L’indice de tranquillité, une notion essentielle.

Investisseurs en immeuble de rapport, soyez bien attentifs à cette notion.

J’ai eu l’idée de cet article en regardant la vidéo du coach en indépendance financière Michael Ferrari  qui échangeait avec mon ami Étienne Brois, auteur de la formation « Devenir rentier avec l’immobilier en 15 ans ou moins » .

Les deux compères savent de quoi ils parlent, ils ont investi avec succès dans des immeubles de rapport.

Étienne y parle «d’indice de tranquillité».

C’est drôle mais j’avais bien conscience de cette notion, sans jusqu’à aujourd’hui être capable de la nommer précisément. Étienne vient de le faire !

Pour moi, c’est essentiel. Je m’explique. Le but d’un investissement locatif est de se créer des revenus passifs. Non pas que nous sommes de gros paresseux (et encore !) mais parce que se libérer du temps c’est pouvoir faire des choses qui nous tiennent vraiment à cœur.

En multipliant les investissement en immeuble de rapport, si à chaque fois votre cash flow est largement positif, vous allez pouvoir rapidement arrêter de vendre votre temps contre une fiche de paye.

Vous deviendrez alors un rentier (je vous assure, ce n’est pas un gros mot, vous ne serez pas un «salaud de riche», seulement un audacieux qui pourra se concentrer et dépenser son énergie pour des œuvres caritatives par exemple).

Quel est le rapport avec l’indice de tranquillité?

C’est simple, si votre immeuble est chronophage (car il ne vous cause que des soucis !), vous passerez votre temps à régler vos problèmes… donc bien loin de la notion de «revenus passifs» !

C’est ce qui m’arrive cet été, j’accumule les contraintes sur mes immeubles ! J’enchaine les turnover, les retards de règlement, les impayés, les soucis techniques….

Pourquoi moi ?

C’est là que l’indice de tranquillité prend son sens. En homme trop pressé de devenir rentier, j’ai investi essentiellement dans des immeubles à la rentabilité hors norme (supérieure à 15% en location nue !). Ne vous leurrez pas, si vous arrivez à acheter ce genre d’immeuble ultra rentables, il y a forcement une contre-partie (pourquoi un vendeur vous lâcherait si facilement une véritable machine à cash?). La contre-partie c’est un immeuble «pourri», mal placé, avec des locataires souvent en difficulté financière….

Dans certains cas, il est possible, en réinjectant du cash et en faisant des travaux d’améliorer les choses. Par contre, si l’immeuble est dans le quartier « coupe-gorges » de la ville, il le sera toujours même après les travaux !

Mesurer cet indice est très difficile, impossible d’être précis.

Mais ayez conscience d’une chose, en règle générale la tranquillité est inversement proportionnelle à la rentabilité de votre investissement. En finance, on appelle cela également la prime de risque.

A vous de savoir où vous souhaitez mettre le curseur.

Second exemple, la notion de temps. Investir dans un immeuble complet, c’est une seule démarche pour devenir propriétaire de 4, 5 ou 6 appartements. Vous gagnez un temps fou par rapport à acheter 5 appartements à l’unité dans 5 immeubles différents. Vous n’aurez que 2 rdv chez le notaire (Le rdv pour le compromis et celui pour l’acte authentique) contre 10 rdv en achetant les 5 appartements à l’unité !

Dans le même ordre d’idée, pour dénicher un prêt immobilier, en faisant appel à un courtier, vous pourrez démarcher en un seul rdv avec le courtier, une dizaine de banques…voir plus ! C’est le courtier qui va mouiller sa chemise et faire le job à votre place.

Je n’y vois que des avantages car en plus de vous libérer du temps, le courtier vous négociera des conditions de prêts avantageuses.

Vous voyez une nouvelle fois, l’économie de temps et la tranquillité….

Investissez donc dans des immeubles de rapport mais n’en devenez pas esclave !

Se prendre des claques, ça fait réfléchir ! A moins que ce ne soit l’âge 🙂

A votre succès mais en toute tranquillité !

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23 réponses

  1. Questions a se poser avant dit :

    1quel est le niveau social du locataire
    (Cas soc rmiste repris de justice mer(d)e au foyer qui passe ses journée avachi sur le canapé en survêtement) avec 3 mioches qui braillent.

    2) ou se situe votre bien a qui vais je le louer (metier age)

    3)mon locataire a il des garants)
    4)best way to exit (impayé)
    5) mon agence a t elle fait ses preuves? Qui me la recommandée.
    6)Ai je diversifié mes investissements?
    (Il n y’a pas que le locatif!!)
    7)comment puis je récupérer mon bien rapidement en cas de squatteur
    (Statut juridique ,meublé)
    9)Suis je prêt a encaisser plusieurs mois d impayé sans broncher!

