Loger un enfant étudiant, quelle galère !

Cet été je me suis pris une belle claque.

Mon neveu originaire de l’Oise vient juste de commencer un cursus de master à Bordeaux.
C’est cool, un type sympa de plus dans la capitale girondine.
Il a passé tout l’été chez nous et a franchement galéré pour trouver un appartement.
Il avait pourtant un « profil » top pour un bailleur : 2 parents médecins qui se portent caution.
Son budget était plutôt dans la moyenne haute.
Le problème est la pression locative dans la plupart des villes étudiantes. Et à Bordeaux c’est un truc de dingue !

Je savais que c’était un peu tendu mais à ce point je n’aurais jamais cru !

Guillaume (encore un !) un copain investisseur qui possède des studios dans Bordeaux m’avait prévenu : « Je ne mets plus d’annonce sur Leboncoin lors d’une re-location l’été, c’est impossible à gérer. Je reçois 200 appels en une matinée ! »
Naïvement je pensais qu’il en rajoutait un peu. Que nenni !
Aussi, j’ai trouvé hallucinant le rapport qualité/prix des studios et des T2 proposés. Pour le coup, il y a plein de propriétaires vraiment gonflés qui louent des taudis sans aucun état d’âme… et ça marche ! Tout se loue… à des prix astronomiques.

Là, je me suis dis, qu’il y a vraiment des places à prendre sur ce marché.

Concurrencer tous ces bailleurs « à l’ancienne » qui proposent des studios dégueulasses ne doit pas être compliqué.
Je ne sais pas vous, mais moi je ne supporte plus les cuisinettes électriques comme celle-ci par exemple. Les années 80 c’est terminé.
Comment fait-on pour découper un concombre sur 5 cm² d’inox bordel !
Et après on s’étonne que les étudiants ne bouffent que des Kébabs !
Soignez un peu vos cuisines SVP. Un vrai plan de travail me semble un minimum même dans un studio. Avec un peu d’astuce, on arrive à faire un super truc dans un mouchoir de poche.

Bref, après avoir « squatté » en Septembre et Octobre l’appartement vide d’un pote que je remercie au passage, il a enfin trouvé une colocation qu’il partage avec des amis étudiants.

Ce mode de mise en location est très tendance, je ne vous apprends rien.

Les jeunes (ok, ça fait vieux c..) n’ont aucune appréhension à emménager à plusieurs, quelquefois avec de parfaits inconnus. Jeune homme, je regardais L’Auberge espagnole (vous ne l’avez pas vu ?), et ça me faisait rêver mais eux l’ont fait !

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une colocation, c’est un peu ça, non ?

 

Aujourd’hui, des petits malins rachètent des plateaux ou des grands appartements dans des villes étudiantes et les réaménagent du sol au plafond, en vue d’y installer une colocation ! Des meubles, une déco tendance et quelques services en plus (wifi, machine à laver et même salle de sport parfois !),

Et là…..bingo !
Ils peuvent gonfler les loyers (à raison cette fois) et engranger des sommes confortables.
C’est du gagnant-gagnant. Les étudiants se retrouvent dans des grands appartements joliment décorés plutôt que dans un studio minable. Individuellement le loyer est sensiblement le même grâce à l’économie d’échelle réalisée.

J’ai toujours investi hors de Bordeaux pour des tas de raisons que j’ai déjà expliquées.

Je privilégiais les rentabilités à 2 chiffres.
Je possède juste des murs d’un petit local professionnel dans Bordeaux centre.
Il fait 8,09 m² 🙂 C’est tout ce que j’ai pu acheter avec une forte rentabilité !

C’est une stratégie qui me permet de m’enrichir (et c’était jusqu’à présent mon but) grâce à un cash flow important, mais malheureusement, pas de briller en société.
Quoi !!! Tu investis dans des villes de m… 😉
Bon, je vous rassure, ça ne m’empêche pas de dormir…. ce ne sont que des problèmes d’ego.

Du coup, je me disais que finalement, en dehors de la location saisonnière à la nuitée (qui devient de plus en plus risquée je pense, surtout depuis que l’État s’en mêle), cette histoire de colocation meublée n’est vraiment pas bête. On peut y sortir des belles rentabilités, même dans une grande ville.

Je pourrais grâce à la colocation investir dans des appartements avec une belle valeur patrimoniale.

Coupler un fort rendement et des biens patrimoniaux. Le rêve.
Enfin je pourrais faire le kéké dans les diners en ville en disant que j’investis dans Bordeaux centre.

Je suis persuadé désormais que l’équation économique est viable. J’ai retourné les chiffres dans tous les sens, c’est possible d’être en auto-financement dans les grosses métropoles régionales.
La colocation « haut-de-gamme » me semble une bonne piste.

