Maison de ville locative : Le bon plan !

Voilà un bel exemple de produit d’investissement auquel on ne pense pas de prime abord : la petite maison de bourg.

Sans copropriété, elle a le gros avantage de l’immeuble de rapport avec en prime le bénéfice d’être très accessible. 

C’est un petit secret que j’ai partagé avec Franck. Ce jeune loup audacieux de 27 ans m’a mandaté pour l’aider à construire son patrimoine immobilier.
Ayant un grand besoin de liberté et envie de développer des revenus plus « passifs », il vient de vendre ses parts d’une start-up internet qui cartonne dans l’E.commerce. Ses 4 associés continueront l’aventure sans lui.
Le voilà donc à la tête d’une jolie enveloppe de cash qu’il souhaite investir dans du tangible. L’immobilier locatif, c’est du concret, du pérenne, bien loin des placements exotiques à la mode…

Je comprends immédiatement que Franck a intérêt de réaliser un déficit foncier cette année. La vente fiscalisée des parts de sa boite le propulse directement dans la tranche marginale d’imposition (TMI) de 41% ! Pas question pour lui de créer des revenus supplémentaires en 2017. Au contraire une opération en déficit foncier  bien calibrée lui fera réduire ses impôts de 4387 € ! (10700 x 41%).
Pas négligeable et plus efficace qu’un programme Pinel mis en avant pas la presse économique complice de l’arnaque immobilière du siècle.

Très vite, puisque le temps est compté, je lui déniche un petit produit d’investissement tranquille et sans risque.
Nous sommes dans un petit bourg de 4 000 habitants en Nouvelle Aquitaine.
Il s’agit d’une maison de ville de 61 m2 sans jardin et dans son jus. En clair, une petite mamie récemment décédée et sans gros revenus habitait dedans depuis 40 ans et aucuns travaux n’avaient été réalisés.

une petite maison de bourg toute simple

Avec ses héritiers qui galéraient pour vendre, j’arrive à lui négocier la bête pour la somme de… 23600 € ! C’est précis et à la campagne, un sou est un sou.

Au passage je vérifie le montant de la Taxe Foncière : 299 €. C’est bon, le rendement net ne sera pas plombé par le fisc.
Pas besoin pour moi de tester la demande locative (avec une annonce fictive sur Leboncoin par exemple) car je connais très bien le secteur. La pression locative est présente même si la ville est très sinistrée économiquement.

Je lance mes équipes d’artisans fétiches pour obtenir les devis.
Nous retenons Didier, un homme de solution pragmatique qui sort un devis à Franck pour rénover l’ensemble avec une enveloppe totale de 24 215 €.

C’est bon : le projet est viable.
Franck signe et me fait une totale confiance pour l’aider à gérer au mieux ses intérêts.
Au passage j’apprends à connaitre ce mec aux qualités humaines incroyables : ça donne deux fois plus envie de se déchirer pour que le projet soit une réussite 😀.

L’acte authentique est signé au printemps. Très vite, les travaux débutent. Inutile de tergiverser, il faut taper dedans, finir les travaux au plus vite et mettre en location. Le cash doit rentrer, c’est le but non?

Quelques photos de la maison en chantier… et du résultat !

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 Au rez de chaussée, un chantier épique 😅

 

 

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3 mois après, le sol est encore mouillé mais le résultat est là et je suis satisfait !
(ça se voit à ma tête, non ?)

 

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à l’étage, la décor datait un peu…

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Fin des travaux à l’étage : on a fait une économie substantielle

en ne touchant pas aux boiseries (parquet, lambris) qui étaient en bon état.

 

En 3 mois, la maison est livrée et prête à la location. Nous fixons le loyer à 450 €, volontairement sous le marché pour limiter le turnover. Sans tergiverser et alors que je suis en vacances début juillet, je mets une annonce sur Leboncoin.
La piscine, le Ricard et les coups de soleil attendront 😉.

