Investir dans un immeuble de rapport très rentable et sans se « planter » ce n’est pas évident.

Vous l’avez certainement compris, logiquement plus vous prenez de risque avec votre investissement locatif et plus la rentabilité de l’opération sera élevée. Par exemple, investir dans un village est beaucoup plus risqué au niveau de la demande locative qu’à Paris mais la rentabilité peut être 4 fois supérieure.

Ce concept assez logique se retrouve également dans la finance. Vous pouvez placer avec zéro risque ( à priori !) vos maigres économies sur un livret A. Celui-ci ne vous dégagera que 1% net/an. Pas de quoi pavaner dans une Porsche 911 rutilante 🙂

A contrario, investir ses deniers dans les actions d’une jeune start-up est énormément risqué. Vous pouvez aussi bien perdre l’intégralité de vos économies (si l’entreprise fait faillite) ou multiplier par 10 votre mise initiale.

C’est ce que Peter Lynch appelle un 10-baggers dans son livre.

Il donne de nombreux exemples de sociétés dont le cours de bourse a littéralement fait un carton en quelques années. Il explique surtout de manière très simple comment s’enrichir en bourse en suivant une méthode finalement très pragmatique.

Aujourd’hui, je suis devant une opportunité immobilière assez extraordinaire. La prise de risque est à son maximum mais la rentabilité de l’opération hors du commun. Enfin, je l’espère. Je risque aussi de me retrouver en slip (ou presque !) si mes plans ne se déroulent pas comme prévu.

Il s’agit d’un immeuble de rapport de 5 lots que je vais certainement négocier à 90 000 € !

La toiture a moins de 10 ans, la structure est très correcte, l’ensemble des fenêtres est en PVC. Double vitrage, les appartements sont essentiellement des T2 lumineux d’une bonne trentaine de mètres carrés chacun.

Les compteurs eaux et EDF sont séparés. La taxe foncière ( 1200 €/an) est très raisonnable. Pour rappel, un bon ratio à mes yeux est maxi un mois de loyers encaissés. Au délà je trouve ça dangereux en cas de vacances locatives prolongéds. Devoir payer une grosse taxe foncière alors que vous n’encaissez plus de loyers…

L’immeuble se trouve dans une petite ville en expansion de 7500 habitants avec gare SNCF et autoroute à proximité.

 

Mais pourquoi est-il bradé alors ?

C’est simple. Un locataire a réussi un véritable putsch sur l’immeuble. Il a pris le pouvoir. Il y fait régner sa loi, même auprès du propriétaire actuel ! C’est un cauchemar pour le bailleur.

Je ne sais pas par quel stratagème pour l’instant, mais j’ai ma petite idée, il a réussi à faire fuir quasiment tous les autres locataires de l’immeuble.

A priori il paye son loyer… de temps en temps…. disons tous les 2 ou 3 mois histoire de ne pas se mettre trop en défaut.

Sa dernière frasque consiste à provoquer intentionnellement des dégâts des eaux afin de « pourrir » ses voisins du rez de chaussée… et ça marche ! L’appartement du dessous n’est plus louable et le vendeur à jeté l’éponge. Il souhaite se séparer de cet immeuble qu’il possède depuis plusieurs années.

Lassé de devoir gérer ce cloporte, il a engagé une procédure de congé pour mise en vente. En respectant les règles, c’est à dire que le congé a été donné 6 mois avant l’anniversaire du bail. Seulement voilà, notre « boulet » très malin, n’a pas été chercher son recommandé. En urgence, un huissier a bien été mandaté pour signifier ce congé. Problème : le type très au fait des lois a disparu quelque temps pour ne pas le croiser.

La procédure est donc très compliquée. Je pense même qu’il faut maintenant attendre 2 an ½ pour en relancer une autre. (la prochaine fin de période triennale de son bail)

Pour résumer : Un immeuble occupé par un gentil dictateur, l’état des parties communes désastreux (bah oui, de l’eau coule régulièrement depuis le premier étage ! ), des appartements plus que défraichis et.. cerise sur le gâteau, le pied de l’immeuble est en zone inondable !

