Olivier et Isabelle passent à l’action !

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21 réponses

  1. Florian Wts dit :

    Encore une superbe opération !
    « Bon, les plus grincheux diront que c’est pas terrible. Il y a toujours des mecs qui font mieux ou qui sont plus malins que les autres. » : sérieusement, vous recevez ce genre de remarque ? Moins de 150k€ avec 10% de rentabilité, pour le presque parisien que je suis, je tombe rarement pour ne pas dire jamais sur ces chiffres quand je fais tourner cette formidable moulinette qu’est rendementlocatif.com

  2. Nicoum dit :

    Mais comment est-ce possible de trouver un bien à 53000 euro?? Même dans un village, si le village est proche d’une entrée d’autoroute ou d’une gare scnf, je n’en crois pas mes yeux. C’est vraiment une super opération, bravo!

    • olivier dit :

      Bonjour Nicoum
      Sur cet immeuble, le propriétaire (la cinquantaine) venait d’hérité de plusieurs biens et n’avait pas la fibre immobilière.
      Donc le prix était affiché 76000€ et on à fait (plutôt Guillaume à fait) une offre à 50000€ et accepté sa contre proposition.
      Donc il s’en fichait bien du montant puisque pas de crédits et peu importe le montant, c’était tout bénéf pour lui.

  3. laurent dit :

    Bonjour,
    très belle opération en effet permettant de dégager un cashflow positif.

    Une question : le cashflow est il toujours positif après le paiement de l’impôt sur le revenu ?

    • Guillaume dit :

      Bonjour Laurent,
      Oui bien entendu et on le voit bien sur le premier tableau dans l’article. Le trait rouge du « cashflow » est toujours au dessus du zéro sur la période étudiée (25 ans).
      Le simulateur prends en compte les impôts, c’est tout l’intérêt de cet outil.

  4. Anthony dit :

    Bravo, un ratio prix/m² exceptionnel !!! Le négociateur est très bon !!!
    Est ce que les acquéreurs vivent près du bien ?

  5. Mathieu dit :

    Bravo, très belle opération avec une super rentabilité. Je pense en effet que si l’on veut de la bonne rentabilité, il faut s’orienter vers les petits villages alors ok, ça fait moins rêver que la grande métropole type Bordeaux mais à un moment, il faut savoir ce que l’on veut privilégier et bien connaitre son objectif d’investissement (orienté cashflow ou placement plus long terme pour une éventuelle plus value à la revente).

    Encore merci Guillaume pour ces « business cases » qui nous font bien rêver et nous prouvent que c’est possible.

    • Guillaume dit :

      Avec plaisir Mathieu,
      Je suis le premier à fantasmer sur les beaux immeubles en pierre Bordelais du XVIII siècle.
      Seulement les prix deviennent complètement dingues dans la métropole girondine. Dans mon quartier (Hypercentre, Saint Pierre) les 2 pièces s’arrachent désormais à presque 6 000 €/m2 !!! 15 fois plus cher que dans ces petits villages situées à 1 h 00.
      ça sent la bulle spéculative à plein nez….et pourtant je reste très confiant pour le marché Bordelais et je pense que ça va encore continuer à monter. Les parisiens débarquent en masse…

  6. Romain dit :

    Très belle opération ! Est-ce une solution interessante, au moment ou il faut payer l’impot, de transformer le bien en SCI à l’IS pour éviter de payer trop d’impôt ?

    • Guillaume dit :

      Bonjour Romain,
      Très bonne remarque, j’y vois cependant 2 freins dans cet exemple :
      – il aurait fallu acheter dès le départ en SCI car là Olivier et Isabelle devront repasser chez le notaire pour vendre leur immeuble à la SCI (donc droits de mutation onéreux à prévoir )
      – l’opération est trop petite à mes yeux en terme de loyers encaissés pour rentabiliser les frais de structure d’une SCI IS ( Comptable ect…..)

