Vous l’avez certainement compris, logiquement plus vous prenez de risque avec votre investissement locatif et plus la rentabilité de l’opération sera élevée. Par exemple, investir dans un village est beaucoup plus risqué au niveau de la demande locative qu’à Paris mais la rentabilité peut être 4 fois supérieure.
Ce concept assez logique se retrouve également dans la finance. Vous pouvez placer avec zéro risque ( à priori !) vos maigres économies sur un livret A. Celui-ci ne vous dégagera que 1% net/an. Pas de quoi pavaner dans une Porsche 911 rutilante 🙂
A contrario, investir ses deniers dans les actions d’une jeune start-up est énormément risqué. Vous pouvez aussi bien perdre l’intégralité de vos économies (si l’entreprise fait faillite) ou multiplier par 10 votre mise initiale.
C’est ce que Peter Lynch appelle un 10-baggers dans son livre.
Il donne de nombreux exemples de sociétés dont le cours de bourse a littéralement fait un carton en quelques années. Il explique surtout de manière très simple comment s’enrichir en bourse en suivant une méthode finalement très pragmatique.
Aujourd’hui, je suis devant une opportunité immobilière assez extraordinaire. La prise de risque est à son maximum mais la rentabilité de l’opération hors du commun. Enfin, je l’espère. Je risque aussi de me retrouver en slip (ou presque !) si mes plans ne se déroulent pas comme prévu.
Il s’agit d’un immeuble de rapport de 5 lots que je vais certainement négocier à 90 000 € !
La toiture a moins de 10 ans, la structure est très correcte, l’ensemble des fenêtres est en PVC. Double vitrage, les appartements sont essentiellement des T2 lumineux d’une bonne trentaine de mètres carrés chacun.
Les compteurs eaux et EDF sont séparés. La taxe foncière ( 1200 €/an) est très raisonnable. Pour rappel, un bon ratio à mes yeux est maxi un mois de loyers encaissés. Au délà je trouve ça dangereux en cas de vacances locatives prolongéds. Devoir payer une grosse taxe foncière alors que vous n’encaissez plus de loyers…
L’immeuble se trouve dans une petite ville en expansion de 7500 habitants avec gare SNCF et autoroute à proximité.
Une structure d’immeuble pas trop mauvaise
A décloisonner et à rafraîchir mais le potentiel est là…
Mais pourquoi est-il bradé alors ?
C’est simple. Un locataire a réussi un véritable putsch sur l’immeuble. Il a pris le pouvoir. Il y fait régner sa loi, même auprès du propriétaire actuel ! C’est un cauchemar pour le bailleur.
Je ne sais pas par quel stratagème pour l’instant, mais j’ai ma petite idée, il a réussi à faire fuir quasiment tous les autres locataires de l’immeuble.
A priori il paye son loyer… de temps en temps…. disons tous les 2 ou 3 mois histoire de ne pas se mettre trop en défaut.
Sa dernière frasque consiste à provoquer intentionnellement des dégâts des eaux afin de « pourrir » ses voisins du rez de chaussée… et ça marche ! L’appartement du dessous n’est plus louable et le vendeur à jeté l’éponge. Il souhaite se séparer de cet immeuble qu’il possède depuis plusieurs années.
Lassé de devoir gérer ce cloporte, il a engagé une procédure de congé pour mise en vente. En respectant les règles, c’est à dire que le congé a été donné 6 mois avant l’anniversaire du bail. Seulement voilà, notre « boulet » très malin, n’a pas été chercher son recommandé. En urgence, un huissier a bien été mandaté pour signifier ce congé. Problème : le type très au fait des lois a disparu quelque temps pour ne pas le croiser.
La procédure est donc très compliquée. Je pense même qu’il faut maintenant attendre 2 an ½ pour en relancer une autre. (la prochaine fin de période triennale de son bail)
Pour résumer : Un immeuble occupé par un gentil dictateur, l’état des parties communes désastreux (bah oui, de l’eau coule régulièrement depuis le premier étage ! ), des appartements plus que défraichis et.. cerise sur le gâteau, le pied de l’immeuble est en zone inondable !
