Baisse tes loyers!

La prochaine fois, baisse ton loyer !

Petite expérience personnelle riche en enseignements.

Je viens d’acquérir un petit immeuble de rapport de 3 lots en Dordogne dans un charmant petit bourg de… 600 habitants !

« OK, ce mec est irresponsable. Il investit dans des villages paumés sans dynamisme économique. » J’entends déjà vos commentaires… en plus, on vous martèle sans arrêt le contraire dans toutes les éditions spéciales consacrées à l’immobilier de nos chers magazines nationaux, l’important, c’est :« l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement».

Foutaises.

Pour le prix de cinq magazines « marronniers » vous feriez mieux d’acheter le livre de Ludovic Matten (S’enrichir grâce à la location saisonnière­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­) vous y trouverez de bien meilleures idées et en plus on parle de moi. Si, si.

Bref, j’ai négocié un prix canon sur cet immeuble : environ 500€/m2 pour un immeuble nickel sans travaux.

Comment ? Le vendeur était désespéré. Il avait acheté cet immeuble dans un état minable, fait lui-même la découpe en 3 lots (c’est un artisan) et essayé de le louer pendant 2 ans sans succès. Je l’ai su après coup en discutant avec des voisins. L’immeuble est toujours resté vide. Pas un locataire.

Au début des négociations, ce monsieur m’annonce que ces appartements peuvent se louer 360€/mois. « Ah bon ? lui dis-­je» en pensant « prends-­moi pour un pigeon ».

En faisant ma petite étude de marché, je tombe en effet sur ses annonces Leboncoin avec des loyers à 360€. Je me dis ­ la bonne aubaine ­ qu’il va faire le job entre le compromis de vente et l’acte authentique. Il va louer les apparts pendant que je dévore tranquillos au bord de ma piscine la biographie de Warren Buffet (Warren Buffett. La biographie officielle, l’effet boule de neige)

En clair, il bosse et moi je récolterai les fruits à la rentrée. D’accord, je suis cynique. Un vrai financier.

Le problème, c’est que ce propriétaire, comme beaucoup d’autres, est resté borné sur le même prix de loyer depuis 2 ans donc en septembre, à deux semaines de la signature définitive chez le notaire les appartements ne sont toujours pas loués.

Vides, pas de rentrée d’argent. Et moi, comme un idiot je deviens propriétaire d’un immeuble inlouable.

J’ai fait volontairement un crédit court de 12 ans avec des mensualités de remboursement de 750€.

Il va falloir que le cash rentre en face, j’ai besoin des loyers pour rembourser le crédit.

Je prends les choses en main. Plus question de faire le kéké au bord de la piscine, ma crédibilité est en jeu !

Tant pis. Alors que je ne suis pas encore le propriétaire officiel de l’immeuble, je passe des annonces sur Leboncoin pour essayer de louer aussi à 360€. C’est ce que ça vaut, dixit le vendeur.

J’ai cependant un gros doute.

Une semaine plus tard, pas un appel, aucun mail de demande de renseignements.

Gros moment de solitude, dans quel pétrin me suis-­je mis? Ils avaient finalement raison, les journalistes parisiens : L’emplacement….

Allez, hop, plus le temps, on va tailler dans le gras. Annonces avec des loyers à… 268€ !

Pourquoi ce prix ? J’ai calculé que c’était grosso modo le point d’équilibre de l’opération.

Et là, bingo. 3 appels, 3 visites et….les 3 appartements loués !

La prochaine fois, Marcel, si tu n’es pas au prix du marché, baisse tes loyers !


Quelques chiffres de l’opération :

Prix affiché : 100 000 €
Prix négocié : 76 000 €
Frais de notaire : 6 800 € (à affiner quand nous aurons reçu le décompte final)
Emprunt : 87 000 € (nous avons emprunté 4200 Euros pour quelques travaux)
Taux fixe : 2,85 % Hors assurance sur 12 ans
Report de remboursement du capital d’un an, donc remboursement 227 € pendant 12 mois.
Ensuite la mensualité sera de 789 € pendant 11 ans.

