En parcourant les blogs parlant d’investissements locatifs, je vois qu’il est presque à chaque fois préconisé de louer en meublé. Ce serait le Graal, le Grand Soir de la défiscalisation. Récemment encore, un lecteur m’envoie un mail : « C’est fait Guillaume, je viens enfin d’acheter mon premier immeuble de rapport, je vais passer tous les appartements en meublés. »
Pourquoi donc ? Avec le « meublé », vous pouvez en effet déduire pas mal de charges, amortir le bien, et ainsi « effacer fiscalement » les loyers encaissés. Il faudra pour ça déclarer au réel.
Bon d’accord, c’est une solution à creuser. Si vous prenez votre pied chez IKEA, pourquoi pas. Se perdre dans les allées, faire la queue en caisse, louer un camion, charger, décharger, monter les meubles, très peu pour moi ! En grand paresseux, je préfère me simplifier la vie. En plus, mes années d’esclave en grande distribution m’ont définitivement flingué le dos…alors porter des meubles…
Je loue donc tous mes appartements en location nue. Et ce n’est pas qu’une raison de mal de dos. J’y trouve un gros avantage fiscal, impossible en meublé : C’est le déficit foncier. Un déficit imputable sur vos revenus globaux.
Comment ça marche ?
Il s’agit de déduire des loyers encaissés toutes les charges déductibles autorisées par le fisc . Lorsque celles-ci sont supérieures aux revenus fonciers, on parle alors de « déficit foncier ».
L’investisseur peut alors soustraire la première année ce déficit de ses revenus globaux ( salaires….) dans la limite de 10700 € . Puis le solde sera déduit en totalité de vos revenus fonciers (les loyers) jusqu’à épuisement, dans la limite de 10 ans.
Attention quand même !
– Vous devez déduire en premier lieu les intérêts d’emprunt. En effet, contrairement aux autres charges déductibles, les intérêts d’emprunts ne peuvent être imputés que sur les revenus fonciers et non sur les revenus globaux. Cela peut sembler compliqué de prime abord. C’est ce que le gouvernement actuel appelle « le choc de simplification » 🙂
– Vous vous engagez à louer le bien jusqu’au 31 Décembre de la 3ème année qui suit celle de l’imputation sur le revenu global. A défaut (si vous revendez avant par exemple) le fisc recalcule votre imposition et vous passez à la caisse sauf dans certains cas comme la perte d’un emploi.
– Au risque de vous décevoir, les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont pas pris en compte. Cela laisse quand même pas mal de travaux à déduire… J’ai lu récemment sur un blog, un petit malin qui se targuait d’avoir aménagé en studio les combles de son immeuble de rapport. Il annonçait qu’il allait par ce biais créer un déficit foncier. Libre à lui d’imputer les travaux…par contre si le fisc lui tombe dessus, il va déguster !
Une belle rénovation qui allège la note fiscale
Démonstration :
Mon ami François (encore lui ! ) paye pas mal d’impôts sur le revenu. TMI : 30%. Il réalise 60 000 € de travaux dans son dernier immeuble de rapport. Il peut donc déduire la première année 10700 € de son revenu imposable. Il fera alors une économie d’impôts de 3210 € ( 10700 x 0,30).
Le reliquat de 49 300 € n’est pas perdu, il pourra le déduire de ses revenus fonciers les 10 années suivantes. Si par exemple il déclare 20 000 € de revenus fonciers, il pourra les effacer en totalité et il aura encore un solde de 29 300 € à reporter l’année suivante et ainsi de suite jusqu’à épuisement.
Le deuxième effet kiss kool : condamné à vous enrichir !
Vous l’avez compris, plus votre TMI est importante et plus votre réduction d’impôts la première année est forte.
Les détracteurs de ce système me disent : « OK Guillaume, mais lorsque que tu n’as plus de travaux à déduire, le fisc te tombe dessus et là tu manges grave ! ».
Ils n’ont pas tout à fait tort mais j’ai trouvé une parade. Il suffit alors d’acheter un nouveau bien nécessitant beaucoup de travaux pour créer à nouveau un déficit foncier. Vous êtes donc condamnés à multiplier les opérations et donc… à vous enrichir !
En prime, vous rénovez des immeubles en piteux état et participez à la lutte contre la fameuse « crise du logement » en France : elle n’est pas belle la vie ?
Les feuilles d’impôts vont bientôt arriver dans les boites aux lettres. Pour ceux qui ont des lacunes, il est encore temps de vous former à la fiscalité. Pour devenir incollable et optimiser au maximum, je vous recommande la formation vidéo du Conseiller en Gestion de Patrimoine, Étienne Brois.
A votre succès !
]]>François, mon « webmaster », en est un bel exemple. Il vient également de me mettre en contact avec un de ses amis d’enfance à la recherche de conseils patrimoniaux. Le RDV était donc pris samedi dernier à la gare TGV de Bordeaux. Pierre arrive de Paris.
A 30 ans, ce célibataire sans enfant occupe une fonction stratégique dans un grand groupe en tant qu’ingénieur en informatique. Pour ses loisirs, notre jeune cadre souhaite profiter pleinement de la vie et s’adonner à sa passion, le Kitesurf, qu’il pratique dans les meilleurs spots à travers le monde.
Peu dépensier en dehors de sa passion, Pierre n’éprouve toutefois pas le sentiment de se priver. Notre jeune Parisien natif du Gard constate aujourd’hui son incroyable capacité d’épargne de 12000€/an pour des revenus de 32000€/an nets !
