Martin : 16 % de rentabilité avec son immeuble de rapport !

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46 réponses

  1. David dit :

    Au vu des photos, ça ne semble pas si catastrophique!
    Sinon belle opération.
    J’ai un bien similaire en vue : 2 maisons de ville pour 100k€. Une à priori déjà rénové.
    Bon, ma région est un poil plus cher! 😉

    • Guillaume dit :

      J’ai d’autres photos où tu vois que c’était vraiment la misère 🙂
      Après tu te doute bien que 34 k de travaux sur 3 appartements de 60 m2 en moyenne c’est finalement assez peu. Donc certains éléments étaient curieusement en très bon état. Les 3 sdb par exemple étaient quasi nickels.
      Par certain que là ou tu investis ce soit plus cher, Martin a vraiment fait un bon coup, il a acheté au moins 40% sous le prix du marché.

  2. Vincent dit :

    Très belle opération effectivement. Par contre j’avoue encore pas mal sécher sur la fiscalité… déficit foncier ? Peux tu nous en dire plus ? Merci d’avance.

  3. Guillaume dit :

    Salut Vincent,
    Je ne suis pas du tout footballeur mais je trouve que ton blog est vraiment sympa, le visuel simple et pragmatique, l’idée excellente .
    Pour le déficit foncier, c’est une notion complexe c’est pourquoi j’ai précisé dans l’article que je ferais un billet spécialement pour en expliquer les mécanismes…et les pièges aussi !
    Si tu sèches sur la fiscalité des revenus fonciers, je ne peux que te conseiller la formation vidéo d’Etienne dont je parle dans cet article :

    http://immeuble-de-rapport.fr/carole-caissiere-chez-lidl-temps-partiel-achete-immeuble-partie-22/

    La partie fiscale est la clef de voûte d’un bon investissement locatif, ne néglige pas cet aspect.

  4. lucie dit :

    16% c’est énorme et bien trouver, Bravo!
    Moi j’ai réussi à trouver un bien entre 14 et 15% de rentabilité. J’ai fait mon offre qui a était accepter y a plus qu’a attendre les diagnostiques et signer le compromis. Je serais bientôt propriétaire d’un immeuble de rapport 🙂

  5. Guillaume dit :

    Bien joué Lucie,
    C’est vrai qu’en ayant comme objectif de « virer ton patron » en 4 ans, faut embrayer rapidement 🙂
    L’immeuble de rapport, permet d’avancer plus rapidement c’est sur.
    Avec une rentabilité brute de 14%, ça doit te dégager pas mal de cashflow positif.
    J’attends ton prochain article où tu vas certainement nous expliquer çà en détail…

  6. Guiguisky dit :

    Je vais vraiment arrêter de lire tes articles car tu me donnes vraiment de plus en plus envie de continuer et cet aspect de l’investissement commence à m’attirer reellement. Reste à convaincre mme…

  7. Guillaume dit :

    Salut Guiguisky !
    Content que cela te donne des idées, c’est un peu le but 🙂
    Pour toi ce serait une bonne façon de diversifier. La sécurité et le « patrimonial » de tes studios de Bordeaux mixée avec le risque et le rendement de ce genre d’immeuble de rapport.

  8. Sam dit :

    Bonjour digne de Mister Seban ça donne envie l’article…
    Après l’emplacement est important certes mais si tu maitrises ta zone de prospection ça va, après le client doit met sa vie entre tes mains, quand même une pression lol
    En tout cas je vais suivre le blog, étant dans une ville trop chère pour un salarié lamba, je vais devoir me tourner vers le locatif tradi ou même social comme dans ton exemple…
    bon courage

    • Guillaume dit :

      Salut Sam,
      Pour ta comparaison avec Olivier Seban, no comment…il est bon dans son domaine, chacun le sien 🙂
      En effet, quand un client me laisse carte blanche pour gérer « clef en main  » ce genre de dossier ça me donne un sacré coup de pression, mais c’est de la bonne pression. Un vrai challenge à relever ! Ce n’est pas toujours simple, par exemple sur ce projet j’habite à 1h30 de route. Je me suis pris 2″ lapins  » par des postulants locataires. Donc 2 demi-journées en pure perte (temps, gazole, péage autoroute…).
      Cela fait partie du job !

      • Yves78290 dit :

        Bravo Guillaume.
        J’apprécie votre professionnalisme et votre forte dose de bon sens. Je partage à 100 % cet état d’esprit. Je vous ai laissé un message il y a quelques jours pour que l’on rentre e n contact. J’espère que vous aurez le temps de le lire.