Voilà un petit billet pas trop long, pas technique du tout. C’était ma réflexion du jour et je voulais la partager avec vous.
N’hésitez-pas à me me faire part de vos réflexions et expériences de la colocation dans les commentaires, ça m’intéresse !

A très vite !

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35 réponses

  1. Guiguisky dit :

    Absolument d’accord avec toi sur les kitchenettes pré montées et équipées en inox pour moins de 300€ frigo inclus. Au final j’ai vite laissé tomber car après 3-4 ans on pouvait le jeter si le locataire ne l’entrenait pas. Maintenant j’installe systématiquement un petit plan de travail, des plaques vitro et un évier sympa du plus bel effet pour 400€. Photos sur demande!!! 😉

  2. Vincent dit :

    Hello Guillaume,
    Je loue un studio meublé dans la grande rivale de Bordeaux (eh oui, personne n’est parfait 🙂 ) . Cet été, j’ai supprimé la kitchenette low cost en une belle cuisinette avec plaques vitro + 1 meuble haut. Effet coup de coeur garanti et argument de taille pour se démarquer de la concurrence !
    Par rapport au contenu de ton post, je suis justement sur un investissement de ce genre, un T4 de 90/100m2 à transformer en grande colocation de 6 chambres ! Réponse d’ici la fin de la semaine….
    Le déficit foncier à la campagne c’est bien mais pourquoi ne pas diversifier un peu dans les grandes agglomérations 😉 J’arrive même à une rentabilité à 2 chiffres dans le centre ville, bref à suivre 🙂
    A bientôt!
    Vincent

  3. Salut Guillaume. Perso, je m’en fout d’investir dans des villes de merde, tant que ça dégage un rendement et un cash-flow intéressants… Quand on débute, le plus important est d’amorcer la machine. Après effectivement, on peut se poser et penser à diversifier, à acheter  » du patrimoine » plutôt qu’une rentabilité. C’est sûr que ça plus « hype » d’avoir un joli appartement dans le centre ville de Bordeaux qu’un immeuble au fin fond d’une ville de campagne dont on n’avait jamais entendu parler !
    En tout cas, la colocation est un mode d’investissement hyper intéressant. Les rendements sont assez démentiels même dans les grosses métropoles.
    Ça peut être une idée pour booster sa renta dans ses immeubles. Bon peut-être pas en campagne, mais dans des villes moyennes près des écoles et universités. Je ne suis pas spécialiste de la coloc mais je suis sûr que l’on peut dégager des rendements sympas sur de la petite colocation de 2 ou 3 personnes dans des villes moyennes. À réfléchir !

  4. GuillaumeAsnieres dit :

    Bonjour, vos réflexions sur la coloc m’intéressent car je suis sur un plan de grand appartement parisien que j’étais sur le point de laisser tomber car trop coûteux en investissement classique. Je vous apporte quelques chiffres, si vous pouviez me donner vos 1ers retours cela m’intéresserait. Prix de vente1508000€ pour 147m2 d’appartement avec une chambre de bonne de 6m2 et.un debarras de 8m2. Situé bd pereire pas loin de la pte Maillot, au 5eme etage ascenseur plein sud avec balcon. Immeuble haussmannien. Tout à refaire. 2 salles de bain. Une grande cuisine. Les frais de notaire sont d’environ 104000€. J’estime les coûts de travaux à 130000€. Voilà pour les 1ers chiffres. Vos avis? Existe-il- des moyens d’estimer facilement les loyers de colocation?

    • Benoit bouloc dit :

      Faire les petites annonces sur leboncoin à la rubrique colocation../ à rapporter aussi Avec la qualité Que tu proposeras.

    • Benoit bouloc dit :

      Je suis en train de faire mon 3eme T4 sur Clermont… le modèle fonctionne très bien Avec mis en location en lmnp et déclaration au réel…
      Le secret : proposer de la qualité comme tu le dis Guillaume.

  5. Dany dit :

    Bonjour à tous,
    ah les fameuses kitchenettes, chaque fois que j’achète, les cuisines en ont. T’inquiète, je pense qu’ils vont bientôt les enlever du marché car plus personne n’en achètera.
    Cool que tu veuilles t’y mettre à la colocation, j’y pense très fortement en ce moment, moment de profonde réflexion.
    Après pour répondre à GuillaumeAsnieres, il faut bien calculer ta rentabilité. Je ne sais pas à combien se loue les colocations dans ces coins là, mais même à 1000euros la chambre, ce n’est pas rentable.
    Mets tes chiffres dans la moulinette et calcule bien avant de te lancer.