Je reçois en 48h une dizaine d’appels, sélectionne 3 profils et fais visiter dès le lendemain. Bingo : les 3 candidats veulent la maison.

Il faut dire que la rénovation est top. Didier et son fils Benoit ont fait du super boulot.
Je sélectionne donc un jeune couple avec 2 jeunes enfants, très heureux d’avoir trouvé une maison si propre et bien rénovée. Facile : dans cette ville les bailleurs proposent en général beaucoup de taudis, il est donc très aisé de sortir du lot.

Alors quelle est la rentabilité finale de l’opération?

-Net vendeur : 23 600 €
-Frais de notaire : 2 956 €
-Mes honoraires : 4 000 €
-Travaux : 24 215 €

Total du projet : 54771 €

Rentabilité brute : 450 x 12 / 54771 = 9,85 %

Quasi du 10% c’est mieux que le livret A à 0,75% !
Sachant que pour Franck c’est net d’impôts les premières années de l’opération (déficit foncier ) et qu’il réduira son imposition de 4 387 € sur sa prochaine déclaration.
Ces petites maisons présentent aussi le gros avantage de pouvoir se revendrent très facilement car le budget est modeste.

Franck ne souhaite pas revendre avant 20 ans au moins, mais s’il change d’avis, deux portes de sortie sont possibles, ce qui accélère la liquidité :
– Revendre loué à des investisseurs.
– Revendre vide à des primo-accédants. Pour une résidence principale, 55 000 € sur 20 ans, ça fait moins de 300 €/mois de remboursement… donc c’est en théorie accessible même pour un Smicard.
Le gros avantage également de ce type d’investissement locatif est que vous n’avez pas de parties communes à entretenir, ça booste le rendement net !
La gestion est également facilitée, par exemple vous évitez les conflits entres vos locataires.
Maurice ne vous appellera pas un Dimanche midi pendant l’apéro pour se plaindre des nuissances sonores de son voisin du dessus.

Franck est ravi de son premier projet. Le voilà avec une rente à vie de 450 € bruts/mensuel.
Impatient et fort de ce premier succès, il vient de signer pour 2 autres petites maisons avec gros travaux et vise désormais un immeuble de rapport qu’il financera cette fois à credit.
La suite dans quelques mois…

A vous de jouer ! Bonne rentrée à tous.

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38 réponses

  1. Manu dit :

    Hello Guillaume,
    Ca fait du bien de revoir un article ici
    Super « petit » projet de diversification, si je comprends bien il n’a pas utilisé de crédit dans l’opération, mais paiement cash. (épargne ou/et ses dividendes de reventes des parts)
    Le projet est intéressant effectivement si on à les moyens de payer cash c’est un calcul à faire donc.
    Les taudits surévalués par les propriétaire comme tu le sais on à en beaucoup aussi par chez nous (picardie/nordpasdecalais) et lorsqu’on regarde les annonces leboncoin c’est juste abusé les apparts proposés au locataires… des éviers en inox en veut tu en voila avec la plaque de cuisson électrique qui te crame la poêle et qui pue… la déco des années 90, les radiateurs électriques grilles pain et on te vends ca « oui ici vous avez direct 10% de renta » » blablabla
    Certains évolue ou le veulent et d’autres restent sur leurs acquis
    Impatient pour la suite ! Et merci pour la patates que tu donne du mardi matin !
    @+ Manu 😉

    • Guillaume dit :

      Bonjour Manu,
      Oui en effet Franck vient de vendre les parts de sa boite donc plutôt que de laisser le cash à la banque rapportant du 2% il a préféré l’investir dans du concret et du rentable.
      En faisant un emprunt l’opération est également viable : remboursement de 290 € sur 20 ans pour 450 € de loyer encaissé.

  2. Brice dit :

    Bonjour Guillaume, très intéressant comme projet, juste une question technique sur la rénovation, car je la trouve à un bon prix.