      • Yves78290 dit :

        Moi c’est plutôt le choix du bien avec le ratio prix d’achat/travaux à estimer qui m’inquiète. Et Bien sûr lestimation des loyers à en tirer… c’est là où je trouve que Guillaume est très pro.

  9. Sam dit :

    Bonjour,

    La comparaison avec Mr Seban c’était plutot l’article aguicheur lol pour le fond c’est dans le temps qu’on admire la compétence non?
    En tout cas si je fais ma mutation vers bordeaux je te contactes…
    Vu mon objectif de maison avec jardin je devrai viser le languedoc roussillon plus décoté …

    Allez bon courage

  10. Marc P dit :

    Il est sympa le Guillaume.
    Moi quand je trouve un immeuble qui génère 16 %, je le garde pour moi 😉

    • Guillaume dit :

      Bonjour Marc,
      Sympa j’en sais rien, faudrait demander à Martin 🙂
      Les agents immobiliers ne peuvent pas tout acheter quand même.
      Quand j’ai trouvé ce lot pour mon client, je venais de m’acheter 2 mois auparavant un autre immeuble de rapport tout aussi rentable.
      Signer à nouveau pour ce projet me semblait un peu prématuré, et est-ce que le banquier m’aurait suivi?
      J’ai préféré consolider un peu avant de repassez à l’action 🙂
      J’ai aussi besoin de rentrer régulièrement du chiffre d’affaire pour justement améliorer ma capacité d’endettement.

  11. Mehdi dit :

    mehdi.messoud@laposte.netument ce que j’aimerais faire, investir dans un bien qui dégage du rendement élevé…
    Je suis jeune (25 ans) mais j’ai une belle somme de coté, environ 60000 (voir plus, étant aidé par ma famille) cependant je n’y connais rien…A ce que je lis, le mieux est de prendre un crédit pour financer le bien…
    Voilà, j’aimerais me lancer dans ce genre d’aventure mais je n’y connais strictement rien.
    De plus de nature méfiante, tous les conseillés sont ils nécéssairement interressé à l

  12. Mehdi dit :

    navré du double post mais j’ai cliqué sur enter par inadvertance…
    Comme je le disais, les conseillés sont ils tous interesé par notre réussite ou veulent ils seulement finaliser l’achat et prendre leur chèque?….
    Voila ce qui fais peur, se faire berner et devoir eponger une dette pour les 20 prochaines années…
    Tout ca pour dire que c’est passionnant mais pour se lancer c’est assez compliquer…

  13. Guillaume dit :

    Salut Mehdi,
    Effectivement je te conseille d’emprunter la totalité de l’opération pour des raisons fiscales. Garde ton épargne en cas de grosse galère…
    Concernant ta question à propos de la « moralité » des agents immobiliers. Je suis assez bien placé pour répondre étant à la base un simple client et utilisateur des agences immo. Comme tu l’as compris j’en ai maintenant fait mon métier (je suis agent mandataire).
    Je te dirais qu’il faut être très méfiant, se former soi-même en lisant des bouquins, en discutant avec d’autres investisseurs…
    Tu as raison beaucoup de pros vont essayer de te vendre un immeuble même s »ils ne croient pas au produit. 🙁
    C’est une stratégie que je trouve contre-productive. S’ils savaient comment je suis peinards avec ma petite dizaine de clients acheteurs réguliers qui reviennent car je leur fait gagner de l’argent….
    L’honnêteté paye toujours sur le long terme…
    A toi de trouver les bons agents immo dans ta région.
    Et méfie toi encore plus si tu passes directement par un particulier, si tu savais le nombre de margoulins que je rencontre 🙂
    Bonne recherche, commence petit pour te former. Disons une maison à moins de 100 K divisée en 2 lots…

  14. Toudoucement dit :

    Je me demande si dans la stratégie globale d’investissement,il ne faut pas intégrer une proportion d’opérations de court terme.
    Dans l’exemple cité,est-ce que Martin n’aurait pas intérêt à prévoir de revendre un jour pas si lointain son premier investissement(à 16% brut) sur une base de rendement interessant de réaliser une petite plus value, et d’encaisser la partie de capital déjà remboursé? Je comprend que c’est pas facile de se défaire d’un bien locatif offrant une bonne rentabilité mais si ça permet d’en réaliser d’autres en gagnant la confiance du banquier ,ça peut faire partie de la stratégie.

