François, mon « webmaster », en est un bel exemple. Il vient également de me mettre en contact avec un de ses amis d’enfance à la recherche de conseils patrimoniaux. Le RDV était donc pris samedi dernier à la gare TGV de Bordeaux. Pierre arrive de Paris.
A 30 ans, ce célibataire sans enfant occupe une fonction stratégique dans un grand groupe en tant qu’ingénieur en informatique. Pour ses loisirs, notre jeune cadre souhaite profiter pleinement de la vie et s’adonner à sa passion, le Kitesurf, qu’il pratique dans les meilleurs spots à travers le monde.
Peu dépensier en dehors de sa passion, Pierre n’éprouve toutefois pas le sentiment de se priver. Notre jeune Parisien natif du Gard constate aujourd’hui son incroyable capacité d’épargne de 12000€/an pour des revenus de 32000€/an nets !
Son problème : « Je ne sais pas quoi faire réellement de cette capacité d’épargne et je voudrais surtout éviter les erreurs et être victime de commerciaux en défiscalisation trop avides de commissions ». Pierre a bien une idée en tête : devenir propriétaire de sa résidence principale.
Mais le jeune homme de nature posé et réfléchi hésite. À juste titre. Difficile d’acheter à Paris, tellement les prix sont arrivés à des niveaux stratosphériques. Notre célibataire est à la recherche de l’âme sœur avec laquelle il pourrait fonder un foyer. Il est donc probable que le logement convoité aujourd’hui se révèle inadapté demain à sa situation familiale.
En attendant, notre trentenaire a aujourd’hui une charge de loyer très basse pour un parisien : 500€ mensuels. La tête sur les épaules et en bon financier, il a opté pour la colocation dans une maison qu’il partage avec quatre autres jeunes actifs histoire de mutualiser les coûts. Acheter pour se loger un 2 pièces à Paris de 30m2 lui coûterait au minimum un remboursement de crédit de 1200 € sur 20 ans. À ce tarif, mieux vaut pour lui rester dans sa colocation.
Doit-il pour autant rester les bras croisés ?
Un conseiller en gestion de patrimoine vient de lui faire souscrire des parts de SCPI. L’a-t-il orienté en fonction de la rétro-commission qu’il touchera ? Je n’en sais rien… Le choix de la SCPI IMMORENTE a je trouve été plutôt judicieux. IMMORENTE est investi essentiellement en murs de boutiques et commerces avec une gestion prudente et rigoureuse. Le rendement dégagé depuis plusieurs années est bon et assez stable, entre 5 et 6% nets de frais de gestion. Mais attention, net de frais de gestion ne signifie pas net d’impôts !
Et c’est là que le conseil donné par le CGP présente à mes yeux quelques points faibles.
L’achat des parts se fera intégralement à crédit ce qui est un excellent conseil, puisque les intérêts d’emprunts seront déductibles des revenus fonciers versés par la SCPI. Cependant, IMMORENTE est une SCPI de rendement, donc qui verse des revenus de manière récurrente chaque trimestre.
Pierre est déjà fortement fiscalisé (TMI à 30%), les loyers versés par la SCPI vont donc après déduction des intérêts d’emprunts s’ajouter à ses revenus globaux et seront taxés à 45,5% (TMI à 30% + CSG à 15,5%).
Pierre subira donc un surcoût d’impôts (environ 1700€/an) auquel s’ajoutera également la différence entre les revenus de la SCPI encaissés et sa mensualité de prêt. Au total, Pierre y sera de sa poche d’environ 450€ mensuels. Cet effort d’épargne est tout à fait supportable pour Pierre mais est-ce vraiment le but de se serrer autant la ceinture ?
Quelle solution adopter alors?
Pour contrebalancer tout cela et éviter cet effort d’épargne, je viens de lui dénicher et négocier un lot de 2 maisons locatives + jardin en Gironde. Je pourrais appeler cela un immeuble de rapport horizontal 🙂 La visite de l’immeuble était le but de sa venue sur Bordeaux.
