Rassurez-vous, je ne vais pas vous faire du journalisme sensationnel, faire un décompte macabre du nombre de morts ou vous démontrer que le COVID-19 a été créé diaboliquement par les Illuminati, les Russes ou la Franc-maçonnerie…

Rassurez-vous : on ne va parler que d’immobilier.

Cette crise va avoir un impact majeur sur nos investissements locatifs.

Les mois qui arrivent vont être décisifs pour les investisseurs en immobilier.
Pour certains : il va être question de survie !

Ceux qui ont des exploitations en location courte durée commencent déjà à souffrir !
Les carnets de réservation sur Booking ou Airbnb fondent comme neige au soleil ;(

Et c’est là que les fondamentaux reprennent toute leur importance ! 

Ceux qui ont acheté leur appartement au dessus des prix du marché aveuglés par l’exploitation en courte durée qui permettait de « compenser » vont avoir de grosses difficultés s’ils doivent revendre dans l’urgence par manque de trésorerie.

La trésorerie, justement. Dans notre jargon d’investisseur, nous appelons ça l’épargne de précaution.
Investir dans un immeuble de rapport ou même un simple appartement locatif sans avoir une épargne de précaution significative relève de l’inconscience.

Aujourd’hui, avoir immédiatement mobilisable 6 à 12 mois de vos dépenses courantes me semble relever de la gestion de bon père de famille.

Cette épargne de précaution permettrait par exemple à nos “apprentis sorciers” du AirBnb de faire le dos rond et de laisser passer l’orage (médiatique) du Coronavirus.
Car nul ne doute ici que c’est juste une question de quelques mois… le cours normal des choses devrait tôt ou tard reprendre.

On ne va quand même pas rester plusieurs années sans pouvoir aller au stade et voir le Toulouse FC se prendre une raclée.
Franchement : l’idée d’imaginer que je ne pourrai plus voir Matt Pokora en concert m’est insupportable 🙂
Et enfin, l’école à la maison, ce n’est pas le truc de grand monde si j’en crois les réactions suite à l’annonce tonitruante de notre Président Macron hier (on ferme les écoles… mais avec les enfants dedans rassurez-moi ;))

Bref, pour ceux qui font du AirBnb et qui n’ont pas les reins assez solides pour laisser passer l’orage, il y a urgence les gars !
Sans rentrées d’argent, sans nuitées vendues vous risquez d’avoir de grosses difficultés à rembourser vos prêts.

Si c’est votre cas, n’attendez pas pour basculer en location à l’année de manière traditionnelle. Pourquoi c’est urgent ? C’est très simple , vous allez être nombreux à devoir retirer brutalement du marché vos “Airbnb” pour les louer à l’année. Cet afflux massif de nouvelle locations disponibles sur le marché risque de rendre la demande un peu poussive.

Le malheur des uns faisant le bonheur des autres, ceux qui peuvent faire le dos rond et conserver leur exploitation en courte durée vont voir disparaître pas mal de leurs “concurrents”.
Mécaniquement : leur carnet de réservation va se remplir davantage… et il feront par la suite encore plus de cash ! ( SIC )

Pour ceux qui sont dans l’obligation de revendre par manque de trésorerie, encore une fois les fondamentaux montrent leur importance.
Par exemple : avoir mis un apport personnel lors de l’acquisition vous a permis d’obtenir de meilleurs conditions de taux.
Mécaniquement vous avez donc amorti votre prêt bien plus que si vous aviez fait un financement à 110 %.
Le fruit de la revente a donc plus de chance  d’être supérieur à votre capital restant dû à la banque. Ouf : vous voilà sauvé de ce merdier !

Par contre : ceux qui ont acheté récemment sans aucun apport et sur des durées très longues risquent d’avoir du mal à revendre sans y laisser des plumes… voire même devront faire un prêt conso en sortant de chez le notaire pour combler leurs dettes !

En 2020, plus que jamais, mettez donc de l’apport personnel dans vos opérations ! 

Je suis persuadé que la plupart d’entre-vous vont savoir gérer cette crise conjoncturelle.
J’espère sincèrement que personne ne va se retrouver en grosse galère.

Nous avons vu qu’il existait des solutions.

Revendre et encaisser une plus-value par exemple ou au moins un peu de trésorerie si vous avez assez amorti, changer de mode d’exploitation…

Certains contrats de prêts permettent un report temporaire de vos mensualités assez facilement : ça peut être une solution pour passer la crise.

Pour ceux qui sont en grosse difficulté, une piste non négligeable peut-être aussi de faire racheter vos prêts en allongeant leur durée (donc de faire baisser votre mensualité de remboursement). Cela peut vous permettre de faire face à la baisse temporaire de vos revenus locatifs.

Une boite bordelaise que je connais bien et avec qui votre blog favoris à une convention de partenariat a un plateau de 25 salariés prêts à étudier avec vous des solutions concrètes de rachats de prêts. Je ne peux que vous encourager de les contacter via ce formulaire.

Une belle occasion de remettre à plat vos prêts immobiliers pour améliorer votre dossier et repartir de plus belle une fois l’orage Coronavirus passé !

On reste motivés et… lavez vous bien les mains !

Le lancement de ProjetLocatif me demande une énergie et un focus sans faille.
Heureusement que je peux compter sur la détermination extraordinaire de mes deux associés Pablo et Robin et sur celle de notre équipe de conseillers au taquet 🙂
Notre staff et nos prestataires extérieurs font aussi un travail de dingue.
ProjetLocatif est en passe de devenir l’acteur majeur en France pour vos recherches et l’accompagnement sur vos projets d’investissement locatif dans l’ancien.
Le travail paye !

Revenons à nos moutons.
Je suis retombé en faisant du tri sur le dossier d’un de nos investissements locatifs revendu il y a 3 ans.
Il s’agit du premier immeuble de rapport acheté lors de notre installation sur Bordeaux. Un lot de 2 maisons mitoyennes. Un T4 sans extérieur et un T3 avec une petite courette. Nous sommes dans un village de 544 habitants à 1 heure à l’Est de Bordeaux, juste à côté de notre résidence secondaire. Un village en perte de vitesse comme on en trouve beaucoup dans la France rurale. La dernière boulangerie vient de fermer. Il reste 2 commerces : une épicerie multi-service et un salon de coiffure, ainsi qu’un un très bon restaurant qui fait chaque midi  la joie des travailleurs du coin et autres VRP de passage. La maison T4 est mitoyenne à ce restaurant.

Pour les chiffres :

Achat début 2010 : 95 000 €
Frais de notaire + frais de dossier bancaire : 8 637 €

Pour financer cet immeuble de rapport nous avons fait avec Elodie un emprunt total, un 110% dans le jargon des banquiers.
Le montant emprunté était donc de 103 637 €.
En 2010 les taux étaient monstrueux par rapport à aujourd’hui, 4,30% hors assurance sur 20 ans !
Notre mensualité était donc de 661,55 € assurance comprise.

Ce projet dégageait une belle rentabilité brute :
Loyers : 540 € + 450 € x 12 x 100 / prix de revient : 103 637 = 11,46 %
Pour ceux qui aiment l’extrême précision et calculer la rentabilité nette de leur projet à l’Euros près, cet outil est la Roll’s en la matière.
Les 2 maisons ont toujours été louées sur la période.
À chaque départ, un nouveau locataire entrait dans les lieux immédiatement ou avec une vacance de quelques jours. Les 3 mois de préavis en location nue (préavis réduit à 1 mois si le locataire est au RSA par exemple) permettent d’organiser des visites et d’éviter les vacances locatives.
La taxe foncière était de 518 € en 2016.
L’assurance PNO également en 2016 était de 184 €.
La fiscalité sur les revenus dégagés par cet immeuble ressort à 0 du fait d’un déficit foncier généré par des travaux sur d’autres immeubles.

L’opération était donc chaque mois en auto-financement et dégageait même un petit flux de trésorerie positif y compris en incluant les travaux d’entretien régulier (un cumulus, un mitigeur ou un disjoncteur différentiel 30 ma qui lâche par exemple, une tuile cassée à remplacer…)

Tout roulait sur cet immeuble même si j’avoue que la gestion était un peu stressante.
Dans cette zone, il est difficile de trouver des locataires “premium” surtout que je n’avais pas fait l’effort de moderniser les maisons pour attirer les meilleurs profils. J’étais à ce moment concentré sur la rénovation de ma propre maison et sur les chantiers de mes clients investisseurs. On a ce qu’on mérite. Et les cordonniers sont les plus mal chaussés 😉

Régulièrement le restaurateur m’appelait pour se plaindre de mes locataires qui mettaient la musique un peu trop forte.
Aussi, ils bricolaient très régulièrement leurs voitures sur le trottoir face à la terrasse du restaurant. L’huile de vidange se mariait très mal avec les cuisses de canard aux girolles.

Un matin je reçois le recommandé de départ des locataires du T4 mitoyen au restaurant.
Cette fois ci j’allais devoir assumer mes responsabilités. Impossible de relouer cette maison sans y faire une rénovation totale. L’ensemble était bien trop vieillissant et j’avais tiré sur la corde au maximum. Il fallait tout refaire sur les 75 m2 de la maison ( peintures, sols, sdb, cuisine…). Des travaux que j’estimais au minimum à 25 000 €.

Au fond de moi, je n’avais pas envie de réinjecter du cash dans un immeuble que je trouvais assez moyen quand à sa structure et sa localisation.
Une opportunité s’est alors présentée à moi.
Le restaurateur certainement inquiet que je reloue à des locataires apprentis garagistes et fans de gros son m’a proposé de racheter l’immeuble !
Je sens alors la bonne affaire mais c’était sans compter sur ses qualités de négociateur.
De mon côté je suis un très bon acheteur mais un très mauvais vendeur.

Nous trouvons donc après moults négociations un compromis à… 88 500 € !
Pour rappel : j’avais acheté cet immeuble de rapport 6 ans et 9 mois plus tôt pour 95 000 €.

Les hâters vont être content. Vous savez, les spécialistes du verre à moitié vide ! Je me suis planté ! J’ai fait une moins-value.
Honte à moi qui fais le malin avec mes investissements en milieu rural.
On m’avait prévenu : “ Tu va te gauffrer avec tes immeubles dans les petites villes” “ L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement”.