    Pour l évacuation de l humidité, la rénovation inclut elle une ventilation mécanique dans la cuisine et salle de bain avec des aérateurs sur les fenêtres doubles vitrage ? Et l isolation des combles est comprise également dans le prix ou pas ?

    Merci d avance pour tes infos.

    • Guillaume dit :

      Bonjour Brice,
      Les combles étaient déjà isolées par le sol avec de la laine de verre en 200 mm… donc suffisant dans le Sud Ouest.
      Concernant la VMC, effectivement je vous conseille fortement d’en poser une surtout en Rez de Chaussée et quand la structure de l’appartement ne permet pas de créer naturellement des courants d’air (toutes les fenêtres du même coté par exemple ) .
      Nous avons dans cette maison installé une ventilation.

  3. ISC dit :

    Très bon petit projet, c’est exactement le type de bien sur lesquels j’oriente les investisseurs qui veulent démarrer avec de petits moyens , et la rénov est sympa !
    Il en faut une petite trentaine pour être tranquille !
    Merci !

    • Guillaume dit :

      Merci ISC,
      Dans cette ville précisément un investisseur en possède une centaine !
      Je pense que lui est tranquille…:)
      Je suis en contact avec lui pour essayer de lui en racheter quelques une mais rien à faire… il conserve !

  4. Alan dit :

    Bonjour Guillaume,
    Effectivement les travaux ne sont vraiment pas chers pour tout refaire (400€/m2)
    pourrais-tu lister ce à quoi tu fais attention avant d’acheter en terme d’equipements presents et pouvant etre gardés? fenetre double vitrage, chaudiere à gaz pas trop vieille….
    merci beaucoup et on attend les prochains posts.

    • Guillaume dit :

      Bonjour Alan,
      Faudrait que je créer une check-liste de visite mais d’autres bloggers en ont déjà faites.
      Perso je ne suis pas fan du tout de ces listes car souvent on regarde plus ses notes et on coche les cases pendant 1 h au lieu de bien observer et de s’imprégner des lieux. Résultat en sortant on a oublié de voir cette grosse fissure qui menace la structure de l’immeuble ! 🙂
      Au plaisir

  5. Albano dit :

    Excellente opération, comme toujours. Bon ici, on se satisfera d’un Under 10%….Mais la encore vu le contexte et la situation de Franck, ca reste très correct. Rien n’a été fait sur la façade ni la toiture ? Les menuiseries ?. Pour le reste, j’adore. Une rénovation qui prend pas les locataires pour de la… Parce que les marchands de sommeil, ici dans le 59/62, c’est monnaie courante. Encore merci, ca boost de voir tout ca. D’ailleurs j’enchaine bien les visites, mais toujours rien qui correspond/colle à ce que je veux. Je continue mes recherches, dans ce secteur , mais je reste persuadé, qu’en France, il y a vraiment de quoi se partager le gâteau de l’immo ! 😉

    • Guillaume dit :

      Hello Albano, je te rassure ici aussi les marchands de sommeil bossent pas mal ! 🙁
      En effet la façade reste comme sur la photo, elle est étanche c’est l’essentiel . L’important c’est l’intérieur 🙂
      La toiture était très correcte donc idem on touche à rien.
      Nous avons changé toutes les menuiseries et la porte d’entrée qui étaient en simple vitrage.
      Bon courage pour tes recherches…

  6. Cyril B. dit :

    Bonjour Guillaume,

    Bonne idée et beau projet.
    Mes parents auraient également un budget similaire en cash à mettre dans un projet immobilier.

    Reste-il encore de la place pour faire rentrer un nouveau client dans ton carnet ? Quelle démarche devons nous entreprendre pour te mandater ou organiser une première rencontre ?

    Merci.

    Cyril B.

  7. ISC dit :

    Le rendement de l’année 1 est de 17,86% !!

  8. de Védrines dit :

    bravo au frérot  » jeune loup audacieux  » excellent ! rénovation au top !

