Parfait, 2015 est selon moi le moment idéal (baisse des prix, taux ridiculement bas…).
Souvent des lecteurs de ce blog me demandent si tel ou tel investissement est judicieux et rentable. Petite parenthèse à ce sujet, impossible pour moi de répondre à chaque mail. J’en reçois pour l’instant une trentaine par semaine (Et ça augmente de semaine en semaine !)…toutes mes excuses si votre mail est pour l’instant resté sans réponse.
Si vous souhaitez comme moi, devenir indépendant financièrement grâce à vos biens locatifs, il va falloir faire de nombreuses bonnes affaires sans trop se tromper.
Si vous partagez ma vision de l’investissement locatif, celle de François, Romain, Rémi, Laure…(quelques lecteurs sympas du blog qui sont en train d’investir en Gironde) vous souhaitez investir dans un immeuble de rapport qui vous dégage du cashflow positif dès le premier jour.
Quitte à revendre dans 15 ans avec une moins-value, mais peu importe. L’amortissement du prêt fait que vous ressortirez de chez le notaire avec un (gros ?) chèque!
Notre devise est « le rendement, le rendement, le rendement ». Selon d’autres, la priorité sera donnée à l’emplacement, à la plus-value potentielle ou à la valeur patrimoniale du bien.
Dans tous les cas, tout le monde se demande à un moment : Combien le bien va-t-il me rapporter / me coûter tous les mois, dans un an, dans 10 ans, dans 20 ans ? Combien d’impôts vais-je payer une fois que mes intérêts d’emprunts seront au plancher ? Quel est le meilleur régime fiscal adapté à ma situation? Quel seront les gains ou les pertes si je revends dans 10 ans ?
Un « serial investisseur » confirmé et petit génie de l’ informatique a créé un outil en ligne vraiment extraordinaire !
De prime abord, en vieux ronchon râleur j’étais très sceptique. Je suis plus du genre à faire mes calculs de rendement à l’arrache sur un post-it ! Je déteste (à tort?) les feuilles de calcul Excel.
Je sais pourquoi, j’ai toujours été une bille en math 🙂 En découvrant ce simulateur, je me suis dis : « Ah quand même ! » Désormais je ne peux plus m’en passer ! C’est d’un pragmatisme et d’une efficacité assez redoutable …
François, mon ami « webmaster investisseur » de ce blog, va décortiquer pour vous le simulateur. A toi de jouer François :
Merci Guillaume !
Je vous propose de calculer avec moi les chiffres de ma dernière acquisition, un immeuble de rapport à La Réole en Gironde.
Dans un premier temps, vous allez devoir remplir le plus d’informations possibles sur l’achat du bien. Les classiques prix d’acquisition, surface, loyer hors charge, taxe foncière, prix des travaux de rénovation etc sont présents.
En plus de ceux-ci, figurent des informations sur votre fiscalité, ainsi que sur le régime fiscal d’imposition prévu du bien. Ces informations sont cruciales pour vous permettre d’obtenir des calculs précis.
En dernier, vous renseignez des informations sur le financement souhaité. Ici, essayez de faire une supposition réaliste si vous n’avez pas encore de réponse ferme de la banque, mieux vaut être un peu pessimiste maintenant en mettant un taux supérieur au marché, et au besoin revenir faire une autre simulation quelques semaines plus tard quand vous aurez réussi un tour de force avec votre banquier ! 🙂
Pour les plus pointilleux, des paramètres avancés tel que le l’augmentation annuelle des revenus, des charges, des loyers ainsi que le coût des frais d’agence pour la gestion du bien sont disponibles. C’est vraiment pratique de ne laisser quasiment aucune inconnue dans le calcul. Encore une fois, je vous conseille fortement d’être un poil trop pessimiste qu’optimiste, si le bien convoité n’est pas assez rentable, remettez-vous en recherche d’un autre bien ou appelez Guillaume à la rescousse 🙂
Une fois tous les paramètres rentrés, il n’y a plus qu’à les passer à la moulinette….
Et le verdict tombe…
Comme vous pouvez le voir, au cas où j’en aurais douté, mon investissement a l’air rentable. On peut très aisément calculer de tête le rendement net des 2 premières années, cependant il devient plus compliqué de calculer le rendement quand on paye moins d’intérêts d’emprunts ou bien quand les travaux arrêtent de générer du déficit foncier. Ici, tout est calculé. J’ai découvert que le rendement net allait chuter à 8% après 8 ans quand tous les travaux ne permettraient plus d’effacer tous les loyers, ce qui suggérerait une revente ou un achat supplémentaire à ce moment là.