Son problème : « Je ne sais pas quoi faire réellement de cette capacité d’épargne et je voudrais surtout éviter les erreurs et être victime de commerciaux en défiscalisation trop avides de commissions ». Pierre a bien une idée en tête : devenir propriétaire de sa résidence principale.
Mais le jeune homme de nature posé et réfléchi hésite. À juste titre. Difficile d’acheter à Paris, tellement les prix sont arrivés à des niveaux stratosphériques. Notre célibataire est à la recherche de l’âme sœur avec laquelle il pourrait fonder un foyer. Il est donc probable que le logement convoité aujourd’hui se révèle inadapté demain à sa situation familiale.
En attendant, notre trentenaire a aujourd’hui une charge de loyer très basse pour un parisien : 500€ mensuels. La tête sur les épaules et en bon financier, il a opté pour la colocation dans une maison qu’il partage avec quatre autres jeunes actifs histoire de mutualiser les coûts. Acheter pour se loger un 2 pièces à Paris de 30m2 lui coûterait au minimum un remboursement de crédit de 1200 € sur 20 ans. À ce tarif, mieux vaut pour lui rester dans sa colocation.
Doit-il pour autant rester les bras croisés ?
Un conseiller en gestion de patrimoine vient de lui faire souscrire des parts de SCPI. L’a-t-il orienté en fonction de la rétro-commission qu’il touchera ? Je n’en sais rien… Le choix de la SCPI IMMORENTE a je trouve été plutôt judicieux. IMMORENTE est investi essentiellement en murs de boutiques et commerces avec une gestion prudente et rigoureuse. Le rendement dégagé depuis plusieurs années est bon et assez stable, entre 5 et 6% nets de frais de gestion. Mais attention, net de frais de gestion ne signifie pas net d’impôts !
Et c’est là que le conseil donné par le CGP présente à mes yeux quelques points faibles.
L’achat des parts se fera intégralement à crédit ce qui est un excellent conseil, puisque les intérêts d’emprunts seront déductibles des revenus fonciers versés par la SCPI. Cependant, IMMORENTE est une SCPI de rendement, donc qui verse des revenus de manière récurrente chaque trimestre.
Pierre est déjà fortement fiscalisé (TMI à 30%), les loyers versés par la SCPI vont donc après déduction des intérêts d’emprunts s’ajouter à ses revenus globaux et seront taxés à 45,5% (TMI à 30% + CSG à 15,5%).
Pierre subira donc un surcoût d’impôts (environ 1700€/an) auquel s’ajoutera également la différence entre les revenus de la SCPI encaissés et sa mensualité de prêt. Au total, Pierre y sera de sa poche d’environ 450€ mensuels. Cet effort d’épargne est tout à fait supportable pour Pierre mais est-ce vraiment le but de se serrer autant la ceinture ?
Quelle solution adopter alors?
Pour contrebalancer tout cela et éviter cet effort d’épargne, je viens de lui dénicher et négocier un lot de 2 maisons locatives + jardin en Gironde. Je pourrais appeler cela un immeuble de rapport horizontal 🙂 La visite de l’immeuble était le but de sa venue sur Bordeaux.
Des travaux seront nécessaires pour redonner vie à ces maisons…
Pour optimiser sa fiscalité, je lui conseillerais donc d’acheter cet immeuble de rapport en crédit total afin de profiter au maximum de l’effet de levier et surtout de pouvoir déduire les intérêts d’emprunt.
Deuxième chose, les biens dénichés ont besoin de beaucoup de travaux de rénovation, travaux qu’il déduira de ses revenus fonciers.
Troisième point, les maisons sont bien adaptées pour bénéficier du régime fiscal du Borloo ancien, il va donc pouvoir déduire 60% des loyers encaissés à condition de louer à des personnes aux ressources modestes.
En cumulant ces avantages (hors intérêts d’emprunts), Pierre « effacera » non seulement l’ensemble de ses revenus fonciers (parts de SCPI comprises) mais créera un déficit foncier qui viendra amputer ses revenus globaux. L’économie d’impôts sera d’environ 3 000€/an au début de l’opération, le temps de l’épuisement de l’enveloppe travaux. Ensuite, en déduisant tout ce qui est admis par l’administration fiscale, Pierre devrait être relativement épargné par la fiscalité sur cet investissement.
Une belle façon d’envisager l’avenir sereinement.
Quelques chiffres de l’opération :
Achat : 78 000 € honoraires d’agence compris
Frais de notaire : 6500 €
Travaux : 40 500 €
Budget Total : 125 000 €
Remboursement emprunt total sur 20 ans à 3,10% : 700€/mois
Loyers prévisionnels : 1150€/mois
Rentabilité brute : 11,04%
Durée des travaux prévus : 3 mois.
Nous pourrons lui conseiller de demander un report de remboursement en capital le temps des travaux. Le but étant de soulager sa trésorerie en attendant les premiers loyers.
L’ opération de Pierre sera neutre au niveau du taux d’endettement aux yeux des banques.
En effet en prenant 70% des loyers encaissés, la banque considérera que cette opération lui « rapporte » même 105€/mois ! (0,7 X 1150) – 700 = 105
Sa volonté de devenir éventuellement propriétaire plus tard de sa résidence principale ne sera pas remise en cause par cet investissement.
Notre ami va pouvoir continuer à « rider » sereinement sur les plages venteuses de Tarifa du Sud de l’Espagne 🙂 Je vous donnerai des nouvelles de Pierre dès que la première des deux maisons sera louée.
]]>