Comment transformer votre immeuble de rapport en machine à cash

Une nouvelle fois le titre peut sembler aguicheur. Je suis obligé de faire un peu de marketing pour booster mon audience. Aujourd’hui le blog reçoit environ 200 visites par jour. Je me fixe comme objectif 500 visites par jour avant la fin de l’année. C’est très ambitieux, aussi n’hésitez pas à me donner un coup de main en partageant ce billet (ou un autre) sur votre mur Facebook ! Vous pouvez utiliser le petit logo « Share F» au début de l’article.

Bref, revenons au sujet principal. Vous venez d’acheter un immeuble de rapport. Il vous dégage 10% brut. Vous êtes en auto-financement grâce à votre emprunt sur 20 ans. Vous pouvez très bien attendre tout ce temps pour commencer à dégager des revenus complémentaires. D’ailleurs, pour la plupart des investisseurs, c’est le but : compléter sa retraite.

Pourquoi pas booster dès maintenant le rendement avec votre immeuble de rapport ?
Voici quelques pistes de réflexion intéressantes que vous devriez creuser :

  •  Poser un panneau publicitaire sur la façade.

Si votre immeuble de rapport est sur un axe passager, avec un fort trafic automobile, et surtout très visible depuis la route, vous pouvez proposer à des annonceurs la pose d’un panneau publicitaire moyennant finance.  En général il s’agit d’un loyer annuel, variable bien entendu selon la qualité de l’emplacement. Certains petits malins arrivent à encaisser jusqu’à 1200 euros par an ! Pas négligeable.

  • Exploiter vos jardins.

Imaginons que votre investissement locatif possède un jardin. Souvent, avec un immeuble de rapport, ils sont laissés à l’abandon, sauf s’ils sont privatifs pour un seul locataire.
Vous pouvez tout à fait imaginer de créer des petites parcelles de « jardins ouvriers » et les louer à des personnes extérieures à l’immeuble. Dans certaines villes, je pense qu’il est possible de louer une parcelle jusqu’à 50 € par mois. Profitez de l’engouement par les bobos des potagers bio !

  • Rentabiliser vos caves.

Avec mon épouse, nous sommes locataires de notre résidence principale dans le centre de Bordeaux. Hé oui ça peut paraître étrange qu’un type possédant des biens locatifs soit également locataire. Et pourtant… acheter un si bel appartement nous aurait définitivement bloqué au niveau endettement bancaire.
Bref, le propriétaire de notre immeuble a eu l’idée de proposer à la location sa cave à Orange-France Telecom. Les techniciens y ont installé un gigantesque répartiteur téléphonique qui d’après mes informations alimenterait une grosse partie du centre-ville.
Le loyer serait de 300 € par mois, une belle façon de rentabiliser une cave, qui de prime abord peut sembler inutile.
Vous pouvez aussi la tranformer en local de répétition pour groupe de musique et la louer à la journée…

  • Tirer parti de vos toits.

Les opérateurs téléphoniques sont à la recherche d’emplacements pour installer leurs antennes relais.
En ville, la solution la plus utilisée est la pose directe sur les toits des immeubles. Les habitants sont plutôt réticents : pas envie d’être exposés à ces ondes néfastes. Ils passent pourtant 12 h par jour collés à leur Iphone pour savoir si Nabilla ira en prison ou pas ! 🙂
Les opérateurs sont donc très avenants avec les propriétaires d’immeubles de rapport qui acceptent la pose d’une antenne relais. Sachez toutefois que la procédure est longue et complexe. Le loyer est à négocier directement avec l’opérateur mais cela peut booster de façon spectaculaire le rendement de votre investissement locatif !

N’hésitez-pas à partager dans les commentaires ci-dessous si vous avez d’autres idées pour augmenter le rendement de votre immeuble de rapport.

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28 réponses

  1. lucie dit :

    Bonjour Guillaume
    Très bon article, il faut y penser à toute ces petites astuces qui peuvent augmenter la rentabilité. On pourrai aussi ajouter transformer un garage en petit studio. Sur l’immeuble que je suis sur le point d’acheter je pense que par la suite, à la place du grand garage je ferais les travaux pour le transformer en appartement T2.