Nous ne sommes pas loin de l’insalubrité. De quoi faire fuir tous les acheteurs potentiels !
Seulement voilà, j’aime prendre ce genre de risque, bien mesuré à mes yeux. C’est surtout une belle occasion pour moi de généreusement négocier le prix.
Je ne suis jamais aussi fort que devant l’adversité, j’aime relever ce genre de défi. J’aime surtout la satisfaction de redresser la barre et d’en tirer les fruits. Et là, cela risque d’être très rémunérateur !
Je me sens capable d’assainir la situation. J’ai des idées pour gérer le locataire récalcitrant. En discutant avec lui, j’ai déjà réussi à me le mettre dans la poche. Un vrai travail de diplomatie.
J’essaierai dans un premier temps la méthode douce. Si ça ne marche pas, je tenterai la négociation pour le faire partir (c’est cynique, mais tout s’achète dans notre société, vous le savez bien). Imaginez vous, locataire dans le besoin, un type vous propose 3 ou 6 mois de salaire en cash en échange de son départ dans les règles… Si le deal fonctionne c’est bingo !
S’il refuse, je relance une procédure officielle. (Huissier etc.) Et en dernier ressort, la méthode brutale. Très risquée mais efficace 🙂
Le « boulet » peut être aussi géré différemment et rester dans les lieux. Après tout, s’il cesse de pourrir l’immeuble et paye son loyer, il est le bienvenu. C’est la première étape que j’ai tentée, essayer de comprendre avec lui pourquoi il en est arrivé là.
Après les travaux que j’estime à 42 000 € (J’aurai la confirmation lors de ma seconde visite), l’immeuble sera loué pour un total de 1800 €, les prix du marché dans cette ville.
Pour reprendre les chiffres, à affiner bien entendu selon la négociation.
Achat : 90 000
Notaire : 7 500
Travaux : 42 000
Total : 139500.
Soit une rentabilité brute de 1800 x12x100 / 139500 = 15,48% !
Le tout net d’impôts pendant quelques années. Les travaux vont permettre de générer un déficit foncier reportable comme le montre la simulation.
Ensuite le cashflow largement positif de l’opération permettra de faire face sans problème à la fiscalité.
J’ai aussi une alternative. Pourquoi ne pas le proposer à un de mes clients un peu aventurier ? Bon, je vous l’accorde, il faut être très « tête brulée » pour oser se lancer.
Comme j’aime les challenges, j’imagine bien un deal gagant-gagnant. Du clef en main pour le client qui sera encore plus cinglé que moi !
Par exemple, fixer des honoraires à 6 000 € à la signature de l’acte authentique et une seconde fois 6 000 € si j’ai réussi mon défi. Vous avez le droit de considérer que c’est scandaleux de ma part de demander 12 k d’honoraires.
Ces honoraires comprendraient, la négociation, l’assainissement de la situation, la supervision des travaux et la mise en place des nouveaux locataires. J’imagine bien une garantie en « béton armé » pour mon client aventureux, à savoir que si dans un délai d’un an, j’échoue, non seulement je n’encaisserai pas la seconde « prime », mais également je rembourserai l’intégralité de mes honoraires ( snif :)).
La rentabilité brute finale serait donc pour mon client de (1800 x 12 x 100) / (139 500 + 12 000) = 14,25% !
Quand je disais que la prise de risque peut être très rémunératrice.
Du coup, je suis dans une interrogation. Est-ce que je fais moi-même l’opération ou est-ce que je refile le bébé (qui est plutôt un boulet aujourd’hui !) à l’un de mes clients qui aurait les reins assez solides pour assumer les éventuels désagréments ? Investir sur le long terme, c’est bien, mais j’ai aussi besoin de faire du chiffre d’affaire pour mettre du beurre dans les épinards 😉
Vous feriez quoi à ma place ?
