… Il est vrai que si on on passe les chiffres que je viens de donner dans la moulinette du simulateur de rendementlocatif.com, ca en fera rire plus d’un qui conseilleront la revente…

En 2008, son appartement valait déjà environ 300 000€. C’est l’année durant laquelle il a mis son appartement en location au Micro BIC. L’utilisation du régime réel simplifié lui aurait permis de déduire 8500€/an rien que pour l’amortissement, sans compter les autres déductions. Même en ayant déjà remboursé le crédit, entre les différents frais comme la PNO, la taxe foncière etc il aurait très certainement atteint les 10800€ d’abattement qui lui auraient effacé toute imposition supplémentaire.

En 2015, avec la hausse de l’immobilier à Paris, son appartement est raisonnablement estimé à 350 000€. C’est à ce moment là qu’il devrait passer au régime réel simplifié sur mes conseils. Bien qu’il loue déjà en LMNP Micro BIC, le fait de passer au réel simplifié permettra de prendre en compte pour l’amortissement du bien sa valeur lors de l’inscription à l’actif. En gros ce seront les 350 000€ qui seront pris en compte, auxquels on enlèvera 15% pour obtenir une valeur à amortir de 297500 sur 30 ans, soit 9916€ par an. Rien qu’en y ajoutant la PNO, la taxe foncière et les frais de syndic on atteint les 10800€ que je verse annuellement.

Si par contre il décide de rester au Micro BIC, il aura toujours un abattement de 50% des 10800€ que je verse, soit 5400€ fiscalisés. Étant dans la tranche d’imposition à 30%, il devra débourser 1620€ + 837€ de CSG soit 2457€ d’impôts.

En 4 ans, s’ il ne change pas de régime, ça sera près de 10 000€ d’impôts qui auraient pu rester dans sa poche qui seront passés dans les caisses de l’état. Je ne sais pas pour vous, mais je préfère qu’il les garde pour les réinvestir ou faire plaisir à sa famille…

Pas besoin de faire appel à un avocat spécialisé dans l’évasion fiscale pour en bénéficier. Vous pouvez soit faire toutes les démarches seuls (mais bon courage !) ou bien faire appel à un expert comptable spécialisé.. Ce service est payant, mais aujourd’hui ces frais sont toujours déductibles des revenus imposables.

Voilà comment mon cousin risque d’économiser 10 000 € en 4 ans s’il souhaite suivre mon conseil !

Si vous souhaitez allez plus loin sur le régime du LMNP, je vous conseille l’excellent livre du journaliste Ludovic Matten. Il est bourré de témoignages d’investisseurs en meublé qui ont réussi et dont la partie fiscale est très bien détaillée.

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23 réponses

  1. Guillaume dit :

    Ce qui est hallucinant avec ce régime et cette optimisation fiscale, c’est qu’en cas de revente (tu n’en parles pas), la plus-value est calculée sur la valeur d’achat et non sur la valeur comptable, c’est énorme !

    C’est tout le souci de la SCI quand je m’étais renseigné, tu amortis ton bien, mais la plus value rattrape toute la défiscalisation car elle se calcule sur la valeur comptable.

    • Lionel dit :

      Je ne suis pas sûr de comprendre ton commentaire sur la SCI. Si la plus value est calculée sur la valeur comptable et que tu réactualise ta valeur comptable chaque année, est-ce que tu dois payer des impôts sur la plus-value comptable chaque année?

      • @lionel
        Non uniquement à la revente

        @Guillaume
        Il y a quand même l’impact du «différé d’imposition» à prendre en considération : les sommes économisées sur les impôts pendant la durée de détention ont pu «faire des petits»

  2. mikael dit :

    Donc pour un investissement sur un immeuble de rapport, mieux vaut ne pas crée de SCI? et loué en meublé en déclarant en Micro Bic?

    • Guillaume dit :

      Bonjour Mickaël
      Je ne serais pas aussi catégorique.Chaque cas est particulier.
      Choisir tel ou tel régime fiscal ou le faire en SCI (IR ou IS) répond à des problématiques individuelles, selon vos objectifs, vos revenus, votre patrimoine, un prêt en cours ou pas, des travaux ect…
      Le mieux est quand même de bien connaitre toutes les possibilités, de vous former, de lire…et ensuite faire son choix.

    • Déjà tous les biens ne se prêtent pas forcément à la location meublée. Il faut avant tout étudier la demande locative. Générallement le meublé provoque aussi un turnover plus important que la location nue. D’où soit de la vacance locative supérieure soit des frais de relocation plus élevée (y compris si on gère soit-même).
      La location meublée au réel engendre aussi des frais de comptabilité, à compter du 1er janvier 2016 le crédit d’impôt lié à ces frais va disparaitre.
      Enfin qui dit meublé dit meubles d’où usure de ces meubles et nécessité de remplacement au bout d’un certain temps.
      Meublé vs nu, réel vs forfaitaire il n’ y a pas dé vérité universelle il faut faire tous les calculs en intégrant tous les paramètres

      • Guillaume dit :

        Sages recommandations Didier-Fabrice…
        C’est vrai également que généralement en meublés les locataires déménagent plus souvent. (Cadre en détachement pour 6 mois/1 an, étudiant, jeune travailleur..;).

