Je vous rassure, je ne vais pas vous faire du journalisme à la « Capital » d’M6. Je trouve juste ce titre cocasse 😉

On me reproche souvent de vendre du rêve, des revenus faciles grâce aux investissements immobiliers. Certains projets roulent tout seuls. Mais parfois, certaines opérations peuvent tourner au cauchemar si l’on n’est pas vigilant et réactif.

Je viens de terminer avec un grand soulagement une belle opération de déficit foncier.

Mettre sur les rails ce projet a été un peu plus compliqué que d’habitude.
Je dois avouer que dès le départ, le challenge était ambitieux et en plus nous avons enchainé galères, imprévus, mauvaise foi d’artisans, incompétence, impayés, meurtre (si, si, je vous jure ;)) et j’en passe…

Aujourd’hui le projet tourne enfin et le cash commence à rentrer généreusement.
David mon client et propriétaire de l’immeuble vient de me glisser un compliment qui restera gravé dans mon esprit :

« Ecoute Guillaume, tu n’as rien a te reprocher. C’est mon sixième investissement, ça fait 10 ans que je suis investisseur et c’est la première fois que je vais gagner de l’argent avec un immeuble. C’est grâce à toi !  » Ouf, l’honneur est sauf. 🙂

David est devenu un super pote. Le gars qui sait prendre des risques quand il le faut. Le gars qui ne se laisse jamais abattre. Avec un mindset de winner. Un gars qui a laissé la rat race et son job de chef des ventes il y a 18 mois et qui se bat comme un tigre pour ne pas y retourner.

Revenons à ce projet.

Je dois avouer que j’en menais pas large pas plus tard qu’il y a 2 mois.

Sur le papier, l’opération était idéale. Il s’agit d’un immeuble de rapport de 7 lots situé dans une ville de 7 000 habitants en forte croissance démographique.

Le bien est issu d’une saisie bancaire. Grâce à mon réseau, j’ai réussi à négocier l’immeuble directement auprès de la banque devenue propriétaire suite à la saisie. Aux enchères, personne n’en a voulu, c’est dire ! D’ailleurs je ne comprends toujours pas pourquoi personne n’a enchéri sur ce bien.
C’est pourtant une belle machine à cash aujourd’hui.
Comme quoi être audacieux paye très souvent. Acheter ce que personne ne veut paye encore plus. On peut appeler ça poliment la « prise de risque ». Moi j’appelle ça « avoir des grosses c….. » ;).

Cet immeuble, nous l’avons donc négocié pour 150 000 € nets vendeur !
Dans ce secteur, trouver à ce prix un immeuble de 283 m2 sur une parcelle de 700 m2 relève du miracle.
Nous sommes à 35 minutes de La Rochelle, dans un secteur plutôt côté et charmant, voyez vous-même :

 

L’euphorie de la bonne affaire

Voilà ma première erreur. Pris dans l’euphorie de l’extrême bonne affaire, j’ai minimisé mon temps de déplacement pour gérer le projet. Depuis Bordeaux, un aller-retour me prend 3h30 et me coûte hors usure de mon antique Scénic environ 50 euros (gazole + péage A/R).

En temps ordinaire, cela n’aurait pas été un problème. Le souci est que mes équipes d’artisans fétiches étaient pris sur d’autres chantiers…
J’ai donc du « recruter » sur place. Le début du drame….

Je ne répèterai jamais assez que débarquer au milieu de nulle part et penser qu’on va monter un projet rentable sans réseau et sans connaissance fine du terrain est un jeu d’équilibriste où la chute est souvent très douloureuse.

Localement, je n’ai rencontré que des artisans aux « bras cassés ». Soit je n’ai vraiment pas eu de chance, soit dans cette zone ils n’ont pas compris qu’il faut apporter de la valeur à ses clients pour cartonner dans les affaires.
J’ai galéré pour gérer ces tocards pendant plus d’un an.
Moralement c’était très difficile, j’ai beaucoup douté.
David comptait sur moi pour gérer sa partie travaux. C’était le deal initial. Un deal certes moral mais un deal quand même.
La seule issue possible pour moi : me surpasser et m’investir pour sortir David de ce merdier.
La victoire en sera que plus belle.