L’outil me permet aussi de voir la VAN (Valeur Actuelle Nette), c’est à dire de combien je pourrais m’enrichir (qu’on minore avec les incidents de parcours qui bien entendu sont à prendre en compte). Dans le cas réaliste où je pourrais revendre l’immeuble 150 000€, c’est à dire en le vendant un rendement de 10% brut, la VAN serait de 109 196€, soit un enrichissement de plus de 10 000€ par an. En voilà un outil de décision qui donne la banane quand l’investissement est rentable. Au contraire, il sera sans pitié pour un investissement peu rentable. Un outil assez incroyable d’aide à la décision qui risque de vous évitez de faire une grosse boulette quand au choix de votre futur bien locatif.
Voici un exemple, celui d’un couple qui a investi dans un appartement neuf en Pinel. En rentrant les chiffres nous trouvons ce résultat :
A chacun de juger, en tout cas le résultat de ce simulateur est plus parlant que des grands discours !
Qui n’en veut du Pinel?
Si l’outil avait été disponible l’an passé, nous aurions pu leur faire une démonstration et ils auraient peut-être rejoint notre club des investisseurs à succès 🙂
En version simple et gratuite, quelques fonctionnalités vous seront proposées, de quoi vous donner une idée de l’étendue des possibilités. La version payante « Premium » est redoutable et mouline pour vous tous les chiffres.
Quand vous aurez repéré un bien locatif, et avant de vous engagez chez le notaire, je vous conseille de prendre cette version premium (9,95 € pour un mois d’accès) . Ces quelques Euros investis risquent de vous éviter de faire une boulette que vous regretterez pendant 20 ans !
Pour vous donner une idée d’un rapport complet, téléchargez le rapport de mon investissement à la Réole. Vous verrez, c’est extrêmement complet. Il y a même un dossier de synthèse que vous pourrez présenter à votre banquier ! Il va être scotché 🙂
En toute transparence, le blog touche une petite commission à chaque vente. Eh oui, il faut bien faire un peu vivre le site et payer les frais de structure.
Si nous avons décidé d’en faire la promotion c’est que nous sommes réellement convaincus de l’utilité, de la valeur ajoutée apportée. Et franchement, pour le prix d’un Mac Do saturé de graisse…notre choix est vite fait.
A votre succès !
]]>On me demande souvent comment j’arrive à dénicher des rendements à 2 chiffres, jusqu’à 16% brut.
La réponse est simple : N’ayez pas peur !
Osez aller là où personne n’ose investir.
L’an passé, nous avons acquis avec mon épouse un petit immeuble en Lot et Garonne.
Le bien était proposé en direct par le vendeur à 150 000 €.
Il comprend 4 appartements et un local pro loué à des professions libérales.
Il est situé dans une petite ville à la réputation sulfureuse, les faits divers y sont monnaie courante (trafic de drogue, agressions…). Le taux de chômage affole les compteurs, la ville est d’une saleté à vomir 🙁
Bref, il fallait être très naïf ou inconscient pour investir là bas !
Pourtant j’ai osé. J’ai négocié cet immeuble à 130 000 €. Il me rapporte aujourd’hui 1800 €/mois de loyer, soit un rendement brut d’environ 15%. Pas mal du tout pour un immeuble entièrement loué, en bon état et équipé de cuisines assez sympa (IKEA).
Comment est-ce possible?
Cet immeuble était en vente depuis 2 ans. Je l’ai découvert après coup. A mon avis, le vendeur était désespéré, personne n’osait prendre le risque.
Le jour de la signature chez le notaire, le vendeur m’a remis un gros dossier comprenant tous les documents de l’immeuble (baux…). Dedans, j’y ai également découvert un vieux mandat de vente d’agence immobilière proposant deux ans auparavant l’immeuble à… 230 000 € ! Ce n’était pas surréaliste, puisque, même à ce prix l’immeuble dégageait près de 9 % de rendement.
Le vendeur a donc accepté une baisse de 100 000 € pour se débarrasser d’un boulet invendable.
« Ah oui, mais toi Guillaume, tu vas galérer pour le revendre? »
Certainement, mais pourquoi revendre un immeuble qui me dégage 800 € de cashflow chaque mois ?
Pensez différemment.
Un immeuble de rapport dans le Lot et Garonne
Autre histoire personnelle. « Ce type est pénible, il ne parle que de lui » 🙂
Promis prochainement, je vous raconterais des success story de personne comme vous et moi qui ont réussi….
Lors de l’été 2013, pendant que certains sirotaient leur Pastis au camping Les Flots Bleus, une annonce sur SeLoger retient mon attention :
Local rénové de 8 m2 au cœur de Bordeaux, 25 000 €. Tel :xx xx xx xx
Trouver un bien à ce prix dans Bordeaux est mission impossible.
Hum, bizarre ce truc et quoi faire avec un local de 8 m2 ?