    On note aussi dans l’exemple de Martin que la première opération est très récente,qu’il n’a encore pratiquement pas remboursé de capital,qu’il est donc endetté à 100% sur cet investissement et n’a pas encore prouvé au banquier que l’affaire est rentable sur la durée.

    En conclusion,à moins d’avoir un solide capital de départ,c’est une activité qui nécéssite beaucoup de patience et qui peut engendrer quelques frustrations.

  15. regis dit :

    Bonjour Guillaume,
    Sur les photos, il semblerait qu’avant rénovation il y avait du lino et après rénovation du parquet vitrifié.
    Dans le cas d’un plancher bois en état moyen, tu conseilles plutôt de rénover l’ancien parquet (ponçage + vitrification) au lieu du lino? il ne faut pas avoir peur à ce que les locataires dégradent le parquet?
    Régis

    • Guillaume dit :

      Bonjour Régis,
      Oui en effet il y avait du beau parquet massif sous le lino PVC.
      L’artisan l’a poncé (en louant une grosse ponceuse à bande) et a passé 2 couches de vitrificateur.
      Le prix au M2 était identique par rapport au remplacement du lino. (20 €)
      Je préfère nettement cette solution, beaucoup plus qualitative à mes yeux car j’aime les immeubles avec du cachet ancien.
      En cas de rayures ect…lors des changement de locataire, un ponçage très léger (sans louer la machine cette fois ! ) et une couche de vitrificateur…et hop c’est nickel !

  16. regis dit :

    En effet merci pour tes conseils avisés !

  17. Karim dit :

    Bonjour Guillaume,

    Je lis depuis quelques jours les récits de ce blog qui sont tous alléchants.
    Un peu trop d’ailleurs, n’y a t il jamais de déconvenues ?
    Cela serait en effet intéressant d’avoir des retours à plus long terme.

    J’ai plusieurs biens et je dois très régulièrement y aller que ce soit pour des petits travaux, pour rappeler au locataire qu’il n’a pas payé son loyer quand il ne répond pas au téléphone, pour faire les états des lieux, les visites …
    ça me semble donc compliqué d’acheter un bien de rapport dans un « petit village » quand on habite comme moi la région parisienne.
    Tu indiques que tes clients te délèguent la gestion courante, cela grève donc les 14,20 % ?

    Cordialement,

    Karim

    • Guillaume dit :

      Bonjour Karim,
      Les exemples donnés sont bien entendu hors normes surtout quand j’annonce des rentabilités au delà de 10%.
      Bien entendu gérer ce genre de bien est tout sauf un long fleuve tranquille. Il va falloir mettre les mains dans le cambouis ! Vous avez l’air de savoir ce que c’est ! 🙂
      Ce n’est pas pour rien si une agence immobilière demande en moyenne 8% des loyers en honoraires de gestion. Cela demande parfois d’avoir les nerfs très très solide…
      Mon prochain article sera certainement sur un exemple d’investissement qui est partie en « sucette »…
      ça va en décourager plus d’un à passer à l’action 🙂

  18. ben dit :

    Si la rentabilité est en effet impressionnante, elle est à hauteur du risque pris, c’est donc logique. Savoir limiter le risque en connaissant la demande locative dans la zone est donc un élément un peu apaisant ( l’appréhension de l’investisseur 🙂
    Mais s’il est indéniable que la rentabilité soit un rendez vous Quid de la revente?
    Plusieurs évenements de la vie et reconsidération stratégiques peuvent motiver à vendre? y aurait il suffisamment de demande pour de l’immeuble dans ces zones là? coincé avec son bien? obligé de le brader..? revendre à la découpe?
    Ou bien l’idée est de récupérer simplement du capital qui n’a été que payé par les locataires.. ?
    Cela ne doit pas forcément être évident de convaincre son banquier d’acheter ce genre de bien à 110% ( car lui aussi il prend un bon gros risque.. et les banquiers n’ont pas l’air d’être des fan de sports extrêmes 🙂

  19. Guillaume dit :

    Salut Ben,
    Si vous revendez même moins cher un bien qui s’autofinance vous sortez quand même de chez le notaire avec un chèque (une fois les « frais de notaire » amortit, ce qui est relativement rapide).
    La revente est en effet plus compliqué dans ces zones mais pourquoi revendre un bien qui se rembourse tout seul et même mieux qui dégage du cash-flow?
    Hormis un divorce, je ne vois pas…

  20. ben dit :

