N’oubliez pas votre épargne de précaution !

Investir dans l’immobilier locatif pour vous constituer une retraite ou pour pouvoir « virer » votre patron avant l’heure est une excellente idée. Le faire avec prudence et précaution en est une autre.

Récemment, un jeune client un peu fougueux me contacte. Il souhaite visiter un immeuble de rapport que je proposais à la vente pour un prix de 290 000 €. Très bon choix, le rapport locatif était plutôt bon (10 % Brut) et l’immeuble d’assez bonne facture.

Je discute un peu avec lui au téléphone, essaie de comprendre ses motivations et sa situation personnelle. Je lui fais rapidement une simulation du remboursement d’emprunt sur 20 ans.

La mensualité sort à 1900 Euros. Les loyers encaissés (tous les appartements étaient loués) sont de 2600 €. Sur le papier, l’immeuble semble finançable par un banquier intelligent (bon ok faut en trouver un :)). En prenant 75% des loyers encaissés, l’opération est neutre sur le budget de mon jeune client et celui-ci à un bon job stable en CDI.

Je lui demande alors s’il a un peu d’épargne, quelques maigres économies sur un livret A par exemple. Sa réponse m’a stupéfait. Il ne possède strictement aucune épargne, aucun patrimoine ! Ah si, il m’annonce vaguement qu’il doit avoir une centaine d’Euros sur un LDD. Pour un cadre célibataire qui travaille depuis 3 ans, ça fait un peu léger.

Autant être clair, vouloir se lancer avec un immeuble à 300 000 €, 6 appartements, sans avoir au moins 5 000 € d’épargne de précaution relève du suicide. Comment faire face au moindre imprévu sans se mettre en difficulté. Un cumulus à remplacer revient au minimum à 400 euros avec la main d’œuvre ! Et pour ce genre d’ennuis, pas question d’attendre « le mois prochain » car pendant ce temps, votre locataire n’a pas d’eau chaude…

Une vacance locative ou un impayé, sans poire pour la soif, cela peut vite se transformer en drame budgétaire !

Je n’imagine même pas s’il faut refaire la toiture en urgence suite à un sinistre.

Par conscience professionnelle, j’ai gentiment demandé à ce jeune client ambitieux de se serrer la ceinture quelques mois pour se constituer son trésor de guerre.

Je n’avais franchement pas envie d’être complice de sa perte, pas envie de le voir finir dans le mur !

Cet appel téléphonique, c’était il y a 1 an…

Il m’a appelé aujourd’hui fier de m’annoncer qu’il a enfin réussi à économiser 3 000 € !

Nous allons enfin pouvoir commencer à bosser 🙂

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20 réponses

  1. Bertrand dit :

    Hello Guillaume,

    Oui… suicidaire de se lancer dans une telle aventure sans un minimum de trésorerie de côté.
    Je recommande minimum 3 mois de mensualités et idéalement 6 mois.
    Ainsi il peut être plus aisé d’absorber un incident tout en continuant à dormir la nuit.
    Sage recommandation que tu as donnée .
    A bientôt,
    Bertrand

  2. Guillaume dit :

    Salut Bertrand,
    Je discutais de cet article ce soir avec ma tendre épouse.
    Celle-ci ma suggéré une alternative assez osée : « Bah pourquoi ne pas également emprunter à la banque cette épargne de précaution? »
    Après tout elle a raison, encore faut il que le banquier accepte 🙂

  3. Un sage conseil en effet.
    Ceci dit, un bon banquier (voire même un mauvais) regardera le patrimoine de l’emprunteur et il y a quand même de grandes chances que ce jeune investisseur se voit retoqué sa demande de crédit même en présentant un projet qui sur le papier tient très bien la route (je ne sais pas si c’est pareil en métropole mais ici aux Antilles les banques commencent à être particulièrement frileuses pour l’octroi de prêt je suppose que comme les taux sont rès bas ça ne vaut pas tellement le coup de prendre un risque si minime qu’il soit et elles préfèrent vendre des produits maisons bien plus rémunérateurs -pour elles-)

    • Guillaume dit :

      Salut Didier-Fabrice, ici aussi les banquiers ont beaucoup serré la vis. Cela dis, ne pas avoir de patrimoine à 25 ans ne me choque pas. Un banquier intelligent regardera plutôt le potentiel de l’emprunteur et si le projet et le discours est cohérent.
      Pour une banque c’est quand même intéressant d’attirer des profils de clients à fort potentiel.