  9. Marie Watteau dit :

    Bravo Guillaume et bravo Franck, vous avez tapé fort!
    Le truc qui me fait le plus réfléchir c’est le coup des 4000 habitants et des 10 appels en 48h! Comme quoi, les a priori ne sont définitivement pas bon avec le business…

    • Guillaume dit :

      Hello Marie, quand je te le disais !
      Tu ne me fais pas confiance 😉
      Cette maison je pouvais la louer 10 fois dans la semaine en forçant un peu.
      A bientôt j’espère, j’aimerais bien voir les avancées de ton projet bordelais…

  10. Pierrick dit :

    Super, heureux de vous retrouver !
    beau projet et et les travaux sont super ! Cest super dure de trouver des bon artisan à bon prix dans le 59/62, je suis occuper d’acheter un immeuble dans le 62, mais très compliquer de trouver des artisans

    • Guillaume dit :

      Bonjour Pierrick,
      C’est vrai que trouver de bons artisans est le nerf de la guerre pour nous investisseurs.
      Je te rassure ici aussi c’est compliqué. Moi même j’ai mis de nombreuses années pour stabiliser  » mes équipes » . Des bras cassés j’en ai fait travailler beaucoup avant de trouver les bons.
      Maintenant, je ne les lâche plus. 🙂
      Bon courage

  11. Franck dit :

    Merci Guillaume de m’avoir fait confiance. Et merci à ton équipe d’artisans qui a fait un boulot impeccable !

    C’est toujours un plaisir de bosser avec toi 🙂 Grâce à toi, la rat race n’est plus qu’un lointain (enfin, pas si lointain) souvenir !

    • Guillaume dit :

      Merci Franck, plaisir partagé.
      On a ce qu’on mérite 🙂
      J’espère que les 2 autres maisons vont marcher aussi fort !
      Dans 2 semaines, celle de L R sera livrée donc on va vite le savoir 🙂

  12. Trahcoh dit :

    Bonjour Guillaume.

    Super projet, le client doit être ravi, comme d’habitude avec toi.

    Quel type d’intermédiaire utilise-tu sur ce type de projet pour les travaux? Un seul qui coordonne ou plusieurs? Le tarif des travaux que tu négocies me surprennent toujours. Moi j’aurais compté 200 €/m2 pour peinture et sols, +4000 € d’électricité, + 5000 € de cuisine et 5000 € de salle de bain, plus toutes les surfaces murales refaites à neuf apparemment.

    Comment chiffres-tu les travaux avant de faire une offre d’achat?

    Merci d’avance.

    Cordialement.

    • Guillaume dit :

      Bonsoir Trahcoh,
      C’est une petite SARL familiale (2 associés sans salarié) qui fait l’intégralité des travaux.
      Un seul interlocuteur, ça évite de gérer les conflits entre les artisans de mauvaise foi : « C’est pas moi c’est le plombier qui est à la bourre. » « Ce c…..de plaquiste je vais me l’empaler…. » etc.
      En regardant tes chiffres c’est quasi comme toi en fait.
      Forfait 4 000 cuisine, idem SDB, idem électricité
      Sur ce projet, on est à 200 €/m2 pour placo, peinture, revêtement de sol, radiateurs, Sachant que nous n’avons pas fait de placo à l’étage, uniquement au RDC .

      • Stéphane dit :

        Bonjour et merci pour cet article !
        Donc si je comprends bien vous avez fait refaire l’électricité ? Mais du coup vous êtes sur une TVA à 10 ou 20 % sur ce poste ? Idem pour les menuiseries (d’ailleurs normalement vous avez déposé une déclaration préalable ?)
        Merci

        • Guillaume dit :

          Bonjour Stéphane,
          La TVA sur l’électricité a été bien entendu facturée au taux réduit de 10%.
          La fourniture de la menuiserie à 5,5% car amélioration énergétique.
          Pour être dans les règles, il faut en effet une DP pour le remplacement des fenêtres.