Seulement voilà j’ai certes fait une moins-value mais étonnement… j’ai gagné de l’argent ! Je vous entends déjà : “ Cette fois-ci il craque complètement, il dit gagner de l’argent alors qu’il revend à perte”

Le secret repose dans un mot magique lié à l’effet de levier du crédit : LA CAPITALISATION

Actuellement le mot à la mode c’est CASHFLOW, on vous le sert à toutes les sauces, blogs, Youtube, séminaires. Même les agents immobiliers “à l’ancienne” commence à l’utiliser dans leurs annonces sur Seloger.

De mon côté, je suis désormais plus fan de la capitalisation.
En prenant du recul je me suis aperçu que mon mode de vie a plus été financé avec la capitalisation et revente qu’avec le cashflow.

Pour bien comprendre ce qu’est la capitalisation, je vous invite à regarder les tableaux d’amortissement de vos prêts.

Dans mon exemple ma mensualité était de 661,55 €

La mensualité se décompose au début du prêt de 371 € d’intérêts, de 17 € d’assurance et de 273 € d’amortissement du capital.
Chaque mois qui passe “m’enrichit” donc de 273 €. Mieux encore : le montant des intérêts diminue chaque mois au profit du montant du capital amorti.
Sur le tableau, vous voyez par exemple que sur la mensualité de Décembre 2016 (date de revente) la part de l’amortissement mensuel est passée à 363 €.
Mon capital restant dû était donc de 78 382 € au moment de la revente.
Par chance j’avais négocié lors de l’achat l’exonération des pénalités de remboursement anticipé. Pour rappel, légalement ces frais s’élèvent à 3% du capital restant dû ou à 6 mois d’intérêts.
C’est le montant le plus faible entre ces 2 calculs qui est retenu.
Me voilà avec quasi 2 000 € d’économisés à la sortie de l’office notarial.

Vous l’avez donc compris, je suis ressorti de chez le notaire avec quasi 10 000 € en poche. ( 88 500 – 78 282 – 653 € de diagnostiques obligatoires )
Ce qui est top, c’est que cette somme est exonérée de taxe sur la plus-value ! Normal quand vous êtes en moins-value 🙂

Certains vont me dire : inutile de fanfaronner pour un gain net de 10 000 €.
Certes…

N’oubliez pas que j’ai acheté cet immeuble à une époque où les taux étaient très élévés.
J’ai donc fait une simulation du tableau d’amortissement avec les taux actuels via le site www.meilleurtaux.com et vous allez voir que le résultat est bluffant !

Si je faisais le même projet avec les taux d’aujourd’hui, en plus de générer chaque mois 139 € supplémentaire de cashflow (11 259 € de plus sur la période quand même !), le gain supplémentaire lié à la capitalisation aurait été de plus de 6 000 €.

Mieux encore : en faisant un prêt sur 15 ans, le seuil pour que ce projet soit en autofinancement , toujours sans apport et avec les taux actuels je serais ressortis de chez le notaire avec un chèque d’environ….30 000 € !

Et on parle d’un petit projet à 100 000 € : imaginez la capitalisation sur un bel immeuble de rapport à 500 000 €…

Vous avez compris maintenant ce qu’est la capitalisation.

À vous de jouer !

Il est vrai que le métier de marchand de biens fascine énormément de personnes. Sur internet il n’y a pas beaucoup de ressources à ce sujet. Je vais donc essayer de démocratiser cette profession.

Posons les bases.

Investisseurs en immobilier, nous avons 2 options :

Investir par exemple dans un immeuble de rapport, le louer, le gérer et encaisser les loyers au fil du temps.
C’est la stratégie bon père de famille que j’applique depuis 15 ans maintenant.

Une alternative consiste à acheter un bien immobilier, le valoriser (ou pas !) et le revendre en faisant une plus value, une « marge » dans le jargon des marchands de biens.

Certains font ces opérations d’achat-revente en tant que particuliers en misant sur leur résidence principale.
Le gros avantage est l’exonération de la plus-value. Le risque est de multiplier ce type d’opérations.

Si le fisc arrive à démontrer le caractère purement spéculatif de votre opération,
vous risquez un redressement, une requalification en tant que marchand de biens. Allez expliquer à un agent du fisc pourquoi vous déménagez tous les 4 mois alors que votre emploi ou votre structure familiale n’évolue pas….
Ce type de requalification est toujours désagréable. Vous vous trouvez alors à devoir payer des impôts et taxes très lourds que vous n’aviez pas provisionnés.

J’ai donc choisi la voie professionnelle et me suis lancé officiellement en tant que marchand de biens.

Pour ça, j’ai créé une structure dédiée : une SASU.
Ne me demandez pas pourquoi, j’ai juste constaté que la plupart des marchands de biens que je fréquente sont en SAS ou SASU. Inutile de se retourner le cerveau pendant 2 mois pour trouver le statut idéal, ce sera pour moi la SASU et place à l’action ! 😉

Dans un élan de sympathie et de générosité, mon notaire m’a rédigé gracieusement la rédaction des statuts et s’est occupé de l’immatriculation auprès du Greffe.

Est resté à ma charge la publication obligatoire dans un journal d’annonces légales (environ 180 € de mémoire).

Contrairement à ce qui se passe lors d’un investissement locatif, quand on débute en tant que marchand de biens, il est très difficile (voire impossible) d’obtenir un financement bancaire. Bien que rémunérateur, ce métier peut être très risqué.
Beaucoup se sont « plantés » et se sont retrouvés ruinés par une opération hasardeuse. Les banques sont donc désormais très frileuses pour financer ce type d’opération.

Mon idée de départ était donc de me lancer sans les banques.
Je ferais uniquement des petites opérations sur mes fonds propres, avec une petite enveloppe de démarrage et sans me mettre en danger. L’objectif étant de multiplier les petites opérations « auto-financées » et ainsi faire grossir ma « boule de neige », expression chère à Warren Buffet.
Pour me constituer un capital de départ, j’ai donc revendu l’an passé une partie de mon patrimoine locatif et si possible ceux sur lesquels j’avais déjà généreusement amorti les prêts bancaires.`

Me voilà donc après un passage obligé par la case fiscalité avec un petit pécule pour démarrer mon activité de marchand de biens.
Ma stratégie consistera à m’attaquer aux opérations délaissées par les marchands de bien expérimentés.

En effet, inutile d’aller batailler avec les cadors confirmés de la profession.

Je laisse donc les grosses villes, terrain de chasse favori de mes nouveaux « confrères ». J’irai chercher les canards boiteux et fortement négociables dans les petits bourgs (c’est ma marque de fabrique ;))
Je m’intéresse très rapidement à un ensemble immobilier comprenant 3 petites maisons de villes et un local commercial situés en milieu rural à 1h30 de Bordeaux. En étudiant plus en profondeur le marché et en tentant de revendre les lots au détail (à l’arrache sans être propriétaire !), je me rends très rapidement compte que la marge sera certainement ridicule par rapport au risque entrepris. Je me désengage donc de ce projet à contre-cœur.

Ma responsabilité en tant qu’entrepreneur est de générer du chiffre d’affaire et non du stress. Il faut donc parfois savoir reculer pour mieux sauter.

Quelques semaines plus tard se présente l’opportunité qui va me lancer dans ce nouveau métier.
Un client investisseur en immeuble de rapport, et ami, devenu lui aussi marchand de bien me propose une « association » sur un projet. L’interêt serait de diluer les risques par 2 et aussi de peser assez lourd pour faire l’opération sans les banques.

Me voilà donc devant un lot de 2 petites maisons de bourg et un immeuble de rapport de 3 appartements occupés ainsi qu’un atelier en seconde ligne.
Nous sommes à 1h15 de Bordeaux dans un bourg rural très sinistré économiquement.

maison 1

maison 2 à rénover 🙂

L’immeuble de rapport

l’atelier (un endroit superbe)

La vendeuse est aux abois. Elle vient d’hériter d’un parc de 300 appartements, tous dans un état d’entretien catastrophique. Son père, le plus gros bailleur de la ville avait une réputation de marchand de sommeil. L’ensemble du parc était loué en nue et sans travaux réguliers. La fiscalité était devenue confiscatoire.

La vendeuse se retrouve donc dans l’urgence absolue de revendre des lots uniquement pour régler l’imposition de l’année précédente sur ses revenus fonciers.
La situation fait vraiment réfléchir. Demandez vous bien quel type de patrimoine vous voulez transmettre à vos enfants et oubliez les châteaux de cartes…
Personne ne veut lui racheter ses immeubles, véritables concentrés de problèmes d’impayés, d’insalubrité et autre mise en péril.

Personne sauf nous !
Nous faisons une offre très agressive sur le lot décrit plus haut. Le refus est immédiat, nous devons faire quelques efforts. Un argument de choc sécurise la vendeuse acculée par l’administration fiscale : notre offre sera désormais sans conditions suspensives de prêt.
Nous tombons sur un accord à 105 000 € pour l’ensemble des 2 maisons et de l’immeuble de rapport ! La vendeuse en proie à un gros problème de trésorerie ne peut même pas avancer les diagnostiques obligatoires. Nous les prendrons à notre charge (2 022 € quand même mais à prendre ou à laisser).

Nous signons un compromis. En tant que marchand de bien, nous bénéficions au passage de droits de mutation réduits à 0,715% du prix au lieu de 5,09% à 5,81% selon les départements pour un particulier. La condition est une obligation de revente dans un délais de 4 ans maximum.
C’est là que la magie opère :
Dans la semaine qui suit ce compromis, je trouve un investisseur prêt a se porter acquéreur uniquement du lot de 2 maisons pour…. 96 000 € ! Il fait également une très bonne affaire. Une maison est louée 457 € et l’autre sera louée après travaux d’environ 6 000 € (création d’une chambre supplémentaire dans le grenier) 480 €. Nous aurions pu les vendre entre 10 et 20% plus chers mais nous risquions une éventuelle action en rescision pour lésion. Pour ceux qui ne savent pas ce qu’est la lésion il est encore tant de s’inscrire à la newsletter pour le découvrir via ce lien.

Notre notaire nous autorise à signer un compromis avec notre acquéreur alors que nous sommes nous-même sous compromis !

2 raisons : Nous sommes professionnels et le premier compromis est sans conditions suspensives de prêt. Ces ventes en cascade peuvent paraitrent surprenantes mais certains notaires les acceptent.
Maël mon « associé » sur l’opération suggère que nous essayions tout de même de lever des fonds auprès des banques. L’idée est de garder notre cash au frais si une autre opportunité se présente.

