Loueurs en meublés, vous ne déclarez toujours pas au réel ?

Vous savez que je suis un fervent défenseur de la location nue pour mes investissements locatifs.

Pourquoi ? Je n’en sais rien. J’ai toujours fait ainsi car cela me réussit plutôt bien. J’y trouve un avantage non négligeable : la possibilité d’imputer un éventuel déficit foncier sur mes revenus globaux. Il faut pour ça faire des travaux, beaucoup de travaux même.

Une remarque d’un lecteur m’a récemment fait réfléchir : «Pour toi c’est facile Guillaume, car tu es expérimenté. Acheter un immeuble de rapport à 60 000 € et y faire pour 100 000 € de travaux ne te fait pas peur. Moi je débute et me lancer pour un premier investissement locatif dans de gros travaux me terrorise».

Je comprends en effet que débuter avec un gros déficit foncier peut rebuter un certain nombre d’entre vous. Cela voudrait donc dire que vous êtes condamnés à payer des impôts sur vos locations ?

Bien sûr que non. Il y a une seconde solution très efficace. Si la ville ou la typologie de votre immeuble est adaptée à la location en meublé, vous avez tout intérêt à le faire. Les avantages fiscaux ne sont pas négligeables.

Cela fait des années que mon ami journaliste, serial investisseur en locations meublées me le répète :

« Le meublé, c’est beaucoup plus intéressant fiscalement.» Il a même écrit un bouquin qui cartonne à ce sujet. Pour vous, il serait temps de le lire, c’est LA référence dans ce domaine.

Comment déclarer vos locations meublées alors ?

Si vos loyers encaissés sont inférieurs à 32 600 €/an, comme la grosse majorité des loueurs en meublés, vous allez opter pour le Micro-Bic.

C’est la solution de facilité, aucune prise de tête.

Vous inscrirez simplement le montant encaissé sur la ligne «location meublée régime micro» de  votre déclaration de revenus (2042) .

L’administration fiscale appliquera un abattement forfaitaire de 50%. Vous ne serez donc fiscalisé que sur la moitié des revenus tirés de vos meublés. La bonne aubaine.

Stop ! Vous venez de tomber dans le piège. Vous allez passer à la caisse alors qu’avec quelques efforts supplémentaires et un peu de sagacité, vous auriez pu ne pas payer d’impôts ! Comment ça ?

La plupart des loueurs, par méconnaissance des textes de lois ou par facilité, opte pour le Micro-Bic.

Les plus avertis, les petits malins optent pour le régime du Réel Simplifié. Grâce à cette option, le plus souvent ils ne payent aucun impôt sur les revenus tirés de leur meublé ! Pour cela, point de salut, je vous conseille fortement de passer par un cabinet d’expert comptable spécialisé comme Option réel.

Avec le régime Réel Simplifié vous ne pourrez pas appliquer l’abattement de 50%. «Ah bah ce n’est pas intéressant alors !» Et si, pourtant. Vous ne déduisez pas les 50% mais vous pouvez déduire l’intégralité des charges liées à votre activité de location meublée (factures d’entretien et de réparation, taxe foncière, assurances, frais de gestion, honoraires d’expert comptable, frais de procédures, abonnement internet du meublé, intérêts d’emprunts…)

Vous pouvez également déduire les amortissements comptables de l’immobilier et du mobilier ! C’est là que cela devient très, très intéressant fiscalement. Cette déduction peut très vite chiffrer et faire en sorte que votre «résultat d’exploitation» soit nul pour de nombreuses années. En clair, vous ne paierez pas d’impôts sur votre investissement locatif.

Pour calculer précisément combien vous pouvez amortir sur l’immobilier et le mobilier (les 2 ne s’amortissent pas sur le même nombre d’année), vous devriez passer par un expert comptable spécialisé.

Bien entendu si vous aimez vous prendre la tête à faire des calculs complexes, vous pouvez vous en passer. Pourquoi ? L’amortissement du bien doit être ventilé selon ses composants (terrain, gros œuvre, toiture, électricité, meubles….) car la durée de vie de ces éléments est différente… Bref une vrai usine à gaz pour les non-initiés.