    Voilà vous pouvez rajouter d autres questions a se poser avant d investir pour avoir l esprit tranquille

    • Guillaume dit :

      Bien d’accord avec vous M Anonyme,
      Il y a aussi ceux qui se posent trop de questions et qui ne passent jamais à l’action !
      Un peu d’insouciance (trop peut être ! ) permet d’avancer…

  2. David dit :

    Bonjour,
    Généralement, un tour dans le quartier permet des lieux.
    Savoir si votre immeuble est de standing, bien placé, dans un quartier correct ou mal famé, …

    Perso mon 1er immeuble est en centre ville (entre la mairie et la gare, difficile de faire mieux), standing moyen, mais 2 immeubles marchands de sommeil à côté, donc il parait bien mieux. 😀
    (Le 2nd immeuble devrait être juste à côté, donc…)
    L’intérieur et l’extérieur sont propres.

    Après reste les locataires.
    Difficile de voir d’avance. Surtout le côté chiant/pas chiant.
    Peut être apprendrai je avec l’expérience! 😉

  3. Hello guillaume,
    J’ai remarqué que les difficultés avaient souvent tendance à jaillir en même temps suivies par des périodes d’accalmies. Ou comme le disait un ancien Président « les emmerdes çà vole toujours en escadrille ».
    De toute façon, il ne faut pas se leurrer : constituer du patrimoine et générer du cashflow ne se fait jamais sans effort. Ceux qui disent l’inverse sont des bonimenteurs !!!

    • Guillaume dit :

      Salut Paul, j’essaie justement via ce blog de ne pas vendre que du rêve.
      Je montre de très belles réussites mais aussi les difficultés rencontrées…

  4. salut guillaume, assez d’accord avec toi, pour optimiser son temps il est nécessaire de grouper les actions.
    Il vaut mieux aussi faire une formation a un groupe de personnes qui payent 50 euros chacun qu’un cours particulier à 80 euros 🙂
    Pour les immeubles c’est aussi ce qui me plait :Une seule toiture , partie commune à entretenir, pas de charges pour chaque appartement , prix de gros. Un seul achat qui évite de perdre du temps , mais plutôt en gagner.
    Pour la rentabilité c’est vrai, après il existe toujours des vendeurs pressés : qui partent à l’étranger et qui soldent tout ou avec de grosses difficultés financières.
    les bien à haut rendement peuvent être là aussi non?
    patrice
    http://www.optimiser-son-budget.com

  5. Salut Guillaume,

    Encore une fois le stress est inversement proportionnel au cashflow. Fin juin, 3 préavis de départ ! Dans une ville où il n est pas simple de trouver un locataire, difficile d’envisager sereinement l’été, n’est-ce pas ?
    Sauf que l’immeuble possède 7 lots et un rendement habituel de 14%. Les 4 locataires restant suffisent largement à payer le crédit !

  6. Patrick dit :

    Salut guillaume
    pour info je viens d essayer de m inscrire sans commenter cela ne marche pas … (erreur veuillez saisir un commentaire)
    Slts
    Patrick

    • Guillaume dit :

      Salut Patrick,
      Bon bah je vais en parler à François, webmaster du blog, il va certainement nous trouver une solution…
      Le mieux c’est quand même de laisser un commentaire 🙂

  7. Ou sinon pour un indice de tranquillité maximal…pourquoi ne pas aller vers des REIT/SIIC ?

    Rendement certes un peu plus faible (7% en général), mais rien à faire du tout 😉

  8. Bonjour Guillaume et les autres lecteurs,

    Pour mes prochains investissements, je pense les réaliser en SCI (société civile immobilière), ça permet entre autre de diluer les risques entre plusieurs associés et également d’acheter des biens plus importants comme des lots de garages ou des immeubles de rapports (donc moins de rendez-vous à réaliser). Tout ceci me semble-t-il apporte une plus grande tranquillité, qu’en pensez-vous ?

    Yves mesmentors.fr

    • Guillaume dit :

      Salut Yves,
      OUI ça permet de diluer le risque financier entre plusieurs associés.
      Le pb c’est qu’une éventuelle mésentente dans la SCI risque de générer du stress supplémentaire…cela devient donc contre-productif !

  9. Bonjour Guillaume,

    Cet indice de tranquilité est en effet très important et tu l’expliques bien.

    Le risque se paye dans tous les sens du terme, cela peut couter du temps avec les locataires par exemple ou de l’argent avec des travaux dans un immeuble pourri comme tu le dit mais en échange la rentabilité est la.

    C’est un choix à faire et a réfléchir au départ même si les stratégies peuvent se changer.