Petite parenthèse : Notre « association » est en réalité une indivision. Nos 2 sociétés respectives se portent acquéreur de l’ensemble immobilier en indivision à 50/50. C’est un peu borderline et notre comptable nous l’a même déconseillé. En théorie, nous aurions du créer une structure de type SNC juste pour faire l’opération. Nous ferons l’économie de cette structure supplémentaire, à nos risques et périls.

Nous arrivons a convaincre une banque de nous financer. Le poids et le relationnel de Maël qui a déjà à son actif plusieurs opérations à succès a fait son effet. Voilà la force d’une association. Tout seul, je n’aurais jamais réussis à me faire financer.

Nous mettrons donc 28 000 € d’apport et la banque nous accordera un concours (un autorisé de découvert en fait) de 85 000 € sur 24 mois maxi. Nous sommes bien loin des financements à 110% accordés sur le l’investissement locatif. Je vous donne au passage le contact d’un super courtier spécialiste en investissement locatif ici.

Le coût pour nous d’un tel financement :

Des frais d’étude de 1 000 €. Notre interlocutrice s’est déplacée physiquement pour visiter les immeubles financés histoire de voir si elle faisait une boulette ou pas de nous suivre 🙂
Un intérêt débiteur de 3% l’an + une commission d’engagement de 1% sur le montant de l’autorisation de découvert. La banque exigera également que nous soyons caution personnelle.

Le coût financier est donc nettement supérieur aux prêts amortissables classiques accordés aux investisseurs. À ce niveau, le but est uniquement de nous faire financer donc on ne chipote pas sur les conditions financières. Quelques points de taux d’intérêts ne changeront pas grand chose au final. Nous accepterons donc toutes les conditions proposées par la banque.
J’ai trouvé la relation et le montage du dossier beaucoup plus simple et rapide. Pas d’attente interminable d’édition d’offres de prêt, de délai de réflexion etc.
Nous sommes entres pros. C’est efficace, pragmatique et gagnant-gagnant.

Nous devenons donc propriétaires de l’ensemble le 4 Mai et réitérons l’acte authentique de revente des 2 maisons le… 16 Mai ! Nous avons été propriétaires de ces maisons uniquement pendant 12 jours ! Je m’étais lancé à moi-même le défi de signer dès le lendemain mais des problèmes de concordance de planning entres les parties n’ont pas rendu possible la chose 🙂

La vente des 2 maisons nous permet de rembourser immédiatement le prêt et nous voilà propriétaire d’un immeuble de rapport de 3 appartements T2 de 50m2 + un superbe atelier pour….17 000 € tout frais compris ! On sent arriver les prémices d’une opération juteuse, voire très juteuse….

Notre stratégie initiale sur cette opération était l’achat en gros et la revente au détail, un des principes les plus simple du commerce depuis des siècles.
Pour augmenter notre marge, en toute logique nous aurions du revendre les maisons au détail et non en lot de 2.

De même, pour l’immeuble restant, afin de maximiser le profit, il aurait été également judicieux de revendre les appartements et l’atelier à l’unité.
La procédure est assez simple. Il faut faire appel à un géomètre qui après le relevé des surfaces et l’établissement de plans intérieurs réalisera un état descriptif de division.
Le notaire pourra alors rédiger un règlement de copropriété qui permettra de revendre les lots au détail.

Encore une fois, c’est la rapidité de débouclage qui va primer. Time is money. Avec Maël nous décidons de revendre tout d’un bloc pour gagner du temps. Je préfère faire moins de marge et rester focus sur le développement de ProjetLocatif, un projet très ambitieux de réseau national de conseillers en investissement locatif.

Initialement nous devions également « sortir » les locataires mauvais payeurs avant de revendre l’immeuble.
Le but était clairement d’acheter des problèmes, de régler les problèmes et de revendre une solution.
Nos plans initiaux n’ont pas fonctionné. Je me suis très vite épuisé à essayer diverses méthodes pour faire partir les cloportes… les mauvais payeurs pardon !

Ni la négociation à l’amiable (avec proposition d’argent sonnant et trébuchant en cas de départ), ni l’intimidation n’ont fonctionné. J’avais en tête quelques méthodes borderline mais mon côté bon père de famille responsable a repris le dessus. Nous avons donc décidé de mandater un huissier pour lancer une procédure d’expulsion dans les règles de l’art.

Très vite et puisque ProjetLocatif requièrt désormais toute mon énergie mentale, nous décidons de brader l’immeuble.
Pour embellir légèrement la mariée nous trouvons indispensable de désencombrer l’atelier où l’équivalent de 3 bennes était entassé (1 500 € facturés par une entreprise spécialisée).

Après une mise en vente sur Leboncoin et 5 visites, nous arrêtons les négociations à 100 500 € avec un investisseur qui fera son affaire personnelle de la procédure d’expulsion en cours.
Le gros avantage également pour nous est qu’il signe sans conditions suspensives de prêt.

J’ai l’intime conviction que notre acquéreur a également fait une bonne affaire.
De notre coté le débouclage de ma première opération de marchand de biens est particulièrement juteux.

Notre marge brute ressort précisément à 83 828 € soit en pourcentage plus de 74 % générés en moins de 5 mois.
Ma quote part ressort donc à 41 914 €. Avec cet argent, je ne vais pas pouvoir remplacer mon vieux scenic (je blague, je l’ai déjà remplacé en fait ;). Vous avez oubliez que nous habitons dans le plus beau pays au monde.

Je vais donc commencer par payer l’impôt sur les sociétés sur le bénéfice de l’opération soit le taux réduit de 15% jusqu’à 38 120 €.

Avec ce qui restera plusieurs options :

– Me verser des dividendes et donc participer à nouveau à l’effort national et laisser 30% des sommes versés (heureusement la « flat tax » plafonne l’imposition !)
– Me les verser sous forme de salaire et grosso modo y laisser sous forme de cotisations sociales quasi la moitié des salaires versés.
– Laisser l’argent dans la SASU et le réinvestir dans une prochaine opération pour faire grossir ma boule de neige.

Je pense partir sur cette troisième option…

Bon, maintenant entre nous, je souhaitais à la base faire ce genre d’opération pour empocher des bénéfices, certes, mais en créant de la valeur.
Faire quelques travaux, assainir un immeuble, redécouper…
Là, je n’ai rien fait dans ce sens et c’est le seul truc qui m’a laissé une drôle d’impression lors du débouclage. Pas en accord avec mes valeurs, même si tout le monde est gagnant dans cette histoire.

Et puis, Elodie m’a fait remarqué à juste titre que j’avais déjà créé bien assez de valeur comme ça ces dernières années 😉

RDV donc pour l’opération suivante que j’espère aussi rentable !

La magie des revenus tirés de l’immobilier.

J’écris cet article depuis une superbe plage de l’Ile Maurice. Pendant que je prends quelques jours de repos mérité après 3 jours d’un Mastermind intensif, les loyers de mes locataires continuent à tomber sur mon compte en banque.

Indécent, insolant, injuste allez vous me dire. Franchement je n’ai pas à rougir de « m’enrichir » avec l’argent de mes locataires et celui de ma banque.

Je suis d’autant plus à l’aise qu’en échange du loyer je leur propose des appartements sympas, bien équipés et à un tarif légèrement sous le prix du marché. J’y vois aussi un gros intéret pour moi : limiter le turnover.
Je préfère siroter tranquillement mes Mojitos sur une plage paradisiaque plutôt que d’aller faire un état des lieux de sortie ou des visites.

Je suis d’autant plus à l’aise que je suis moi-même locataire de ma résidence principale !
Quoi ? Un mec qui est passé 45 fois à titre personnel chez le notaire est locataire de sa RP ?

J’entends déjà certains : « l’idiot, il balance son argent par les fenêtres ».
Vous avez en partie raison. Je viens de m’amuser à faire un rapide calcul :

En arrivant sur Bordeaux il y a 11 ans désormais l’idée était de louer temporairement notre nouvelle RP pour nous laisser le temps d’appréhender les différents quartiers et aussi de voir si cette ville nous convenait.
C’était pour nous un changement de vie radical : Nous avions toujours vécu avec Elodie dans une petite ville de 10 000 habitants du Nord de la France.

Elodie a déniché seule un appartement en duplex de 180 m2 avec terrasse. Moi, la première fois que j’ai vu cet appartement c’est le jour où je suis arrivé avec le camion de déménagement. La force d’un couple soudé.
Le loyer de l’époque qui n’a quasi pas évolué depuis : environ 1000 €/mois.
Il y a une forte décote due à l’état général assez défraichi, à une singularité que nous trouvons charmante mais qui peut déranger le plus grand nombre et surtout au fait qu’il se situe au 4ème sans ascenseur.

Mille euros est une belle somme mais c’est très peu par rapport au marché actuel. Pour ce prix aujourd’hui dans l’hypercentre de Bordeaux vous pouvez prétendre à un T3 de 90 m2 et encore il va falloir batailler.
Vous l’avez compris, nous étions donc dans une prison dorée…. et nous sommes 11 ans après toujours dans cet appartement !
Un rapide calcul en arrondissant le loyer : 1000 x 12 x 11 = 132 000 €.

Nous avons donc lâché 132 000 balles à notre proprio !!! WTF !

Pourquoi nous ne déménageons pas ? Et cela va répondre à la question souvent posée par les lecteurs/investisseurs du blog : Faut il acheter ou pas sa RP ?

Première raison : pour nous c’est très simple. En allant sur MeilleursAgents, vous verrez que le prix moyen à l’achat à Bordeaux est de 4200 €/m2 (Il est plus proche de 5000 € dans notre quartier).
Notre appartement à donc une valeur potentielle de 180 X 4200 = 756 000 €
Imaginons que je propose à notre bailleur de lui racheter son appartement au prix du marché :

En faisant un emprunt sur 20 ans au taux de 2,20% assurance comprise et en apportant les frais de notaire, il nous en couterait 3897 €….de remboursement mensuel !!! J’en ai ni l’envie ni les moyens.

Nous avons donc fait un autre choix atypique : Etre locataire de notre RP et propriétaire d’une petite maison à la campagne pour nous ressourcer le WE.