Le risque est de vous « planter » dans le calcul et de subir un redressement fiscal.

En passant par un expert-comptable spécialisé, c’est moins risqué logiquement.

Attention quand même.

Dans cette profession, c’est comme avec les agents immobiliers, il y a les spécialistes et les généralistes.

C’est comme au restaurant. Quand je vais diner avec Elodie mon épouse, et que je vois à la carte 20 entrées et 30 plats différents, je fuis en courant. Comment peut-on garantir une qualité de fraicheur avec autant de «spécialités» ?

Quand on veut tout faire, on ne fait rien de bien.

Pour la comptabilité de vos locations meublées, je vous conseille LES spécialistes : Option Réel. Les collaborateurs de cette société ne font que ça toute la journée ! C’est rassurant…

Ils se sont spécialisés dans une niche et la vivent à fond. Il suffit d’aller voir la qualité de leur site internet. Les explications sont claires. Pas de blabla, de l’efficace et du pragmatique comme j’aime.

OK Guillaume, mais un expert-comptable, ça coûte cher non ?

En fait c’ est quasiment gratuit !

Les frais d’expert-comptable comme Option Réel sont remboursés à hauteur des 2/3 sous forme de réduction d’impôts en adhérant à un Centre de Gestion Agrée (plafonnés à 915 €/an).

Nos amis les législateurs envisageaient l’an passé de supprimer cet avantage mais l’assemblée nationale a miraculeusement adopté en lecture définitive son maintien. (Publication au JO le 30 Décembre 2015).

Bref vous pouvez donc continuer à faire faire votre compta quasi gratuitement par des gens qualifiés 🙂

A vos déclarations !

 

 

 

 

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26 réponses

  1. Julien M dit :

    Bonjour Guillaume,

    Peux tu me dire sur quel critère tu te base pour promouvoir optionréel ? Car si je me trompe pas tu n’as pas toi même des biens en LMNP ?

    Car justement je cherche des gens sérieux mais je voudrais bien comprendre les critères du choix optionréel

    Cordialement, Julien

    • Bonjour Julien,

      L’article est évidemment un article sponsorisé (il faut bien faire bouillir la marmite) et est par conséquent «défavorable» aux concurrents
      La comptabilité exigée pour une déclaration au réel est appelée super-simplifiée. Par exemple l’amortissement même s’il se pratique par composant est un amortissement linéaire (le plus simple à appliquer)
      Bref il n’est pas indispensable de faire appel à un expert comptable spécialisé. Pour reprendre l’analogie du restaurant de Guillaume c’est comme si vous demandiez au chef un steak frites. Il n’est pas concevable qu’un chef ne puisse proposer un steak frite comestible.

      Reste que pour manger un simple steak frites il est préférable d’aller à la brasserie du coin plutôt qu’à la Tour d’Argent pas forcément parce que le steak frite sera meilleur mais parce que l’attente sera certainement moins longue et l’addition beaucoup moins salée.
      Pour du LMNP au réel les comptables du net spécialisés en location meublée peuvent être considérés comme des brasseries qui ne font que des plats du jour mais le font vite et bien. Faites comme pour la brasserie entrez commandez un demi échangez deux mots avec le patron (ici contactez le site posez trois questions) et si vous sentez que le feeling est bon vous pouvez commander votre steak frites 😉

  2. gawy dit :

    Hello.

    Bravo pour cet article, c’est un super travail de vulgarisation et, même si il est long, il se laisse lire de bout en bout.

    Je gère 3 appartement en LMNP, diplômé en comptabilité, je fais aussi mes déclarations seul . Pacsé 2 enfant de surcroît, j’ai la chance de ne pas payer d’impôt sur le revenus.

    J’ai effectué l’ensemble des démarches décrites dans ton article (décomposer les amortissements, amortir les travaux, ramener le résultat fiscal a zéro…), afin de ne pas payer la CSG sur les loyers.

    Cependant, patatra: la CFE (cotisation foncière des entreprise) apparaît! c’est une taxe que paye toutes les entreprises!

    Effectivement lmnp = numéro siret = entreprise!!