]]>Ce matin, j’ai rapidement compté le nombre de locataires différents que nous avons eu sur l’ensemble de nos biens : Environ 50 locataires différents, j’ai été très surpris par ce chiffre mais il est bien réel, le turn-over aidant un peu à gonfler le nombre.
Alors pourquoi suis-je aussi négatif aujourd’hui ? Et ben ça y est. C’est fait, nous venons de prendre la claque que tous les investisseurs redoutent : les impayés ! Je pensais ne devoir jamais dire ce gros mot sur ce blog. Purée, moi qui me croyais plus malin que les autres, qui pensais être à l’abri, et bien non. Je mange mon pain noir aussi 🙂
Si vous me suivez un peu, Ludovic du blog Passion Locatif m’avait interviewé il y a environ 2 ans sur un investissement locatif miracle que je faisais à la campagne. Dans l’interview, je pavanais devant l’extraordinaire rendement de l’opération, environ 16% brut. A l’époque j’avais réalisé un coup incroyable. Avec la baisse des prix aujourd’hui ce genre de rendement est beaucoup moins rare, comme dans cet exemple : Martin : 16% de rentabilité avec son immeuble de rapport.
Avant les travaux
Avant les travaux
Et après les travaux..
Et après les travaux
Le lot de cet investissement locatif qui était libre à trouvé preneur suite aux travaux réalisés. J’annonçais dans l’article de Ludo une future location à 450€. Au final, très content du résultat de la rénovation, je l’ai loué 470 € à un type que je trouvais sympa… au début. Pendant 1 an, tout s’est bien passé dans cette petite maison locative T3 + Courette. Mon locataire bénéficiait d’une aide au logement de 254 €. Il me faisait un virement automatique de la différence, soit 216€
Puis un jour, la Caf a cessé de me verser son aide au logement. Mon locataire lui continuant de me faire son virement de 216 €.
Par laxisme, et aussi parce que j’étais largement bénéficiaire sur cet immeuble, j’ai laissé un peu coulé en pensant que la Caf allait rétablir ses droits. Pour rappel, sur cet immeuble de rapport, je rembourse 731€/mois et j’encaisse 1590€ de loyer. Donc je suis très large.
Malheureusement, au bout de 2 mois, mon locataire m’annonce que la Caf lui fait une retenue chaque mois sur ses aides. Voilà pourquoi je ne touchais plus rien. Je le soupçonne fortement d’avoir fait une fausse ou une mauvaise déclaration. Il doit rembourser sa dette auprès de la Caf maintenant.
Intelligent et pour mieux me duper, mon « cloporte » (je commence à être dur mais c’est mérité), me verse de temps en temps une somme supérieure à son loyer. Un mois 480, le suivant 500 puis redescend à 400….et le mois suivant rien du tout. Le but, je l’ai compris maintenant est d’essayer de m’embrouiller.
Un conseil, notez toutes vos rentrées de loyer dans un agenda ou un tableur Excel. A mes débuts je ne notais rien, et quelquefois la mémoire vous fait défaut. Difficile ensuite d’être sûr de soi quand un locataire vous annonce qu’il vous avait payé il y a 3 mois en espèces.
Bref, il y a environ 6 mois, notre parasite recommence à me payer régulièrement 216 € (sa part hors CAF), tous les mois je vois donc sa dette augmenter lentement et je me décide enfin à sortir les crocs. Je commence à lui mettre la pression, courrier simple (sans réponse bien sûr, pourquoi répondre ?) Courrier recommandé, toujours sans réponse. Appel sur son portable, message. Il ne me rappelle jamais. Bah non pourquoi me rappeler ?
Bref je me rends sur place, le trouve affalé en caleçon dans son canapé devant la télé. A 16h c’est pas mal ! Surtout pour un type en pleine fleur de l’âge. J’entame les négos (Encore trop bon, faut-il négocier avec un c…..?). Il me promet que le mois prochain il va rechercher du travail (SIC). Heu comment dire : Tu as besoin d’attendre 3 semaines pour te mettre à chercher du travail ?
