La copropriété ? Non merci.
Les vieux briscards de l’immobilier, ceux qui ont fait fortune savent que la copropriété est à éviter.
Pourquoi ? C’est simple, en copropriété, vous n’êtes jamais maître de vos décisions.
Lors des réunions de syndic, il y a toujours un vieux râleur qui refuse de mettre la main au porte-monnaie, toujours un radin qui em… les autres !
Parfois, c’est l’inverse. Certains copropriétaires ont la folie des grandeurs. Bah oui, un tapis rouge dans les parties communes, ce serait bien non ? Pourquoi pas un héliport sur le toit !
Bref, les intérêts des uns desservent ceux des autres. Les décisions n’avancent pas, et pire, un manque de décision collégiale peut vous ruiner !
Alors j’entends déjà certains dire : «T’es mignon Guillaume mais nous on n’a pas les moyens d’investir sans copropriété, le ticket d’entrée est trop élevé». Fausse excuse. Pour preuve, je viens de dénicher pour une cliente une petite maison de village T3 de 45 m2. Son prix : 41 000 € frais de notaire inclus.
Elle vient de la louer 400 €, soit plus de 11% brut et sans charges de copro ! C’est ça aussi un immeuble de rapport ! 🙂
Maison à 41K€
Paul du blog SerialInvestisseur vient de publier en vidéo une petite mésaventure perso. Vous allez réfléchir 2 fois la prochaine fois que vous voudrez investir en copropriété.
PS : Ceux qui sont quand même en copropriété, pour sauver les meubles, vous devriez lire d’urgence ce bouquin
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salut guillaume, entièrement d’accord, c’est pour cela que je recherche des immeubles de rapports. Et puis les réunions de copro le soir bof….
Dans les immeubles de rapports l’avantage c’est que les seules charges de copro sont les communs avec l’electricité mais la plupart des proprios les reportent sur les charges des locataires, donc 0…
Cela contribue à augmenter la rentabilité c’est clair.
Attendez, c’est souvent une fois par an, il ne faut pas exagérer .
Oui Nutsola, mais quand on a plusieurs appartements dans plusieurs copropriétés ça fait plusieurs assemblées par an!
idem quand on a plusieurs garage. N’empêche, ça donne un petit aperçu de la comédie humaine , sans lire Balzac .
Hello Guillaume,
Oh oui quel horreur ces assemblées de corpro! Il y a en toujours un qui va à contre-courant du bon sens…Mais je me demande si les pires ce sont ceux qui n’ont pas d’avis lors de ces réunions 😉
Et c’est sans compter le comportement du syndic, dont l’intérêt n’est pas forcément le nôtre puisqu’il est commissionné sur nos dépenses! Donc je partage ton avis même si pour l’instant mes investissements sont au sein de copropriétés 😉
Azar
Hello Azar,
Les pires ce sont ceux qui ne viennent pas aux assemblées générales (je les comprends ! ) MAIS qui ne donnent pas les pouvoirs de vote. Ce genre de comportement bloque les décisions…
Oui c’est vrai, il y a ceux-là aussi!
Mais j’ai pensé à ceux qui ne disent rien, car j’ai assisté la semaine à une assemblée, et le syndic fait voter une résolution qui était scandaleuse (en gros on nous faisait payer 2 fois la même chose) et on ne fut que 2 à voter contre, les autres étaient comme des poules anesthésiées alors qu’on parlait de leur argent! Ils n’ont pas voté contre alors qu’on les « volait » littéralement…
Et oui c’est super chiant d’y assister, la dernière fois je suis rentrée chez moi à 22h…Mais bon c’est un mal nécessaire quand on est propriétaire au sein d’une copro
Azar
Je me souviens d’une résidence dans laquelle j’avais quelques garages à Antibes. Il y avait un lot dans la copro qui était un terrain à construire pour faire 4 maisons (2250 m2). Prix du terrain 300 000 € net vendeur. La copro a voté pour acheter ce terrain pour qu’il ne soit pas construit!!! Les gens ne voulaient pas que des camions passent sur le chemin de la résidence et le salisse. Comme cette résidence avait été vendue en majorité à des italiens plutôt aisés et qui n’étaient pas sur place, beaucoup de gens donnaient leur procuration à quelques têtes dures. Donc tout d’un coup, il faut payer pour quelque chose qui n’apporte que des coûts supplémentaires car il faut bien entretenir et débroussailler les dits 2250 m2. Et je vous passe les détails de l’assemblée de copro où les débats (disputes) étaient plus souvent en italien qu’en français. Ce n’est pas parce que certains parlaient la même langue qu’ils s’entendaient très bien. 🙂
Excellent, je vois bien le bordel !