  4. lucie dit :

    Bonjour Guillaume
    je pense que beaucoup de jeune investisseur font cette erreur. Pour ma part je n »ai moi même pas de fond de garanti pour l’instant. Mais je pense que je vais suivre le conseil que tu as donner a cette personne. Même si les montant que je vise a investir son inférieur à 80 000 €

  5. Guillaume dit :

    Salut Lucie,
    Sage décision de vouloir suivre ce conseil 🙂
    Il est possible de se « planter » même sur un petit investissement. Les conséquences sont certes moins dramatique.
    Si tu n’as pas ce fond de sécurité, j’ai une petite astuce à te donner pour limiter la casse.
    Concentre tes recherches sur un bien avec des locataires déjà en place.
    Demande à ton banquier à ne rembourser pendant un an que les intérêts d’emprunts (report partiel) .
    La mensualité sera beaucoup plus faible pendant un an mais tu encaisses quand même les loyers pleins pots (si tout se passe bien !)
    Bien entendu, ce surplus d’argent doit finir sur un livret d’épargne. Les soldes à Toulouse tu oublie 🙂

  6. InvestMan dit :

    Heureusement qu’on trouve encore des gens honnêtes 🙂 Bravo !

    Je comprends parfaitement les banques qui souhaitent qu’on leur montre qu’on est capable d’épargner avant d’emprunter. Dans le cas de ce client, c’est comme tu dis, du suicide !

  7. David dit :

    Pour ma part, je suis un tantinet plus brutale.
    Je n’envisage un investissement que si je possède plus de 10% du prix du bien.

    La raison est simple : mes conditions d’emprunt sont souple. Si la banque m’impose de payer les frais de notaire en échange de très bonne condition, je ne suis pas bloqué par les liquidités.
    C’est d’ailleurs ce qui m’a permis d’avoir un prêt avec d’excellentes conditions pour l’immeuble acheté dernièrement. (rien que sur l’assurance, on rembourse les frais de notaire avancé)
    Le reste sert de sécurité pour des travaux potentiels, des différés de loyers (APL en fin de mois par exemple), ou même une vacance locative.

    Il faut également avoir une épargne de précaution hors projet, pour parer tout coup dur de la vie quotidienne. (panne de matériel, déplacement imprévu ,…)
    3 à 6 mois de salaire, comme Bertrand me semble bien!

    Donc oui avoir des liquidités est essentielles.
    Par contre avec seulement 3.000€ pour un emprunt de 300k€, ça me parait extrêmement léger.
    Pour un jeune célibataire, cette épargne me parait déjà limite pour parer des problèmes quotidiens.
    Donc pour envisager un investissement, ça me parait très juste!
    Avec cette somme, ça me parait difficile d’avancer l’acompte sur le prix du bien, les frais de dossier, et les frais de notaires.

  8. Guillaume dit :

    Bien d’accord avec toi David, sages conseils !
    Je n’ai pas dis que j’allais l’orienter vers un immeuble à 300 K, on va partir sur du beaucoup plus light.
    Par contre pas question de mettre de l’apport, il faut maximiser l’effet de levier du crédit et profiter au maximum de la déductibilité des intérêts d’emprunts !
    Est ce que vraiment les banques te font un meilleur taux si tu mets de l’apport? Je pense plutôt que c’est un argument commercial de leur part pour minimiser leur risque.

    • David dit :

      Oups, mauvais commentaire. (si tu peux supprimer le commentaire précédent, merci)

      Pour le sujet, bonne idée de l’orienté sur plus léger! 🙂

      Pour mon emprunt, je suis passé par une banque en ligne, elle ne prenait pas en charge les frais de notaire.
      Je compare l’offre de la banque en ligne, avec l’offre d’une banque tradi négocié par un courtier.
      Au niveau du taux, j’était en dessous sur l’offre en ligne.
      Niveau assurance, c’était limite indécent, j’économisais environ 50€ par mois face à la délégation du courtier. (en 15 ans, l’économie d’assurance rembourse les frais de notaire)
      Avec en prime : pas de frais de dossier, IRA limité au rachat de crédit, pas d’obligation de domiciliation de salaire (j’en avais une dans l’autre offre), décalage du prélèvement d’un mois.