Le beurre et l’argent du beurre 😉

Seconde raison : nos enfants grandissent, et n’importe quel parent d’étudiant sait que le début des études universitaires est un casse-tête chinois, notamment à cause des difficultés à se loger…
On sait que s’ils décident de faire leurs études à Bordeaux (ce qui est pour l’instant le cas de notre aînée), nos marmots auront un toit au dessus de la tête sans bousculer nos finances.

Troisième raison : devenir propriétaire de cet appartement plomberait définitivement notre taux d’endettement.
Fini pour nous les immeubles « machine à cash » dans les petites villes. Aucun banquier sauf éventuellement un suicidaire ne nous suivrait avec une telle charge de logement sur le dos.

3897 € VERSUS 1062 € pour le même appartement !

D’une manière générale j’ai remarqué une chose :

Dans les villes très cotées, rester locataire permet de ne pas « planter » son taux d’endettement pour continuer à investir.
Dans les villes ou villages peu dynamiques donc peu cher à l’achat, être propriétaire permet en général d’avoir un remboursement de crédit moins élevé qu’un loyer.

D’ailleurs si j’investis dans des villes peu cotées, ce n’est pas un hasard !

Alors j’entends aussi quelques « grincheux » qui vont me dire : « oui mais as-tu pensé à la valeur patrimoniale que tu engranges grâce à l’amortissement du prêt ? »

Je suis en partie d’accord sur ce point. Incontestablement vu l’évolution des prix sur une ville comme Bordeaux, il aurait été judicieux d’acheter notre RP il y a 11 ans.
Nous avons fait d’autres choix et je n’ai pas de boule de cristal.
On a quand-même permis à nos enfants de grandir dans une chouette ville avec tout à portée de main, et là dessus, je n’aurai jamais de regret 😉

Et puis, l’Histoire nous a montré que même à Paris les prix ont très fortement baissés à une période. Certains s’en morde encore les c… !

Sur cette parenthèse poétique je retourne à ma Pina Colada !

Bon investissement à tous.

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Je venais de livrer à Franck, un client fidèle, une belle opération de déficit foncier et les premiers locataires entraient dans les lieux. Tout était parfait, même ce petit couple de locataires en CDI tout beaux, tout mignons que j’avais trouvé . Le bonheur IKEA quoi !

Seulement le couple aujourd’hui se sépare et la jeune femme me demande par SMS de la «retirer du bail».

Oui OK mais ce n’est pas si simple. Elle a certes des droits mais aussi des devoirs.

Son compagnon veut rester dans les lieux mais j’estime que tout seul ses revenus sont largement insuffisants pour régler le loyer.

La situation est assez complexe d’un point de vue juridique, j’ai donc demandé à Claire de nous donner son point de vue. Claire, en qualité d’ancienne Clerc d’Huissier de Justice maitrise bien son sujet et ça tombe bien : elle vient d’ouvrir un blog cette sur cette thématique.

A toi de jouer Claire :

Bravo, vous avez trouvé vos locataires, un jeune couple très mignon qui vous paye le loyer tous les mois rubis sur ongle et ne vous dérange pas chaque semaine pour rien. Vous touchez du doigt le paradis !

Oui, mais voilà qu’un matin gris d’hiver, Madame vous téléphone. “Je l’ai quitté” annonce-t-elle dans un demi-mot. “Je ne souhaite plus apparaître sur le contrat de location”. Qu’est-ce que vous, en tant que propriétaire, pouvez et devez faire ?

Avant de signer un nouveau bail…

Surtout, comme vous bénéficiez de la “solidarité contractuelle” entre Monsieur et Madame (en clair, vous pouvez indifféremment demander à l’un ou à l’autre la totalité du loyer et des charges, c’est une clause de style dans les contrats de location, elle découle de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989), ne signez pas de nouveau contrat de location sans avoir vérifié les points suivants :

Premier point, savoir si Monsieur prépare aussi ses affaires et vous mettre d’accord sur une date de départ (rappel : en location nue, le préavis est de trois mois en principe, avec les exceptions que nous connaissons dans les zones tendues, ou pour un motif spécifique dont le locataire doit pouvoir vous justifier, tel une perte d’emploi). Voyez si vous lui accordez le droit de partir avant l’expiration du préavis, en renonçant à lui demander les loyers de ces mois-là par exemple. Ce serait un accord “gagnant gagnant” car vous n’aurez plus à angoisser sur la solvabilité de Monsieur.

Photo Tam Tam

Vu la situation que vous devez gérer avec les incertitudes qui l’entourent, vous pensez “rentabilité”, mais laissez-moi vous donner un conseil qui permettra de garder un “climat supportable”. Lorsque vous interrogez Monsieur sur ses intentions, faites attention au “contexte humain” délicat dans lequel se trouve ce brave homme : seul, peut-être fragilisé émotionnellement et financièrement, donc prenez des pincettes quand vous l’interrogez sur la suite de la location ! Votre questionnement est légitime, mais un humain pense égoïstement avant tout. Ne vous mettez pas à dos l’homme quitté en lui expliquant que seul, il n’arrivera jamais à remplir ce besoin primaire de… se loger !

Deuxième point, s’il compte rester seul dans votre logement, demandez-lui si sa situation a changé depuis la signature du bail : est-ce qu’il a gardé le même emploi ? Ses ressources ont-elles augmenté ? C’est délicat comme question mais vous devez quand-même savoir cela pour vous positionner avec certitude sur votre investissement locatif. La loi ne prévoit pas le sort du contrat de location suite à la rupture des concubins. Autrement dit, le locataire restant n’a aucune obligation de vous justifier de sa situation professionnelle, ni aucune obligation de sortir du logement parce qu’il est célibataire. A vous de jouer donc, et d’obtenir les informations suivantes : est-ce que Monsieur a des revenus similaires ou inférieurs, vous faisant douter de sa solvabilité ? Si oui, allez directement au paragraphe intitulé “les solutions”. Est-ce que Monsieur a un meilleur revenu que lorsque vous avez signé le bail ? Vérifiez dans ce cas s’il rentre dans vos critères de solvabilité (ou ceux de votre assurance loyers impayés). Si oui, il n’y a pas de difficulté à lui faire signer un nouveau contrat de location dans lequel il sera le seul locataire. Madame sera dégagée de la solidarité entre les locataires pour les loyers à compter de la date du nouveau contrat de location. 

Troisième point, si Monsieur vous explique qu’il veut rester mais qu’il n’est clairement pas solvable, je vous rappelle que vous ne pouvez pas “faire sortir” du logement quelqu’un qui ne remplit plus vos critères de solvabilité. Déjà, attendez de voir si le loyer et les charges sont quand-même payés en temps et en heure, mais soyez bien attentif à tout retard, qui sera très certainement le signe que Monsieur ne peut pas faire face quoi qu’il vous ait dit… Elémentaire me direz-vous, oui, mais seuls des motifs limitativement énumérés par la loi du 06 juillet 1989 (article 15 que je vous invite à lire, il est plutôt clair) permettent de mettre fin au contrat de bail. Il s’agit :

– de la reprise du logement pour y habiter soi-même ou y faire habiter un membre de sa famille,

– de la décision de vendre le logement libre d’occupation,

– d’un motif “légitime et sérieux”, c’est-à-dire que le locataire ne respecte pas ses obligations (payer le loyer, payer à temps, ne pas troubler le voisinage, justifier de l’assurance logement, de l’entretien de la chaudière etc.)

Vous n’avez pas tous les droits, même si vous êtes le propriétaire.

Vous êtes perdu, là ? Une astuce simple : même avant tout impayé, je vous recommande de prendre contact avec votre assurance / garantie loyer impayé, qui pourra vous guider (ou vous mettre en lien avec un avocat si vous payez une protection juridique), si vous vous sentez incapable de gérer la situation malgré les clés que je vous donne dans cet article.

Photo Jessica Lucia

Les solutions pour le propriétaire

On pourrait croire qu’on est “coincé”, mais non ! Connaître la loi, c’est la certitude d’avoir des moyens de parer toute difficulté. Voici les solutions que je vous propose dans notre cas du jour :

– ne pas accepter de signer un nouveau contrat de location, pour que la solidarité du “cotitulaire d’origine” (Madame dans notre cas) reste valable. Le propriétaire n’a pas à être à la merci des changements de statut de vie sociale ou des sautes d’humeur de Madame ! C’est aux locataires de gérer les engagements qu’ils ont pris. Parfois, reporter la responsabilité sur vos locataires fera plus bouger les choses que si vous devez forcément être ou apporter la solution… Attention cependant, en cas de colocation, la solidarité est désormais limitée depuis la loi du 6 août 2015, en ces termes : “La solidarité d’un des colocataires […] (prend) fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.” Dans notre cas, la loi traite cette situation comme une colocation donc la solidarité continue tant que le contrat dure (je parle toujours sous réserve de l’appréciation souveraine d’un juge). Ici, Madame a seulement prévenu par téléphone, mais si vous ne donnez pas suite à sa demande, attendez-vous à recevoir un congé de sa part. A la réception, elle reste tenue de payer pendant 6 mois, en raison de la solidarité.

– rédiger et signer un nouveau bail (attention dans ce cas, vous savez qu’on repart à zéro concernant la durée du contrat) mais en exigeant un cautionnaire, solvable évidemment.

– laisser un délai raisonnable (4 semaines par exemple) au locataire pour trouver un colocataire, si ce mode d’exploitation vous convient. Evidemment, dites à Monsieur que ce délai saute si le loyer n’est pas réglé dans l’intervalle ! Activez la procédure de résiliation de bail (voir mon article simplifié sur le sujet ici).

– comme indiqué plus haut, proposer à Monsieur de quitter le logement en lui faisant la fleur de renoncer au délai de préavis prévu par la loi. Vous risquez une vacance locative, mais vous savez que c’est moins pire qu’un impayé avec une procédure d’expulsion à gérer… Pour vous en convaincre, vous pouvez toujours vous donner des sensations avec le schéma des délais de cette procédure d’expulsion ici.

– ne rien faire et agir seulement en cas de loyer impayé. La majorité des personnes sont sensées, Monsieur se rendra bien compte lui-même qu’il ne peut pas assumer tout à la fois : le loyer, les charges, les plats surgelés, Canal + et les soirées arrosées ! En espérant qu’il ait le sens des priorités, il se débrouillera pour trouver un autre logement rapidement et se serrera la ceinture pour payer le loyer jusqu’à son départ.

