J’ai lâché 132 000 € à mon proprio !

La magie des revenus tirés de l’immobilier.

J’écris cet article depuis une superbe plage de l’Ile Maurice. Pendant que je prends quelques jours de repos mérité après 3 jours d’un Mastermind intensif, les loyers de mes locataires continuent à tomber sur mon compte en banque.

Indécent, insolant, injuste allez vous me dire. Franchement je n’ai pas à rougir de « m’enrichir » avec l’argent de mes locataires et celui de ma banque.

Je suis d’autant plus à l’aise qu’en échange du loyer je leur propose des appartements sympas, bien équipés et à un tarif légèrement sous le prix du marché. J’y vois aussi un gros intéret pour moi : limiter le turnover.
Je préfère siroter tranquillement mes Mojitos sur une plage paradisiaque plutôt que d’aller faire un état des lieux de sortie ou des visites.

Je suis d’autant plus à l’aise que je suis moi-même locataire de ma résidence principale !
Quoi ? Un mec qui est passé 45 fois à titre personnel chez le notaire est locataire de sa RP ?

J’entends déjà certains : « l’idiot, il balance son argent par les fenêtres ».
Vous avez en partie raison. Je viens de m’amuser à faire un rapide calcul :

En arrivant sur Bordeaux il y a 11 ans désormais l’idée était de louer temporairement notre nouvelle RP pour nous laisser le temps d’appréhender les différents quartiers et aussi de voir si cette ville nous convenait.
C’était pour nous un changement de vie radical : Nous avions toujours vécu avec Elodie dans une petite ville de 10 000 habitants du Nord de la France.

Elodie a déniché seule un appartement en duplex de 180 m2 avec terrasse. Moi, la première fois que j’ai vu cet appartement c’est le jour où je suis arrivé avec le camion de déménagement. La force d’un couple soudé.
Le loyer de l’époque qui n’a quasi pas évolué depuis : environ 1000 €/mois.
Il y a une forte décote due à l’état général assez défraichi, à une singularité que nous trouvons charmante mais qui peut déranger le plus grand nombre et surtout au fait qu’il se situe au 4ème sans ascenseur.

Mille euros est une belle somme mais c’est très peu par rapport au marché actuel. Pour ce prix aujourd’hui dans l’hypercentre de Bordeaux vous pouvez prétendre à un T3 de 90 m2 et encore il va falloir batailler.
Vous l’avez compris, nous étions donc dans une prison dorée…. et nous sommes 11 ans après toujours dans cet appartement !
Un rapide calcul en arrondissant le loyer : 1000 x 12 x 11 = 132 000 €.

Nous avons donc lâché 132 000 balles à notre proprio ! ! ! WTF !

Pourquoi nous ne déménageons pas ? Et cela va répondre à la question souvent posée par les lecteurs/investisseurs du blog : Faut il acheter ou pas sa RP ?

Première raison : pour nous c’est très simple. En allant sur MeilleursAgents, vous verrez que le prix moyen à l’achat à Bordeaux est de 4200 €/m2 (Il est plus proche de 5000 € dans notre quartier).
Notre appartement à donc une valeur potentielle de 180 X 4200 = 756 000 €
Imaginons que je propose à notre bailleur de lui racheter son appartement au prix du marché :

En faisant un emprunt sur 20 ans au taux de 2,20 % assurance comprise et en apportant les frais de notaire, il nous en couterait 3897 €….de remboursement mensuel ! ! ! J’en ai ni l’envie ni les moyens.

Nous avons donc fait un autre choix atypique : Etre locataire de notre RP et propriétaire d’une petite maison à la campagne pour nous ressourcer le WE.

Le beurre et l’argent du beurre ;)

Seconde raison : nos enfants grandissent, et n’importe quel parent d’étudiant sait que le début des études universitaires est un casse-tête chinois, notamment à cause des difficultés à se loger…
On sait que s’ils décident de faire leurs études à Bordeaux (ce qui est pour l’instant le cas de notre aînée), nos marmots auront un toit au dessus de la tête sans bousculer nos finances.

Troisième raison : devenir propriétaire de cet appartement plomberait définitivement notre taux d’endettement.
Fini pour nous les immeubles « machine à cash » dans les petites villes. Aucun banquier sauf éventuellement un suicidaire ne nous suivrait avec une telle charge de logement sur le dos.

3897 € VERSUS 1062 € pour le même appartement !

D’une manière générale j’ai remarqué une chose :

Dans les villes très cotées, rester locataire permet de ne pas « planter » son taux d’endettement pour continuer à investir.
Dans les villes ou villages peu dynamiques donc peu cher à l’achat, être propriétaire permet en général d’avoir un remboursement de crédit moins élevé qu’un loyer.