    A bientôt

    Romaric

    http://www.sortir-du-rsa.fr

  10. Philippe30 dit :

    A investir dans des zones limites en terme de demande locative et en terme de revenu des locataires on se retrouve par l’accumulation des lots en difficulté.

    Je n’ai jamais été partisan de l’investissement en zone reculée avec perfusion étatique , les locataires sont des cas difficiles à gérer malgré une très rentabilité , il suffit d’un cas dans l’immeuble pour faire fuir les autres.

    La belle rentabilité à 14 % devient alors un casse tête , la capacité à retrouver vite un locataire devient un problème associé à une remise en état des lieux car ceux qui peuvent casse beaucoup.

    La description d’une machine à cash tient tant qu’aucun problème ne vient bloquer ce beau montage idéal sur le papier mais effectivement les ennuis n’arrivent jamais seuls.

    Deux départs de locataire à fin juin sur des T3 , deux locataires retrouver en quinze jours.
    Au départ des deux locataires , la peinture avaient été refaites , les appartements étaient presque mieux que lors de lors entrée dans les lieux.
    Investir dans des machines à cash à 10 % permet de ne pas faire surchauffer la machine et assure une meilleure longévité de l

    Qui veux aller loi ménage sa montage , toujours garder une poire pour la soif etc …..

  11. Philippe30 dit :

    A investir dans des zones limites en terme de demande locative et en terme de revenu des locataires on se retrouve par l’accumulation des lots en difficulté.

    Je n’ai jamais été partisan de l’investissement en zone reculée avec perfusion étatique , les locataires sont des cas difficiles à gérer malgré une très rentabilité , il suffit d’un cas dans l’immeuble pour faire fuir les autres.

    La belle rentabilité à 14 % devient alors un casse tête , la capacité à retrouver vite un locataire devient un problème associé à une remise en état des lieux car ceux qui peuvent casse beaucoup.

    La description d’une machine à cash tient tant qu’aucun problème ne vient bloquer ce beau montage idéal sur le papier mais effectivement les ennuis n’arrivent jamais seuls.

    Deux départs de locataire à fin juin sur des T3 , deux locataires retrouver en quinze jours.
    Au départ des deux locataires , la peinture avaient été refaites , les appartements étaient presque mieux que lors de lors entrée dans les lieux.
    Investir dans des machines à cash à 10 % permet de ne pas faire surchauffer la machine et assure une meilleure longévité de la machine.

    Qui veux aller loi ménage sa montage , toujours garder une poire pour la soif etc …..

    Philippe30

    • Guillaume dit :

      Bonjour Philippe30,
      Content de vous voir sur ce blog.
      Sages recommandations en effet….bien dans l’esprit de ce billet.
      Ne pas chercher à tous prix la rentabilité hors norme au risque de finir dans le mur !

  12. Nicolas dit :

    Bonjour,

    Il est aussi possible d’ajouter le taux de remplissage qui est lui aussi important… C’est bien d’ajouter des dimensions à l’investissement, mais il ne faut pas trop en mettre, c’est au détriment de l’action.
    Le fait d’avoir réalisé un achat, créer des possibilités, c’est que du plus.

    Je suis quand même d’accord avec cet indice de tranquillité, mais il faut aussi ajouter une notion importante le point de départ et le point de chute de l’investisseur.
    Si le point de départ est un bon salaire et de l’investissement accessoire pour mettre du beurre dans les épinards, c’est complètement différent de vouloir devenir rentier le plus vite possible et ne faire que cela.
    Les risques vont avec les gros rendements.
    Je trouve que malgré les problèmes, ces immeubles impliquent une contrepartie « acceptable ». Et les problèmes c’est le nom que chacun donne à l’expérience (encore du plus).

    Conclusion : Guillaume est un pro.

    PS : J’ai, moi aussi, ce problème des emmerdes en même temps… C’est la vie. 🙂

  13. griselin dit :

    Salut,

    Rassurez-vous, d’une façon générale, les mauvais payeurs sont assez rares, disons… 5% de la population ?

    le souci c’est quand ces 5% se retrouvent tous dans votre immeuble…

  14. Jean-Jack dit :

    Bonjour,

    Question : les assurances loyers impayés valent-elles le coup ?

    • Guillaume dit :

      Perso j’en prends jamais.
      Trop contraignant : dossier locataire complexe…
      Trop « je me fou de ta G….pour pas indemniser en cas de sinistre » : délais de carence, franchise ect…
      La meilleure des assurances c’est de se la faire soi-même donc avoir un immeuble avec un bon cash-flow qui permet de faire face à ses échéances de prêts même si un des locataires ne paye pas.

  15. Jean-Jack dit :

    Oki.

    Bien choisir le locataire (garantie, feeling) fait aussi parti du métier 😉

    JJ

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