Comment augmenter vos loyers de 45 % ?

J’emmène mon fils à l’école à 8h30 tous les matins. Une chance que me permettent mes « revenus passifs » tirés de mes immeubles de rapport. Et oui, à 8h30, beaucoup de parents sont déjà dans le métro-boulot-dodo. Dans la « rat race », cette course infernale qui laisse peu de temps libre. Obligés d’avancer toujours plus vite au travail pour pouvoir payer en fin de mois les charges fixes du budget familial.

Je ne critique absolument pas. Il y a encore 4 ans, j’y étais aussi. Par contre je suis bien content d’en être sorti. En lisant ce blog, j’espère que vous trouverez quelques pistes si vous souhaitez également « virer  votre patron ».

Bref, ce matin à l’école, un parent d’élève m’interpelle :

– Vous êtes le papa d’Oscar ?

– Heu…Oui

– Il paraît que vous faites de l’immobilier…

– Heu…Oui un peu…

Un appartement pas rentable du tout.

Il m’invite à prendre un café. Il est bailleur d’un appartement familial au cœur du centre historique de Bordeaux. Ses locataires, une famille avec 3 enfants, viennent de partir précipitamment suite à une mutation pro. Le voilà avec un appartement vide sur les bras et il voudrait profiter de mes conseils. Comme c’est à coté, il me propose d’aller le visiter. Nous voilà dans un appartement de 165 m2 au cœur de Bordeaux. Il m’annonce qu’il était loué 1100 €. Pas très cher pour la superficie.

L’explication est simple. Le bien possède des défauts assez rédhibitoires. Il est au 4ème étage sans ascenseur et l’état général laisse à désirer. En outre, il ne possède qu’une seule SDB. Un peu juste pour un appartement avec 5 chambres. Je pense aussi qu’au delà d’un certain niveau de loyer, vous ne trouvez plus de locataire, les familles préférant nettement rembourser un crédit.

J’estime cet appartement à environ 495 000 €. Le prix moyen sur Bordeaux Centre est de 3000 €/m2. Comme il est très bien placé, mon estimation me semble crédible. Un rapide calcul nous montre une rentabilité locative de 2,66% brute hors frais de notaire : 1100 X 12 X100 / 495 000 = 2,66%

J’annonce à mon interlocuteur qu’il ferait mieux de vendre son appartement plutôt que de le relouer à ce prix. Même un contrat d’assurance vie en Euros (donc sans risque à priori ) est plus rentable ! Pourquoi s’embêter à gérer une location pour une rentabilité si faible ?

Il m’annonce qu’il est hors de question pour lui de vendre. Ce bien est dans la famille depuis déjà 3 générations. Le vendre serait un échec personnel. Je le comprends Il suffit de voir la valeur de son appartement aujourd’hui : ses grand-parents ont dû l’acheter 10 fois moins chers !

Nous sommes dans un pur investissement d’ordre patrimonial et non de rentabilité.

Quelle stratégie adopter alors ?

Pour booster le rendement, je lui proposerais de louer son appartement en colocation. Les étudiants en ont un peu marre le louer des petits studios tristounets.  Pour la plupart, ils préfèrent aujourd’hui se regrouper dans un grand appartement. Cela leur permet de mutualiser les coûts et l’ambiance est bien meilleure. Il suffit de voir  l’auberge espagnole pour s’en convaincre. 🙂

L’appartement possède 5 chambres. Le prix moyen d’un studio sur Bordeaux centre est d’ environ 400 €. Demander 320 € à chaque colocataire ne semble pas déraisonnable. Voilà donc mon interlocuteur avec un rapport mensuel de 320 x 5 = 1600 €, soit une augmentation de loyer de 45 % !

Pour le confort de ses colocataires, il devra quand même créer une seconde SDB. Coup de chance, les évacuations et arrivées d’eau s’y prêtent assez facilement. Il devra également abattre une cloison entre la cuisine et le salon-salle à manger pour créer un grand espace de vie commun. J’estime les travaux à environ 5 000 €. Si je ne me suis pas trompé dans cette estimation, mon interlocuteur aura remboursé son investissement travaux en 10 mois de surplus de loyer. Une belle opération.