    La cerise sur le gâteau est que 3 appartement = 3 CFE dans mon coin!

    J’ai tout de même douté… payer 3 taxes pour en éviter une (la csg sur les loyers)… et tenir une comptabilité d’entreprise… c’est pas logique! Même si, contrairement a la csg, ces taxes sont intégralement déductibles des revenus bic.

    Enfin, tout cela pour dire que oui, on ne paye pas d’impôt, SI et seulement si:

    – on n’a pas d’appartement en travaux a coté (le déficit de l’un efface l’impôt de l’autre),
    – on est imposé (la location meublée n’alourdit pas l’assiette fiscale)
    – et qu’on peut gérer le transport d’un frigo ou d’un canapé cassé (entre autres).

    Merci de m’avoir lu jusqu’au bout et a bientôt!

    • En toute bonne logique la CFE devrait s’appliquer également pour les déclarations au micro BIC. En effet la déclaration d’activité (c’est de cela que découle la CFE) doit être effectuée dès la création de l’activité de loueur en meublé pas seulement pour la déclaration au réel.
      Reste que les services fiscaux sont assez tolérants pour les LMNP au micro BIC qui n’ont pas effectué leur déclaration d’activité.

      Si vous souhaitez vous remonter le moral dites vous que vous ne remplacez pas UNE taxe par TROIS mais QUATRE (voire cinq si on compte le prélèvement additionnel à part) par TROIS.
      En effet sur les loyers vous ne payez pas que la CSG mais
      – la CSG 8.2 % (dont une partie déductible)
      – la CRDS 0.5 %
      – le prélèvement social de 4.8 % (dont 0.3 % de prélèvement additionnel)
      – le prélèvement de solidarité de 2%

      Mais au bout du compte ce qui a le plus d’importance ce n’est pas le nombre de chose que l’on paie c’est le montant qui reste dans nos poches

      • gawy dit :

        Hello et merci pour votre réponse!

        Le montant qui reste dans nos poches, effectivement, me semble être la notion la plus importante.

        Et justement, les CFE de mes appartements tournent autour de 1200e… plus cher qu’une CSG, que je n’aurai pas payé grâce aux travaux que j’effectue (0e)… avec plus de travail (tenue comptabilité), et un peu plus de contrainte (il parait que la loi ALUR prévoit même la couette pour considérer qu’un logement est meublé!).

        Cependant, je suis conscient que les éventuels travaux à deduire ne seront pas éternels, et que l’activité doit être vue sur le long terme. Et tout ceci m’a surtout permis de me remettre a la compta!

        On en reparle dans 10 ans!

        Bien cordialement.

  3. Bonjour,

    Je suis sur le point d’acquérir une studette en île de France que je vais louer en meublée. L’un de mes derniers soucis était de trouver un comptable compétent dans ce domaine. Tu viens de m’enlever une épine du pieds.

    Merci Yves Le Morellec mesmentors.fr

  4. Alex dit :

    Bonjour Guillaume,

    Merci pour toutes ces infos ! J’avais cependant une question au sujet de la déclaration au réel : dans le cas où je dispose d’un bien qui ne génère pas plus du seuil du LMNP micro-bic (32000 euros/an il me semble), puis-je disposer malgré tout du LMNP réel ? Et quelles sont les conditions pour en profiter en toute légalité ?

    Merci beaucoup pour ton aide et pour ce blog vraiment très enrichissant !

  5. Raphaël dit :

    En effet, heureusement que les frais d’adhésion à un CGA sont redevenus déductibles même si c’est dans une moindre mesure qu’auparavant ! 🙂

    @Alex : oui, tu peux le faire, c’est du simple déclaratif avec une case à cocher sur ton CERFA de déclaration de début d’activité en LMNP ! 😉

    • Alex dit :

      Bonjour Raphaël,
      Justement j’avais l’impression que ce n’était pas aussi simple que ça étant donné qu’il faut demander une dérogation pour pouvoir adopter ce statut plutôt que le micro bic. J’avais trouvé cette information sur pap.fr il me semble. Donc selon toi il n’y a pas d’autre démarche à faire autre que cocher cette simple case ? 🙂
      Merci en tout cas pour l’info!