Nous ne sommes pas loin de l’insalubrité. De quoi faire fuir tous les acheteurs potentiels !

Seulement voilà, j’aime prendre ce genre de risque, bien mesuré à mes yeux. C’est surtout une belle occasion pour moi de généreusement négocier le prix.

Je ne suis jamais aussi fort que devant l’adversité, j’aime relever ce genre de défi. J’aime surtout la satisfaction de redresser la barre et d’en tirer les fruits. Et là, cela risque d’être très rémunérateur !

Je me sens capable d’assainir la situation. J’ai des idées pour gérer le locataire récalcitrant. En discutant avec lui, j’ai déjà réussi à me le mettre dans la poche. Un vrai travail de diplomatie.

J’essaierai dans un premier temps la méthode douce. Si ça ne marche pas, je tenterai la négociation pour le faire partir (c’est cynique, mais tout s’achète dans notre société, vous le savez bien). Imaginez vous, locataire dans le besoin, un type vous propose 3 ou 6 mois de salaire en cash en échange de son départ dans les règles… Si le deal fonctionne c’est bingo !

S’il refuse, je relance une procédure officielle. (Huissier etc.) Et en dernier ressort, la méthode brutale. Très risquée mais efficace 🙂

Le « boulet » peut être aussi géré différemment et rester dans les lieux. Après tout, s’il cesse de pourrir l’immeuble et paye son loyer, il est le bienvenu. C’est la première étape que j’ai tentée, essayer de comprendre avec lui pourquoi il en est arrivé là.

Après les travaux que j’estime à 42 000 € (J’aurai la confirmation lors de ma seconde visite), l’immeuble sera loué pour un total de 1800 €, les prix du marché dans cette ville.

Pour reprendre les chiffres, à affiner bien entendu selon la négociation.

Achat : 90 000

Notaire : 7 500

Travaux : 42 000

Total : 139500.

Soit une rentabilité brute de 1800 x12x100 / 139500 = 15,48% !

Le tout net d’impôts pendant quelques années. Les travaux vont permettre de générer un déficit foncier reportable comme le montre la simulation.

Ensuite le cashflow largement positif de l’opération permettra de faire face sans problème à la fiscalité.

J’ai aussi une alternative. Pourquoi ne pas le proposer à un de mes clients un peu aventurier ? Bon, je vous l’accorde, il faut être très « tête brulée » pour oser se lancer.

Comme j’aime les challenges, j’imagine bien un deal gagant-gagnant. Du clef en main pour le client qui sera encore plus cinglé que moi !

Par exemple, fixer des honoraires à 6 000 € à la signature de l’acte authentique et une seconde fois 6 000 € si j’ai réussi mon défi. Vous avez le droit de considérer que c’est scandaleux de ma part de demander 12 k d’honoraires.

Ces honoraires comprendraient, la négociation, l’assainissement de la situation, la supervision des travaux et la mise en place des nouveaux locataires. J’imagine bien une garantie en « béton armé » pour mon client aventureux, à savoir que si dans un délai d’un an, j’échoue, non seulement je n’encaisserai pas la seconde « prime », mais également je rembourserai l’intégralité de mes honoraires ( snif :)).

La rentabilité brute finale serait donc pour mon client de (1800 x 12 x 100) / (139 500 + 12 000) = 14,25% !

Quand je disais que la prise de risque peut être très rémunératrice.

Du coup, je suis dans une interrogation. Est-ce que je fais moi-même l’opération ou est-ce que je refile le bébé (qui est plutôt un boulet aujourd’hui !) à l’un de mes clients qui aurait les reins assez solides pour assumer les éventuels désagréments ? Investir sur le long terme, c’est bien, mais j’ai aussi besoin de faire du chiffre d’affaire pour mettre du beurre dans les épinards 😉

Vous feriez quoi à ma place ?