Avec du recul, je me dis que c’est normal de devoir régler des problèmes pour arriver à de tels résultats. Cela fait partie du job d’investisseur, surtout lorsqu’on vise plus de 10% de renta.

Cet immeuble est distribué assez classiquement :

RDC :
-un local commercial de 49 m2
-un appartement de type 2 de 22 m2 (le seul lot occupé au moment de l’achat)
-en seconde ligne une maison type 3 de 60 m2 avec des dépendances et un jardin clos de murs.

1er étage :
-un type 2 de 42 m2
-un type 2 de 35 m2

second étage :
-un type 2 de 43 m2
-un studio de 32 m2

Un grenier aménageable complète cet ensemble.

Premier challenge : éradiquer les termites

Très rapidement, nous avons du faire traiter l’immeuble contre les termites. C’était pourtant indiqué sur les rapports du diagnostiqueur : « traces de passages » mais nous pensions naïvement faire l’impasse sur le traitement.
Le début des travaux nous démontra qu’il fallait traiter de manière curative. En retirant les vieux parquets stratifiés, nous avons découvert les planchers « historiques » de l’immeuble qui étaient envahis de ces charmantes bestioles blanches. Aïe aïe aïe…

Rien de vraiment grave au total, car on a arrêté l’hémorragie à temps. Une belle facture de 6548 € pas du tout prévue. Pas terrible pour un début de chantier mais au moins, on assume pour repartir sur des bases saines. On pouvait aussi faire l’autruche.

Deuxième challenge : récupérer les impayés

Comme un malheur n’arrive jamais seul, le seul locataire en place lors de l’achat a décidé dès le troisième mois de ne plus payer son loyer. Le premier mois il a juste versé sous la menace physique 50 € en liquide (bon, David et moi on n’est pas des molosses, mais 50 €, c’est mieux que rien 😉 ), le deuxième mois, un virement miraculeux de 360 € est tombé sur le compte de David. Après, plus rien.

On a découvert pourquoi ce retraité de l’armée ne payait plus son loyer : une addiction au jeux à gratter lui faisait fondre sa pourtant comfortable pension de retraite comme neige au soleil. Il donnait environ 50 Euros/jours à la Française des Jeux, et bien entendu il en oubliait de payer son loyer.
Au lieu de pleurnicher, David a pris les choses en main. Il a rapidement pris contact avec un huissier pour lancer une procédure d’expulsion.
Franchement, je ne croyais pas un instant au succès de cette procédure, le locataire « cloporte » étant âgé de 68 ans. Au delà de 65 ans, la loi protège fortement les locataires contre les expulsions.
Un « miracle » se produit tout de même, le malheur des uns faisant le bonheur des autres. Son locataire est victime d’une attaque cardiaque.
Son état de santé l’empêchera de regagner son appartement. Il sera désormais en maison de retraite.

Ouf, la procédure d’expulsion va se transformer en simple procédure pour récupérer les impayés.
L’impossible est arrivé, David a obtenu gain de cause auprès du tribunal… et a récupéré l’intégralité des loyers en retard, soit la modique somme de 3910 € ! Les frais d’huissier ( 280 €) lui ont même été remboursés par le tuteur, le locataire étant désormais sous tutelle.

Mieux encore, le tribunal à ordonné le nettoyage des lieux. Une société spécialisée est donc intervenue pour un nettoyage complet du taudis dans lequel le pauvre homme survivait. Le résultat est juste incroyable !

 

Vous voulez d’autres anecdotes qui font beaucoup rire quand elles arrivent aux autres ? Accrochez-bien vos ceintures ! On a eu droit à tout :

Chantage :

Un des locataires était parti avant l’achat de l’immeuble par David. Ce monsieur était propriétaire de deux chiens qu’il gardait dans un enclos du jardin. Il a donc déménagé mais laissé ses chiens sur place ! Il venait tout de même consciencieusement les nourrir tous les jours. Lorsque David a insisté pour qu’il déménage ses deux toutous, le gars a proposé le deal suivant : il enlèverait ses chiens si et seulement si un des appartements en travaux était « attribué » à son fils…
David a finalement réussi à négocier que les chiens pourraient rester le temps des travaux contre un entretien du jardin, mais il a refusé catégoriquement le fiston comme locataire, non mais 😉

Artisan au bout du rouleau :

Après un coup de fil avec David le 1er janvier 2017 (je m’en souviens bien) où il sortait d’un séminaire avec Max Piccinini, il m’a rapporté la citation suivante : « on a ce qu’on tolère ». J’ai eu un déclic à ce moment précis !