Des travaux seront nécessaires pour redonner vie à ces maisons…
Pour optimiser sa fiscalité, je lui conseillerais donc d’acheter cet immeuble de rapport en crédit total afin de profiter au maximum de l’effet de levier et surtout de pouvoir déduire les intérêts d’emprunt.
Deuxième chose, les biens dénichés ont besoin de beaucoup de travaux de rénovation, travaux qu’il déduira de ses revenus fonciers.
Troisième point, les maisons sont bien adaptées pour bénéficier du régime fiscal du Borloo ancien, il va donc pouvoir déduire 60% des loyers encaissés à condition de louer à des personnes aux ressources modestes.
En cumulant ces avantages (hors intérêts d’emprunts), Pierre « effacera » non seulement l’ensemble de ses revenus fonciers (parts de SCPI comprises) mais créera un déficit foncier qui viendra amputer ses revenus globaux. L’économie d’impôts sera d’environ 3 000€/an au début de l’opération, le temps de l’épuisement de l’enveloppe travaux. Ensuite, en déduisant tout ce qui est admis par l’administration fiscale, Pierre devrait être relativement épargné par la fiscalité sur cet investissement.
Une belle façon d’envisager l’avenir sereinement.
Quelques chiffres de l’opération :
Achat : 78 000 € honoraires d’agence compris
Frais de notaire : 6500 €
Travaux : 40 500 €
Budget Total : 125 000 €
Remboursement emprunt total sur 20 ans à 3,10% : 700€/mois
Loyers prévisionnels : 1150€/mois
Rentabilité brute : 11,04%
Durée des travaux prévus : 3 mois.
Nous pourrons lui conseiller de demander un report de remboursement en capital le temps des travaux. Le but étant de soulager sa trésorerie en attendant les premiers loyers.
L’ opération de Pierre sera neutre au niveau du taux d’endettement aux yeux des banques.
En effet en prenant 70% des loyers encaissés, la banque considérera que cette opération lui « rapporte » même 105€/mois ! (0,7 X 1150) – 700 = 105
Sa volonté de devenir éventuellement propriétaire plus tard de sa résidence principale ne sera pas remise en cause par cet investissement.
Notre ami va pouvoir continuer à « rider » sereinement sur les plages venteuses de Tarifa du Sud de l’Espagne 🙂 Je vous donnerai des nouvelles de Pierre dès que la première des deux maisons sera louée.
]]>Un lecteur m’avait fait une remarque un brin agressive mais légitime :
Je vous passe les passages désagréables de son charmant mail.
« Un poil de mauvaise foi dans cet article. Normal tu cherches à vendre ton site. Lister les avantages c’est bien mais oublier les pièges ça l’est moins. »
Pour me faire pardonner de cette faute inexcusable, voici donc 3 pièges à éviter :
- Oublier de vérifier le nombre de compteurs EAU et EDF
Cela peut paraître idiot voire inutile. Après tout l’immeuble que vous visitez est entièrement loué.
On dirait que chaque locataire a de l’eau et de l’électricité. Peut-être, mais qui paye les factures ? Est-ce le propriétaire ou le locataire ?
Prenons l’exemple d’un immeuble avec 3 appartements. Le vendeur annonce fièrement 1000 € de loyers encaissés. Très transparent, il vous montre même ses relevés de compte bancaire avec les 3 virements de 333, 33 €. Le prix de vente est de 120 000 €. Purée, la belle affaire, l’immeuble dégage du 10% Brut ! Je ne parle pas des frais de notaire pour faire simple.
1000 x 12 x 100 / 120 000 = 10%
» Je vais signer direct, sans même négocier. Enfin j’ai mon immeuble. YES ! »
Grosse erreur.
Dans l’immeuble, il n’y a qu’un compteur EDF et un compteur d’eau ! Vous l’aviez vérifié en visitant ?
En clair c’est le propriétaire qui reçoit et paye les factures. Si vous aviez regardé les baux en détail, vous auriez aussi vu que les loyers sont eau et électricité compris.