C’était en septembre : dans notre région viticole le travail coule à flot pendant cette période de vendanges. Bref, nous voilà aujourd’hui à fin Novembre. Ses impayés se portent à 1997€ ! Et oui, ça peut paraître énorme mais comme je l’explique dans cet article : les 3 pièges à éviter lors de l’achat d’un immeuble de rapport. Mon locataire me doit en plus le remboursement de certaines factures d’eau. En retenant son dépôt de garantie de 470€, son ardoise se porte à….1527€ !!!
Logiquement, d’après mes informateurs sur place (une gentille voisine) ce mooosieur serait en train de déménager. Il quitterait son logement samedi. OUF ! Bien sûr il ne m’a pas prévenu ! Pourquoi avertir le propriétaire ? Je vous confirmerai dans les commentaires si Samedi je suis enfin débarrassé de ce boulet.
Bien entendu je ne reverrai jamais mes 1527€. Les lois en France ont tendance à protéger les gentils locataires contre les méchants bailleurs. De toute manière, je préfère utiliser mon énergie à dénicher d’autres immeubles de rapport pour continuer à investir. Faire un procès est épuisant et l’issue me semble perdue d’avance. Le type est certainement insolvable : au mieux, l’huissier pourra saisir sa télé 108 cm et sa paire de charentaises. Mais qu’il se la garde sa télé.
Alors dois-je pour autant pleurer et m’apitoyer sur mon sort ?
Pour rédiger cet article, j’ai fait mes calculs. Le cloporte sera resté 25 mois dans son appartement. En divisant les 1527€ par 25 mois, j’arrive à un manque à gagner de 61€/mois. En clair on peut considérer que son loyer était de 470 – 61 = 409 €.
Heureusement sur les 2 autres lots de cet immeuble de rapport, tout le monde est à jour de ses loyers. Le rendement sur l’immeuble tombe donc à 15,81 % au lieu de 16,44%.
Vous voyez qu’il n’y avait pas lieu de s’inquiéter 🙂
Pour rappel, les impayés seraient d’environ 2,5 à 3 % en France dans le secteur privé (source FNAIM). Dans le secteur HLM, ils étaient de 6,1% en 2012 (Source Union Sociale de l’Habitat).
Sur mes 10 années d’investissement locatif et avec environ 50 locataires différents, j’ai eu 1 seul impayé soit 2 % du total.
Les plus frileux ou les moins inconscients peuvent toujours souscrire une assurance loyer impayé. Son coût varie selon les assureurs, en général de 3 à 4 % du montant du loyer. Lisez bien vos contrats. Souvent il y a des délais de carence, des franchises et surtout des restrictions concernant les revenus de vos locataires.
Alors, toujours envie d’investir dans un immeuble de rapport ?
]]>On me demande souvent comment j’arrive à dénicher des rendements à 2 chiffres, jusqu’à 16% brut.
La réponse est simple : N’ayez pas peur !
Osez aller là où personne n’ose investir.
L’an passé, nous avons acquis avec mon épouse un petit immeuble en Lot et Garonne.
Le bien était proposé en direct par le vendeur à 150 000 €.
Il comprend 4 appartements et un local pro loué à des professions libérales.
Il est situé dans une petite ville à la réputation sulfureuse, les faits divers y sont monnaie courante (trafic de drogue, agressions…). Le taux de chômage affole les compteurs, la ville est d’une saleté à vomir 🙁
Bref, il fallait être très naïf ou inconscient pour investir là bas !
Pourtant j’ai osé. J’ai négocié cet immeuble à 130 000 €. Il me rapporte aujourd’hui 1800 €/mois de loyer, soit un rendement brut d’environ 15%. Pas mal du tout pour un immeuble entièrement loué, en bon état et équipé de cuisines assez sympa (IKEA).
Comment est-ce possible?
Cet immeuble était en vente depuis 2 ans. Je l’ai découvert après coup. A mon avis, le vendeur était désespéré, personne n’osait prendre le risque.
