Amis investisseurs, l’instant est grave. Vous pouvez ranger au placard vos bouteilles de Champagne.

Vous avez remarqué que les taux d’emprunts bancaires sont arrivés à des niveaux ridicules. Ils ont remonté très légèrement depuis le début de l’année, mais ça reste tout de même ridicule.

Aujourd’hui selon Meilleurtaux.com vous pouvez emprunter avec ces taux hallucinants :

Bon, ne fantasmez pas quand même !

Le taux à 0,90 % sur 15 ans est réservé à la crème de la crème. Les dossiers hors normes. Les gros poissons (ou futurs pigeons ?) pour les banques.

Si comme moi, vous faites partie de la caste des français moyens, vous pouvez quand même espérer les taux canons de la dernière colonne soit du 1,45 sur 15 ans hors assurance !

Vous pourriez vous dire que c’est super des taux aussi bas. Vous avez raison.

J’ai personnellement encore un emprunt de 2012 à un taux de… 4,30% hors assurance !

Je n’arrive pas à le renégocier ou à le faire racheter (changement de statut récent de ma boite et multi-investissement = paralysie des emprunts bancaires, sachez-le).

Qu’à cela ne tienne, j’ai mis en vente cet immeuble de rapport qui me crache pourtant du cashflow positif alors que 1 lot sur les 3 est libre actuellement (m’en occuper n’est pas ma priorité aujourd’hui et il faut y faire d’importants travaux pour le relouer). J’avais fait un excellent coup (16% brut). Je le revends à un copain qui fait un super coup (12% brut en deficit foncier après les travaux ). J’encaisse donc un peu de cash (légère plus value + amortissement du pret). On appelle ça un arbitrage. Cela permet de se désendetter et d’encaisser de l’argent frais… qui permettra de changer ma voiture qui totalise 275 000 km (hors de question d’emprunter pour acheter un tas de ferraille ;)) et de mettre un apport dans une future opération.

Parlons d’apport justement. Ce n’est plus un gros mot.

Quand je disais fini la fête avec les banquiers, c’est réel.

Jusqu’a présent, je conseillais de ne surtout pas mettre d’apport dans les opérations d’investissement locatif. D’ailleurs l’intégralité de mes investissements locatifs (29 lots financés au total) s’est fait sans apport ( à 110%, voire beaucoup plus avec les travaux), sauf le dernier, payé intégralement en cash.

Aujourd’hui, réussir à se faire financer à 110% relève de l’exception !

Alors oui, c’est encore possible et nous avons tous un copain investisseur (souvent primo-investisseur d’ailleurs) qui vient de le faire. Mais quel combat pour l’obtenir !

On connait tous aussi des exemples d’investisseurs qui ont réussi l’exploit de se faire financer en étant chez Pôle Emploi ou en CDD. Je repense à mon ami William, qui a démarché plus de 10 banques avant d’obtenir un financement ! Cela prouve bien que la pugnacité finit par payer mais quand même !

Pour nous les investisseurs, c’est la guerre avec les banquiers !

Le mot est fort mais c’est la réalité.

Si vous venez de signer un compromis de vente et que démarre votre phase de recherche de financement, alors ne prenez rien à la légère. Y aller la « fleur au fusil » relève de l’utopie et de la naïveté.

Les prêts sont très difficiles à obtenir aujourd’hui… et je vous conseille désormais et dès le départ de proposer à votre banquier de mettre un apport dans l’opération.

Le but est de le rassurer et de montrer que vous aussi vous croyez à votre opération car vous mouillez également votre chemise.

Pourquoi ce serait le banquier qui prendrait 100% des risques après tout ?

La fête est finie vous dis-je.

De toute manière, le cash ne rapporte rien aujourd’hui. J’ai des clients qui possèdent 150 k d’épargne qui dorment sur des livrets ou autres assurances vie en Euros…

Ils refusent pourtant de mettre de l’apport… et ensuite se prennent des refus de prêts !

Alors OUI, c’est ridicule de la part d’un banquier de refuser un prêt de 200 k quand le client à quasiment l’équivalent en cash sur ses livrets… pourtant c’est la réalité aujourd’hui.

Mes clients en font l’amère expérience. Nous multiplions les refus de prêts aujourd’hui.

Les banques ne gagnent plus rien en nous finançant, si ce n’est conquérir de nouveaux clients pour ensuite leur refiler au prix fort un abonnement téléphonique ou un contrat d’alarme intrusion pour leur pavillon de banlieue.

C’est dommage de se fermer des portes à cause d’une idéologie. Ok c’est bien de vouloir bénéficier au maximum de l’effet de levier de l’emprunt bancaire mais même un énorme levier sur zéro ça fait… zéro !

De même, l’argument d’emprunter la totalité de l’opération car les intérêts d’emprunts sont déductibles des revenus fonciers est un peu éculé. En effet les taux d’intérêts sont si ridiculement bas qu’au final, vous ne payez que très peu d’intérêts donc…. n’avez pas grand chose à déduire.

Je vous conseille bien entendu de garder une épargne de précaution pour les coups durs.