      Au final, en mettant les 8% de frais de notaire au départ, j’économise entre 15 et 20% sur chaque mensualité. Sans compter que la gestion est simplifié, et que je n’ai pas de clause vicieuse dans mon emprunt.
      Donc pas d’hésitation dans mon cas.
      Et j’avoue que pour le prochain, je retente la même banque.

  9. Guillaume dit :

    Merci David pour ce témoignage intéressant.Tu en parle dans un billet de ton blog je crois. Tu peux mettre le lien de l’article si tu veux. Pour info, c’est quelle banque en ligne? Pas de domiciliation, ça va intéresser mon ami François qui galère un peu pour trouver un financement…:)
    Quel est l’intérêt pour la banque alors?

  10. Michel dit :

    Je partage exactement votre point de vue. Une épargne suffisante est indispensable pour pouvoir dormir sur ses deux oreilles.Mais je me pose une question., selon vous faut il toujours plus s’endetter même si la banque nous suit, que l’épargne de précaution est là et que les investissements semblent intéressant. Car une dette reste quand même une dette et quand on parle d immobilier, de travaux, etc,…cela grimpe vite

  11. Guillaume dit :

    Bonjour Michel,
    Je comprends bien vos craintes. Je ne conseille pas de s’endetter plus que raison.
    Les banques sont logiquement là pour vous le rappeler et en principe ne vous prêterons pas si vous présentez un risque. Surtout en ce moment, où les conditions d’octroie de prêts se sont énormément durcie.
    Votre raisonnement est logique si vous « achetez une dette ». Par exemple acheter un appartement sous Dufflot/Pinel en passant par un promoteur 🙁
    Par contre s’endetter pour acheter un immeuble de rapport ou une maison locative qui vous rapporte de l’argent et un cashflow positif dès le 1er jour c’est différent.

  12. Hourlier dit :

    Salut Guillaume en générale ou trouve tu tes immeuble de rapport ? toujours les même si d’annonce pour appartement ou il y a des site spécialises

    • Guillaume dit :

      Bonjour,
      J’ai bien cherché un peu sous le sabot d’un cheval mais il n’y avait rien 🙂
      Il n’y a pas de site spécialisé à ma connaissance, Le Bon Coin et Seloger regroupent déjà quasi toutes les annonces du marché.
      Quand il y a des bons coup il faut être très réactif. Il faut aussi savoir lire entre les lignes dans les annonces.
      Autre stratégie, laisser « pourrir » une annonce quelques mois et si ce n’est pas vendu, revenir en faisant une offre très basse.
      Sinon j’ai des « informateurs » que je rémunère s’ils me donne des infos intéressantes et que j’arrive ensuite à conclure la transaction.
      Cela s’appelle le réseau..

  13. Julien dit :

    Bonjour Guillaume,

    Tu saurais donner quelques exemples de « lecture entre les lignes » des annonces ? Et montrer ce que ça apporte ?
    Voire en faire un post ! 🙂
    Merci

    • Guillaume dit :

      Salut Julien,
      Difficile de transmettre 15 ans d’expérience et de prise de recul en 5 minutes…
      Par exemple dans la barre de recherche sur Leboncoin se contenter de renseigner avec » Immeuble » ou pire « immeuble de rapport ».
      Pour l’immeuble de Martin à 16% de rentabilité, le titre de l’annonce c’était : « Maison » (au singulier de surcroît) si bien que la plupart des investisseurs n’ont même pas cliqué sur l’annonce car à ce prix une seule maison était une très mauvaise affaire ! Là en réalité c’était un lot de trois maisons locatives !!!
      J’ ai pleins d’autres astuces dans le genre, je les réserve aux lecteurs qui profites du parrainage Ing Direct ou à ceux qui achètent la formation sur la fiscalité via mon lien.
      Faut bien que mon temps de travail soit un peu rémunéré ! 🙂

  14. Mike dit :

    dingue cette histoire. au moins il sait ou il veut aller ce jeune. je trouve ça bien

  15. Mike dit :

    l’épargne de précaution en gros c’est mini 3 mois de charges pour un salarié et 6mois pour un entrpreneur.
    apres c’est tres subjectif. J’ai des client qui ont besoin de deux ans de revenus en épargne de précaution pour se sentir serein.
    En général, je propose un minimum et le client fixe ensuite le curseur pour se sentir zen

  16. Leyna dit :

    Une épargne est toujours importante, et ce, quel que soit le type d’investissement (immobilier ou pas) ! Ça aide vraiment en cas de coups durs ! J’ai bien retenu la leçon. 🙂

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