Loyers HC : 831 €
Taxes Foncières : 602 €
Assurance PNO : 167 €/an
Rentabilité brute : 12,08 %
Rentabilité nette avant impôts : 11,15 %


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22 réponses

  1. C’est clair qu’il vaut mieux faire des concessions sur les loyers plutôt que d’avoir des appartements vides !
    Ca ne m’est jamais arrivé de baisser autant, mais de 30 ou 40€ le loyer d’un appartement à 450€
    Si ça permets de relouer tout de suite plutôt que d’attendre 2 mois avant de le retrouver, l’économie est vite calculée !

  2. Guillaume dit :

    Salut François, c’est vrai que j’ai un peu abusé sur la baisse du loyer. Lors des prochains changements de locataire je vais progressivement les remonter pour arriver , je pense , à des loyers de 320 Euros. Ça me fait toujours peur d’avoir des appartements vacants. La nature à horreur du vide. Dans le pire des cas tu peux te retrouver avec des squatteurs.

  3. Dany dit :

    Chouette Guillaume,

    vous avez ouvert un blog!!!!
    Je pourrai vous déranger directement ici ;). Je me mets à l’affût de nouveaux articles.
    Bonne chance pour le lancement et bonne continuation pour vos investissements

  4. Guillaume dit :

    Merci Dany pour vos encouragements !
    N’hésitez pas à me contacter via le formulaire « contact » en haut à droite.

  5. Dany dit :

    bonjour,
    Petite question existencielle:
    combien d’euros de charge doit-on déduire du loyer du locataire?

    a t-il quelque chose à voir avec les chargesde copropriété??

    Par exemplepour des charges de 50euros,combien il lui revient de payer et combien doivent être iirécupérable?

    Merci pour votre aide

  6. Guillaume dit :

    Bonjour Dany,

    Pardonnez-moi mais j’ai un peu de mal à comprendre votre question.
    Dans mon exemple concernant cet immeuble, il n’y a aucune charge de copropriété puisque je possède entièrement l’immeuble.
    C’est bien l’intérêt principal d’investir dans un immeuble de rapport, ne pas être dans une copro.
    Sur cet immeuble, j’ai demandé à chacun de mes locataires une provision pour charge de 9 €/mois pour « financer » la taxe d’ordure ménagère et l’électricité des parties communes.
    Pour le reste, il n’y a aucune autres charges communes puisque les compteurs sont individuels, et les locataires se relaient pour faire le ménage dans la cage d’escalier.

    Si vous êtes en copropriété, logiquement si le syndic fait bien son travail, il doit vous envoyer en fin d’année un document qui détaille la part restant à votre charge et celle récupérable sur le locataire.

    La liste des charges récupérables est précisée dans ce décret :

    http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006066149&dateTexte=20091029

    Par contre, prévoyez les cachets d’aspirine avant de vous lancer dans la lecture !:)

  7. Dany dit :

    Bonjour Guillaume,

    sorry, c’est vrai que j’étais hors sujet, mais j’avais besoin d’informations à ce sujet.
    Merci pour votre aide, j’attendrai la fin d’année pour savoir comment c’est réparti.

  8. Mike dit :

    sympa ton site. j’aime bien le ton de ton blog.
    ta technique d’investissement est pertinente et fonctionne.
    le point faible c’est la valeur patrimoniale mais comme tu es jeune pour l’instant c’est pas un problème

  9. Philippe30 dit :

    La détermination du montant du loyer est un point d’équilibre entre l’offre et la demande.
    Il est toujours préférable de baisser que de ne pas louer mais à trop baisser on se retrouve avec une moindre « sélection » financière pouvant amener une population à problème.