D’ailleurs si j’investis dans des villes peu cotées, ce n’est pas un hasard !

Alors j’entends aussi quelques « grincheux » qui vont me dire : « oui mais as-tu pensé à la valeur patrimoniale que tu engranges grâce à l’amortissement du prêt ? »

Je suis en partie d’accord sur ce point. Incontestablement vu l’évolution des prix sur une ville comme Bordeaux, il aurait été judicieux d’acheter notre RP il y a 11 ans.
Nous avons fait d’autres choix et je n’ai pas de boule de cristal.
On a quand-même permis à nos enfants de grandir dans une chouette ville avec tout à portée de main, et là dessus, je n’aurai jamais de regret ;)

Et puis, l’Histoire nous a montré que même à Paris les prix ont très fortement baissés à une période. Certains s’en morde encore les c… !

Sur cette parenthèse poétique je retourne à ma Pina Colada !

Bon investissement à tous.

 

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9 réponses

  1. Salut Guillaume !
    C’est drôle que tu écrives cet article, nous sommes en pleine réflexion avec Sandrine et nous avons même faits des visites pour acheter une RP en centre ville car nous voulions absolument un extérieur. Nous vivons aussi dans un grand appartement (à Sandrine) mais les beaux jours nous donnent forcément envie de prendre l’air en terrasse pour pourquoi pas siroter une petite pina colada 🙂
    Evidemment, nous avons effectuer 2 visites et une maison nous a plu, elle rassemblait tous les critères sauf un : celui d’avoir une partie que nous pourrions louer pour rembourser notre crédit ou tout au moins fortement nous y aider.
    En réfléchissant et en nous posant pour en discuter, nous nous rendons compte que si on fait ce pas, nous allons fortement nous mettre une balle dans le pied à cause du taux d’endettement qui serait plombé pour nous deux.
    A l’heure actuelle nous vivons dans un de ces appartements et il est très facile pour moi comme pour elle de continuer à emprunter (remboursement de 587 euros mensuel…), ce n’est pas du tout à négliger !
    Sandrine veut acheter d’autres appartements et maisons et moi je veux d’autres immeubles, il est donc hors de question de plomber nos futurs investissements en achetant une RP dans laquelle, nous allons forcément avoir des frais réguliers à faire.
    2 critères s’imposent donc :
    -Prévoir TOUS les travaux à l’achat pour ne pas sortir d’argent de notre poche ensuite
    -Prévoir une partie locative (chambres, espaces à part, T2 aménagé…) dans la RP pour aider à rembourser l’emprunt et même le payer en totalité.
    Merci Guillaume, ton article arrive à point nommé !
    Tu as fini de me décider même si je crois que les décisions étaient quasiment arrêtées 🙂
    Bon cocktail !
    A très bientôt
    Yann

    • Guillaume dit :

      Salut Yann,
      Content que cet article t’ait aidé dans ta reflexion même si elle semblait déjà bien murie.
      Bon bah il ne te reste plus qu’a déménager pour une autre location mais avec une belle terrasse cette fois-ci.
      J’espère qu’on pourra bientôt y boire quelques bières bien fraiches.