Bah c’est sur qu’une personne blindé d’argent vas préférer acheter le terrain pour être tranquille…par contre le jeune couple qui débute dans la vie aurait préféré que ce terrain soit vendu !
Sur le tableau de répartition, certains avait des factures de plus de 5000 €!
Après, avoir des voisins aisés a son avantage. La copro était parfaitement entretenue et les travaux étaient toujours fait régulièrement. Mais quand on fait un investissement, il faut maîtriser les dépenses pour assurer le RoI. La démarche est différente d’un propriétaire d’une résidence principale ou secondaire qui se paye un style de vie dans SON bien immobilier.
La dépense du terrain et une hausse surprise des frais du syndic ont plombé mon RoI. Et c’était des frais que je ne maitrisait pas. Rien à voir avec des travaux que j’aurais pu voir venir, que j’aurai budgété à l’avance et qui au final conservent ou augmentent la valeur du bien. Donc oui, être maître à bord a beaucoup de sens dans une démarche d’investisseur.
Bonjour Guillaume et ses lecteurs,
Ha oui le problème des copropriétés !! Je suis d’accord avec Guillaume… J’ai également un exemple de problème de copropriété que j’ai réussi à résoudre sur cette vidéo : http://mesmentors.fr/2015/06/comment-jai-fait-economiser-2700-e-a-82-personnes/
A bientôt Yves mesmentors.fr
D’où l’intérêt des immeubles de rapports, centraliser ses locations sur un même lieu.
Seul maître à bord on décide des travaux que l’on souhaite faire. Parfois certains copropriétaires ne payent pas leurs charges et cela créer des contentieux et ne parlons pas des procédures…
Certe ce n’est qu’une fois par an les réunions mais les histoires sur la copropriétés c’est toute l’année.
Le pire cela doit être les grandes tours les logements de 5 étages et plus, je n’imagine même pas comment avoir le quorum lors des assemblées vu le nombres de copropriétaires…
Bah c’est pour ça que j’ai créer ce blog mon pote !
Cela me semble tellement évident de simplicité d’être hors copro…
Certes mais comme on ne parle que des trains qui arrivent en retard et jamais des trains qui arrivent à l’heure il y a aussi des copropriétés où il n’y a pas de gros problèmes…
Il ne faut pas oublier que par définition s’il n’y a pas de copropriété il n’y a pas de charges de copropriété cela ne signifie pas qu’il n’y a pas de charges. Un immeuble ça doit s’entretenir et si vous êtes seul à bord pour décider vous êtes aussi seul à supporter les coûts. Par exemple s’il faut changer la toiture (je prends cet exemple car ça va être le cas pour moi bientôt) la douloureuse passera mieux si elle est partagée. Vous pourrez parfois choisir le meilleur moment pour réaliser les travaux mais pas forcément (s’il pleut chez votre locataire difficile de lui dire je ferai les travaux dans 3 ans parce que là financement ça me convient pas)
Attention je ne dis pas qu’il ne faut pas investir dans un immeuble de rapport mais il faut avoir conscience que cela implique certaines conséquences tout comme investir en copropriété même si ce ne sont pas les mêmes.
Pour reprendre l’exemple de la toiture pour un investissement en copro vous ne monterez pas forcément sur le toit pour regarder son état vous regarderez plutôt s’il y a un fonds travaux, quels et quand les travaux ont été votés etc.
Les deux demandent des compétences (qu’on peut bien sûr sous-traiter quand on ne les possède pas). En copro il peut être plus facile de trouver de multiples compétences par exemple dans ma copro il y a des pros du bâtiment pour moi qui sait à peine changer une ampoule c’est un plus. Je les laisse monter sur le toit et moi je me concentre sur mon verre de ti-punch 😉
La réunion de copro au lieu d’être une contrainte peut ainsi se transformer en opportunité d’agrandir (ou constituer) votre réseau. En plus c’est une chose à vivre au moins une fois pour voir les rapports humains 😉
Et quand vous avez l’expérience si vous avez plusieurs apparts vous savez sur quelles AG vous pouvez faire l’impasse car ça sera uniquement une perte de temps…
Pour les problèmes de copropriété il y a une formule que j’adore : «Prisonnier des contraintes que s’imposent les hommes Et libre de les transcender»
Voici une astuce (c’est cadeau je sais je suis trop bon) que j’affectionne pour transcender une contrainte. Au lieu de désespérer sur les proprios qui ne paient pas leurs charges parfois je les cherche. Quand je veux mettre le pied dans une copro (malheureusement chez moi pour trouver un immeuble de rapport financièrement accessible sur la plage avec vue mer et piscine c’est un poil compliqué d’où l’obligation pour ce type de bien de se rabattre sur les copro) je cherche les mauvais payeurs pour les démarcher. Double effet kiss-cool une négociation parfois facilitée (mieux vaut pour eux éviter les frais de procédure voire une saisie) et un mauvais payeur de moins dans la copro 😉
Bien d’accord avec toi, ami des Caraïbes.
