Une première approche d’analyse des foncières cotées, par David Sertillange, auteur et blogueur dans le domaine de l’investissement et de la finance personnelle. Il a récemment publié un guide pas-à-pas, expliquant l’investissement immobilier depuis chez soi, au travers des S.C.P.I.
Investir dans l’immobilier depuis chez soi est un rêve qui hante beaucoup d’investisseurs.
Une des manières de placer son argent dans la pierre papier se fait via les S.C.P.I.
Bien qu’elles offrent un rendement intéressant, elles souffrent de nombreux défauts :
Leur liquidité incertaine, des frais de souscription approchant les 10 % du prix d’une part…
…en font un outil rempli en frais, rentable qu’au long terme.
Mais qu’en est-il des investisseurs immobiliers impatients qui cherchent du rendement et une plus-value à court terme ?
Aujourd’hui, j’évoque un autre facette de l’investissement immobilier depuis chez soi : les S.I.I.C (Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées)
Souvent oubliées, elles offrent des rendements non négligeables et sont soumises aux règles de la bourse.
C’est parti.
Les S.I.I.C. viennent combler exactement les défauts des traditionnelles S.C.P.I : fort rendement, accès à l’endettement bancaire, diversification et liquidité totale
Les S.I.I.C., appelées également R.E.I.T. aux États-Unis ou plus communément foncières cotées sont un type d’entreprise dont le but est d’investir dans des biens immobiliers de grande taille. Elles sont cotées en bourse et donc il est possible d’acheter des actions de ces sociétés, comme vous le feriez pour n’importe qu’elle entreprise.
Elles peuvent être logées dans un compte-titre ordinaire (C.T.O.) comme le seraient des actions, mais ne sont pas éligibles au P.E.A.
1. Les S.I.I.C. sont des supports d’investissement ultra-attractifs, car le rendement sur dividende peut être à deux chiffres
En effet, de par leur statut juridique, ces sociétés immobilières sont obligées de reverser au moins 85 % des loyers et au moins 50 % des plus-values aux actionnaires.
La conséquence ? Des dividendes énormes, très loin de ce qu’une action du CAC40 pourrait rapporter.
Par exemple, voici ce qu’une foncière classique peut rapporter :
Plus de 10 % de rendement chaque année ! À titre de comparaison, la moyenne sur le CAC40 se situe aux alentours de 3,5 %.
Et American Realty Capital Properties n’est pas un produit très spéculatif…sa capitalisation approche tout de même des 8,5 milliards de dollars.
Ce n’est pas la seule dans ce cas. Les Canadiennes Cominar et Dream Office dépassent les 7 % :
De fait, un rendement élevé (bien au-dessus de celui des actions de grands indices boursiers) est faisable via les foncières cotées, à un niveau de risque contenu.
2. Les S.I.I.C. permettent une forte diversification dans les immeubles détenus : résidentiel, commercial, bureaux…
En effet, la force des foncières est d’être cotée : cela leur permet d’avoir accès à l’endettement et donc d’utiliser l’effet de levier pour acquérir de très beaux biens. En ce sens, elles vous donnent accès à un patrimoine auquel, vous en tant qu’investisseur individuel, vous n’auriez pas pu avoir accès : complexe de bureaux, grandes tours d’affaires, hôpitaux, box de stockage, forêts, prisons…
Par exemple, la R.E.I.T US Host Hotels & Resorts se spécialise exclusivement dans les hôtels. Au total, plus de 100 propriétés.
Ici, le Westin Palace Hotel de Madrid :
Ainsi, elles constituent un véritable atout de diversification pour votre patrimoine.
3. Des supports d’investissement beaucoup moins chargés en frais et beaucoup plus liquides
Un des grands bémols des S.C.P.I. classiques repose sur leurs frais.
Des frais de souscription qui peuvent atteindre des sommets, et crèvent votre rentabilité.
A l’inverse, avec les foncières cotées, rien de tout ça. Elles s’achètent comme des actions d’entreprise. Les seuls frais que vous pourriez avoir sont ceux de votre courtier – frais que vous pouvez facilement éviter en bénéficiant d’offres de promotions et de parrainage.
Également, comme elles sont cotées en bourse, elles sont contraintes d’être totalement transparentes financièrement. L’information est librement disponible, et les rapports annuels vous permettent de faire un point sur vos investissements et de savoir précisément ce qui est fait de votre argent.
Ce qui en découle, puisqu’il s’agit d’actions, c’est que la liquidité est assurée : vous n’aurez pas de problèmes pour vendre vos parts sur le marché.