Je conseille tout de même à mon nouvel ami, de s’intéresser de près à la fiscalité. Il va certes pouvoir déduire les 5 000 € de travaux mais c’est bien insuffisant pour effacer totalement ses revenus fonciers.Pour rappel, il n’a aucun intérêt d’emprunt à déduire. Je lui conseille de visualiser l’excellente formation du conseiller en gestion de patrimoine Étienne Brois.  Dedans, il y trouvera toutes les astuces pour « effacer » ses revenus fonciers et bien plus encore.


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Une bonne stratégie pour lui serait de trouver un petit immeuble de rapport avec beaucoup de travaux et financé à crédit, histoire de générer du déficit foncier.

Avez-vous une expérience positive ou négative de la colocation ?


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22 réponses

  1. David dit :

    Salut,
    question subsidiaire : est ce que l’appartement ne serais pas divisible?
    Afin d’avoir plusieurs locataires.

    La colocation est une bonne solution, car recherché, et avec un bien correctement situé, c’est une bonne solution.

    • Guillaume dit :

      Salut David,
      Pourquoi pas mais l’agencement de l’appartement si prête assez mal.
      Et d’une manière générale c’est très complexe au niveau paperasse à faire, c’est même décourageant. Les joies de la lourdeur administrative française 🙁
      Je préfère faire des choses simples pour gagner en sérénité, quitte à perdre quelques points de rentabilité.

  2. Guiguisky dit :

    Je me posais la même question mais etant soumis à la joie de la Copro ça risque d’être impossible.
    Sinon du saisonnier haut de gamme en rénovant son bien, ou location à 10 familles de chinois… Je plaisante bien sûr.

    • Guillaume dit :

      Saisonnier haut de gamme, très bonne idée surtout dans une ville comme Bordeaux. Ce genre d’appartement peut se louer je pense 1500 €/Semaine et même beaucoup plus pendant Vinexpo.
      Mais pour faire ça, il faudra s’impliquer beaucoup plus….pas certain que le propriétaire ai vraiment envie.
      Je note ton idée de le transformer en atelier clandestin, appartement « raviolis » .
      En « maison close », cela peut être encore plus rentable ! 🙂 🙂 🙂

      • Guiguisky dit :

        Ça j’y avait pas pensé…ca peut rapporter gros!
        Sinon je reste persuadé avec l’emplacement que le saisonnier haut de gamme avec une 2ème sdb vaut le coup.
        D’autant que si son bien est payé depuis belle lurette il doit pouvoir se permettre de faire des gros travaux.

  3. lucie dit :

    salut Guillaume
    La colocation était bien la meilleur solution pour une tel surface; bien conseiller 🙂

    • Guillaume dit :

      Mon conseil initial c’était surtout de revendre cet appartement et avec l’argent d’acheter 3 petits immeubles de rapport avec travaux.
      Il pourrait sortir facilement 4000 € de loyers/mois avec une telle somme…

  4. Marc S dit :

    Excellents article et conseils… Par contre il y a quelque chose que vous oubliez avec la colocation, c’est qu’elle implique souvent du turn over !

    Si vous louez votre appartement à des étudiants par exemple, vous êtes parfois soumis à des résiliations de bail et avez donc quelques mois « creux » dans l’année. Si vous cherchez à minimiser ces pertes dans la location, vous pouvez trouver sur certains sites de logement temporaire pour étudiants des correspondances de location à court/moyen terme afin d’attendre un nouveau locataire « fixe ».

    Les étudiants sont de plus en plus nombreux à partir en stages/formations de quelques mois, il suffit simplement de les trouver ! Allez jeter un coup d’oeil sur Leaveasy : vous pouvez poser gratuitement des annonces et trouver des étudiants fiables. ça permet de remplir les colocs et de jamais avoir de creux !!!

    http://leaveasy.com/french/

    • Guillaume dit :

      Je pense que vous faites partie des fondateurs de ce concept.
      Si c’est le cas, je vous félicite. L’idée est innovante et répond à un réel besoin.
      Je vous souhaite un franc succès.