Le jour de la signature chez le notaire, le vendeur m’a remis un gros dossier comprenant tous les documents de l’immeuble (baux…). Dedans, j’y ai également découvert un vieux mandat de vente d’agence immobilière proposant deux ans auparavant l’immeuble à… 230 000 € ! Ce n’était pas surréaliste, puisque, même à ce prix l’immeuble dégageait près de 9 % de rendement.
Le vendeur a donc accepté une baisse de 100 000 € pour se débarrasser d’un boulet invendable.
« Ah oui, mais toi Guillaume, tu vas galérer pour le revendre? »
Certainement, mais pourquoi revendre un immeuble qui me dégage 800 € de cashflow chaque mois ?
Pensez différemment.
Un immeuble de rapport dans le Lot et Garonne
Autre histoire personnelle. « Ce type est pénible, il ne parle que de lui » 🙂
Promis prochainement, je vous raconterais des success story de personne comme vous et moi qui ont réussi….
Lors de l’été 2013, pendant que certains sirotaient leur Pastis au camping Les Flots Bleus, une annonce sur SeLoger retient mon attention :
Local rénové de 8 m2 au cœur de Bordeaux, 25 000 €. Tel :xx xx xx xx
Trouver un bien à ce prix dans Bordeaux est mission impossible.
Hum, bizarre ce truc et quoi faire avec un local de 8 m2 ?
Rendez-vous pris le soir même. Je visite, j’utilise mon télémètre à 60€ (très pratique)
Le local est sympa, RDC sur rue, très lumineux grâce à une grande fenêtre, il possède un coin WC avec un petit lave-mains. Les murs sont fraichement repeints en blanc, un lino neuf habille le sol.
On pourrait y installer une cuisinette et en faire une micro-studette. Étudiant, j’aurais pu y vivre.
Seulement voilà, la règle est très stricte. Pour louer un bien à usage d’habitation il faut minimum 9 m2 de surface habitable et minimum 20 m3 de volume utile.
Voilà mon idée de studette morte dans l’œuf.
Voilà pourquoi personne ne voulait de ce local… sauf moi. Je fais une offre à 20 000 €. L’agent immobilier me regarde bizarrement. Il doit à ce moment penser que je suis un marchand de sommeil, que je vais louer quand même malgré l’interdiction…
L’offre à été finalement acceptée à 22 000 €.
Ce que semble avoir oublié l’agent immobilier, c’est qu’il n’est pas interdit de le louer à usage de stockage ou à usage professionnel.
Ce fut chose faite dès le lendemain de la signature de l’acte authentique.
J’ai loué ce local à une jeune diététicienne, trop heureuse de trouver un local pour s’installer à 300 €/mois.
Et moi ça me dégage un rendement de 14% brut au cœur d’une grande métropole régionale.
La façade de l’immeuble en pierre de Bordeaux
L’intérieur du local professionnel
Dites-moi dans les commentaires quels sont vos secrets pour dénicher des bons coups….
Un lecteur m’avait fait une remarque un brin agressive mais légitime :
Je vous passe les passages désagréables de son charmant mail.
« Un poil de mauvaise foi dans cet article. Normal tu cherches à vendre ton site. Lister les avantages c’est bien mais oublier les pièges ça l’est moins. »
Pour me faire pardonner de cette faute inexcusable, voici donc 3 pièges à éviter :
- Oublier de vérifier le nombre de compteurs EAU et EDF
Cela peut paraître idiot voire inutile. Après tout l’immeuble que vous visitez est entièrement loué.
On dirait que chaque locataire a de l’eau et de l’électricité. Peut-être, mais qui paye les factures ? Est-ce le propriétaire ou le locataire ?
Prenons l’exemple d’un immeuble avec 3 appartements. Le vendeur annonce fièrement 1000 € de loyers encaissés. Très transparent, il vous montre même ses relevés de compte bancaire avec les 3 virements de 333, 33 €. Le prix de vente est de 120 000 €. Purée, la belle affaire, l’immeuble dégage du 10% Brut ! Je ne parle pas des frais de notaire pour faire simple.