  13. jean dit :

    j’ai cru voir un grille pain sur une photo après rénovation… j’espère que je me trompe ?
    quel est le DPË après travaux ?
    avec un prix d’achat aussi bas, il aurait été possible de dépenser un peu plus pour l’isolation et le chauffage et avoir une maison avec le label BBC Rénovation, classe B, par exemple avec une chaudière gaz à condensation

    ça aurait couté plus cher au début mais gagnant sur le long terme, à la fois pour les économies de chauffage et la meilleure performance énergétique : si le bien est revendu dans 20 ans, le pétrole ne sera pas forcément au prix bradé actuel, le bien vaudra donc plus cher s’il est très performant

    pour information, j’ai fait passer de 9000 à 3000 kWh/an la conso de chauffage d’un appartement ancien…

    • Guillaume dit :

      Bonjour Jean,
      Tu te trompes en effet.
      Non pas de « grille pain » après la rénovation ! Nous avons installé des radiateurs électriques à inertie sèche… du plus bel effet sur le locataire.
      Quand au DPE, faites venir 3 diagnostiqueurs différents et vous risquez de vous retrouvez avec 3 résultats différents donc…
      Chacun sa stratégie, je ne partage pas la vôtre.
      Murs doublés, combles isolés, double-vitrage et radiateur à inertie c’est déjà pas mal.
      Rénovation simple, efficace et pragmatique sans se prendre la tête avec des labels et des dossiers à monter.
      J’évite le gaz pour ce genre de locatif.

  14. Lionel dit :

    Bonjour,
    Comment faites vous du déficit foncier avec de la location nue ? Le déficit est seulement possible en location meublée à ma connaissance…
    Merci

  15. Bonjour Guillaume !

    Très bon projet avec une très bonne réactivité j’ai l’impression.
    Je suis convaincu par le fait de louer rapidement dans les « petites villes », c’est exactement ce que je fais également sur des villes parfois de 1000 habitants. Même si je loue en meublé, la demande est bel et bien présente.
    Je dirais même que la plupart du temps, je découvre des entreprises dans les environs… Des jeunes me disent qu’ils arrivent en CDI dans celles-ci !
    J’ai toutefois une question, je n’ai pas compris le projet de défiscalisation en nue. Cette opération a permis de défiscaliser sur des revenus autres que fonciers ?
    Sur des revenus du couple dûs à leur travail ?
    Peux-tu stp me donner plus de détails ?

    Yann

    • Guillaume dit :

      Bonjour Yann, en effet le déficit foncier est imputable sur les revenus globaux dans la limite de 10700 €/an. Il y a un lien dans l’article où j’explique précisément le mécanisme.

      • Ok merci !
        Je vais aller lire cet article, il y a un petit truc qui m’échappe.
        Je vais vérifier si cela fonctionne en nom propre.
        Je suis tellement habitué aux meublés que j’en oublie des principes…
        Merci

  16. Drissard dit :

    Guillaume, ton blog est tres bon alors arrête avec tes faux commentaires que tu ecris toi meme. C’est grillé a 100 metre!!! Continu ton blog. Signé un fidele lecteur

    • Guillaume dit :

      Bonjour Drissard,
      Merci à toi,, tu viens de me donner me premier éclat de rire de la journée ! 🙂
      Je te souhaite une bonne journée, moi je retourne à la rédaction des « faux commentaires ».

  17. DavidS dit :

    Autre avantage de ces maisons de ville vs immeuble de rapport: la gestion de la propreté du local poubelle et du « qui sort le bac cette fois ? »

    • Guillaume dit :

      Hello David,
      En effet tu sais bien de quoi tu parles !
      Après dans l’absolu, c’est une charge locative donc tu pourrais très bien leur coller une entreprise pour sortir les poubelles et régulariser en fin d’année ou à leur départ en retenant sur le dépôt de garantie…

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