    Merci guillaume, bon lundi 🙂
    Je me pose des questions avant d’agir simplement.
    Donc le point noir de la stratégie serait la liquidité très faible de ce genre d’investissement, si l’on veut en sortir et récupérer du cash.. si personne ne veut acheter.
    Je ne dis pas que c’est rédhibitoire, mais c’est une chose à savoir.
    Pourquoi vouloir revendre? un imprévu de quelque nature qu’il soit… ( tous les scénarios sont possibles, certes sont plus probables que d’autres.. divorce, besoin ou envie de liquidités..etc. ) vous apprenez que vous avez une maladie incurable qu’il vous reste 1an à vivre et vous n’avez pas d’enfant, vous voulez donc tout « claquer » avant de tirer votre révérence, gros clash sécuritaire-guerre-etc.. j’aime conserver une liberté d’action raisonnable, je prends donc le paramètre liquidité dans mes réflexions.

  21. Sylvain dit :

    Bonjour guillaume,

    Je suis tombé un peu par hasard sur votre site qui m’a bcp intéressé. Au début, j etais tres dubitatif sur les taux de rendements que vous trouviez… plus de 10%. Pour un lyonnais comme moi cela semblait impossible. J ai donc commencé à chercher dans la métropole de lyon et le nouveau Rhône… c etait bien ce que je pensais… impossible de trouver de tels rendements. Par contre en choisissant comme cible la loire ou encore mieux l auvergne, les offres sont là… a porté d investisseurs. Je ne suis pas encore prêt à me lancer mais merci pour ce site, et bonnes fêtes.

    • Guillaume dit :

      Vous pensiez que c’était du pipeau 🙂
      Tous les chiffres sont bien réels…et vérifiables si vous passez par Bordeaux.
      Vous l’avez compris pour obtenir de telle rentabilité il faut sortir des sentiers battus…
      Au plaisir

  22. ben dit :

    Cela fait maintenant plus d’un an ..? alors le bilan? tout se passe bien? 🙂
    Quant à la sélection de la ville ou du village? utilise tu le l’évolution démographique afin de voir s’il s’agit d’une ville en croissance et non d’une ville en déclin?
    Si on te confie un mandat du type que tu as réalisé dans ton exemple, j’imagine que tu es limitée à certaines zones géographiques..? Si oui lesquelles? As tu défini un périmètre?
    J’apprécie l’idée de pouvoir déléguer une opération ( pendant que je fais une autre de mon côté ) = doubler l’efficacité.

    • Guillaume dit :

      Salut Ben,
      Le bilan est plutôt positif. Martin a essuyé quelques changements de locataire (2 au total). A chaque fois, on a reloué quasi immédiatement. Un des locataires « sortant » nous a un peu stressé sur le paiement de son loyer et Martin y a laissé au final 15 jours de loyer en perte sèche.
      Bon vu la rentabilité, cela ne l’a pas gêné plus que ça ! Pour preuve je viens de lui dénicher un autre lot de 3 petites maisons à refaire entièrement…et il a signé direct !
      En effet, regarder la courbe démographique est essentiel…bon dans cet exemple la ville est en déclin (ce qui explique les 16% de rendement )
      Sinon je ne cible pas de zone précise, c’est l’opportunité qui guide mes choix et rien d’autre ! Ah si, je me limite à 1h30 autour de chez moi…:)

  23. Nicolas dit :

    Bonjour Guillaume,
    Peux-tu nous en dire plus sur le non-paiement du loyer par le locataire ? Est-ce qu’il y a des erreurs à éviter ? Quel était le profil du locataire ?
    A+

    • Guillaume dit :

      Salut Nicolas,
      C’est vraiment difficile de déterminer le profil type du mauvais payeur.
      Une chose est certaine, cela n’a rien à voir avec les revenus. J’ai parmi mes locataires des gens au RSA où des chômeurs et cela se passe très bien.
      Je marche au feeling, j’évite les avocats (désolé messieurs mais vous connaissez trop bien vos droits et c’est pénible les procéduriers ! ), j’évite aussi le type de 40 balais, divorcé et un brun dépressif (ceux là n’ont plus rien à perdre ).
      J’aime bien la mère célibataire avec des enfants à charge qui va être rigoureuse pour offrir un toit décent à ses mouflets.(en plus généralement elle va toucher une grosse aide au logement CAF).
      Dans l’exemple de Martin, c’était un très (trop?) jeune couple immature…

      • Nicolas dit :