    • Guillaume dit :

      Salut Lucie,
      J’avais pensé exactement la même chose en visitant ton immeuble !
      Le pb c’est l’énorme chaudière au fioul qui prends en peu trop d’espace à mon goût. Après si elle tombe en panne, tu la sort pour passer à l’électrique et la place est libre 🙂
      A+

      • Bonjour tous les deux,

        Je suis assez partagé sur la transformation d’un garage en appartement. Du point de vue de la rentabilité immédiate pas de soucis la différence de loyer plaide en faveur de la transformation.
        En revanche si considère aussi le coté patrimonial la présence d’un garage est un plus. Sur le long terme il est aussi possible qu’il produise un plus sur la rentabilité en diminuant le turnover (qui représente toujours un coût même s’il n’est pas toujours facilement valorisable) puisqu’on peut supposer qu’un locataire qui peut se garer devant son habitation sera plus enclin à y demeurer qu’un locataire qui galère pour se garer lorsqu’il rentre chez lui.

        Enfin il convient de noter qu’au 1er janvier prochain la PNRAS devrait disparaître il conviendra donc de fournir obligatoirement des possibilités de stationnement pour l’obtention du permis de construire (lui-même obligatoire pour une surface de garage supérieure à 20 m² ce qui me semble être le cas du garage de Lucie)

        • Guillaume dit :

          Bonjour Didier-Fabrice,
          Tes remarques sont intéressantes et apporte de la valeur aux lecteurs du blog, je t’en remercie.
          Pour le cas particulier de Lucie, elle n’est pas trop concernée par l’histoire d’une éventuelle « taxe parking ».
          Au bout de son immeuble de rapport, il y a un jardin où il est possible de créer très facilement plusieurs emplacement de parking à disposition des locataires.
          Je suis bien d’accord que la création de lot supplémentaires est assez complexe au niveau administratif : Permis de construire, électricité aux dernières normes pour obtenir de Consuel ect…
          Toutefois cet investissement en temps et argent est en général très rentable. 🙂

  2. Très intéressant comme article, quelques idées très originales qui méritent une attention plus soutenue.

    Bonne continuation…

    Martin

  3. Claire dit :

    Sans avoir creusé la question du tout, je pense à l’installation de panneaux photovoltaiques…
    Merci en tout cas pour ces quelques pistes interessantes !

    • Guillaume dit :

      Bonjour Claire, merci pour votre contribution.
      Oui en effet, cela peut être également une idée à creuser.
      Méfiance tout de même, beaucoup de commerciaux sans scrupules se sont lancés sur ce secteur qui vit surtout grâce aux aides et subventions de l’Etat.
      Une idée proche serait aussi une petite éolienne privée à installer dans le jardin.Mais est-ce vraiment rentable…

  4. Xolali dit :

    Salut Guillaume,

    Je pense que c’est un très bon plan ce type d’investissement. Je ne sais pas si c’est faisable par contre en région parisienne vu les prix.
    Mon frère habite Bordeaux et ça m’intéresserait vraiment de trouver une affaire dans le coin.

  5. Guillaume dit :

    Bonjour Xolali,
    en région parisienne c’est effectivement compliqué d’investir dans un immeuble de rapport. Les rentabilités dégagées seront certainement insuffisantes pour être en autofinancement.
    Par contre en s’éloignant à 1h30 de Paris, tu commence à trouver des immeubles intéressants.
    Après si tu veux investir en Gironde c’est encore mieux, tu as le soleil, l’Océan et le solde migratoire est largement positif, ce qui de prime abord et plutôt rassurant 🙂
    .

  6. Article intéressant. De prime abord on pourrait penser que pour augmenter ses revenus il n’y a pas d’autres solution qu’augmenter le nombre de ses actifs mais il est souvent plus judicieux de les optimiser plutôt que de seulement les multiplier

  7. Cédric L. dit :

    Bonjour à tous,

    Article très intéressant. Je pense notamment à l’installation d’une antenne pour les opérateurs mobiles. Je possède un immeuble de rapport sur Perpignan (dans le centre historique). Cet immeuble possède un toit terrasse avec un local en dur où on peut ranger du matériel. Je me suis toujours posé la question de savoir comment le rentabiliser.

    La solution de l’antenne me paraît viable. Par contre comment faire pour contacter les opérateurs et leur proposer cet emplacement ?

    Existe-t-il un service spécialisé pour cela ? Doit-on prendre contact avec l’ARCEP ?

    D’avance merci pour vos réponses et surtout merci pour ce blog.

    Cordialement,
    CÉDRIC.

  8. Guillaume dit :

    Bonjour Cédric,
    Les grands opérateurs externalisent à des sous-traitant l’installation des antennes.
    Difficile d’avoir les coordonnés. Si vous êtes très motivé essayez d’appeler les sièges sociaux des opérateurs.
    En y passant une matinée, baladé d’un service à l’autre, je pense que vous arriverez à avoir les contacts….
    Sinon, sur votre toit terrasse en sécurisant un peu, vous pouvez peut être y organiser des soirées à thèmes 🙂
    Au plaisir.