    Bonne journée à tous

  6. Leo dit :

    Bonjour,
    Avec les avancées du gouvernement actuel pour récupérer taxes et impôts, tiut en repondant au problème du logement en grandes agglomérations…. je pense que d’ici peu de temps ils vont nous sortir de nouveaux textes destinés à la collocation.

    Pour en avoir discuté pas mal avec Laurent de Moras, investissement-locatif-intelligent.com il est également dans ce questionnement .

    On pourrait envisager que l état ai l idée d inclure à la loi ALUR le principe du plafonnement de loyer par rapport au loyer médian en place , la location meublée risque fort de passer d un abattement de 50% , à 30% voire moins , ce qui tout de suite, avec 2 aménagements fiscaux ferait beaucoup perdre en termes de rentabilité .

    Je ne sais trop quoi penser de tout cela, mais pour moi prudence est mère de sûreté, et mon investissement restera orienté sur de l immeuble de rapport en location nue, autofinancé au régime fiscal « normal », et avec du borloo et du petit meublé qui resteront la cerise sur le gâteau de mon investissement…

    Et bien sûre jamais dans la même petite ville « provinciale » , je préfère avoir de la bonne rentabilité en investissant peu que d investire gros et tourné a 2% de rentabilité nette ( quand mon parc sera assez consequent je l envisagerais, mais ce n est pas pour demain).

    Pour ma part, je considère qu’il y a un vrai risque fiscal et réglementaire dans ces brèches, qui ne resteront pas ouvertes bien longtemps … jurisprudence airbnb, booking etc…

    • Guillaume dit :

      Bonjour Léo,
      Dans n’importe quel investissement l’avantage fiscal doit toujours être la cerise sur le gâteau, nous sommes d’accord.
      Je suis également très inquiet pour les petits malins qui ont tout misé sur la location à la nuitée. J’espère que leur appartement peut être rentable sans ce mode de location.
      Aujourd’hui c’est impossible d’avoir une stratégie sur le long terme, les lois changent sans arrêt dans ce pays. Ce n’est pas pour autant que je privilégie l’attentisme, au contraire !

      • Leo dit :

        Ah mais je ne privilégie pas l attentisme non plus , mais rentrer ded immeuble de rapport me convient totalement et je continu d avancer 😉

  7. zmasters dit :

    Idem pour la kitchinette. C’est une honte! J’ai acheté un studio cet été, j’ai viré l’ancienne cuisine avec les vieilles plaques électriques pourries. J’ai installé à la place des plaques inductions (mieux que vitro car chauffe plus vite et évite les accidents car ne chauffe pas si rien dessus en métal), un four, un vrai évier et un gros plan de travail. On ajoute un micro onde, un lave vaisselle et un lave linge ainsi qu’un beau frigo et on se retrouve avec une vrai cuisine! Photos sur simples demande. (impossible de mettre une photo ici dans un commentaire à priori).

    Je le loue 100€ de plus que l’ancien proprio et je dégage une renta brut à deux chiffres. Annonce mis le mardi, appartement loué le mercredi.

    Gagnant-gagnant. Tous les chiffres sur simple demande bien sur 😉

    • Guillaume dit :

      Bah voilà, ce n’est pas difficile d’avoir une jolie cuisine fonctionnelle !
      Mais donne-nous les chiffres voyons ! A combien te revient cette cuisine stp ?

      • zmasters dit :

        Alors pour les chiffres:
        J’ai acheté la cuisine 827€ chez brico dépot (ça comprend trois meubles haut, une colonne, les deux plans de travail, 5 meubles bas…) -> le mieux c’est d’aller voir les photos ici : https://twitter.com/zmasters1
        Je suis désolé j’ai pas trouvé mieux que twitter pour mettre en ligne des photos. Je pense que si ton blog tourne sur wordpress tu peux activer un pluggin pour que l’on puisse poster dans les commentaires.

        Sur le total de mon studio (43328€ tout inclus (achat, frais de notaire, émoluments de notaire et un peu plus de 7000€ de travaux pour tout refaire du sol au plafond) la cuisine et son électroménager doit me revenir à environ 1300€ (j’avais déjà le frigo et le four).

        J’ai fait faire divers devis mais c’était vraiment hors de prix. Le montage de la cuisine m’a pris une journée seulement (ultra simple si l’on prend son temps). Le plus rolou étant de couper les plans de travail.

        • Guillaume dit :

          Hello zmasters,
          Sympa en effet ta rénovation. Faire un ilot central dans un studio c’est carrément rare. Effet coup de coeur garanti.
          Pas étonnant ensuite qu’en 24h tu déniches un bon locataire !
          Toujours apporter de la valeur…
          Bravo.