  6. Merci et bravo pour vos sites, qui donnent toujours des conseils utiles et des exemples pertinents en matière d’investissement immo.

  7. Eri dit :

    Bonjour je viens de découvrir votre site et je suis ravie, je ne.me sens plus un alien. En quelques lignes je vais résumer mon parcours. Je suis arrivé en France à l’âge de 17 ans avec mon compagnon dans l’année 2002. Moi j’ai la cm2 j’ai commencé a faire des ménages a 11€/h, je fesais 45h/ semaine, lui gagnait 2300 €/mois dans le btp, on était logé dans une caravanne de la entreprise à lui. Ainsi on gagnait environ 4200€/mois, on ne payait pas de logement et on n’avait pas de crédits, par mois on depensait 800 €. Apres un an de travaille on sai achete un studio payé cash, l’année suivant pareille et année dapres un f2, car a nos économies on ajoutait cette fois ci les loyers. Les banques nous refusais des prets car je travaillais au cesu et lui en interim. Après beaucoup de insistance la banque nous prête 150000, on a achete une maison qui.on a fait 3f2. On habite actuellement un de ces f2. Suite a ça on se achete cash d’autres studio. Aujourd’hui en 2016, j’ai 29 ans, lui 32, on a 12 biens immobiliers, et j’ai pu me acheter une Porsche macan pour mon grand bonheur.il y 15 jours. Je continue a faire des nettoyages et dans le btp. Je precise que j’ai que la cm2 et lui la cm1

  8. Eri dit :

    Pour finir je dis.que des gens font de commentaires tres.négatifs vers.nous, comment.une femme de menage de 29 ans roule en Porsche? Comment un maçon que ne sais pas ecrit à autant de biens? A tel point de entendre si on ne serait pas des traficants de drogue. Triste

    • Alex dit :

      Bonjour Eri,
      très belle performance. A vrai dire, il n’y a rien d’étonnant à ce que vous soyez considérés comme suspects auprès des gens dits « lambdas ». Vous avez su mettre en avant vos connaissances en matière d’investissement, et vous en récoltez aujourd’hui les fruits. Malheureusement, la réussite et l’argent sont des sujets tabous soumis à des jugements parfois aussi faux que virulents.

      Cdlt

    • Guillaume dit :

      Bonjour Eri,
      Bravo à vous, très belle histoire qui prouve que même en partant de zéro et en ayant un job « modeste » il est possible de réussir sa vie financière.
      Votre parcours devrait en inspirer plus d’un.
      Merci à vous pour ce témoignage.

  9. Ben dit :

    Bonjour,

    L’investissement immobilier est souvent vu comme étant une étape difficile à franchir dans une vie. Le côté financier de cet aspect crée des bémols chez certaines personnes mais comme tu l’expliques dans ton article, il existe des solutions pour éviter toutes charges supplémentaires.

    Je te remercie pour toutes tes informations qui sont très qualitatives et me serviront dans mes projets dans un futur proche ! Au plaisir de te lire de nouveau.

  10. Eri dit :

    Merci moi, je suis en train de lire chaque article de votre site, j’ai déjà apris pas mal de choses. Merci

  11. FranckMus65 dit :

    Salut Guillaume
    Je te réponds ici car sur l’article de l’usine à gaz de la loi Alur je ne trouve pas comment laisser les commentaires.
    Juste une chose après la lecture. Les meublés sont-ils concernés et si oui, as-tu créé ou penses tu créer des contrats nouvelle formule ?
    A te lire.
    Franck

  12. Guillaume dit :

    Bonjour Guillaume,
    Je suis tous à fait d’accord avec les points que tu avances dans ton article.
    Le fait de tous vouloir gérer ce n’est pas bénéfique pour nous car : on perd du temps , de l’énergie et on fait des erreurs !
    Il faut savoir déléguer pour se consacrer à fond dans ce que l’on veut faire : investir!
    Ou sinon: faire une formation d’expert comptable 😉

  13. Flo44 dit :

    Bonjour
    Merci pour le site qui est très bien fait et où j’ai appris pas mal de choses. J’ai acheté mon 1er appartement et j’ai trouvé ici de précieux conseils. Merci encore.