1000 x 12 x 100 / 120 000 = 10%
» Je vais signer direct, sans même négocier. Enfin j’ai mon immeuble. YES ! »
Grosse erreur.
Dans l’immeuble, il n’y a qu’un compteur EDF et un compteur d’eau ! Vous l’aviez vérifié en visitant ?
En clair c’est le propriétaire qui reçoit et paye les factures. Si vous aviez regardé les baux en détail, vous auriez aussi vu que les loyers sont eau et électricité compris.
La rentabilité, tout de suite, n’est pas la même. Sur les 1000 € de loyers qu’il encaisse, il doit avoir au minimum 250 €/mois d’eau et d’EDF à sa charge.
La rentabilité tombe donc à 750 x 12 x 100 / 120 000 = 7,5 %
Ah oui, tout de suite, c’est moins intéressant 🙁
Attention aussi, faites bien la différence entre un compteur d’eau et un sous-compteur d’eau (appelé aussi compteur divisionnaire). Dans le premier cas, c’est le locataire qui paye directement les factures au fournisseur, dans le second c’est le propriétaire .
J’en ai fait récemment les frais. Un de nos immeubles ne possède pas de compteurs d’eau séparés, uniquement des compteurs divisionnaires. Le contrat est donc à notre nom. Nous recevons avec mon épouse une facture tous les six mois et je réclame à chaque locataire sa quote-part en fonction de sa consommation.
Un locataire vient de partir en nous laissant une ardoise de trois mois d’impayés. Tant mieux, nous allons pouvoir relouer à des gens plus sérieux. Lancer une procédure nous aurait pris au minimum deux ans et le succès dans ce cas est loin d’être garanti.
Ce que j’ai du mal à digérer, c’est que non seulement il ne payait plus son loyer, mais c’est nous qui lui avons payé son eau…et il en consommait beaucoup, le bougre, vues les factures astronomiques. De plus, mon immeuble est dans une commune où l’eau est hors de prix.
On ne m’y reprendra plus, je vais faire installer des compteurs d’eau individuels.
- Se fier aux loyers des baux en cours
Et oui, il est tentant pour un vendeur de « doper » ses loyers juste avant la mise en vente. Le but étant de vous faire saliver devant une grosse rentabilité. Malheureusement, elle est très temporaire et fictive.
Un studio de 25m2 se loue habituellement dans votre secteur 300 €. Étonnement, sur l’immeuble que vous visitez, les studios sont loués 380 €.
« Bizarre, il n’ont rien d’extraordinaires ». Normal, c’est du dopage !
Au prochain changement de locataire, ne rêvez pas, vous ne relouerez jamais 380 €.
J’ai même déjà vu des petits malins, qui installaient temporairement un membre de leur famille dans un appartement avec un bail « sur-gonflé », histoire de faciliter la transaction. Une fois l’acte authentique passé, bizarrement vous recevez les recommandés de départ…
- Omettre de vérifier le montant des taxes foncières
Un ratio normal pour une taxe foncière est à mes yeux de 1 mois de loyer encaissé.
Dans certaines communes, elle est exorbitante. Et ce n’est pas toujours dans les communes les plus sympas, loin de là. On se demande ce qu’il font avec cet argent par moment, mais c’est un autre débat.
J’ai récemment visité un petit immeuble en Dordogne. La rentabilité me semblait excellente (environ 14 % brut). Il y avait 5 appartements loués pour 1800 €. Ma petite check-list de visite était OK.
Tous les voyants étaient au vert. Je m’apprêtais à faire une offre.
Je pose une dernière question : « Pouvez-vous me donner le montant de la taxe foncières ? »
Et là, la réponse m’a cloué : 4900 € par an.
Quasiment 3 mois de loyer ! La rentabilité nette de l’opération n’est tout de suite plus du tout la même.
Et imaginez si, un jour, vous n’avez plus de locataire. Vous continuez à sortir tous les ans près de 5 000 € de taxes foncières… sans rentrée d’argent en face.