  9. Cédric L. dit :

    Bonjour Guillaume,

    Merci pour votre réponse. Pour essayer, je vais tenter de contacter les opérateurs pour voir.

    Concernant les soirées à thème, je ne pense pas. L’immeuble se trouve dans le vieux centre ville historique (quartier saint-Jacques pour ceux qui connaissent) où les habitants sont principalement des gens du voyage sédentarisés. Mais merci pour le tuyau ;-).

    • Guillaume dit :

      Quel beau quartier en effet !
      Je parle de l’architecture 🙂

      • Cédric L. dit :

        Après, ma compagne et moi-même avons acheter pour la rentabilité des immeuble et non pas pour « l’architecture » 🙂

        • Julien dit :

          Pour moi la belle architecture est aussi importante que la bonne rentabilité ! Il n’y a pas que l’argent dans la vie, il y a aussi la beauté… et le locatif peut permettre de sauvegarder des immeubles (parfois très) anciens qui sinon se dégraderaient. Un loyer plus élevé peut aussi trouver sa raison d’être dans le « cachet » et la qualité historique et architecturale d’un quartier.. Je sais, je suis trop sensible !! 🙂

          • Guillaume dit :

            Trop sensible non 🙂
            Tu peux acheter des immeubles sans cachets mais uniquement pour la rentabilité.. Le cashflow dégagé te permet alors d’investir dans du plus « patrimonial », dans des immeubles plus sympas mais forcement moins rentables. En fait il faut trouver le bon compromis renta/cachet.

  10. olivier dit :

    bonjour guillaume,

    je travaille depuis 2005 dans le domaine des energies renouvelables et de la rénovation thermique en tant que commercial, et que vous le dites beaucoup de commerciaux peu scrupuleux dans le domaine…
    Le cout d’une eolienne est prohibitif et la rentabilité dérisoire…
    S’en tenir eloigné est une sage précaution ! 🙂

  11. pierre dit :

    Bonjour,

    Concernant la location des caves à France Telecom c’est très intéressant.
    Savez-vous à quel service de France Telecom il faut s’adresser pour proposer sa cave?

    D’avance merci

    • Guillaume dit :

      Pas du tout ! 🙂
      Si vous croisez dans la rue un technicien en train de bidouiller des fils sur un répartiteur, posez lui la question, il aura certainement un contact à vous donner…

      • pierre dit :

        Bonjour,

        Pourriez-vous demander à votre propriétaire quel service il a contacté car je n’arrive pas à trouver.
        Et je ne suis pas sur place pour voir les techniciens.

        Merci

  12. seb dit :

    Bonjour Guillaume,

    Bonnes idées en général, mais je trouve personnellement que l’idée de l’antenne relais sur le toit est risquée : en effet, elle peut optimiser le rendement autant qu’elle peut…faire fuir les locataires! (qui auront peur des conséquences des ondes, bien que je partage complètement le côté illogique d’avoir peur d’une antenne relais lorsque l’on passe 10h par jour l’oreille collée à son téléphone!)

    • Guillaume dit :

      Bonjour Seb
      En effet si cela fait fuir les locataires…
      Ce sont des exemples, le but était de montrer qu’en ayant un peu d’imagination il était possible de gonfler son rapport locatif.
      On m’a suggéré de louer des emplacements pour ruches sur les toits terrasses des grandes villes…les locataires seront peut être dérangés par les abeilles 🙂
      Soyons audacieux !

  13. Cyrille dit :

    Super l’article.
    Cependant, je me pose une question concernant la « taxe parking ».
    A l’achat d’un immeuble de rapport, est ce qu’on doit prendre en compte l’emplacement de stationnement disponible pour les futurs locataires ? Et si cet emplacement est inexistant, est on concerné par cette taxe ?
    Je sais que pour des projets de construction, en l’absence de place de parking pour les futurs occupant, ont est automatiquement taxé.

    • Guillaume dit :

      Hello cyrille,
      Généralement tu dois payer cette taxe seulement si tu créer des nouveaux lots (par exemple si tu divises une maison en plusieurs appartements).
      Et encore c était avant car cette taxe a été supprimé au 1er Janvier 2015;

  14. seb dit :

    Merci pour cet article, pour ma part je mettrai un bémol sur les antennes relais : exposer ses locataires surtout les enfants aux risques de cancer n’est pas mon truc et en plus je crois que cela va dévaluer l’immeuble si un jour on éprouve le besoin de revendre, sinon les autres idées sont plutôt bonnes.

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