Vous savez que je suis un fervent défenseur de la location nue pour mes investissements locatifs.

Pourquoi ? Je n’en sais rien. J’ai toujours fait ainsi car cela me réussit plutôt bien. J’y trouve un avantage non négligeable : la possibilité d’imputer un éventuel déficit foncier sur mes revenus globaux. Il faut pour ça faire des travaux, beaucoup de travaux même.

Une remarque d’un lecteur m’a récemment fait réfléchir : «Pour toi c’est facile Guillaume, car tu es expérimenté. Acheter un immeuble de rapport à 60 000 € et y faire pour 100 000 € de travaux ne te fait pas peur. Moi je débute et me lancer pour un premier investissement locatif dans de gros travaux me terrorise».

Je comprends en effet que débuter avec un gros déficit foncier peut rebuter un certain nombre d’entre vous. Cela voudrait donc dire que vous êtes condamnés à payer des impôts sur vos locations ?

Bien sûr que non. Il y a une seconde solution très efficace. Si la ville ou la typologie de votre immeuble est adaptée à la location en meublé, vous avez tout intérêt à le faire. Les avantages fiscaux ne sont pas négligeables.

Cela fait des années que mon ami journaliste, serial investisseur en locations meublées me le répète :

« Le meublé, c’est beaucoup plus intéressant fiscalement.» Il a même écrit un bouquin qui cartonne à ce sujet. Pour vous, il serait temps de le lire, c’est LA référence dans ce domaine.

Comment déclarer vos locations meublées alors ?

Si vos loyers encaissés sont inférieurs à 32 600 €/an, comme la grosse majorité des loueurs en meublés, vous allez opter pour le Micro-Bic.

C’est la solution de facilité, aucune prise de tête.

Vous inscrirez simplement le montant encaissé sur la ligne «location meublée régime micro» de  votre déclaration de revenus (2042) .

L’administration fiscale appliquera un abattement forfaitaire de 50%. Vous ne serez donc fiscalisé que sur la moitié des revenus tirés de vos meublés. La bonne aubaine.

Stop ! Vous venez de tomber dans le piège. Vous allez passer à la caisse alors qu’avec quelques efforts supplémentaires et un peu de sagacité, vous auriez pu ne pas payer d’impôts ! Comment ça ?

La plupart des loueurs, par méconnaissance des textes de lois ou par facilité, opte pour le Micro-Bic.

Les plus avertis, les petits malins optent pour le régime du Réel Simplifié. Grâce à cette option, le plus souvent ils ne payent aucun impôt sur les revenus tirés de leur meublé ! Pour cela, point de salut, je vous conseille fortement de passer par un cabinet d’expert comptable spécialisé comme Option réel.

Avec le régime Réel Simplifié vous ne pourrez pas appliquer l’abattement de 50%. «Ah bah ce n’est pas intéressant alors !» Et si, pourtant. Vous ne déduisez pas les 50% mais vous pouvez déduire l’intégralité des charges liées à votre activité de location meublée (factures d’entretien et de réparation, taxe foncière, assurances, frais de gestion, honoraires d’expert comptable, frais de procédures, abonnement internet du meublé, intérêts d’emprunts…)

Vous pouvez également déduire les amortissements comptables de l’immobilier et du mobilier ! C’est là que cela devient très, très intéressant fiscalement. Cette déduction peut très vite chiffrer et faire en sorte que votre «résultat d’exploitation» soit nul pour de nombreuses années. En clair, vous ne paierez pas d’impôts sur votre investissement locatif.

Pour calculer précisément combien vous pouvez amortir sur l’immobilier et le mobilier (les 2 ne s’amortissent pas sur le même nombre d’année), vous devriez passer par un expert comptable spécialisé.

Bien entendu si vous aimez vous prendre la tête à faire des calculs complexes, vous pouvez vous en passer. Pourquoi ? L’amortissement du bien doit être ventilé selon ses composants (terrain, gros œuvre, toiture, électricité, meubles….) car la durée de vie de ces éléments est différente… Bref une vrai usine à gaz pour les non-initiés.

Le risque est de vous « planter » dans le calcul et de subir un redressement fiscal.

En passant par un expert-comptable spécialisé, c’est moins risqué logiquement.

Attention quand même.

Dans cette profession, c’est comme avec les agents immobiliers, il y a les spécialistes et les généralistes.

C’est comme au restaurant. Quand je vais diner avec Elodie mon épouse, et que je vois à la carte 20 entrées et 30 plats différents, je fuis en courant. Comment peut-on garantir une qualité de fraicheur avec autant de «spécialités» ?

Quand on veut tout faire, on ne fait rien de bien.

Pour la comptabilité de vos locations meublées, je vous conseille LES spécialistes : Option Réel. Les collaborateurs de cette société ne font que ça toute la journée ! C’est rassurant…

Ils se sont spécialisés dans une niche et la vivent à fond. Il suffit d’aller voir la qualité de leur site internet. Les explications sont claires. Pas de blabla, de l’efficace et du pragmatique comme j’aime.

OK Guillaume, mais un expert-comptable, ça coûte cher non ?

En fait c’ est quasiment gratuit !

Les frais d’expert-comptable comme Option Réel sont remboursés à hauteur des 2/3 sous forme de réduction d’impôts en adhérant à un Centre de Gestion Agrée (plafonnés à 915 €/an).

Nos amis les législateurs envisageaient l’an passé de supprimer cet avantage mais l’assemblée nationale a miraculeusement adopté en lecture définitive son maintien. (Publication au JO le 30 Décembre 2015).

Bref vous pouvez donc continuer à faire faire votre compta quasi gratuitement par des gens qualifiés 🙂

A vos déclarations !