La rentabilité, tout de suite, n’est pas la même. Sur les 1000 € de loyers qu’il encaisse, il doit avoir au minimum 250 €/mois d’eau et d’EDF à sa charge.
La rentabilité tombe donc à 750 x 12 x 100 / 120 000 = 7,5 %
Ah oui, tout de suite, c’est moins intéressant 🙁
Attention aussi, faites bien la différence entre un compteur d’eau et un sous-compteur d’eau (appelé aussi compteur divisionnaire). Dans le premier cas, c’est le locataire qui paye directement les factures au fournisseur, dans le second c’est le propriétaire .
J’en ai fait récemment les frais. Un de nos immeubles ne possède pas de compteurs d’eau séparés, uniquement des compteurs divisionnaires. Le contrat est donc à notre nom. Nous recevons avec mon épouse une facture tous les six mois et je réclame à chaque locataire sa quote-part en fonction de sa consommation.
Un locataire vient de partir en nous laissant une ardoise de trois mois d’impayés. Tant mieux, nous allons pouvoir relouer à des gens plus sérieux. Lancer une procédure nous aurait pris au minimum deux ans et le succès dans ce cas est loin d’être garanti.
Ce que j’ai du mal à digérer, c’est que non seulement il ne payait plus son loyer, mais c’est nous qui lui avons payé son eau…et il en consommait beaucoup, le bougre, vues les factures astronomiques. De plus, mon immeuble est dans une commune où l’eau est hors de prix.
On ne m’y reprendra plus, je vais faire installer des compteurs d’eau individuels.
- Se fier aux loyers des baux en cours
Et oui, il est tentant pour un vendeur de « doper » ses loyers juste avant la mise en vente. Le but étant de vous faire saliver devant une grosse rentabilité. Malheureusement, elle est très temporaire et fictive.
Un studio de 25m2 se loue habituellement dans votre secteur 300 €. Étonnement, sur l’immeuble que vous visitez, les studios sont loués 380 €.
« Bizarre, il n’ont rien d’extraordinaires ». Normal, c’est du dopage !
Au prochain changement de locataire, ne rêvez pas, vous ne relouerez jamais 380 €.
J’ai même déjà vu des petits malins, qui installaient temporairement un membre de leur famille dans un appartement avec un bail « sur-gonflé », histoire de faciliter la transaction. Une fois l’acte authentique passé, bizarrement vous recevez les recommandés de départ…
- Omettre de vérifier le montant des taxes foncières
Un ratio normal pour une taxe foncière est à mes yeux de 1 mois de loyer encaissé.
Dans certaines communes, elle est exorbitante. Et ce n’est pas toujours dans les communes les plus sympas, loin de là. On se demande ce qu’il font avec cet argent par moment, mais c’est un autre débat.
J’ai récemment visité un petit immeuble en Dordogne. La rentabilité me semblait excellente (environ 14 % brut). Il y avait 5 appartements loués pour 1800 €. Ma petite check-list de visite était OK.
Tous les voyants étaient au vert. Je m’apprêtais à faire une offre.
Je pose une dernière question : « Pouvez-vous me donner le montant de la taxe foncières ? »
Et là, la réponse m’a cloué : 4900 € par an.
Quasiment 3 mois de loyer ! La rentabilité nette de l’opération n’est tout de suite plus du tout la même.
Et imaginez si, un jour, vous n’avez plus de locataire. Vous continuez à sortir tous les ans près de 5 000 € de taxes foncières… sans rentrée d’argent en face.
Un dernier conseil, demandez à l’agence ou au vendeur de vous montrer l’Avis de Taxes Foncières.
Souvent les vendeurs ne connaissent pas précisément le montant. Ils vous annoncent vaguement un chiffre. Vous prenez ça pour argent comptant. Problème le jour de la signature chez le notaire, vous découvrez que c’est bien plus élevé que le montant annoncé…
Quoi faire ? Renégocier à ce moment là ? C’est souvent trop tard…
Dites-moi en postant vos commentaires, si vous avez déjà été confrontés à ces pièges, ou à d’autres…