  5. Guiguisky dit :

    Tu as pû lui parler du saisonnier à ton nouveau copain?

    • Guillaume dit :

      Salut Guiguisky,
      Oui, bon disons qu’il n’a pas trop envie de s’embêter.
      Il préfère gagner moins et ne pas avoir à gérer de gros travaux et ensuite gérer les demandes de renseignement par mails, téléphone ect…
      Donc l’option de la location saisonnière n’est pas retenu 🙂
      A+

  6. Guiguisky dit :

    Ca se saurait si on pouvait gagner facilement de l’argent dans l’immobilier sans se faire c……. Tant pis pour lui alors

  7. LEJEUNE dit :

    Hello,
    merci pour cette anecdote,
    Ce propriétaire est-il propriétaire en personne physique ? Le cas échéant, pourquoi ne pas créer une sci (familiale), et vendre ce bien à la sci ?
    Une manière de le vendre et se dégager des liquidités, tout en le conservant et le transmettant, puisque c’est manifestement sa volonté ?
    Les grandes surfaces, c’est pas le mieux, cela se confirme…
    Stéphane
    investiralyon.fr

  8. Salut, pour ce qui est de créer une SCI et de se vendre a sois-même c’est une excellente idée, ça permet de garder le beurre et l argent de beurre !Toutefois, Je pense que la situation n’est pas propice, tout simplement à cause du rendement. La SCI doit être viable, alors si le bien est juste en autofinancement, ca marchera pas. Sauf s’il est possible d’apporter un capital, ou si le rachat par la SCI se fait en dessous de le valeur du bien ?
    J-Christophe

  9. Daniel dit :

    Bonjour!
    retraité de 69 ans.et Proprietaire de ma maison, et de celle de mes parent, je suis conforme aux exigences bancaire ( 11% d’endettement) mais refusé quand même pour un emprunt de travaux.
    transformer ma Sas dans laquelle mes trois enfants sont actionnaires en Sci (est-ce possible) celle- ci me racheterait mon bien et ferait les travaux et l’exploitation locative.
    serait votre solution à vos yeux ?

    • Guillaume dit :

      Bonjour Daniel,
      Pas besoin de transformer la SAS en SCI.
      Votre SAS peut très bien exploiter des biens à but locatif.
      Le mieux serait de demander avis à votre comptable…
      C’est certain que la solution est bonne fiscalement, vous allez pouvoir amortir les biens et déduire l’intégralité des dépenses d’exploitation.

  10. Ben dit :

    Bonjour,
    je viens de découvrir votre blog avec un vif intérêt, bravo car je sais que créer un blog et le faire vivre prend du temps, et nécessite de la ténacité ( ma compagne en tient un sur un tout autre domaine, et je l’assiste)
    Après avoir pris une volée de bois vert en ayant « investi », sans rien savoir de l’immobilier, dans un deRobien dans une ville peu prometteuse à l’age de 23ans (je me suis fais pigeonné)
    J’ai revendu a perte, en acceptant mon échec. Mais de nature combattive, je me suis formé pour revenir dans le match.. j’ai acheté cette année 2 appartements financés totalement par le crédit ( F.N et travaux inclus) que je loue en colocation meublée et je construit mon expérience… J’ai suivi une formation bien connue parfois décriée mais qui m’a au moins donné les clés et la confiance pour agir, vue mon bilan, j’en suis satisfait: Mes appartements sont rentables, les 2 sur le même système : 710€ de charges tout compris ( crédit sur 20ans, T.foncière, Frais de copro) pour 960€ de loyers hors charges. Mais je constate déja les limites de ce système. Je veux aller plus vite. même si le turn over est / peut être important, la demande et la qualité du bien compenser et me permet de ne jamais être vide. Proposer un meublé judicieusement décoré est un gage de réussite dans la matière. J’aurais donc conseillé la même chose que vous à cet homme, pour peu qu’il ne se la joue pas marchand de sommeil, la stratégie fonctionnera.