    Philippe30

  10. Guillaume dit :

    Merci Mike pour vos encouragements.
    C’est clair que l’aspect patrimonial n’est pas ma priorité pour l’instant. Je commence cependant m’y intéresser…
    Philippe30, je partage votre avis. Après bas loyers, basse sélection sur les revenus, ne veut pas forcement dire problèmes avec les locataires. J’en ai certains qui vivent du RSA et cela se passe très bien.
    A contrario, un client investisseur à un avocat en locataire, il n’a que des soucis (impayés….) et il n’arrive pas à s’en débarrasser. Forcement le type connait trop bien les lois 🙂

  11. Dany dit :

    Bonjour Guillaume,
    je reviens sur ce post pour une question.
    Avez-vous l’intention de louer tout de suite? dans ce cas avez-vous emprunt l’argent pour les travaux pour plus tard(dans 6mois) si jamais vous avez des locataires qui partent.
    En gros est-ce que l’argent emprunté pour les travaux doit nous servir de suite ou alors pouvons-nous en faire épargne en attendant que les travaux soient vraiment necessaires.

    Merci pour votre réponse.

  12. Guillaume dit :

    Bonjour Dany,
    Heu…oui j’ai déjà tout loué, heureusement d’ailleurs ! Un appartement n’a pas vocation à rester vide 🙂 Le but est de rentrer des loyers le plus vite possible.
    Pour répondre à votre question, c’est un accord à voir avec votre banquier. Généralement la banque débloque les fonds quand vous lui montrez une facture d’artisan à payer…

  13. dubois dit :

    j’aimerais avoir une explication par rapport a votre durée de remboursement
    je suis salarié du privé, au smic 30h/hebdo mais avec 5 appartements en location : remb emprunt 1340, loyers encaissés 1712, taxe fonciere mensuelle 95 et plus value latente de revente 50 000.
    pour souscrire d’autres prets immo, je galere, on me demande parfois de vendre le reez de chaussée d’une maison r+1 pour financer l’achat de la maison a renover !!!
    le seul banquier qui me suit m’impose des durées de crédit longues (20/25 ans) afin que la non location d’un appartement me permette de ne rien avoir a decaisser (je comprends cet argument) et que les taux à LTerme sont plus faibles que les 12 ans.
    dans votre exemple, vous optez pour un prêt qui vous laisse 0 euro de marge et avec encore les impots fonciers a payer. si vous multipliez les locations non meublées de ce type sans avoir déjà des biens déjà remboursés, l’emprunter doit suffoquer au fur et a mesure que les achats immo s enchainent?

  14. Guillaume dit :

    Bonjour Dubois (Mr ?),

    Votre remarque est très pertinente et je comprends vos interrogations.
    Je peux me permettre de prendre un crédit si court car j’ai d’autres immeubles de rapport qui me génèrent pas mal de cashflow positif. (sur ceux là j’ai des crédits plus long )
    Ce prêt est quasi à l’équilibre, en comptant la taxe foncière et l’assurance, je mets de ma poche environ 25 €/mois.
    Le banquier par contre considère que la charge est beaucoup plus importante car il ne prends en compte que généralement 70% des loyers encaissés.
    C’est ce qui bloque dans vos demandes de financement :
    Vous encaissez 1712 € mais pour le banquier c’est 0,7 x 1712 = 1198 € que vous rentrez !
    En face vous avez un remboursent de 1340 € + Taxe foncière + assurance + entretiens divers
    De plus vous avez un salaire qui est plutôt faible (Smic à temps partiel).
    Pour vous faire financer, il va falloir trouver une grosse rentabilité et faire un crédit long. Vous n’avez pas trop le choix. J’espère que vous n’avez pas en plus des crédits conso ou voiture car là ça me semble carrément impossible.
    Courage, en faisant preuve de persuasion il est possible de se faire financer. Si vous saviez le nombre de refus que je me suis pris…pour finalement décrocher un prêt.

    PS : En effet mon taux sur 12 ans était carrément mauvais mais mon dossier aussi. 🙂
    Un de mes clients vient d’obtenir du 2,96% assurance comprise sur 20 ans pour son immeuble de rapport.

  15. Salut Guillaume.

    La rentabilité exceptionnelle d’un immeuble de rapport en province a un talon d’Achille :

    Le risque important de vacance locative !

    C’est bien sûr un argument sur lequel vous allez pouvoir jouer au moment de négocier l’achat, mais que faire ensuite avec un immeuble a moitié vide ?

    1-Attendre et perdre encore de l ‘argent ? le temps qu’il y ait un nouveau locataire entrant, vous risquez de recevoir le préavis d’un autre … Bref mauvaise solution !