Une épargne de 6 mois de dépenses me semble raisonnable et souhaitable avant de se lancer dans un investissement locatif.

Avec le reste, faites des apports dans vos opérations d’investissement les amis.

Imaginons que l’immeuble de rapport convoité dégage du 8% net. Si vous mettez dans l’opération

20 000 d’apport, ces 20 k seront donc placé à 8% bien loin des 2,5 % d’une assurance vie en Euros.

N’oubliez pas non plus qu’un immeuble est un actif tangible contrairement au cash qui reste en banque.

Vous connaissez désormais les risques de laisser trop de cash à la banque. La Grèce, le Venezuela, l’Argentine ça vous parle ?

Une petite astuce pour les grincheux qui veulent garder quand même leur cash. Je fais ça depuis toujours et c’est ce qui m’a permis d’avoir un train de vie sympa depuis quelques années :

Demander au banquier un report de remboursement en capital. C’est à dire que si vous arrivez à négocier avec le type à la cravate en face de vous un report de 24 mois par exemple, vous pouvez encaisser des loyers sans rembourser votre prêt pendant 2 ans voire plus (Hormis l’assurance pour les reports totaux ou l’assurance + interets pour les reports partiels)

C’est magique. Bon, attention, le capital emprunté n’est pas amorti pendant ce temps, mais vous allez ainsi très rapidement pouvoir vous reconstituer l’apport que vous avez mis dans l’opération.

Si j’ai une tendance au pessimisme sur le sujet des emprunts, c’est que mes clients se prennent des claques monumentales en ce moment, les refus de prêts fusent. Voyez cet extrait de conversation SMS avec Michaël, qui rame pour se faire financer son deuxième immeuble…

Et pourtant je peux vous dire que les projets que l’on cherche à faire financer sont rentables (tous en auto-financement en ne prenant que 70% des loyers encaissés).

Je peux aussi vous dire que mes clients ont pour la plupart de très bon profils.

J’en discutais l’autre jour lors d’une visite d’un immeuble de rapport avec la directrice d’une agence d’un grand groupe immobilier.

Elle sortait la veille d’une « réunion de crise » avec les fondateurs du réseau national.

Même constation, le taux de refus de prêts augmente de façon dangereuse au sein de cette enseigne nationale.

Les banquiers sont débordés de demande de prêts ou de renégociation. Normal, le marché immobilier se porte à merveille, le nombre de compromis de vente augmente.

Les temps de réponse augmentent en toute logique.

Les courtiers désespèrent également, voyez cette autre conversation récente avec mon acolyte Guillaume qui fait le même constat que moi :

A propos des courtiers. Je pense qu’ils font du super boulot si vous voulez acheter votre résidence principale et que vous avez un dossier bien propre. Typiquement le petit couple « Ikea » tout mignon avec 2 jobs en CDI et de l’apport personnel, client idéal du banquier.

Pour nous les investisseurs et surtout les multi-investisseurs, passer par un courtier n’est pas forcément judicieux. Je sais que je vais encore déranger en disant ça mais j’assume.

Le courtier est un être humain et va privilégier les dossiers simples et faciles (et on ne peut pas l’en blâmer).

Nous les multi-investisseurs, avons sous le bras des dossiers épais et complexes à analyser. Si notre dossier « prise de tête » tombe sur le bureau du banquier via un courtier un soir en fin de journée, il est tentant de mettre directement un beau tampon « refusé » plutot que de se lancer pendant 2 heures dans une analyse et des rapprochement bancaires complexes. Tout ça pour gagner des queues de cerise et « recruter » un nouveau client trop averti et futé pour se faire rouler dans la farine avec des produits bancaires hors de prix et inutiles… Clairement, nous ne sommes pas le « client idéal ».

C’est pourquoi je pense qu’aujourd’hui il faut priviligier la relation humaine et rencontrer directement le banquier pour vous présenter et essayer de construire une relation de long terme.

J’ai aussi remarqué qu’il est bien plus simple de se faire financer son premier immeuble, voire un deuxième que les suivants… et ceci, même si vous montrez «patte blanche » à votre banquier avec une bonne gestion. Votre encours grimpe, et votre dossier est de plus en plus complexe à mesure que vous achetez de nouveaux immeubles… encore une fois, vous avez intérêt à être dans les « petits papiers » de votre banquier.

Je me suis même déjà demandé si ça ne gênait pas certaines banques, ces investisseurs qui cherchent à utiliser les banques pour sortir du système. Ok, ça fait un peu théorie du complot, mais c’est parfois troublant…

Il faut être très averti et organisé pour décrocher le Saint Graal du prêt bancaire.

Si vous êtes un peu perdu et que vous voulez aller plus loin, Jérôme Yvon (un investisseur chevronné) a fait un super boulot avec une formation toute fraiche (sortie le 3 mars) et très complète. Il s’agit d’un atelier en ligne pour vous constituer un gilet pare-balles sur mesure en kevlar avant de vous pointer chez votre banquier. Cliquez ici pour en savoir plus.

Je vous souhaite de trouver la bonne affaire et de décrocher ces Pxxxxxx de prêts !

Et si votre banquier est une perle, je veux bien ses coordonnées 😉