Je vais être très direct avec vous. L’investissement dans ce genre de résidence pour seniors n’est pas ma « came ». Mais alors pas du tout ! Vous savez que j’aime mettre les mains dans le cambouis, gérer moi-même, tout maitriser. Le but pour moi est d’obtenir le plus haut rendement possible. Je privilégie donc les immeubles de rapport dans les petites villes, voire les villages.

Si toutefois vous souhaitez entièrement déléguer votre investissement, vous devriez vous intéresser aux résidences séniors sous le statut LMNP.

Pourquoi ? Cela n’échappe à personne que le marché des seniors est en plein boom. Bah oui, on va tous devenir vieux, très vieux même ! Merci aux progrès de la médecine. L’espérance de vie ne cesse d’augmenter, nous gagnons depuis plusieurs décennies environ 3 mois par an pour atteindre aujourd’hui 76 ans pour les hommes et 83 ans pour les femmes. La France recense à ce jour plus de 12 000 centenaires !
Il va donc falloir nous loger dans des résidences sécurisées avec toute une panoplie de service.

Les promoteurs ont flairé l’opportunité et construisent à tout-va ces résidences seniors ultra-équipées en services.

Le gros avantage pour nous, les investisseurs, c’est que la gestion est confiée à une société d’exploitation qui gère à notre place les locataires. Le rendement serait « garantie » à 4,5%/an. Mieux qu’un livret A c’est certain… et grâce au statut LMNP, c’est net d’impôts pour de nombreuses années.

Mais attention ! Les pièges sont nombreux.

Comme tout investissement dans l’immobilier, surtout en LMNP, il faut s’assurer de la demande locative.
Une résidence seniors avec un taux de remplissage trop faible risque de mettre en difficulté le gestionnaire… qui risque de renégocier le bail commercial que vous avez signé.
Bref, un rendement garanti de 4,5% peut vite devenir un rendement garanti de 2% !
Vous serez pris au piège : pas trop d’autre alternative que d’accepter la renégociation du contrat. La faillite du gestionnaire serait encore pire pour votre investissement.

Pour éviter ce genre de déconvenue, vous devez bien choisir les programmes et surtout les gestionnaires.
La résidence doit être proche de toutes les commodités de la vie quotidienne, facile d’accès, bien desservie par les transports en commun. Un parc agréable sera un plus, pensez aussi aux visiteurs . Les petits-enfants vont-ils s’ennuyer en rendant visite à leur mamie ? Ensuite, décortiquez les contrats, vérifiez par vous-même toutes les informations, surtout si le vendeur porte une jolie cravate et arbore un sourire ultra-bright.

Le statut de LMNP est très efficace pour encaisser des loyers nets d’impôts . Il est toutefois assez complexe à appréhender , notamment le calcul des amortissements. Vous devrez idéalement passer par un comptable…et il faudra en trouver un bon !

A bon entendeur !