– Pour consulter les textes officiels à ce sujet vous pouvez vous rendre sur cette page :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2562

Dernière recommandation : une fois la situation éclaircie, signalez bien à la CAF tout changement de situation si l’un de vos locataires est bénéficiaire d’aides.

Pour d’autres réponses à vos questions d’immobilier, je vous invite à découvrir le blog Recouvrement Facile en cliquant ici ou ma chaine youtube en cliquant ici.

Claire Michel

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On me reproche souvent de vendre du rêve, des revenus faciles grâce aux investissements immobiliers. Certains projets roulent tout seuls. Mais parfois, certaines opérations peuvent tourner au cauchemar si l’on n’est pas vigilant et réactif.

Je viens de terminer avec un grand soulagement une belle opération de déficit foncier.

Mettre sur les rails ce projet a été un peu plus compliqué que d’habitude.
Je dois avouer que dès le départ, le challenge était ambitieux et en plus nous avons enchainé galères, imprévus, mauvaise foi d’artisans, incompétence, impayés, meurtre (si, si, je vous jure ;)) et j’en passe…

Aujourd’hui le projet tourne enfin et le cash commence à rentrer généreusement.
David mon client et propriétaire de l’immeuble vient de me glisser un compliment qui restera gravé dans mon esprit :

« Ecoute Guillaume, tu n’as rien a te reprocher. C’est mon sixième investissement, ça fait 10 ans que je suis investisseur et c’est la première fois que je vais gagner de l’argent avec un immeuble. C’est grâce à toi !  » Ouf, l’honneur est sauf. 🙂

David est devenu un super pote. Le gars qui sait prendre des risques quand il le faut. Le gars qui ne se laisse jamais abattre. Avec un mindset de winner. Un gars qui a laissé la rat race et son job de chef des ventes il y a 18 mois et qui se bat comme un tigre pour ne pas y retourner.

Revenons à ce projet.

Je dois avouer que j’en menais pas large pas plus tard qu’il y a 2 mois.

Sur le papier, l’opération était idéale. Il s’agit d’un immeuble de rapport de 7 lots situé dans une ville de 7 000 habitants en forte croissance démographique.

Le bien est issu d’une saisie bancaire. Grâce à mon réseau, j’ai réussi à négocier l’immeuble directement auprès de la banque devenue propriétaire suite à la saisie. Aux enchères, personne n’en a voulu, c’est dire ! D’ailleurs je ne comprends toujours pas pourquoi personne n’a enchéri sur ce bien.
C’est pourtant une belle machine à cash aujourd’hui.
Comme quoi être audacieux paye très souvent. Acheter ce que personne ne veut paye encore plus. On peut appeler ça poliment la « prise de risque ». Moi j’appelle ça « avoir des grosses c….. » ;).

Cet immeuble, nous l’avons donc négocié pour 150 000 € nets vendeur !
Dans ce secteur, trouver à ce prix un immeuble de 283 m2 sur une parcelle de 700 m2 relève du miracle.
Nous sommes à 35 minutes de La Rochelle, dans un secteur plutôt côté et charmant, voyez vous-même :

Un petit coin calme sur la Charente

L’euphorie de la bonne affaire

Voilà ma première erreur. Pris dans l’euphorie de l’extrême bonne affaire, j’ai minimisé mon temps de déplacement pour gérer le projet. Depuis Bordeaux, un aller-retour me prend 3h30 et me coûte hors usure de mon antique Scénic environ 50 euros (gazole + péage A/R).

En temps ordinaire, cela n’aurait pas été un problème. Le souci est que mes équipes d’artisans fétiches étaient pris sur d’autres chantiers…
J’ai donc du « recruter » sur place. Le début du drame….

Je ne répèterai jamais assez que débarquer au milieu de nulle part et penser qu’on va monter un projet rentable sans réseau et sans connaissance fine du terrain est un jeu d’équilibriste où la chute est souvent très douloureuse.

Localement, je n’ai rencontré que des artisans aux « bras cassés ». Soit je n’ai vraiment pas eu de chance, soit dans cette zone ils n’ont pas compris qu’il faut apporter de la valeur à ses clients pour cartonner dans les affaires.
J’ai galéré pour gérer ces tocards pendant plus d’un an.
Moralement c’était très difficile, j’ai beaucoup douté.
David comptait sur moi pour gérer sa partie travaux. C’était le deal initial. Un deal certes moral mais un deal quand même.
La seule issue possible pour moi : me surpasser et m’investir pour sortir David de ce merdier.
La victoire en sera que plus belle.

Avec du recul, je me dis que c’est normal de devoir régler des problèmes pour arriver à de tels résultats. Cela fait partie du job d’investisseur, surtout lorsqu’on vise plus de 10% de renta.

Cet immeuble est distribué assez classiquement :

RDC :
-un local commercial de 49 m2
-un appartement de type 2 de 22 m2 (le seul lot occupé au moment de l’achat)
-en seconde ligne une maison type 3 de 60 m2 avec des dépendances et un jardin clos de murs.

1er étage :
-un type 2 de 42 m2
-un type 2 de 35 m2

second étage :
-un type 2 de 43 m2
-un studio de 32 m2

Un grenier aménageable complète cet ensemble.

Premier challenge : éradiquer les termites

Très rapidement, nous avons du faire traiter l’immeuble contre les termites. C’était pourtant indiqué sur les rapports du diagnostiqueur : « traces de passages » mais nous pensions naïvement faire l’impasse sur le traitement.
Le début des travaux nous démontra qu’il fallait traiter de manière curative. En retirant les vieux parquets stratifiés, nous avons découvert les planchers « historiques » de l’immeuble qui étaient envahis de ces charmantes bestioles blanches. Aïe aïe aïe…

des planchers pas joli-joli…

Rien de vraiment grave au total, car on a arrêté l’hémorragie à temps. Une belle facture de 6548 € pas du tout prévue. Pas terrible pour un début de chantier mais au moins, on assume pour repartir sur des bases saines. On pouvait aussi faire l’autruche.

Deuxième challenge : récupérer les impayés

Comme un malheur n’arrive jamais seul, le seul locataire en place lors de l’achat a décidé dès le troisième mois de ne plus payer son loyer. Le premier mois il a juste versé sous la menace physique 50 € en liquide (bon, David et moi on n’est pas des molosses, mais 50 €, c’est mieux que rien 😉 ), le deuxième mois, un virement miraculeux de 360 € est tombé sur le compte de David. Après, plus rien.

On a découvert pourquoi ce retraité de l’armée ne payait plus son loyer : une addiction au jeux à gratter lui faisait fondre sa pourtant comfortable pension de retraite comme neige au soleil. Il donnait environ 50 Euros/jours à la Française des Jeux, et bien entendu il en oubliait de payer son loyer.
Au lieu de pleurnicher, David a pris les choses en main. Il a rapidement pris contact avec un huissier pour lancer une procédure d’expulsion.
Franchement, je ne croyais pas un instant au succès de cette procédure, le locataire « cloporte » étant âgé de 68 ans. Au delà de 65 ans, la loi protège fortement les locataires contre les expulsions.
Un « miracle » se produit tout de même, le malheur des uns faisant le bonheur des autres. Son locataire est victime d’une attaque cardiaque.
Son état de santé l’empêchera de regagner son appartement. Il sera désormais en maison de retraite.

Ouf, la procédure d’expulsion va se transformer en simple procédure pour récupérer les impayés.
L’impossible est arrivé, David a obtenu gain de cause auprès du tribunal… et a récupéré l’intégralité des loyers en retard, soit la modique somme de 3910 € ! Les frais d’huissier ( 280 €) lui ont même été remboursés par le tuteur, le locataire étant désormais sous tutelle.

Mieux encore, le tribunal à ordonné le nettoyage des lieux. Une société spécialisée est donc intervenue pour un nettoyage complet du taudis dans lequel le pauvre homme survivait. Le résultat est juste incroyable !

avant

après le passage de la société de nettoyage…

Vous voulez d’autres anecdotes qui font beaucoup rire quand elles arrivent aux autres ? Accrochez-bien vos ceintures ! On a eu droit à tout :

Chantage :

Un des locataires était parti avant l’achat de l’immeuble par David. Ce monsieur était propriétaire de deux chiens qu’il gardait dans un enclos du jardin. Il a donc déménagé mais laissé ses chiens sur place ! Il venait tout de même consciencieusement les nourrir tous les jours. Lorsque David a insisté pour qu’il déménage ses deux toutous, le gars a proposé le deal suivant : il enlèverait ses chiens si et seulement si un des appartements en travaux était « attribué » à son fils…
David a finalement réussi à négocier que les chiens pourraient rester le temps des travaux contre un entretien du jardin, mais il a refusé catégoriquement le fiston comme locataire, non mais 😉

Artisan au bout du rouleau :

Après un coup de fil avec David le 1er janvier 2017 (je m’en souviens bien) où il sortait d’un séminaire avec Max Piccinini, il m’a rapporté la citation suivante : « on a ce qu’on tolère ». J’ai eu un déclic à ce moment précis !

Devant la molesse de l’équipe de blaireaux en place, je suis arrivé un jour très en forme sur le chantier et j’ai viré avec perte et fracas tout ce petit monde. J’avais décidé de ne plus tolérer ces tocards en 2017. C’est Didier, un de mes meilleurs partenaires qui nous a sauvé la mise en venant faire les finitions sur le chantier avec son fils. Mais voilà, enchainer les chantiers, ça fatigue et ça peut provoquer des baisses d’attention. J’en ris aujourd’hui avec lui, mais sur le coup, David n’a pas rigolé quand son premier couple de locataires l’a appelé pour lui dire que l’emplacement pour le lave-linge de la cuisine toute neuve était trop petit.
Didier est un homme de solution. Démonter la cuisine fraichement installée ? Pas besoin Guillaume, je vais creuser le placo 😉 Et hop ! Merci Didier !

Meurtre au kebab d’à côté.

Lors de son emménagement dans son appartement flambant neuf, une jeune femme locataire n’a pas pu accéder à la rue de l’immeuble. Et pour cause : le gérant du kébab voisin de l’immeuble s’est fait tuer par balles le soir même…

à gauche de l’immeuble de David, en rouge, c’est le kebab.