Rendez-vous pris le soir même. Je visite, j’utilise mon télémètre à 60€ (très pratique)
Le local est sympa, RDC sur rue, très lumineux grâce à une grande fenêtre, il possède un coin WC avec un petit lave-mains. Les murs sont fraichement repeints en blanc, un lino neuf habille le sol.
On pourrait y installer une cuisinette et en faire une micro-studette. Étudiant, j’aurais pu y vivre.
Seulement voilà, la règle est très stricte. Pour louer un bien à usage d’habitation il faut minimum 9 m2 de surface habitable et minimum 20 m3 de volume utile.
Voilà mon idée de studette morte dans l’œuf.
Voilà pourquoi personne ne voulait de ce local… sauf moi. Je fais une offre à 20 000 €. L’agent immobilier me regarde bizarrement. Il doit à ce moment penser que je suis un marchand de sommeil, que je vais louer quand même malgré l’interdiction…
L’offre à été finalement acceptée à 22 000 €.
Ce que semble avoir oublié l’agent immobilier, c’est qu’il n’est pas interdit de le louer à usage de stockage ou à usage professionnel.
Ce fut chose faite dès le lendemain de la signature de l’acte authentique.
J’ai loué ce local à une jeune diététicienne, trop heureuse de trouver un local pour s’installer à 300 €/mois.
Et moi ça me dégage un rendement de 14% brut au cœur d’une grande métropole régionale.
La façade de l’immeuble en pierre de Bordeaux
L’intérieur du local professionnel
Dites-moi dans les commentaires quels sont vos secrets pour dénicher des bons coups….
Avec du recul, je peux vous affirmer aujourd’hui que le meilleur vecteur de création de richesse se situe dans les immeubles de rapport !
Bon OK ce type est cinglé, devez-vous penser. Comment faire pour acheter un immeuble complet ? Nous ne sommes ni Bill Gates ni Warren Buffett !
Dites vous bien une chose : un immeuble de rapport n’est pas forcement un bel immeuble de type Haussmannien à Paris avec 30 appartements.
Nous possédons avec mon épouse une maison de ville achetée 95 000 Euros et divisée en 2 appartements locatifs, bah… pour moi, c’est un immeuble de rapport !
Vous voyez, c’est accessible à tous.
Voici donc les 3 raisons principales d’acheter un immeuble de rapport :
- Vous n’êtes pas en copropriété.
Et ça c’est le top ! Si vous avez déjà un bien locatif dans une copropriété, vous en connaissez les inconvénients.
Cela coûte cher en charges, il faut payer un syndic (pas toujours efficace loin de là !) , assister à des assemblées annuelles interminables avec des types toujours prêts à emmerder ennuyer les autres. Certains veulent repeindre les parties communes, d’autres pas. Certains ne payent pas leur charges…ce qui très vite peut « plomber » l’immeuble.
Si vous possédez un immeuble complet, vous êtes le seul maitre à bord ! Vous êtes le seul à décider quand vous allez repeindre la cage d’escalier…ou pas . Si vous voulez aménagez les combles, pas besoin de demander l’accord des autres copropriétaires (ceux qui ont essayé savent de quoi je parle : ils ont dû bien s’arracher les cheveux devant la lourdeur administrative que cela représente !).
- Vous faites une économie incroyable de temps.
Imaginez que vous achetiez un immeuble avec 4 lots plutôt que 4 appartements dans des lieux différents.
Au lieu de faire 4 visites, vous n’en faites qu’une. Vous ne faites qu’un seul passage chez le notaire, une seule demande de prêt…
Vous comprenez bien le gros avantage que procure cette économie d’échelle ! Et le temps est ce que nous avons de plus précieux.
- La rentabilité est nettement supérieure
Encore un avantage énorme ! Vous achetez moins cher au M2 et vous louez le même prix. La rentabilité est donc en théorie plus importante !
Vous achetez moins cher car vous profitez d’un « prix de gros ». Vous n’êtes pas en concurrence avec des primo-accédants mais uniquement avec des investisseurs. Cela fait tout de suite beaucoup moins de candidats à l’achat, ce qui en toute logique fait baisser le prix.
Vos charges sur l’immeuble sont plus faibles (vous n’engraissez pas un syndic 🙂
La prime d’assurance « propriétaire non occupant » est plus faible également toujours grâce à ce prix de gros. Les assureurs font un rabais sur de la quantité de lots.
Vous pouvez optimiser vos dépenses, par exemple ajuster la fréquence de nettoyage des parties communes, bien régler la minuterie de l’éclairage des communs pour réduire la facture EDF.
Vous croyez que ça l’empêche de dormir votre syndic si vous devez payer 50 euros de plus à l’année d’électricité ? Avec les 50 euros économisés, je préfère amener mes enfants au cinéma 🙂
Dites-moi ce que vous pensez de cet investissement et surtout trouvez-vous d’autres avantages à investir dans un immeuble entier?
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