        Oui, le choix du locataire est vraiment déterminant.
        Ton ami Martin (tout comme moi) est jeune (30 ans), cela peut être aussi dû à son âge et à de la jalousie, hélas, certains ne supportent pas que d’autres (plus jeunes) réussissent …

  24. Cédric dit :

    Salut Guillaume.
    Je tiens à te féliciter pour ton site car il est vraiment de bonne qualité.
    J’ai une question. Quand tu dis : « Sinon je ne cible pas de zone précise, c’est l’opportunité qui guide mes choix et rien d’autre! ». C’est dire que tu ne cibles pas de zone dans une région donnée par exemple ? Ou alors que tu vas vraiment « partout » où il y a une rentabilité intéressante ?
    A+

  25. Cédric dit :

    Merci pour ton retour.
    La plupart des livres qui traitent d’investissement immobilier préconisent d’être un expert immobilier d’une petite zone (d’un rayon de quelques kilomètres).
    C’est ta grande expérience qui te permet d’avoir cette latitude ? tu conseillerais à un novice de commencer sur une région aussi importante que la tienne ?

  26. olier dit :

    bonjour,

    Peux tu nous montrer en détail le mode de calcule que tu pratique une fois le déficit foncier finit dans sa situation, Je veux dire par la si j’ai bien suivie qu’ il va percevoir prêt de 17000euros annuelle de revenu foncier et il est dans la tranche a 30%… 17000euro il est bien obligé d’être au réel, il ne reste pas grand chose à déduire et si il est imposé a 30% plus 15,5% de csg crds ca va devenir compliqué ??

    • olier dit :

      dzl pour les fautes je me suis meme pas relu….

    • Guillaume dit :

      Hello,
      Cet article date un peu….
      Depuis Martin s’est énervé et a continué a acheter un immeuble de rapport avec beaucoup de travaux tous les ans.
      Il est donc toujours en situation de déficit foncier, donc toujours avec une imposition sur ses revenus fonciers à zéro.
      il ne compte pas s’arrêter car il se constitue un patrimoine net d’impôts.

  27. olier dit :

    Merci pour les infos,

    Je me demande du coup : si il défiscalise à hauteur de 10700euros par ans il est quand meme imposé sur les 6100euros restant de son premier immeuble ?
    Je vois pas trop comment faire pour ne jamais payer d’impôt dessus les revenus foncier en faite, apres le premier déficite sur le premier immeuble il va serte acheter un autre immeuble mais on ne peu défiscaliser que 10700euros par ans et il va bien percevoir plus que ca en revenu.

    Je sais pas si j’arrive à me faire comprendre…

    bonne soirée

    • Guillaume dit :

      Si si j’arrive à comprendre….je comprends surtout qu’il y a beaucoup de confusions dans ton raisonnement.
      Fais bien la différence entre revenus globaux et revenus fonciers.
      Je t’invite à lire dans l’ordre ces 2 articles du blog et à te former sur la fiscalité :
      – celui sur les charges déductibles des revenus fonciers
      – celui sur le déficit foncier
      T’y vera ensuite un peu plus clair.

  1. 29 novembre 2014

    […] Si vous me suivez un peu, Ludovic du blog Passion Locatif m’avait interviewé il y a environ 2 ans sur un investissement locatif miracle que je faisais à la campagne. Dans l’interview, je pavanais devant l’extraordinaire rendement de l’opération, environ 16% brut. A l’époque j’avais réalisé un coup incroyable. Avec la baisse des prix aujourd’hui ce genre de rendement est beaucoup moins rare, comme dans cet exemple : Martin : 16% de rentabilité avec son immeuble de rapport. […]

  2. 8 janvier 2015

    […] C’est bien le problème d’investir dans des biens locatifs avec un cashflow négatif, cela vous plombe pour d’autres projets. Si vous aviez une bonne rentabilité et étiez en autofinancement en prenant 70% des loyers encaissés, le problème ne se poserait pas. Vous pourriez acheter votre résidence principale sans avoir besoin de revendre vos autres investissements locatifs. Bon c’est vrai pour ça il n’aurait pas fallu investir à Paris mais plutôt dans une ville secondaire de province, voire dans un village comme dans cet exemple. […]

  3. 24 janvier 2015

    […] mon ami et client « serial investisseur ». Rappelez-vous l’an dernier, il faisait un coup exceptionnel dans un village avec un immeuble de rapport à 16% brut. Fort de cette expérience et d’autres très rentables avec des cash flow positifs, Martin me […]

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