« Euh, Guillaume, j’ai pas un peu la poisse, là ? » m’a dit David au téléphone ce jour là. Manquait plus que ça 😉 Il a fallu convaincre la locataire qu’elle ne risquait rien en emménageant dans cet immeuble…

Allez si nous parlions un peu chiffres et bilan financier :

– Prix FERME demandé par le vendeur (une banque pour mémoire) : 190 000 €
– Achat net vendeur : 150 000 € (Ha ? je croyais que le prix était FERME ! :))
– Notaire : 12 400 €
– Mes honoraires : 15 000 €
– Total travaux : 89 850 €

Soit un budget total de 269 850 €

– Apport perso : environ 10 000 €

David a emprunté via une SCI à l’IR qu’il basculera à l’option IS une fois le déficit foncier épuisé.

– Emprunt de 260 000 € sur 20 ans au taux de 2,60% assurance comprise.
– Report de remboursement partiel de 12 mois pour faire sereinement les travaux (SIC !)
– A terme, remboursement de 1396 €/mois
– Taxes foncières : 2683 €/an
– Assurance PNO : 554 €/an

– Loyers encaissés à ce jour :
– local : vide valeur 300 €
– T2 du « cloporte à la retraite » : vide valeur 400 €

Ces 2 lots vides necessitent des travaux mais David n’a plus de budget dans l’immédiat.
Une solution serait de faire une nouvelle acquisition (un immeuble moins casse-gueule si possible :)) et d’emprunter en plus les 30 000 € nécessaire à la remise en location de ces 2 lots.
Financièrement, l’opération serait plutôt judicieuse car ces 30 000 euros empruntés rapporteraient 700 € brut soit un placement à 28 % brut.

– Maison T3 + jardin : louée 650 €
– T2 au 1er sur rue : loué 450 €
– T2 au 1er sur jardin : loué 395 €
– T2 au second sur rue : loué 450 €
– Studio au second sur jardin : loué 385 €

Quelques photos du projet pour illustrer ces propos…

Et un mur porteur abattu ! facture : 2168 €

Vous vous souvenez les termites ?

et une cuisine !

et 2 cuisines !

l’immeuble est très luminueux, un plus pour louer…

un coup de peinture sur les fenêtres et les volets, ça change tout !

Actuellement David rentre donc 2330 €/mois soit un rapport brut de 2330x 12 x 100/ 269850 = 10,36 %. Ce qui nous donne un cash flow brut de 664 € qui pourra monter à plus de 1300 € une fois tous les lots loués.. Cela monterait la renta à 12 % brut mais disons que dans l’immédiat, David a besoin de se remettre de ses émotions et moi aussi d’ailleurs !

Je vous souhaite le meilleur pour 2018 ! Peu importe que tout roule ou que vous connaissiez des galères : le principal c’est d’entreprendre, d’apprendre et d’avancer !

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Il y a quelques semaines, suite à un départ de sa locataire, un ami investisseur cherche à relouer un studio de 17 m2.
Bien qu’impeccable et joliment meublé, le loyer qu’il demandait me semblait bien trop élevé : 450 € hors charges.
Que neni !
Il publie une annonce sur Leboncoin à 9h00 en laissant uniquement comme contact son mail.
Il a bien fait. A 11h00, il a du retirer en urgence son annonce. Il avait reçu en 2h de publication… 293 emails !
En discutant avec des investisseurs de toute la France, je me rends compte que ce phénomème se retrouve dans quasi toutes les villes universitaires.

Les étudiants galèrent vraiment pour se loger.
Il me semble avoir trouvé une explication et des coupables, il en faut toujours 🙂 : Airbnb et Booking !

Et oui, c’est simple à comprendre et je pense que politiquement ça va réagir.
Nous sommes à l’aube d’un scandale : nos étudiants ne peuvent plus se loger !
Les investisseurs en Airbnb pour la plupart se lancent avec des studios ou T2, appartements historiquement destinés aux étudiants.
En retirant du marché ces logements pour les destiner aux touristes ou gens de passage, le marché immobilier à été destabilisé de manière fulgurante. La régulation sera longue…

Attention, je n’ai rien contre les investisseurs qui se sont lancés sur le créneau de la location courte durée. Je pense au contraire qu’ils ont eu raison de profiter de cette grosse opportunité…
Moi-même j’ai longtemps tergiversé à le faire dans mon quartier… et je regrette aujourd’hui d’avoir regardé le train passer ! Je me console avec mes immeubles de rapport/machine à cash en milieu rural.
On ne va pas se mentir : quand je vois les rentabilités indécentes dégagées par mes amis sur ce crénaux, j’ai franchement les boules…

Dans mon quartier (Saint-Pierre pour ceux qui connaissent Bordeaux), le nombre de logement exploité en courte durée est juste incroyable !
Les étudiants, eux, je les croise dans les bars et restaurants de l’hypercentre mais la plupart rentrent ensuite chez eux en périphérie…

Aujourd’hui, je suis persuadé qu’il y a un nouveau marché à aller chercher pour loger les étudiants.
Cette pénurie est anormale et le marché doit se réguler. On ne va quand même pas attendre que l’Etat et son inertie de Mammouth se bouge et trouve des solutions rapides. C’est à nous investisseurs de trouver des réponses efficaces et pragmatiques. Plutôt libérale cette idée mais j’assume.

La réponse est simple et pas du tout innovante : La colocation

J’en ai d’ailleurs déjà parlé mais plus le temps passe, plus ça me semble être LA solution pour nos étudiants.
La nouveauté, c’est que je vais pouvoir vous aider à dénicher des colocations rentables et à succès.

Quoi ? Monsieur Immeuble-de-Rapport.fr sort de son pré carré ?
Et bien oui.
Je viens de faire rentrer dans mon équipe une jeune femme qui investit avec ce concept et qui cartonne. Elle a développé une expertise bluffante.
nous avons mis nos expériences en commun, étudié les marchés, testé des concepts…

Aujourd’hui, nous allons proposer aux investisseurs audacieux de profiter de notre savoir-faire.
Nous vous proposons donc des investissements en colocation clef en main.
Pour garder une qualité de service et parce que de mon coté, je reste sur la niche des immeubles de rapport rentables, nous sortirons seulement une petite dizaine de projets par an.

Le service en question :

– Recherche de l’appartement dans une ville dynamique de minimum 60 000 habitants dont 10 000 étudiants. ( Sur le grand quart Sud-Ouest de la France)
– Chiffrage, mise en relation et accompagnement au suivi des travaux avec nos entreprises partenaires.
– Ameublement
– Mise en place des premiers locataires (annonce, visites, signature du bail, état des lieux)
– Conseils sur le statut fiscal adapté (LMNP au réel….) et mise en contact avec expert-comptable spécialisé
– Transmission de notre savoir-faire d’investisseur

Notre objectif :

-Investissement global d’environ 150 000 € (nos honoraires inclus) pour une colocation de 4 chambres avec des appartements supérieurs à 80 m2.
-Une rentabilité brute entre 10% et 12% avant impôts.
-Un cash-flow positif qui permettra de continuer vos investissements.

Nous travaillerons uniquement via un mandat de recherche exclusif d’un an.
Le but est que nous soyons le plus efficace possible.

Si ce type de projet vous interresse vous pouvez envoyer un mail à Elodie sur le formulaire de contact avec comme objet COLOCATION, en exposant brièvement votre situation et votre projet.

Edit du 28 novembre 2017 :

Nous sommes full full full pour un long moment ! Déjà deux compromis en cours et une grosse liste d’investisseurs motivés… 

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A l’issue de ce déjeuner, nous nous sommes fait la réflexion suivante. Sous ses airs timide et peu sûr de lui, Rémi a réalisé en deux ans des trucs de dingues !
Ça méritait bien un article.

Comme souvent, ce genre d’histoire s’écrit à 4 mains. Encore une histoire de couple sur la même longueur d’ondes… Il y a Rémi, et il y a Laure !

Rémi m’a rappelé comment il avait forcé le destin pour que je l’accompagne vers l’achat de son premier immeuble. En 2014, comme je ne répondais pas à ses mails, il s’était débrouillé pour trouver mon numéro de téléphone et m’avait appelé pour me convaincre de l’aider !
J’ai tout de suite trouvé très sympathique ce jeune couple de tout juste 30 ans (à l’époque, leur première fille venait juste de naître). Je les ai donc aidés à trouver leur premier immeuble.

En cette fin 2014, Rémi et Laure ont donc mis en route un bébé (un vrai, hein, ce n’est pas un jeu de mot), ont fait construire un pavillon cossu en périphérie de Bordeaux et ont acheté un immeuble de rapport, tout ceci en bossant tous les deux dans le domaine de l’informatique.
J’ai déjà parlé de cet immeuble dans cet article.

Un début sur les chapeaux de roue !

Malheureusement, comme cela arrive parfois, un orage violent a provoqué une grosse inondation et un important dégât des eaux dans leur premier immeuble… provoquant le départ de leurs locataires.

Aïe

Je me rappelle n’avoir pas dormi de la nuit le soir où c’est arrivé et m’être déplacé le lendemain pour constater les dégâts. Les locataires des 3 appartements ont du être relogés dans des gites. Je n’y étais pour rien évidemment, mais j’ai forcément culpabilisé sur le coup.
Cela peut arriver et c’est pour ça que je recommande toujours d’avoir de la trésorerie pour encaisser ce genre de coup dur.
Comme Laure et Rémi sont optimistes, ils se sont dits que c’était l’occasion de faire financer des travaux par l’assurance, et de faire déguerpir un de leur locataire qui était ingérable ! Et ils ont eu la chance d’être en report de remboursement de capital pour leur crédit à ce moment-là.

Certains se seraient découragés et auraient tout bazardé…

Ce serait sous-estimer nos jeunes investisseurs qui m’ont tout simplement mandaté… pour que je leur trouve un deuxième immeuble !
La foudre ne tombe jamais deux fois au même endroit, alors ils ont décidé de continuer à avancer !

En septembre 2016, les voilà chez le notaire pour signer un deuxième projet, suivi par leur banquier qui doit être rassuré par leurs profils d’informaticiens pragmatiques. Bon, ils n’ont quand-même pas dit que leur premier immeuble avait pris l’eau .

Il s’agit d’un immeuble de 2 appartements T1 et d’une grande maison de bourg de 140 m2 avec une terrasse sur le toit !
L’ensemble est entièrement loué lors de l’achat et dégage une rentabilité proche des 11% brut.