    en ce qui concerne mon expérience, la colocation a quelque chose de particulier, vous choisissez vos locataires mais ils se choisissent (ou pas) entre eux, le turn over pour incompatibilité d’humeur existe.. le grall : un groupe de personnes qui se connaissent et sont amis arrivant en même temps. Par ailleurs ne pensez pas que la colocation en meublé n’intéressent que les étudiants, les jeunes actifs de la tranche 25/30ans sont aussi des locataires potentiels, seul soucis : généralement les jeunes actifs ayant d’autres priorités ne souhaitent pas forcément être en colocation avec des étudiants.. c’est généralement soit une coloc d’étudiants, soit de jeunes actifs.. voila un peu le profil.

    A savoir les personnes qui choisissent la colocation ne choisissent pas forcément cela pour des raisons d’économies mais aussi parce qu’ils apprécient ce mode de vie sociale.

    En ce qui me concerne après l’expérience colocation : Il me faut une stratégie où l’effet de levier est encore plus important, les immeubles?

    Je m’oriente vers l’apprentissage de l’achat d’immeuble.. je cherche à apprendre tout ce que je dois savoir autant sur la partie technique ( entretien d’immeubles, raccordement, toiture.. tout ce qu’il y a savoir pour estimer juste et comprendre si je suis face à une bonne affaire « jouable ») les parties financières et fiscales.. et bien sur les astuces et partages d’expérience sur les choses essentielles à connaitre, les points négociables etc..
    J’ai remarqué la formation immobilier haut rendement, pourriez vous m’en dire plus.. il m’apparait que les premières parties dédiées à l’analyse de pourquoi notre système de retraite « va s’effondrer » et pourquoi il faut absolument miser sur l’immobilier et surtout pas sur d’autres produits m’apparait comme un gros levier commercial.. la suite du plan m’intéresserait plus. Cette formation en vaut elle la peine? y trouverais je toutes les clés utiles pour se lancer sur les immeubles? ( ce que je vais faire de toutes façons 🙂

    Encore une fois merci pour ce partage d’expérience, je souhaite m’inspirer de ceux qui réussissent 🙂

    • Guillaume dit :

      Salut Ben,
      Merci pour ton témoignage..je crois que c’est le plus long commentaire sur le blog depuis sa création ! 🙂
      Je recommande cette formation via le blog car elle est très qualitative et Etienne Brois est un CGP sérieux et expérimenté. Lui-même est investisseur, il maîtrise bien les concepts.
      Si tu recherches plus les spécificités de l’immeuble de rapport, tu peux aussi suivre un coaching personnalisé avec moi-même. Grosso modo le même tarif que la formation d’Etienne pour la formule de base.
      Au plaisir

  11. Ben dit :

    il me semble en avoir vu un aussi long.. donc je me suis laché 😉

  12. émilie dit :

    Bonjour,
    Je viens de découvrir ton blog, je dois dire qu’il y a des articles très intéressants! Bravo à toi!
    Pour ma part, je fais de l’investissement immobilier depuis 3 ans. J’ai commencé lors de mon congé parental, souhaitant profiter de ses 3 ans pour acquérir mon indépendance. Et aujourd’hui, je négocie une rupture conventionnelle avec mon employeur. Mes revenus passifs me rapportent plus que mon salaire, pari gagné!
    En 3 ans, j’ai acheté une maison en bord de mer divisé en 2 lots louée en saisonnier. Un grand appartement en face d’une fac pour y faire une coloc que j’ai vendu avec une belle plue value cette année et un immeuble que j’exploite à la nuitée.
    L’immobilier est un secteur d’activité passionnant et très enrichissant!
    Emilie

    • Guillaume dit :

      Bonjour Emilie,
      Tu as bien raison d’avoir saisi cette perche tendue grâce à ton congé parental pour te lancer ! Bravo pour la diversité de tes investissement. L’immobilier locatif est en effet passionnant, et on apprend tous les jours.
      Bienvenue sur ce blog !

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