Rappelez vous, il y a quelques mois je fanfaronnais sur le guide Pdf que je réserve aux inscrits à ma newsletter…

Je venais de livrer à Franck, un client fidèle, une belle opération de déficit foncier et les premiers locataires entraient dans les lieux. Tout était parfait, même ce petit couple de locataires en CDI tout beaux, tout mignons que j’avais trouvé . Le bonheur IKEA quoi !

Seulement le couple aujourd’hui se sépare et la jeune femme me demande par SMS de la «retirer du bail».

Oui OK mais ce n’est pas si simple. Elle a certes des droits mais aussi des devoirs.

Son compagnon veut rester dans les lieux mais j’estime que tout seul ses revenus sont largement insuffisants pour régler le loyer.

La situation est assez complexe d’un point de vue juridique, j’ai donc demandé à Claire de nous donner son point de vue. Claire, en qualité d’ancienne Clerc d’Huissier de Justice maitrise bien son sujet et ça tombe bien : elle vient d’ouvrir un blog cette sur cette thématique.

A toi de jouer Claire :

Bravo, vous avez trouvé vos locataires, un jeune couple très mignon qui vous paye le loyer tous les mois rubis sur ongle et ne vous dérange pas chaque semaine pour rien. Vous touchez du doigt le paradis !

Oui, mais voilà qu’un matin gris d’hiver, Madame vous téléphone. “Je l’ai quitté” annonce-t-elle dans un demi-mot. “Je ne souhaite plus apparaître sur le contrat de location”. Qu’est-ce que vous, en tant que propriétaire, pouvez et devez faire ?

Avant de signer un nouveau bail…

Surtout, comme vous bénéficiez de la “solidarité contractuelle” entre Monsieur et Madame (en clair, vous pouvez indifféremment demander à l’un ou à l’autre la totalité du loyer et des charges, c’est une clause de style dans les contrats de location, elle découle de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989), ne signez pas de nouveau contrat de location sans avoir vérifié les points suivants :

Premier point, savoir si Monsieur prépare aussi ses affaires et vous mettre d’accord sur une date de départ (rappel : en location nue, le préavis est de trois mois en principe, avec les exceptions que nous connaissons dans les zones tendues, ou pour un motif spécifique dont le locataire doit pouvoir vous justifier, tel une perte d’emploi). Voyez si vous lui accordez le droit de partir avant l’expiration du préavis, en renonçant à lui demander les loyers de ces mois-là par exemple. Ce serait un accord “gagnant gagnant” car vous n’aurez plus à angoisser sur la solvabilité de Monsieur.

Photo Tam Tam

Vu la situation que vous devez gérer avec les incertitudes qui l’entourent, vous pensez “rentabilité”, mais laissez-moi vous donner un conseil qui permettra de garder un “climat supportable”. Lorsque vous interrogez Monsieur sur ses intentions, faites attention au “contexte humain” délicat dans lequel se trouve ce brave homme : seul, peut-être fragilisé émotionnellement et financièrement, donc prenez des pincettes quand vous l’interrogez sur la suite de la location ! Votre questionnement est légitime, mais un humain pense égoïstement avant tout. Ne vous mettez pas à dos l’homme quitté en lui expliquant que seul, il n’arrivera jamais à remplir ce besoin primaire de… se loger !

Deuxième point, s’il compte rester seul dans votre logement, demandez-lui si sa situation a changé depuis la signature du bail : est-ce qu’il a gardé le même emploi ? Ses ressources ont-elles augmenté ? C’est délicat comme question mais vous devez quand-même savoir cela pour vous positionner avec certitude sur votre investissement locatif. La loi ne prévoit pas le sort du contrat de location suite à la rupture des concubins. Autrement dit, le locataire restant n’a aucune obligation de vous justifier de sa situation professionnelle, ni aucune obligation de sortir du logement parce qu’il est célibataire. A vous de jouer donc, et d’obtenir les informations suivantes : est-ce que Monsieur a des revenus similaires ou inférieurs, vous faisant douter de sa solvabilité ? Si oui, allez directement au paragraphe intitulé “les solutions”. Est-ce que Monsieur a un meilleur revenu que lorsque vous avez signé le bail ? Vérifiez dans ce cas s’il rentre dans vos critères de solvabilité (ou ceux de votre assurance loyers impayés). Si oui, il n’y a pas de difficulté à lui faire signer un nouveau contrat de location dans lequel il sera le seul locataire. Madame sera dégagée de la solidarité entre les locataires pour les loyers à compter de la date du nouveau contrat de location. 