Avec un immeuble complet vous avez l’intégralité des charges de l’immeuble (hormis bien entendu les honoraires du syndic car c’est vous qui faites le job de syndic)…et c’est vrai que quand il faut refaire une toiture ça fait mal car vous êtes le seul à payer…ce qui est logique car c’est vous aussi qui encaissez l’intégralité des loyers !
Bonjour Guillaume
Propriétaire de 3 maisons de ville en pleine propriété depuis 10 ans et plus récemment d’un studio en copro, je confirme! Déjà 2 AG Extraordinaire pour voter à nouveau des travaux qui devraient être finis depuis longtemps… Il est fort probable que l’on ne m’y reprenne pas de sitôt. J’oriente désormais mes recherches sur des immeubles de rapport ( ni Dieu ni maître et seul maître à bord!)
Salut David,
C’est pas étonnant quand même ! Tu as vu le niveau d’entretien de l’immeuble ! Tu pensais quand même pas que parmi les copropriétaires il n’y a que des bisounours ?
Ta copro ressemble plus a un sac de nœuds qu’autre chose…
J’imagine le coût d’une AG extraordinaire…pour au final constater que rien n’avance 🙁
Je t’accueille avec plaisir dans ma « team » des Girondins qui investissent avec succès mais…hors copro 🙂
Tu as raison, j’ai le cas dans une copropriété où à chaque AG on vote et on revote des travaux et à écouter certains, il y a toujours des travaux à faire… C’est épuisant !
Bonjour Guillaume,
Il est clair qu’être le seul propriétaire simplifie beaucoup de choses. Même si au départ de notre carrière d’investisseur, on privilégie les copropriétés car on a peur des gros travaux et qu’on n’a pas forcément les reins solides en cas de « très » gros coups durs, il est plus facile de gérer des travaux quand on est seul propriétaire.
Toutefois, petit avantage pour les copropriétés ou ça se passe mal c’est que il y a des bonnes affaires à faire à l’achat car les vendeurs sachant les problèmes de copropriété auront tendance à brader leur bien pour le vendre…
A Bientôt
Romaric
http://www.sortir-du-rsa.fr
Salut Guillaume.
Je suis allergique aux réunions en règle générale et c’est pour moi un atout majeur d’être seul à bord. (d’ailleurs, au lycée, je suis victime d’une surveillance attentive de ma hiérarchie pour avoir tendance à m’éclipser 😉 ) La liberté financière après tout, c’est aussi de pouvoir décider de ne pas s’embarrasser avec de ce type de rendez-vous chronophages et barbants.Toutefois, j’avais un appartement sur Angers qui faisait partie d’une petite copro bénévole, et je dois avoir qu’il y a parfois des avantages. Tout simplement parce que le principal acteur était un monsieur qui habitait sur place à l’année. Un gros avantage, puisque, un peu comme un gardien ou un concierge, il avait un regard « paternel » sur l’immeuble, que n’avaient pas les locataires étudiants. Par exemple, une lumière qui reste allumée ou un portail ouvert, il était le premier à agir.
Salut Guillaume,
Les décisions à prendre en groupe sont justement ce qui m’empêche de franchir le cap de l’investissement en copropriété. Je pense que le fait de se lancer en groupe, surtout avec des personnes qu’on ne connaît pas, peut créer des ambiguïtés !
C’est clair que la copropriété c’est galère, j’y suis en résidence principale car on a voulu investir dans du neuf près d’un métro en construction (plus value potentielle et 15 000 € de négocié sur le bien) mais et je ne le ferai surtout pas pour de l’investissement locatif (trop risqué aux niveaux des votes des travaux), ça sera soit immeuble soit maison.