Ce matin, j’ai rapidement compté le nombre de locataires différents que nous avons eu sur l’ensemble de nos biens : Environ 50 locataires différents, j’ai été très surpris par ce chiffre mais il est bien réel, le turn-over aidant un peu à gonfler le nombre.
Alors pourquoi suis-je aussi négatif aujourd’hui ? Et ben ça y est. C’est fait, nous venons de prendre la claque que tous les investisseurs redoutent : les impayés ! Je pensais ne devoir jamais dire ce gros mot sur ce blog. Purée, moi qui me croyais plus malin que les autres, qui pensais être à l’abri, et bien non. Je mange mon pain noir aussi 🙂
Si vous me suivez un peu, Ludovic du blog Passion Locatif m’avait interviewé il y a environ 2 ans sur un investissement locatif miracle que je faisais à la campagne. Dans l’interview, je pavanais devant l’extraordinaire rendement de l’opération, environ 16% brut. A l’époque j’avais réalisé un coup incroyable. Avec la baisse des prix aujourd’hui ce genre de rendement est beaucoup moins rare, comme dans cet exemple : Martin : 16% de rentabilité avec son immeuble de rapport.
Avant les travaux
Avant les travaux
Et après les travaux..
Et après les travaux
Le lot de cet investissement locatif qui était libre à trouvé preneur suite aux travaux réalisés. J’annonçais dans l’article de Ludo une future location à 450€. Au final, très content du résultat de la rénovation, je l’ai loué 470 € à un type que je trouvais sympa… au début. Pendant 1 an, tout s’est bien passé dans cette petite maison locative T3 + Courette. Mon locataire bénéficiait d’une aide au logement de 254 €. Il me faisait un virement automatique de la différence, soit 216€
Puis un jour, la Caf a cessé de me verser son aide au logement. Mon locataire lui continuant de me faire son virement de 216 €.
Par laxisme, et aussi parce que j’étais largement bénéficiaire sur cet immeuble, j’ai laissé un peu coulé en pensant que la Caf allait rétablir ses droits. Pour rappel, sur cet immeuble de rapport, je rembourse 731€/mois et j’encaisse 1590€ de loyer. Donc je suis très large.
Malheureusement, au bout de 2 mois, mon locataire m’annonce que la Caf lui fait une retenue chaque mois sur ses aides. Voilà pourquoi je ne touchais plus rien. Je le soupçonne fortement d’avoir fait une fausse ou une mauvaise déclaration. Il doit rembourser sa dette auprès de la Caf maintenant.
Intelligent et pour mieux me duper, mon « cloporte » (je commence à être dur mais c’est mérité), me verse de temps en temps une somme supérieure à son loyer. Un mois 480, le suivant 500 puis redescend à 400….et le mois suivant rien du tout. Le but, je l’ai compris maintenant est d’essayer de m’embrouiller.
Un conseil, notez toutes vos rentrées de loyer dans un agenda ou un tableur Excel. A mes débuts je ne notais rien, et quelquefois la mémoire vous fait défaut. Difficile ensuite d’être sûr de soi quand un locataire vous annonce qu’il vous avait payé il y a 3 mois en espèces.
Bref, il y a environ 6 mois, notre parasite recommence à me payer régulièrement 216 € (sa part hors CAF), tous les mois je vois donc sa dette augmenter lentement et je me décide enfin à sortir les crocs. Je commence à lui mettre la pression, courrier simple (sans réponse bien sûr, pourquoi répondre ?) Courrier recommandé, toujours sans réponse. Appel sur son portable, message. Il ne me rappelle jamais. Bah non pourquoi me rappeler ?
Bref je me rends sur place, le trouve affalé en caleçon dans son canapé devant la télé. A 16h c’est pas mal ! Surtout pour un type en pleine fleur de l’âge. J’entame les négos (Encore trop bon, faut-il négocier avec un c…..?). Il me promet que le mois prochain il va rechercher du travail (SIC). Heu comment dire : Tu as besoin d’attendre 3 semaines pour te mettre à chercher du travail ?
C’était en septembre : dans notre région viticole le travail coule à flot pendant cette période de vendanges. Bref, nous voilà aujourd’hui à fin Novembre. Ses impayés se portent à 1997€ ! Et oui, ça peut paraître énorme mais comme je l’explique dans cet article : les 3 pièges à éviter lors de l’achat d’un immeuble de rapport. Mon locataire me doit en plus le remboursement de certaines factures d’eau. En retenant son dépôt de garantie de 470€, son ardoise se porte à….1527€ !!!
Logiquement, d’après mes informateurs sur place (une gentille voisine) ce mooosieur serait en train de déménager. Il quitterait son logement samedi. OUF ! Bien sûr il ne m’a pas prévenu ! Pourquoi avertir le propriétaire ? Je vous confirmerai dans les commentaires si Samedi je suis enfin débarrassé de ce boulet.
Bien entendu je ne reverrai jamais mes 1527€. Les lois en France ont tendance à protéger les gentils locataires contre les méchants bailleurs. De toute manière, je préfère utiliser mon énergie à dénicher d’autres immeubles de rapport pour continuer à investir. Faire un procès est épuisant et l’issue me semble perdue d’avance. Le type est certainement insolvable : au mieux, l’huissier pourra saisir sa télé 108 cm et sa paire de charentaises. Mais qu’il se la garde sa télé.
Alors dois-je pour autant pleurer et m’apitoyer sur mon sort ?
Pour rédiger cet article, j’ai fait mes calculs. Le cloporte sera resté 25 mois dans son appartement. En divisant les 1527€ par 25 mois, j’arrive à un manque à gagner de 61€/mois. En clair on peut considérer que son loyer était de 470 – 61 = 409 €.
Heureusement sur les 2 autres lots de cet immeuble de rapport, tout le monde est à jour de ses loyers. Le rendement sur l’immeuble tombe donc à 15,81 % au lieu de 16,44%.
Vous voyez qu’il n’y avait pas lieu de s’inquiéter 🙂
Pour rappel, les impayés seraient d’environ 2,5 à 3 % en France dans le secteur privé (source FNAIM). Dans le secteur HLM, ils étaient de 6,1% en 2012 (Source Union Sociale de l’Habitat).
Sur mes 10 années d’investissement locatif et avec environ 50 locataires différents, j’ai eu 1 seul impayé soit 2 % du total.
Les plus frileux ou les moins inconscients peuvent toujours souscrire une assurance loyer impayé. Son coût varie selon les assureurs, en général de 3 à 4 % du montant du loyer. Lisez bien vos contrats. Souvent il y a des délais de carence, des franchises et surtout des restrictions concernant les revenus de vos locataires.
Alors, toujours envie d’investir dans un immeuble de rapport ?
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