Petite expérience personnelle riche en enseignements.
Je viens d’acquérir un petit immeuble de rapport de 3 lots en Dordogne dans un charmant petit bourg de… 600 habitants !
« OK, ce mec est irresponsable. Il investit dans des villages paumés sans dynamisme économique. » J’entends déjà vos commentaires… en plus, on vous martèle sans arrêt le contraire dans toutes les éditions spéciales consacrées à l’immobilier de nos chers magazines nationaux, l’important, c’est :« l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement».
Foutaises.
Pour le prix de cinq magazines « marronniers » vous feriez mieux d’acheter le livre de Ludovic Matten (S’enrichir grâce à la location saisonnière) vous y trouverez de bien meilleures idées et en plus on parle de moi. Si, si.
Bref, j’ai négocié un prix canon sur cet immeuble : environ 500€/m2 pour un immeuble nickel sans travaux.
Comment ? Le vendeur était désespéré. Il avait acheté cet immeuble dans un état minable, fait lui-même la découpe en 3 lots (c’est un artisan) et essayé de le louer pendant 2 ans sans succès. Je l’ai su après coup en discutant avec des voisins. L’immeuble est toujours resté vide. Pas un locataire.
Au début des négociations, ce monsieur m’annonce que ces appartements peuvent se louer 360€/mois. « Ah bon ? lui dis-je» en pensant « prends-moi pour un pigeon ».
En faisant ma petite étude de marché, je tombe en effet sur ses annonces Leboncoin avec des loyers à 360€. Je me dis la bonne aubaine qu’il va faire le job entre le compromis de vente et l’acte authentique. Il va louer les apparts pendant que je dévore tranquillos au bord de ma piscine la biographie de Warren Buffet (Warren Buffett. La biographie officielle, l’effet boule de neige
En clair, il bosse et moi je récolterai les fruits à la rentrée. D’accord, je suis cynique. Un vrai financier.
Le problème, c’est que ce propriétaire, comme beaucoup d’autres, est resté borné sur le même prix de loyer depuis 2 ans donc en septembre, à deux semaines de la signature définitive chez le notaire les appartements ne sont toujours pas loués.
Vides, pas de rentrée d’argent. Et moi, comme un idiot je deviens propriétaire d’un immeuble inlouable.
J’ai fait volontairement un crédit court de 12 ans avec des mensualités de remboursement de 750€.
Il va falloir que le cash rentre en face, j’ai besoin des loyers pour rembourser le crédit.
Je prends les choses en main. Plus question de faire le kéké au bord de la piscine, ma crédibilité est en jeu !
Tant pis. Alors que je ne suis pas encore le propriétaire officiel de l’immeuble, je passe des annonces sur Leboncoin pour essayer de louer aussi à 360€. C’est ce que ça vaut, dixit le vendeur.
J’ai cependant un gros doute.
Une semaine plus tard, pas un appel, aucun mail de demande de renseignements.
Gros moment de solitude, dans quel pétrin me suis-je mis? Ils avaient finalement raison, les journalistes parisiens : L’emplacement….
Allez, hop, plus le temps, on va tailler dans le gras. Annonces avec des loyers à… 268€ !
Pourquoi ce prix ? J’ai calculé que c’était grosso modo le point d’équilibre de l’opération.
Et là, bingo. 3 appels, 3 visites et….les 3 appartements loués !
La prochaine fois, Marcel, si tu n’es pas au prix du marché, baisse tes loyers !
Quelques chiffres de l’opération :
Prix affiché : 100 000 €
Prix négocié : 76 000 €
Frais de notaire : 6 800 € (à affiner quand nous aurons reçu le décompte final)
Emprunt : 87 000 € (nous avons emprunté 4200 Euros pour quelques travaux)
Taux fixe : 2,85 % Hors assurance sur 12 ans
Report de remboursement du capital d’un an, donc remboursement 227 € pendant 12 mois.
Ensuite la mensualité sera de 789 € pendant 11 ans.
Loyers HC : 831 €
Taxes Foncières : 602 €
Assurance PNO : 167 €/an
Rentabilité brute : 12,08 %
Rentabilité nette avant impôts : 11,15 %