Un dernier conseil, demandez à l’agence ou au vendeur de vous montrer l’Avis de Taxes Foncières.
Souvent les vendeurs ne connaissent pas précisément le montant. Ils vous annoncent vaguement un chiffre. Vous prenez ça pour argent comptant. Problème le jour de la signature chez le notaire, vous découvrez que c’est bien plus élevé que le montant annoncé…
Quoi faire ? Renégocier à ce moment là ? C’est souvent trop tard…
Dites-moi en postant vos commentaires, si vous avez déjà été confrontés à ces pièges, ou à d’autres…
Avec du recul, je peux vous affirmer aujourd’hui que le meilleur vecteur de création de richesse se situe dans les immeubles de rapport !
Bon OK ce type est cinglé, devez-vous penser. Comment faire pour acheter un immeuble complet ? Nous ne sommes ni Bill Gates ni Warren Buffett !
Dites vous bien une chose : un immeuble de rapport n’est pas forcement un bel immeuble de type Haussmannien à Paris avec 30 appartements.
Nous possédons avec mon épouse une maison de ville achetée 95 000 Euros et divisée en 2 appartements locatifs, bah… pour moi, c’est un immeuble de rapport !
Vous voyez, c’est accessible à tous.
Voici donc les 3 raisons principales d’acheter un immeuble de rapport :
- Vous n’êtes pas en copropriété.
Et ça c’est le top ! Si vous avez déjà un bien locatif dans une copropriété, vous en connaissez les inconvénients.
Cela coûte cher en charges, il faut payer un syndic (pas toujours efficace loin de là !) , assister à des assemblées annuelles interminables avec des types toujours prêts à emmerder ennuyer les autres. Certains veulent repeindre les parties communes, d’autres pas. Certains ne payent pas leur charges…ce qui très vite peut « plomber » l’immeuble.
Si vous possédez un immeuble complet, vous êtes le seul maitre à bord ! Vous êtes le seul à décider quand vous allez repeindre la cage d’escalier…ou pas . Si vous voulez aménagez les combles, pas besoin de demander l’accord des autres copropriétaires (ceux qui ont essayé savent de quoi je parle : ils ont dû bien s’arracher les cheveux devant la lourdeur administrative que cela représente !).
- Vous faites une économie incroyable de temps.
Imaginez que vous achetiez un immeuble avec 4 lots plutôt que 4 appartements dans des lieux différents.
Au lieu de faire 4 visites, vous n’en faites qu’une. Vous ne faites qu’un seul passage chez le notaire, une seule demande de prêt…
Vous comprenez bien le gros avantage que procure cette économie d’échelle ! Et le temps est ce que nous avons de plus précieux.
- La rentabilité est nettement supérieure
Encore un avantage énorme ! Vous achetez moins cher au M2 et vous louez le même prix. La rentabilité est donc en théorie plus importante !
Vous achetez moins cher car vous profitez d’un « prix de gros ». Vous n’êtes pas en concurrence avec des primo-accédants mais uniquement avec des investisseurs. Cela fait tout de suite beaucoup moins de candidats à l’achat, ce qui en toute logique fait baisser le prix.
Vos charges sur l’immeuble sont plus faibles (vous n’engraissez pas un syndic 🙂
La prime d’assurance « propriétaire non occupant » est plus faible également toujours grâce à ce prix de gros. Les assureurs font un rabais sur de la quantité de lots.
Vous pouvez optimiser vos dépenses, par exemple ajuster la fréquence de nettoyage des parties communes, bien régler la minuterie de l’éclairage des communs pour réduire la facture EDF.
Vous croyez que ça l’empêche de dormir votre syndic si vous devez payer 50 euros de plus à l’année d’électricité ? Avec les 50 euros économisés, je préfère amener mes enfants au cinéma 🙂
Dites-moi ce que vous pensez de cet investissement et surtout trouvez-vous d’autres avantages à investir dans un immeuble entier?
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