Devant la molesse de l’équipe de blaireaux en place, je suis arrivé un jour très en forme sur le chantier et j’ai viré avec perte et fracas tout ce petit monde. J’avais décidé de ne plus tolérer ces tocards en 2017. C’est Didier, un de mes meilleurs partenaires qui nous a sauvé la mise en venant faire les finitions sur le chantier avec son fils. Mais voilà, enchainer les chantiers, ça fatigue et ça peut provoquer des baisses d’attention. J’en ris aujourd’hui avec lui, mais sur le coup, David n’a pas rigolé quand son premier couple de locataires l’a appelé pour lui dire que l’emplacement pour le lave-linge de la cuisine toute neuve était trop petit.
Didier est un homme de solution. Démonter la cuisine fraichement installée ? Pas besoin Guillaume, je vais creuser le placo 😉 Et hop ! Merci Didier !

Meurtre au kebab d’à côté.

Lors de son emménagement dans son appartement flambant neuf, une jeune femme locataire n’a pas pu accéder à la rue de l’immeuble. Et pour cause : le gérant du kébab voisin de l’immeuble s’est fait tuer par balles le soir même…

« Euh, Guillaume, j’ai pas un peu la poisse, là ? » m’a dit David au téléphone ce jour là. Manquait plus que ça 😉 Il a fallu convaincre la locataire qu’elle ne risquait rien en emménageant dans cet immeuble…

Allez si nous parlions un peu chiffres et bilan financier :

– Prix FERME demandé par le vendeur (une banque pour mémoire) : 190 000 €
– Achat net vendeur : 150 000 € (Ha ? je croyais que le prix était FERME ! :))
– Notaire : 12 400 €
– Mes honoraires : 15 000 €
– Total travaux : 89 850 €

Soit un budget total de 269 850 €

– Apport perso : environ 10 000 €

David a emprunté via une SCI à l’IR qu’il basculera à l’option IS une fois le déficit foncier épuisé.

– Emprunt de 260 000 € sur 20 ans au taux de 2,60% assurance comprise.
– Report de remboursement partiel de 12 mois pour faire sereinement les travaux (SIC !)
– A terme, remboursement de 1396 €/mois
– Taxes foncières : 2683 €/an
– Assurance PNO : 554 €/an

– Loyers encaissés à ce jour :
– local : vide valeur 300 €
– T2 du « cloporte à la retraite » : vide valeur 400 €

Ces 2 lots vides necessitent des travaux mais David n’a plus de budget dans l’immédiat.
Une solution serait de faire une nouvelle acquisition (un immeuble moins casse-gueule si possible :)) et d’emprunter en plus les 30 000 € nécessaire à la remise en location de ces 2 lots.
Financièrement, l’opération serait plutôt judicieuse car ces 30 000 euros empruntés rapporteraient 700 € brut soit un placement à 28 % brut.

– Maison T3 + jardin : louée 650 €
– T2 au 1er sur rue : loué 450 €
– T2 au 1er sur jardin : loué 395 €
– T2 au second sur rue : loué 450 €
– Studio au second sur jardin : loué 385 €

Quelques photos du projet pour illustrer ces propos…

Actuellement David rentre donc 2330 €/mois soit un rapport brut de 2330x 12 x 100/ 269850 = 10,36 %. Ce qui nous donne un cash flow brut de 664 € qui pourra monter à plus de 1300 € une fois tous les lots loués.. Cela monterait la renta à 12 % brut mais disons que dans l’immédiat, David a besoin de se remettre de ses émotions et moi aussi d’ailleurs !

Je vous souhaite le meilleur pour 2018 ! Peu importe que tout roule ou que vous connaissiez des galères : le principal c’est d’entreprendre, d’apprendre et d’avancer !

 

 

 

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