          • zmasters dit :

            Pourtant l’ancien proprio m’a quand même dit « vous pouvez le louer comme ça »… Je devrais mettre les photos AVANT également (une horreur sans nom, sale, décrépi, moisi….Il à fallu tout refaire du sol au plafond, de l’électricité à la plomberie…). A titre d’information, la salle de bain faisait 2M² avant l’agrandissement et dedans on trouvait une douche 80x80cm, un WC, une machine à laver, un chauffe eau, un meuble pour se laver les mains et des meubles haut pour ranger du PQ… Oui oui, tout ça dans 2M²!! Autant dire que l’on ne pouvait même plus ouvrir la fenêtre…great idea dans une pièce humide!
            Y’a des gens qui n’ont honte de rien. Je me voyais mal vivre dans une poubelle, je vois donc pas pourquoi je devrais faire vivre mon locataire dans cette même poubelle.

  8. Marc dit :

    Bonjour Guillaume,

    Sympa l’article et idée alléchante que de la colocation sur Bordeaux !
    Ferais-tu office de « chasseur immobilier » sur ce type d’offre et sur Bordeaux ?

    Marc

  9. Guillaume dit :

    Pas spécialement, je me concentre sur ma niche à savoir la recherche pour mes clients d’immeubles de rapport rentables….
    J’ai déjà largement de quoi m’occuper.
    Cela ne m’empêche pas de m’intéresser sérieusement au sujet de la colocation pour mon compte propre 🙂
    Au plaisir

  10. Pierre dit :

    Très bonne idée la colocation haut de gamme.
    J’avoue ne pas avoir creusé le sujet car je suis toujours à la recherche d’un immeuble de rapport en location nue autour de Clermont-Ferrand.
    Pas simple de prendre la bonne décision.
    Merci pour ce blog.

    Au fait connais tu un chasseur comme toi dans la région Auvergne?

    • Guillaume dit :

      Bonjour Pierre,
      « Un chasseur comme moi »?
      Heu… non j’en connais pas d’autres, je suis unique ! 🙂
      Sérieusement, je n’en connais pas dans ta région. En trouver un ça doit être jouable, un qui maitrise bien les investissements locatifs ça devient plus compliqué.
      Si en plus il doit maitriser les subtilités des immeubles de rapport, alors là…
      Pour avoir bien étudié ton secteur en « coaching » avec un lecteur, je sais que dans le département 63 il y a vraiment de bonnes opportunités et des rentabilités à 2 chiffres.

      • leo dit :

        Oui dans le 63 , les investissements a 2 chiffres sont très largement jouables.
        Il faut toutefois éviter quelques villes .

        • Guillaume dit :

          Je serais en effet très méfiant (ce n’est pas pour autant qu’il ne faut pas y aller) sur la ville de Thiers par exemple…pourtant on y trouve du 15% brut.

          • leo dit :

            Ou Vichy pas très loin géographiquement.

            C est un marché très particulier le 63 .

            Clermont par contre est encore interessante pour ses etudiants notamment, même si rentabilités plus faibles il est encore possible d y trouver des immeubles a 11 ou 12 % bruts en etant à l affut.

        • Pierre dit :

          Thiers fait peur malgré les rendements alléchants.
          Sur clermont pas facile de trouver des rendement à deux chiffres, de plus vous êtes plus rapide que moi .

          Pouvez me donner plus d’informations sur les villes à éviter? Que pensez vous de Riom?

          • leo dit :

            Riom, Mozac, Lezoux, Lempdes ….sont des villes plutot sympa .
            Il y en a certainement d autres , notamment sur la vallée de la limagne …

  11. Pierre dit :

    Merci d’avoir pris le temps de répondre.

    Il y a effectivement de bonnes opportunités, mais j’avoue que les travaux le font peur. Du coup je visite des bien avec moins de potentiels mais avec un confort plus grand pour moi.

    Je sais que tu es unique, que tu connais par coeur la région bordelaise, mais je ne savais pas que tu connaissais ma région :).

    Est ce que les formules d’accompagnement que tu vend couvrent toute la france ou simplement bdx?

    J’aimerai vraiment me lancer, mais je pense avoir besoin d’un coup de pouce ou d’un avis avant …

    En tout cas merci.

  12. john dit :

    bonjour,

    je suis de clermont fd , je recherche des contacts dans le secteur pour partager nos expériences.
    Si le cœur vous en dis….

  13. Josephine dit :

    Eh oui, on peut se faire pas mal d’argent grâce à la colocation. Les logements pour étudiants sont toujours en forte demande (j’ai des amies qui ont, elles aussi, beaucoup galéré pour se trouver un toit). Proposer des colocations est une idée judicieuse !

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