Rémi a suivi la session QLRR en 2016.
Ce programme, leur a permis de se constituer un réseau solide et leur a inspiré d’autres idées…

Rémi et Laure ont une énorme qualité : ils sont « touche-à-tout » et très curieux.

Comme ils sont parents de deux tout-petits, (leur deuxième adorable petite puce a seulement 4 mois) ils ont très logiquement lancé en début d’année un joli site pour vendre des articles à destination des bébés. Il s’agit de : bebemagique.fr
Ok, ça n’a rien à voir avec l’immobilier mais si vous êtes parents de tout-petits ou que vous vous intéressez à ce type de business internet, vous pouvez aller y faire un tour, ça ne mange pas de pain et c’est du 100% fiable et garanti.

Quelle énergie !!!

Le but de tout ça, vous vous en doutez, c’est d’être indépendant financièrement…

Donc, suite logique, après avoir tenté une rupture conventionnelle sans succès avec son employeur en mars, Rémi a tout simplement abandonné son poste. Après son congé de paternité, il n’est pas retourné bosser !!!
Début mai, il a obtenu ce qu’il voulait et a été licencié.

Et c’est pas fini… Laure qui était en congé maternité jusque début mai a fait exactement la même chose que Rémi.
Tous les deux licenciés.

Il fallait oser et ils l’ont fait !!!
Autant vous dire que leur entourage les regarde bizarrement.

Bon, rendons hommage à notre chère France et son généreux système de chômage qui va les mettre à l’abri du besoin pour les deux ans qui viennent, le temps de faire grossir leurs revenus alternatifs. Ils en sont actuellement à un gros smic net d’impôts mensuel, ce qui n’est déjà pas mal du tout !

Avant d’en arriver là, Laure et Rémi ont profité de leurs CDI et convaincu leur banquier de les suivre sur un nouveau projet…

Et là, ils ont carrément innové, et ils n’ont pas eu besoin de moi ! 

Cette fois-ci, finis les villages et les immeubles.
Ils ont décidé de mettre en application le concept de « division » de Jean Baudin à Bordeaux, notre ville depuis 10 ans qui est un peu trop à juste titre la coqueluche des touristes et des cadres parisiens.

Ils n’ont pas cherché à investir dans l’hyper-centre, bien trop cher.
Ils ont misé sur un quartier « en devenir », ceux où des grues poussent comme des champignons en ce moment.
Ils ont donc dégoté un superbe appartement traversant d’environ 70 m2 dans une solide résidence construite en 2007 pour des investissements en De Robien.
Et devinez quoi ? Le gars qui a acheté cet appart s’est littéralement fait plumer.
Il l’a acheté sur plan environ 250 000 €… et l’a revendu à Laure et Rémi… 145 000 € (+ 10000 € de frais d’agence). Ils ont eu la chance de le visiter en premier et n’ont pas tergiversé : ils ont signé direct sans négocier ! C’est ce qu’on appelle provoquer le destin.

Le tramway passe au pied de l’immeuble et emmène à la gare TGV Saint-Jean en 5 minutes et vers l’hyper-centre en un quart d’heure.

Ok, j’avoue, l’immeuble n’a pas le charme de la pierre bordelaise et de la tuile romane… mais une fois au 6ème étage, wouahhh !

Il s’agit d’un appartement spacieux que Rémi et laure sont en train de diviser en deux immenses studios avec deux grandes terrasses, et une vue dégagée sur les collines de la rive droite de la Garonne.

Avec une terrasse si grande… vous en faites tout simplement deux !

Ils vont y faire de la location courte durée (ils pourraient même y faire de la colocation par la suite).

Franchement quand on voit la vitesse à laquelle Bordeaux se développe (ils en ont même parlé sur M6 dimanche dernier ;)), ce quartier collé à Euratlantique va exploser, c’est sûr.

un quartier en devenir…

Avec environ 50 000 € de dépenses de travaux et ameublement, je vous laisser faire le calcul rapide…

Je ferai un article plus détaillé et avec plein de photos sur ce projet une fois que tout sera sur les rails :
les travaux sont bientôt terminés. Je suis convaincu que ce projet va cartonner et cracher un maximum de cash… très certainement dans les 1500 € nets une fois toutes les charges déduites !

Rémi et Laure s’en donnent vraiment les moyens puisqu’ils ont également suivi pas à pas la formation de Jean Baudin Rente-Immo. Ils continuent de se former constamment et sont toujours à l’affût de nouveaux concepts qui pourront leur permettre d’aller plus loin.

Et le mieux dans tout ça, c’est qu’ils s’amusent ! C’est un bonheur de les voir parler de leurs projets avec les yeux qui pétillent. 😉

Edit du 17 janvier 2018 :

ce projet de location saisonnière est un carton !

Regardez les petits cocons de Rémi et Laure terminés :

la suite violette
le loft rouge

Sans rentrer dans les détails, le bénéfice est impressionnant : autour de 2000 € mensuels juste pour ces deux studios !

Et les projets continuent 😉

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ProjetLocatif

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Il ne faut pas vouloir le beurre, l’argent du beurre et le sourire de la crémière (vous avez vu, je sais rester poli 😉)

Pourquoi cette expression ?

Ces derniers temps, j’ai eu maille à partir avec certains investisseurs novices que j’ai accompagnés, conseillés, et à qui j’ai présenté des projets qui ne sont ni plus ni moins que le type de projet dont je parle à longueur de temps sur le blog, et dans lesquels j’aurais pu tout à fait m’engager en personne.

Voici deux cas qui me viennent à l’esprit.

Cas A :

un projet à 11 % dans le nord de la France, 6 mois de démarches et de tractations en tout genre pour mon acolyte Guillaume du Nord qui s’est démené pour un client qui avait l’air de vouloir en découdre.
De multiples dépacements, des devis modifiés plusieurs fois, une négociation rondement menée, un compromis signé, une demande de prêt acceptée et renvoyée, un rendez-vous prêt à être programmé pour signé l’acte authentique…
Et bien non, le gars a décidé au bout de 6 mois que le projet était trop risqué.
Après avoir fait toutes les démarches en vue d’acheter, il a fait ce que les notaires appellent gentiment un « caprice ». Sans raison particulière (il aurait pu se passer un truc dans sa vie qui aurait expliqué un tel renoncement de dernière minute). Le gars était juste pété de trouille.
Et comme le notaire n’a pas été carré (ça arrive aussi), un petit vice de procédure lui a permis de se rétracter sans autre forme de procès.

Cas B :

Il y a 2 jours : Un projet à près de 12 % bruts (sic !) toujours dans le Nord.
Compromis préparé par le notaire et en attente de signature. Une partie de l’immeuble et le garage ont une toiture composée de plaques de fibro-ciment (donc aimantées), tout comme un conduit présent dans la cave. Comme dans beaucoup d’endroits encore en France. Le futur acheteur l’a vu lors de la visite. Celui-ci n’est pas dégradé et ne représente donc aucune dangerosité. Ces matériaux étaient plébiscités pour leur solidité, alors à moins de faire du zèle, pas besoin de s’en occuper avant un paquet de temps.
Voici un extrait du diagnostic :

Le garage de notre première maison avait le même souci (toit en fibrociment). Ça ne nous a pas empêchés de l’acheter car c’était une excellente affaire. Ce garage est même devenu par la suite notre salon. J’ai donc regardé la télé, une bière à la main avec de l’amiante au dessus de la tête. Et ça n’a pas du tout choqué les personnes qui ont racheté cette maison grâce à laquelle j’ai empoché une jolie plus-value !

Il y a aussi du plomb dans certaines peintures (pas sur les murs mais sur certaines parties de boiseries et balustrades). Deux fois rien comme vous pouvez le voir sur ce diagnostic.

C’est le cas de la plupart de mes propres immeubles et ça n’a rien de dangereux en si faibles quantités. Au pire, en cas de doute si un marmot est susceptible de lécher les parties concernées, un petit coup de peinture et c’est recouvert ! C’est juste le lot des immeubles anciens. Si j’avais du renoncer à un achat d’immeuble à chaque fois qu’il y avait un peu de plomb dans les peintures, je n’aurais jamais rien signé !

Pour résumer, avec 12 % de renta, il faut un peu s’attendre à ce genre de petits inconvénients, non ?

Et bien non, alors que les négociations sont faites, le rdv fixé pour signer, l’acheteur veut désormais une énorme ristourne de 25% de la part du vendeur qui a déjà été poussé dans ses retranchements lors de la négociation, sans quoi il se rétractera…
Vous me direz : qui ne tente rien n’a rien ?
Ok, mais le client a voulu renégocier avec le vendeur via le notaire sans même daigner appeler Guillaume ou moi-même pour en rediscuter.

Euh, pardon, mais je ne comprends pas là…
Bien entendu, le vendeur l’a envoyé péter. Et j’aurais fait pareil à sa place ! Un immeuble en très bon état, qui tourne tout seul (3 lots loués sur 4) et déjà négocié à 12% brut, faut pas rêver non plus !

Finalement, cette personne préfère acheter un immeuble avec du déficit foncier.
Ok, mais il ne va pas falloir trop pinailler dans ce cas…

A sa place, j’aurais sauté sur cette opportunité et j’aurais monté une SCI à l’IS pour ce petit immeuble tranquille afin d’alléger ma note fiscale.

Les SCI à l’IS sont très en vogue. Notre nouveau Président veut chouchouter les sociétés en prévoyant de baisser le taux de l’impôt sur les sociétés.
Paul Aubé, un de mes clients investisseurs a potassé le sujet de A à Z et a écrit un guide sur le sujet très complet.

Le beurre, l’argent du beurre…

Toute personnes qui lit ce blog régulièrement doit savoir que si les projets que je proposais étaient « plan-plan », ils ne rapporteraient pas 10 % ou plus mais 5 ou 6 % dans le meilleur des cas.
Je serais vendeur de Pinel ou d’immeubles de rapport à visée patrimoniale dans le centre historique de Bordeaux…

Mes projets impliquent de s’investir, et, c’est vrai, de se faire parfois des frayeurs. Certains les dépassent. D’autres n’y parviennent pas. Je peux comprendre : ce n’est pas pour tout le monde et j’ai toujours été parfaitement clair sur ce point !