    2-Baisser le loyer, « un tien vaut mieux que 2 tu l’auras… » c’est une moins mauvaise solution (Combien de personnes vendent leur maison avec un prix de départ sur évalué ? ce n’est qu’au bout de deux ans qu’ils se résignent à baisser le prix )

    3- Ecraser la concurrence, faire en sorte que parmi l’offre, votre bien soit IRRESISTIBLE. Comment, en créant le coup de cœur. Et il existe des méthodes pour exploiter au mieux l ‘espace et les matériaux pour rénover à moindre coût, et croyez-moi en moins de deux ans, vos travaux sont amortis !

    Non seulement vous minimisez le risque de logement vacant, mais en plus vous pouvez augmenter le loyer !

    Par exemple pour un T2 que j ‘ai racheté, qui était vide depuis un an, je l’ai rénové en moins de 3 semaines pour 2500€ et loué tout de suite 100€ plus cher, Faites le calcul…

    • Guillaume dit :

      Salut JC,

      « Écraser la concurrence » : très bonne stratégie et des fois ce n’est vraiment pas difficile…
      Quand je vois ce que certains bailleurs propose à la location…

    • Julien dit :

      Bonjour,

      Si vous avez des références ou de la bibliographie sur les méthodes  » pour exploiter au mieux l ‘espace et les matériaux pour rénover à moindre coût », je suis preneur (surtout pour le « à moindre coût » :)…

      Merci !

  16. Toudoucement dit :

    Je pense qu’on ne peut pas etre totalement en dehors du marché.
    dans un petit patelin les hauts salaires sont rares .Il faut bien s’adapter au pouvoir d’achat des locataires(difficile de louer plus de 300€ à une personne qui gagne le smic).
    En revanche(et je crois que c’est un des talents de Guillaume) il est évident que les critères pour louer ou pour acheter un bien ne sont pas les mêmes.On va louer un bien parce que la salle de bain est sympa,les revetements de sol au gout du jour,la cuisine fonctionnelle.. alors qu’on achete en visualisant ce qu’on pourra en faire.Je me demande d’ailleurs si certains acheteurs ne confondent pas et vont craquer devant une jolie petite cuisine à 2 000€ alors que ça repésente rien sur le prix d’une maison ou d’un appartement???Pour une location c’est clair qu’on se projète directement dans les lieux tels qu’ils sont et on ne va pas en plus des frais de bail,du dépôt de garantie du déménagement… acheter des pots de peinture pour remettre propre l’appartement d’un bailleur passif

  17. leo dit :

    Bonjour,

    La notion d’écraser la concurrence et une notion importante , notamment dans les campagnes ou villes peu dynamiques économiquement.
    Mon premier investissement c est fait dans une ville de ce type, une rénovation contemporaine, un prix bien placé et l’appartement réputé être dans une rue peu recherchée , s’est loué en 3 jours après 32 visites .
    Locataire 1 femme cadre avec 1 enfant qui gagne un peu plus de 6 fois le loyer.
    Sachant que statistiquement 1 femme seule avec 1 enfant, est le locataire qui paie le plus régulièrement et tourne le moins … Je pense que je pourrais la garder quelques années.

    Leo.

    http://objectifpatrimoine.wordpress.com

    • Guillaume dit :

      Salut Léo,
      « 32 visites » ! Hé ben tu es courageux.
      Moi je fais 2 ou 3 visites maxi, je signe et ensuite je me dépêche de rentrer à la maison pour l’Apéro ! 🙂
      Bien d’accord avec toi, une femme seule avec un enfant te posera moins de problème (à priori ).
      Par contre je ne pense pas qu’il y a des statistiques sur ça. Si tu en trouve, je suis preneur…
      Et OUI écraser la concurrence est facile à la campagne quand je vois l’état de vétusté du parc locatif dans ces zones….

  18. Leo dit :

    Pour les statistiques je les avais trouvées ce qui m’avait conforté dans mon premier choix au feeling.

    Je vais essayer de les retrouver et te ferais passer cela .

    Leo .

    http://objectifpatrimoine.wordpress.com

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