  2. Frédéric Pehuet dit :

    Bonjour les alcooliques. Mijotos et Pina Colada le temps d’écrire un article de 20 mns, ça a du bon! Skål.. (Je suis résident norvégien)..
    Merci pour cet article Guillaume. Comme pour les autres d’ailleurs..
    Merci à ta réponse Yann.
    Merci à tous les autres et futurs d’être là.
    Oui, les discussions sur achat / location vont toujours ou souvent du côté de l’achat pour la RP selon mes amis.
    Or aujourd’hui, et ton article le démontre bien Guillaume, louer en centre ville de grande ville revient aujourd’hui encore moins cher que d’acheter.
    Les calculs sont faciles à effectuer avec toutes les données que l’on trouve sur le net. MeilleursAgents est très complet et hyper lisible.
    Ainsi au même tarif mensuel, autant prendre une grande surface ou garder du potentiel pour acheter en parallèle ailleurs.
    Pour ma part, à 54 ans, ma nouvelle RP (maison en Norvège) n’est pas terminée de régler – suite à une séparation – et l’investissement dans ma société (créée 11 ans de cela) m’a privé de revenus d’autant plus que j’ai du cessé mon activité l’automne dernier pour manque de fonds propres.
    Mes enfants étant quasi indépendants (modèle anglo-saxons!), j’ai fait mes calculs.
    Je revends tout pour investir dans de l’immobilier de rapport; je voyage dans des pays à faible niveau de vie – Asie principalement – et relouerai un petit bien pour moi-même d’ici 2 ans pour assurer mes vieux jours qui sont encore loin.
    Si j’avais su et surtout mieux réfléchis il y a 15 ans (voire plus tôt), j’aurai commencé ma vie par de l’investissement dans des immeubles de rapport afin d’être tranquille financièrement plus tard. Ce qui n’est pas le cas aujourd’hui! Juste le temps de me refaire une santé financière. Il n’est jamais trop tard.
    C’est en tout le langage d’approche que j’adopte ces derniers temps pour mes enfants de 20 ans.
    Ils travaillent beaucoup déjà à leur âge et je leur ai proposé d’investir d’ici 2 ans de cette façon. Ils auront toujours loisirs à 30 ans d’acheter leur résidence principale plus tard avec leur conjoint. Et sans doute avec des prix à la baisse, car si l’inflation tend à repartir, les prix vont enfin commencé à baisser.
    Pour ma part, je démarre une nouvelle vie en investissant (en France) d’ici la fin de l’année une fois que tous mes biens seront vendus. Au vu de mes accidents de parcours en 20 années, je puis vous assurer que le matériel ne guide plus mes pas, ni mes réflexions. Au contraire.
    Je suis ravi d’avoir pu tomber sur ton blog Guillaume et de voir toute l’énergie positive qui se dégage des différents échanges. Peu, mais constructifs!
    Ceci dit, je ne crois pas au hasard.
    Je vous souhaite bonne chance à tous.
    Et soyez heureux! C’est le principal et c’est gage de bonne santé (dixit Voltaire; ce à quoi j’adhère à 200%).
    Takk. Merci à vous.
    Au plaisir de continuer à vous (re)lire.
    Frédéric

    • Bonjour Frédéric,
      Merci pour ce long commentaire qui prouve bien qu’on peut tout à fait opérer un virage à 180° à n’importe quel moment de sa vie !
      Il n’est jamais trop tard pour bien faire, le tout étant de ne pas s’enfoncer quand on constate qu’on a pris le mauvais chemin.
      Voyager dans des pays à « faible niveau de vie » est un truc qui nous tente bien aussi. Encore quelques années avant que nos enfants soient autonomes, et on pourra penser sérieusement passer quelques mois de l’année ailleurs 😉
      Bravo en tout cas et bonne continuation !

  3. Stéphane dit :

    Bonjour Guillaume,
    Merci pour cet article rassurant, je suis dans la même situation que vous et la question sur l’achat de ma RP revient très souvent dans chaque visite d’appart.
    Avec un loyer de 641€ pour un bien hypercentre de 60 m2 estimé à 230k€, j’ai encore de la marge pour investir.
    Dans l’attente de vos nouvelles,
    Stéphane

  4. Quentin georges dit :

    Hello Guillaume,
    Ca faisait un bail je sais pas si tu te souviens de moi lol

    Bref, sympa l’article, ça m’a fait sourire car je suis en pleine réflexion. J’ai acheté un bien que je vais diviser en cinq pour faire de la LCD et je commence déjà à me projeter sur le futur : acheter un autre investissement locatif ou viser une RP (… pour un achat revente et garder du cash pour avoir une assise financière solide).

    Wait and see!

    Quentin

  5. DIDIER dit :

    Bonjour Guillaume et bonjour à tous.
    Pour ma part, j’ai fait construire ma RP en 2009, ma vision de l’immobilier et de l’investissement n’était pas du tout la même qu’aujourd’hui !
    Pour autant, je paye 650 euros de crédit pour ma maison, je louerai l’équivalent sans doute 750 à 800 euros dans mon village. Donc pour l’instant, je pense que c’est un bon deal de la garder même si je sais que ce n’est pas un actif et qu’elle nous coûte plus qu’une location (aménagement, travaux ). On met plus d’argent dans sa propriété que dans sa location. Finalement, malgré l’évolution de ma vision de l’investissement et mon patrimoine locatif en développement, l’investissement de manière raisonné et avec mes moyens de l’époque (2009) dans ma RP, ne constitue pas un frein pour mes investissements locatifs et c’est bien ça le principal !
    Je pense à l’image de cet article, que si on bouge régulièrement il faut rester locataire, si le prix de l’immobilier est fort il vaut mieux rester locataire mais si l’achat ou la construction permet d’obtenir un prix raisonnable et une mensualité inférieure à un loyer donc l’aventure de la propriété est judicieuse.
    Bonne continuation dans vos investissements.

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