        • Maxence dit :

          « Doit disparaître »… Peut disparaître, je dirais. ça peut encore changer…

          • Guillaume dit :

            Toutes les règles fiscales peuvent changer du jour au lendemain, c’est bien la difficulté !
            Donc ne surtout pas baser son investissement sur un quelconque avantage fiscal. Se focaliser en priorité sur les qualités intrinsèque de votre investissement.

  3. Julien dit :

    Heu… si un jour François part de l’appartement et que son cousin souhaite me le louer aux même conditions… je suis preneur !! 🙂 la Butte aux cailles est un quartier hyper sympa et 900 euros pour un 45 m²… il y a en effet de quoi remercier le cousin ! 🙂 En tout cas merci pour l’article, il est très intéressant et synthétique.

  4. xavier dit :

    Bonjour,
    je lis avec attention vos différents articles tous très intéressants. Je voudrais juste apporter une précision concernant les contrats d’assurances…
    le contrat PNO (propriétaire non occupant) concerne des logements proposés en location nue. Pour les meublés, il est nécessaire de souscrire un contrat Multirisque habitation classique, avec une clause d’abandon de recours envers les locataires (location à l’année , ou saisonnière). Pour garantir entre autre le mobilier du propriétaire car en PNO, il n’y a pas de garantie sur le mobilier.
    cordialement.

  5. lucie dit :

    merci Guillaume pour cet article qui nous éclaire un peu plus dans cette jungle fiscale. Au plaisir de te lire 🙂

  6. Gui gui dit :

    Bonjour

    Je souhaite créer une sci avec un régime fiscal à l’IS pour diminuer l’imposition à 15% et soustraire les intérêt d’empreints ( moi et ma compagne somme dans la tranche d’IR à 30%)

    L’immeuble concerné ne entre dans aucune niche fiscale et est non meuble. L’objectif sera de la location long terme sans revente immédiate

    Pensez vous qu une sci avec IS soit une bonne solution?

    Merci pour vos commentaires

    • Guillaume dit :

      Bonjour Gui Gui,
      Vaste question, difficile d’y répondre sans étudier en détail votre situation.
      Quelques remarques :
      -Imposition à 15% jusqu’à 38120 € au delà c’est 33%
      -comptable conseillé donc il faut que l’immeuble soit assez gros pour « amortir » ses honoraires.
      -vous allez payez la CRL soit 2,5% des loyers encaissés
      -ok vous allez pouvoir amortir le bien mais attention à la revente, votre base taxable de plus value va augmenter (du fait de l’amortissement) vous serez soumis à la plus value professionnelle, les taux sont différents.
      En clair, tant que vous détenez le bien, fiscalement vous êtes relativement épargné si vous ne vous versez pas de dividendes. Par contre à la revente, le fisc vous rattrape. Sauf à repartir pour un montage du type Holding…
      Bref….une belle prise de tête et pas ouvert au français moyen quand même.

    • David dit :

      Salut Gui gui
      L’immeuble ne rentre pas dans un cadre de borloo ancien dont parlait Guillaume dans un article précédent?

  7. Christophe ROUX dit :

    Bonjour,
    Merci pour cet article fort intéressant.
    Juste une question (pour le débutant naïf que je suis…), pourquoi l’amortissement est il calculé sur 30 ans ? Cette durée est elle variable ? En fonction de quoi est elle choisie.
    Merci par avance pour vos précisions.
    Cordialement.
    Christophe.

    • Guillaume dit :

      Bonjour Christophe,
      On ne choisi pas, c’est une règle fiscale.
      Comme c’est assez complexe, le mieux est de voir ça avec un bon comptable pour éviter de faire n’importe quoi et ensuite subir un redressement.

      • Nico dit :

        Bonjour Guillaume,

        As tu and lien internet concernant l’amortisation du bien losrqu’il est detenu en propre et non pas via une sci ou sarl ?

        Merci

        • Guillaume dit :

          Pas de lien à te donner, Google est ton ami.
          Attention, je ne sais pas si tu l’as compris mais en location nue l’amortissement n’est pas possible sauf s’il est détenu dans une société.

          • Nico dit :

            Effectivement j’avais pas vu. Merci.

            Je viens de lire la même chose sur Google.

            Ça aurait été trop beau.

            Dans ma recherche d’immeuble, je regarde aussi ce qui est possible avec l’anah.
            Il me semble que les gens de l’anah refusent d’étudier un projet sur un immeuble si tu n’ai pas le propriétaire.
            Il faut donc faire ses calculs sans et si accord de l’anah, c’est un bonus.
            Est ce ton approche ?

            Pour refaire les apts d’un immeuble, je me base sur 750/m2, qu’est ce que tu en penses?

          • Guillaume dit :

            Là on va basculer vers des conseils personnalisés. Je ne peux pas répondre individuellement à chaque lecteurs (vous êtes en moyenne 800 par jour ).
            Tu peux accéder à du conseil payant (contacte moi en MP) ou relis cet article :
            http://immeuble-de-rapport.fr/allez-etre-blindes-grace-ing-direct/

  8. Leslieexich dit :

    Faithful discipline is de facto no more than self-remembering; no forcing or fighting is of the essence sd1965 http://viatrust.review canadian viagra pharmacy jh5018sv1303

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