Troisième point, si Monsieur vous explique qu’il veut rester mais qu’il n’est clairement pas solvable, je vous rappelle que vous ne pouvez pas “faire sortir” du logement quelqu’un qui ne remplit plus vos critères de solvabilité. Déjà, attendez de voir si le loyer et les charges sont quand-même payés en temps et en heure, mais soyez bien attentif à tout retard, qui sera très certainement le signe que Monsieur ne peut pas faire face quoi qu’il vous ait dit… Elémentaire me direz-vous, oui, mais seuls des motifs limitativement énumérés par la loi du 06 juillet 1989 (article 15 que je vous invite à lire, il est plutôt clair) permettent de mettre fin au contrat de bail. Il s’agit :

– de la reprise du logement pour y habiter soi-même ou y faire habiter un membre de sa famille,

– de la décision de vendre le logement libre d’occupation,

– d’un motif “légitime et sérieux”, c’est-à-dire que le locataire ne respecte pas ses obligations (payer le loyer, payer à temps, ne pas troubler le voisinage, justifier de l’assurance logement, de l’entretien de la chaudière etc.)

Vous n’avez pas tous les droits, même si vous êtes le propriétaire.

Vous êtes perdu, là ? Une astuce simple : même avant tout impayé, je vous recommande de prendre contact avec votre assurance / garantie loyer impayé, qui pourra vous guider (ou vous mettre en lien avec un avocat si vous payez une protection juridique), si vous vous sentez incapable de gérer la situation malgré les clés que je vous donne dans cet article.

Photo Jessica Lucia

Les solutions pour le propriétaire

On pourrait croire qu’on est “coincé”, mais non ! Connaître la loi, c’est la certitude d’avoir des moyens de parer toute difficulté. Voici les solutions que je vous propose dans notre cas du jour :

– ne pas accepter de signer un nouveau contrat de location, pour que la solidarité du “cotitulaire d’origine” (Madame dans notre cas) reste valable. Le propriétaire n’a pas à être à la merci des changements de statut de vie sociale ou des sautes d’humeur de Madame ! C’est aux locataires de gérer les engagements qu’ils ont pris. Parfois, reporter la responsabilité sur vos locataires fera plus bouger les choses que si vous devez forcément être ou apporter la solution… Attention cependant, en cas de colocation, la solidarité est désormais limitée depuis la loi du 6 août 2015, en ces termes : “La solidarité d’un des colocataires […] (prend) fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.” Dans notre cas, la loi traite cette situation comme une colocation donc la solidarité continue tant que le contrat dure (je parle toujours sous réserve de l’appréciation souveraine d’un juge). Ici, Madame a seulement prévenu par téléphone, mais si vous ne donnez pas suite à sa demande, attendez-vous à recevoir un congé de sa part. A la réception, elle reste tenue de payer pendant 6 mois, en raison de la solidarité.

– rédiger et signer un nouveau bail (attention dans ce cas, vous savez qu’on repart à zéro concernant la durée du contrat) mais en exigeant un cautionnaire, solvable évidemment.

– laisser un délai raisonnable (4 semaines par exemple) au locataire pour trouver un colocataire, si ce mode d’exploitation vous convient. Evidemment, dites à Monsieur que ce délai saute si le loyer n’est pas réglé dans l’intervalle ! Activez la procédure de résiliation de bail (voir mon article simplifié sur le sujet ici).

– comme indiqué plus haut, proposer à Monsieur de quitter le logement en lui faisant la fleur de renoncer au délai de préavis prévu par la loi. Vous risquez une vacance locative, mais vous savez que c’est moins pire qu’un impayé avec une procédure d’expulsion à gérer… Pour vous en convaincre, vous pouvez toujours vous donner des sensations avec le schéma des délais de cette procédure d’expulsion ici.

– ne rien faire et agir seulement en cas de loyer impayé. La majorité des personnes sont sensées, Monsieur se rendra bien compte lui-même qu’il ne peut pas assumer tout à la fois : le loyer, les charges, les plats surgelés, Canal + et les soirées arrosées ! En espérant qu’il ait le sens des priorités, il se débrouillera pour trouver un autre logement rapidement et se serrera la ceinture pour payer le loyer jusqu’à son départ.

– Pour consulter les textes officiels à ce sujet vous pouvez vous rendre sur cette page :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2562

Dernière recommandation : une fois la situation éclaircie, signalez bien à la CAF tout changement de situation si l’un de vos locataires est bénéficiaire d’aides.

Pour d’autres réponses à vos questions d’immobilier, je vous invite à découvrir le blog Recouvrement Facile en cliquant ici ou ma chaine youtube en cliquant ici.

Claire Michel

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