Par contre, ça me gêne que des rêveurs versatiles fassent perdre autant de temps à des professionnels à cause de leur indécision. C’est juste une histoire de respect un moment donné. Dans le cas A, Guillaume a dû passer au moins 50 heures en déplacement et en coups de fil avec un mec qui n’aurait jamais du laisser les choses aller aussi loin. Ce dernier a aussi fait tourner des artisans en rond en leur faisant modifier, et remodifier des devis qui finalement ne serviront à rien.
Personne ne lui a mis le couteau sous la gorge pour faire toutes ces démarches.

Quand je vois le mal de chien que certaines personnes ont pour obtenir un crédit, et que certains font la fine bouche. 😕

Dans le cas B, il s’agit d’une personne qui a payé pour un accompagnement alors à la limite, c’est son problème si finalement, il n’est pas assez sûr de lui pour saisir la bonne affaire et faire les concessions qui s’imposent. Mais encore une fois, tout est une question de procédé et je n’aime pas trop les gens qui se dégonflent.

Alors j’aimerais juste que ceux qui se voient en Indiana Jones de l’investissement et qui se tirent la queue entre les jambes à la première difficulté évitent de m’appeler pour me demander de l’aide. Ce sera mieux pour tout le monde.
Et puis, si vous faites partie des personnes qui m’ont demandé de les accompagner et à qui j’ai dit non, ou si je vous accompagne et que je vous demande une grosse dose de patience car c’est « chacun son tour », ces histoires doivent vous agacer aussi.

Comme je vous comprends…

Bon, ça y est, j’ai râlé un peu, ça va mieux. 😉

à bientôt !

Il faut dire que typiquement, ces deux-là sont dans la Rat Race et commencent à sérieusement saturer.
Olivier est maitre d’hôtel et son épouse travaille comme ASH en maison de retraite. Deux métiers difficiles et pas forcement très rémunérateurs.

Pour un premier projet, Olivier me mandate avec des critères assez simples : Une opération pas trop risquée (mais rentable !) pour un budget de moins de 130 000 €.
Avec ce budget, logiquement les vendeurs de programmes Pinel vous proposent un T2 neuf, mal placé et qui au bout de 9 ou 12 ans (la période de défiscalisation pendant laquelle vous devrez « faire un effort d’épargne » de 300 €/mois ) sera devenu de l’ancien dans une copropriété onéreuse sans saveur ni cachet.
Voilà un costard bien taillé pour les mecs sans scrupules qui continuent à nous vendre leur daube 30% plus cher que le marché. 🙂

De mon coté, pour moins cher (budget total de 113 372 €), je leur déniche un petit immeuble avec deux grands appartements T3 dont un avec jardin. Ce n’est pas un « effort d’épargne » qu’ils vont devoir fournir mais au contraire du cash va tomber presque dès le premier jour dans leur poche.
Entre nous : A 30 ans, on a plus envie de profiter de la vie et de consommer que de se serrer la ceinture tous les mois ! Je préfère nettement les cigales aux fourmis. Mais attention, des cigales un minimum prévoyantes et surtout très futées : l’effort se fera grâce à l’argent des autres. Le banquier prête et les locataires remboursent en échange d’un appartement rénové et fonctionnel. On appelle ça un levier et dans l’immobilier c’est terriblement puissant.

un petit immeuble sans prétention…

Les chiffres de l’opération :

Immeuble 2 appartements : 179 m2 au total
Prix net vendeur : 53 000 € ( si, si : à l’achat votre serviteur est redoutable en négociation ! )
Agence locale : 5 000 €
Mes honoraires : 6 000 €
« Frais de Notaire » : 4 900 €
Travaux : 44 472 €

TOTAL : 113 372 €

Emprunt : 123 400 € sur 20 ans au taux de 2,14 % assurance comprise (50% sur chaque tête).
Dans l’investissement locatif, je pense qu’il n’est pas utile de s’assurer à 100% sur chaque tête, les loyers permettant en théorie de rembourser le prêt.

En faisant faire des devis sur des travaux inutiles, Olivier en « bon père de famille » prudent a emprunté plus que le budget que je lui avais conseillé. Le but pour lui était d’avoir cette enveloppe supplémentaire au cas où les travaux se passent mal et le budget annoncé soit dépassé. Il a donc emprunté 123 400 € (10 000 € de plus).
La banque lui a demandé un petit apport de 1694 € correspondant aux frais de dossier et de cautionnement. L’effort est supportable et vous allez voir comment il va récupérer ses billes très rapidement.

Sur mes conseils, il a négocié et obtenu un report total de 12 mois. En clair, pendant 1 an il payera uniquement l’assurance du prêt soit 46 €/mois, puis il passera à une mensualité de 677 € sur 19 ans.
Là où c’est redoutablement stratégique c’est qu’au bout de 7 mois de travaux les 2 appartements ont été livrés et loués.
Nos investisseurs en herbe encaissent donc la totalité des loyers soit 1030 € et remboursent pendant encore 5 mois la somme de…. 46 € ! De quoi se constituer facilement une petite épargne de précaution.

Il aurait même été possible de livrer le chantier bien avant mais un retard sur la signature de l’acte authentique nous a obligés à envoyer la team Tonio sur un autre projet. On n’allait quand même pas laisser les artisans dans le canapé avec une bière en attendant la signature.
Bref… 2 mois de perdus à l’allumage…

Au bout de 12 mois de report total, la mensualité passera à 677 €/mois soit un cash-flow brut de 353 €/mois, de quoi largement payer la taxe foncière (860 €/an) et l’assurance PNO (192 €/an) . Bien entendu les charges de copropriété sont égales à zéro car il n’y a pas de copro 🙂
En parlant de cashflow, vous pouvez voir précisément grâce à ce simulateur comment il va évoluer sur les 20 ans à venir :

Ouf ! Nos amis restent en positif pendant toute la durée du prêt ! Cela veut dire qu’il vont en théorie devenir pleinement propriétaire de 2 appartements sans faire d’effort financier !
La magie de l’effet de levier.

On voit aussi que pendant 4 ans, ils seront peinards et ensuite le fisc viendra frapper à la porte.

Ce sera peut être le moment de passer un ou les 2 lots en Loi Cosse  pour bénéficier jusqu’a 85% d’abattement… à moins que d’ici là les règles fiscales n’aient encore évoluées…

Pour info, le budget travaux a été respecté : la chance du débutant ? ou le talent peut-être 😋. Notre couple d’investisseurs se retrouve donc avec 10 000 € de budget travaux non consommé. La banque va donc garder cet argent, ce qui aura comme conséquence de faire baisser leur remboursement d’environ 50 €/mois. (Certains petits malins utiliseront ce budget pour autre chose comme des travaux pour leur résidence principale, mais gare à la fraude fiscale si vous pensez faire du déficit foncier avec cette somme !).

Au final, l’opération leur sort une rentabilité de 1030 X 12 X 100 / 113372 = 10,90 % !
C’est quasi du net car comme vous pouvez le voir sur ce rapport notre couple de tourtereaux ne payera pas d’impôt sur les revenus de cet immeuble pendant minimum 4 ans.

Bon, les plus grincheux diront que c’est pas terrible. Il y a toujours des mecs qui font mieux ou qui sont plus malins que les autres.
Moi je dirais que c’est extraordinaire et que pour trouver des opérations aussi rentables en location nue (donc peu chronophage) il faut sortir des sentiers battus.

En l’occurence, dans ce cas précis, l’immeuble se trouve dans un village. Oups, je viens de dire le gros mot ! Un village de 1200 habitants en plus !

« Le malade, il ne trouvera jamais de locataire » ! Ok, je radote, mais c’est seulement pour certains tâtillons de l’investissement locatif qui s’offusquent encore de tels projets.
« L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement…. »  😬

Pour les 2 mises en locations, Olivier après une simple annonce sur Leboncoin a eu le loisir de pouvoir sélectionner ses locataires. D’ailleurs pour les 2 appartements, ce sont des personnes « lambdas », en CDI, et trouvées en moins d’une semaine !

Attention, cela ne veut pas dire qu’il faut se lancer à corps perdu dans l’investissement locatif dans les villages.
Vous devrez quand même faire vos devoirs : vérifier certains critères, notamment l’évolution démographique et la desserte. Une gare SNCF ou/et une sortie d’autoroute à moins de 5 km, ce n’est pas du luxe. Vous devrez également vérifier par vous même la pression locative sur Leboncoin par exemple et étudier en profondeur le marché locatif (vous pouvez par exemple regarder sur ce site les offres de location d’appartements à Rennes ou dans d’autres communes).

Bon, 10,90 % pour un petit immeuble rénové quasi entièrement, c’est plutôt très bon surtout que fiscalement, c’est optimisé grâce au déficit foncier généré par les travaux.
En parlant de travaux, voici quelques photos du projet « avant et après »…

T3 Rez-de-chaussée + jardin

cuisine avant

cuisine après

chambre avant

chambre après

jardin avant

jardin après

salle de bain avant

salle de bain après

T3 1er étage

création d’un passe-plats

cuisine avant

cuisine après

chambre avant

chambre après

Alors, convaincus ?

Faites mouliner vos propres chiffres, et foncez !

PS : Pour couper court à toute remarque,  il y a un lien sponsorisé dans cet article que j’aurais quoiqu’il arrive écrit. Quand je peux joindre l’utile à l’agréable, je ne boude pas mon plaisir !
Ceci est à destination des (rares) grincheux qui ne conçoivent pas qu’avec un blog, on peut arrondir ses fins de mois sans pour autant renoncer à ses convictions.

Edit du 21 janvier 2018 :

Des nouvelles d’Olivier et Isabelle : 9 mois après, les loyers rentrent et tout roule pour ce premier immeuble ! Ils continuent à mettre du charbon dans la locomotive. Se sortir de la rat race, ça peut prendre du temps et il faut une niaque d’enfer.
Heureusement, ils ne lâchent rien ! Depuis cet article, ils ont deux autres projets à cashflow positif qu’ils ont dégoté et gèrent tout seuls comme des grands !

• une maison locative de ville à 25 000 €
  budget total avec notaire et un brin de travaux : 35 000 € dont 3000 € empruntés « en trop » qu’il garde en trésorerie (signature de l’acte authentique dans 15 jours).
  loyer prévisionnel : 390 €
  mensualité (emprunt de 110 % sur 20 ans)  : 170 €
  Un joli cash flow avec un seul lot tranquille 😉