Est-ce le moment d’acheter un immeuble de rapport ?

Les plus pessimistes nous martèlent sans cesse qu’il ne faut aujourd’hui surtout pas investir dans du locatif. Les prix de l’immobilier vont s’effondrer. Nous sommes à l’aube de l’éclatement de la bulle spéculative. La courbe de Friggit nous montre que les prix vont subir une forte correction à la baisse. Votre investissement ne vaudra plus rien dans cinq ans, une fois que la bulle (de champagne ? :)) aura éclaté.

Nous sommes en crise, la croissance est en berne, bientôt tout le monde sera au chômage, les locataires ne pourront plus payer leurs loyers. Pire que ça, ils vont tout casser dans votre futur immeuble de rapport, y mettre le feu à moins qu’un glissement de terrain ne l’ait emporté avant.

STOP ! N’en jetez plus !

2015 est une excellente année pour se lancer.

Mon ami François vient encore de le prouver. Mardi nous étions ensemble chez le notaire. Il vient de signer l’acquisition de son second immeuble de rapport en Gironde. Les chiffres sont étourdissants.

Un immeuble de 3 appartements pour la modique somme de 64 000€ frais d’agence inclus ! L’immeuble comporte 2 appartements T3 et un T2 pour une surface totale de 200m². Imaginez : 320€ du m² ! À ce prix, où est le risque ? Construire un immeuble neuf revient au minimum à 1000€/ m² auxquels il faut ajouter le prix du terrain.

Alors certes, nous allons y réaliser des travaux, beaucoup de travaux même. François a signé pour près de 60 000€ de devis avec différents artisans (couvreur, peintre, plombier, électricien, poseur de fenêtre…). Les travaux débutent lundi et pour une durée d’environ 4 mois.

Une fois les travaux réalisés, les appartements seront loués pour un total de 1250€, le prix moyen du marché local pour ce type d’appartement. Pour optimiser sa fiscalité (les intérêts d’emprunts sont déductibles des revenus fonciers), François ne mettra aucun apport personnel dans l’opération. Il emprunte donc la totalité de l’opération (prix, honoraires d’agence, frais de notaire, travaux) soit 127 537€.

Et c’est là que la fenêtre de tir est vraiment optimale, les taux d’emprunts n’ont jamais été aussi bas. François emprunte sur 20 ans (et sans avoir trop bataillé avec son banquier) au taux ridiculement bas de 2,90% assurance comprise ! Il va donc rembourser 691€/mois sur 20 ans et si tout se passe bien encaisser 1250 € de loyer !

Sur mes conseils, François a négocié avec son banquier un report de remboursement du capital de 24 mois maximum. Pendant cette période il ne va donc rembourser que les intérêts soit 314€/mois.

De quoi être serein au niveau trésorerie pendant la durée des travaux même s’ils s’éternisent au delà des 4 mois prévus (mais je veille au grain et serai présent pour mettre la pression aux artisans 🙂 )

Cerise sur le gâteau, les 3 appartements seront loués sous le régime du Borloo ancien en secteur « intermédiaire ». François pourra donc profiter d’un abattement de 30% sur ses revenus fonciers. En cumulant cet avantage avec la déductibilité des intérêts d’emprunts et les travaux, cet investissement locatif supplémentaire sera neutre pour sa fiscalité pendant environ 4 ans. Mieux que ça, il va même pouvoir créer un déficit foncier imputable sur ses revenus globaux et venir « effacer » environ 3000€/an de ses impôts sur le revenu.

Pour bien comprendre le mécanisme du déficit foncier, je vous invite à visualiser la formation vidéo d’Étienne Brois.

Mon offre de « coaching » personnalisé est toujours valable si vous profitez de cette formation en passant par ce lien.

Alors je sais, les plus grincheux vont me dire que l’investissement se fait dans une ville paumée sans dynamisme économique. Peut être, mais ce n’est pas pour autant qu’on n’y trouve pas de locataires.

Personnellement, je préfère ce genre d’investissement à près de 12% nets d’impôts que 6 % fiscalisés dans une grande métropole régionale.

Les prix vont baisser nous dit-on ? Oui, certainement, mais peut importe. Pourquoi François aurait besoin de revendre un immeuble de rapport qui lui rapporte plus de 500 € brut de cash-flow chaque mois ? Pourquoi revendre la poule aux œufs d’or ?

Les plus pessimistes vont diront aussi que dans 20 ans, ce genre d’immeuble en zone rurale ne vaudra plus rien. Et alors ! Il n’aura strictement rien coûté à François, ce sont les locataires qui vont rembourser son crédit (en échange de la fourniture d’un appartement sympa et rénové). Imaginons le pire : François revend dans 20 ans avec une moins-value de 50 %. Il sortira quand même de chez le notaire avec un gros chèque 🙂

Cette nouvelle année me semble être idéale pour passer à l’action. Je n’ai jamais été aussi optimiste pour l’avenir. N’oubliez pas que les plus grosses fortunes se sont souvent crées pendant les périodes de crise. Les prix vont baisser ? Et ben… ACHETEZ !

Je vous souhaite une excellente année 2015 !