    J’ai pu acquérir un bien à un bon prix et injecter 13000 euros de travaux pour le remettre à neuf. J’ai tout emprunté. Au départ je pensais utiliser le borloo ancien (35M2 limité à 10,07 dans une grande ville dynamique. Avec les annexes 385eu de loyer) mais je grille très vite mes charges déductibles en imputant mes revenus globaux avec TMI à 14% donc pas tip top.

    J’ai pensé au meublé en déclarant au réel. Ok je peux prendre un expert comptable et en faisant la simu je ne paye pas d’impôts pendant belle lurette donc c’est cool (+ loyer 440).
    Mais je n’ai pas énorme de temps de mon côté, j’en ai un peu mais j’ai peur au turnover plus fréquent sur mon appart, à la gestion plus « lourde » sur un meublé que sur un nu. J’hésite encore. Avez vous des conseils sur le sujet SVP pour un studio ? du LMNP plus rentable mais peut-être moins tranquille ou du nu peut-être plus simple à gérer ?

    • Bonjour Flo,
      Tu as peur du turnover? Il faut savoir quel type de bien tu loues ? un studio , un T2? Sur un T2 que je loue en meublé , je change de locataire moins de 1 fois tous les deux ans. Ce qui implique un check in ou un check out par an .
      Si tu as peur du turn-over tu peux également déléguer en agence.

      Cordialement

      • Flo44 dit :

        Bonjour Guillaume,
        merci pour ta réponse
        c’est un T1 35m2 avec petit jardin 12m2. Je sais qu’avec ce type de bien je risque d’avoir plus de turnover.
        Je ne voulais pas aggraver avec un meublé mais la différence est-elle si grande finalement ? Sinon oui déléguer en agence peut être une solution…moins de rentabilité pour + de tranquillité…..si le travail est bien fait

        crdlt

        • Guillaume dit :

          Hello les amis je dirais qu’ au contraire, un T1 avec jardin est assez rare…donc s’il est sympa les locataires ne vont pas le lâcher comme ça mais vont se le garder jalousement ! 🙂

          • Flo44 dit :

            Salut. Yes c’est vrai que c’est un vrai plus. A la base j’ai déjà 1 dressing, une cuisine full équipée, machine à lavée, une grande salle de bain avec un petit meuble et rangement. Il ne me manque pas grand chose pour le « meubler » finalement. Je me dis que la différence dans l’état d’esprit du locataire doit pas être si énorme.
            Si je le meuble « bien » en plus, ça peut faire la différence. A tenter peut-être les 3 premières années ne serait-ce que pour avoir les frais de notaire déductible en charge et non en amortissement.

  14. david dit :

    Bonjour

    Que pensez vous du LMP qui est bien plus intéressant que le LMNP (exo des plus values immo au bout de 5 ans , amortissement du bien et report des deficits sur les autres revenus ..) ?

    • Guillaume dit :

      Bonjour David,
      Je pense que ce statut fiscal est top en effet.
      Par contre il faut pouvoir remplir des conditions qui ne sont pas données à tous le monde :
      – recettes supérieures à 23000 Euros/an
      -au moins la moitié des ressources du foyer fiscal doivent provenir de cette activité.
      -aimer aller souvent chez Ikea et se casser le dos en transportant des meubles, ce qui est en soit en vrai métier ! 🙂

      Quoiqu’il arrive, en LMP point de salut vous devrez passer par un comptable.

  15. david dit :

    Je suis en ce moment sur la construction d’un petit collectif de 4 unités que je vais mettre en meublé . 23 000 euros de recettes je pense qu’on y sera en année pleine , pour le reste mes autres revenus sont essentiellement des revenus fonciers donc non pris en compte pour le calcul de la moitié des ressources du foyer fiscal. La compta c’est pas un souci pour ma femme , et IKEA ben faudra faire avec…c’est en effet un des gros inconvénients du meublé , il faut assurer le SAV.

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