      • Clém dit :

        Bonjour Guillaume,

        Ca peut faire peur d’investir dans un village quand même !! Il va me falloir des arguments pour convaincre Monsieur…
        Quand tu dis que le projet est trop petit pour un passage en SCI à l’IS, tu dirais que ça vaut le coup à partir de quel moment ?

        • Franck dit :

          Les arguments sont simples:
          – bonnes rentabilités, souvent supérieures à 10%, presque introuvable dans les grandes villes
          – possibilité de massacrer les prix car peu de gens osent investir dans les « villages »
          – souvent moins de vacances locatives (s’il s’agit d’une petite maison en campagne par exemple par rapport à un studio en plein centre ville)

        • Gullaume dit :

          Bonjour Clém,
          Passer en SCI en cours de détention en nom propre est très couteux car il faudra repasser devant le notaire et donc payer à nouveau les droits de mutation.
          Quand je dis que sur des petits projets ce n’est pas forcement avantageux c’est surtout par rapport au cout de la structure (comptable…) à comparer aux loyers encaissés.
          Te laisse convaincre Monsieur…
          Pour les arguments, Franck te donne à juste titre de bonnes pistes.
          Bon moi je te dirais que la vacance est identique si tu te débrouilles bien par contre le turnover en principe est nettement moins élevé.

  7. Guillaume dit :

    Salut Guillaume,

    Je découvre ton blog car je cherche à faire de l’immeuble après avoir éprouvé le process d’achat / location sur du studio étudiant. C’est intéressant. A la base, je comptais plutôt essayer d’acheter un immeuble de centre ville et le louer en studios. C’est un autre éclairage du sujet ici, qui est bon à prendre.

    Comptes-tu rouvrir tes prestations d’accompagnement à l’achat d’un immeuble de rapport?

    • Gullaume dit :

      Bonjour Guillaume,
      Dans l’immédiat je concentre mes efforts sur les clients déjà en attente et je trouve que c’est déjà très (trop ?) long pour eux…c’est pourquoi j’ai retiré temporairement la possibilité de postuler.
      Je pense « réouvrir » début 2018.

  8. Franck dit :

    Très beau boulot, comme d’habitude 🙂

  9. PATRICE dit :

    Bonjour Guillaume,
    Etant à la recherche d’un investissement locatif pour réduire mes impôts, je suis allé dans ma banque et celle ci me propose un Pinel (150000 euros pour un T2 de 34m2 sur Nantes). A la suite de ce rendez-vous je regarde un peu sur le net et trouve ton BLOG qui m’inspire beaucoup. Je pense que je cherche trop à réduire mes impôts sur des appartement hors de prix et des rendements faible.
    A la lecture de tes articles, je me demande si il ne faut pas mieux trouver un immeuble de rapport avec 50% du montant en travaux (permet de réduire mes impôts pendant un certain temps).
    Pourrez-tu STP, me donner les erreurs qu’il ne faut surtout pas faire dans ce genre d’investissement (j’habite dans l’orne et je veux un bien à côté de chez moi)
    Encore bravo pour les investissement que tu réalises.

  10. Nicolas dit :

    Bonjour, effectivement un blog très instructif et de belles histoires (vraies) ! Souhaitant me lancer dans un tel projet, j’aurais bien aimé me faire accompagner par quelqu’un qui ait de l’expérience, comme vous, mais je note que c’est raté pour 2017 :-(…De plus, habitant près de Strasbourg, il faudrait que j’investisse plutôt à proximité pour pouvoir gérer les aléas d’une telle location au fil des années…Recommendiez-vous quelqu’un dans la région strasbourgeoise pour accompagner de tels projets ? Bon courage pour la suite !

  11. Nathan dit :

    Bonjour, articles très intéressant !
    Compliqué de trouver des maisons peu chères et intéressantes comme celle ci dans ma région (Lille et ses alentours) !
    Vous faites des impressions d’écran d’un logiciel de calcul de cash flow. Quel est ce logiciel si ce n’est pas indiscret ? 😉

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