Analyser une S.I.I.C n’est pas sorcier : le respect de quelques ratios simples suffit tout de suite à repérer les bonnes affaires des mauvaises
Pour investir en foncière côtée, le suivi de quelques règles simples peut vous aider à éviter bien des investissements douteux.
1. Taux d’occupation
Le taux d’occupation est tout simplement un indicateur de la vacance locative des propriétés d’une foncière.
Il se calcule de la manière suivante :
Un taux d’occupation supérieur à 90 % démontre la capacité de la S.I.I.C. a trouver des biens de standing, qui trouvent facilement des locataires. À l’inverse, un taux inférieur à 80 % devient risqué, car une proportion non négligeable des propriétés ne trouvent pas preneur, conséquence peut-être de mauvais achats de la part du management.
2. Flux F.F.O.
Pour évaluer combien d’argent une entreprise produit, on est habituellement tenté de regarder le bénéfice net.
Avec les S.I.I.C, ce n’est pas possible, car la dépréciation fausse le calcul. En effet, pour une entreprise une dépréciation est une charge comptable acceptable, au titre de son activité. En revanche, en immobilier c’est totalement différent : les biens ne perdent que rarement de valeur, et il arrive souvent qu’un bien s’apprécie après l’achat.
Ainsi, à cause de la dépréciation, le bénéfice net des foncières est par nature faussé. À la place, on mesure la capacité d’une S.I.I.C. à gagner de l’argent via le flux F.F.O. (Funds From Operations).
Le F.F.O. représente le bénéfice net, auquel on rajoute la dépréciation, puis enfin sur lequel on vient soustraire les gains résultants de la vente de biens sur l’année.
Par exemple avec la R.E.I.T. American Realty Capital Properties, malgré un bénéfice net négatif (Net Loss et Adjusted Net Loss), le F.F.O. est positif sur la majorité de l’année 2014 :
Le F.F.O. négatif au 31 décembre 2014 s’explique par la ligne « Impairment of real estate » qui traduit une baisse de valeur constatée par l’entreprise sur une partie de ses actifs immobiliers. C’est un évènement exceptionnel qui est n’est pas récurrent.
3. Flux A.F.F.O.
Pour aller encore plus loin et être plus précis, on peut calculer l’A.F.F.O. (Adjusted Funds From Operations). C’est le F.F.O. que l’on a vu plus haut, auquel on soustrait les dépenses d’investissement nécessaires pour maintenir et entretenir le capital de la foncière. Il donne une idée plus précise du cash flow net qu’elle peut générer. En ce sens, un A.F.F.O. fort est une mesure de la pérennité des dividendes versés.
4. ANR
L’Actif Net Réévalué (A.N.R.) permet de mesurer la juste valeur des actifs et des passifs d’une foncière. La bonne nouvelle, c’est qu’ici il n’est nul besoin de comprendre comment le calculer – l’A.N.R. est fourni par les foncières dans leur bilan comptable annuel.
Par exemple pour Immobilière Dassault, une foncière française :
L’A.N.R. sert à évaluer la valeur de la foncière par rapport à son cours de bourse. Ainsi, côtant actuellement à 36 euros, le calcul de l’attractivité d’Immobilière Dassault est très simple :
( ( 44,06 – 36 ) / 44,06 ) * 100 = 18,3 %
La capitalisation boursière de cette S.I.I.C. décote donc de 18,3 % par rapport à la valeur réelle de ses actifs. Du point de vue de l’A.N.R., c’est donc une bonne idée de considérer cette foncière, car elle est moins chère à l’achat que ce qu’elle vaut réellement (la somme de ses actifs).
Son patrimoine immobilier vaut 44,06 euros par action (c’est l’A.N.R.), mais il est actuellement vendu à 36 euros sur le marché boursier (prix d’une action). Il y a donc bien une décote.
Conclusion
Ainsi, l’investissement en foncière cotée (appelée S.I.I.C. en France et R.E.I.T. aux États-Unis) constitue une opportunité de diversification, tout en gardant un rendement élevé et un risque maîtrisé, car il s’agit exclusivement d’immobilier. La grande liquidité des titres, associée à une analyse plutôt aisée grâce à quelques ratios simples, font de ces sociétés d’investissement des actifs accessibles aux investisseurs débutants.
Pour aller plus loin vous pouvez lire cet excellent bouquin : Investir dans l’immobilier depuis chez soi
À propos de l’auteur
Cultivé dans le domaine des finances personnelles et de l’investissement, David Sertillange tente de simplifier des concepts de finance souvent peu compris par la majorité. Immobilier, bourse, finance personnelle, gestion de budget…il explique tout en détail et plus sur sa plateforme personnelle dédiée aux hommes rusés, EtreUnRenard.
]]>