Loi Cosse : bon plan ou pas ?

Vous aimerez aussi...

51 réponses

  1. Lespinasse dit :

    Bonjour Guillaume, j’ai 26 ans, je suis votre blog depuis un certain temps et vos articles m’ont permis à la fois de me tourner vers le Borloo ancien, et de conforter mon idée qu’il ne faut pas avoir peur d’investir jeune, et de surcroit, dans des bourgades peu attrayantes à première vue ! Je suis actuellement en recherche d’une troisième maison et je comptais paisiblement suivre le même schéma en passant de nouveau par du Borloo. Il faut croire que je ne me tiens pas informé de l’actualité (Ouais… j’ai accessoirement ce métier à côté.. qui n’a rien à voir avec l’immo et qui me prend la majeur parti de mon temps…pas le choix pour le moment). Quoi ??? Terminé le Borloo ??? Il est vrai que ce nouveau dispositif Cosse, que je découvre dans cet article, peut paraitre attrayant (80% de déduction sur les revenus fonciers, ça fait baver). En revanche, je ne sais pas du tout comment fonctionne ces agences immo à vocation sociale. Et surtout, combien ça coute. Quelles sont les frais de gestion locative pratiqués par ces agences ? La même chose qu’une agence classique ? Des frais seront-ils à verser à chaque changement de locataire ? Bénéficient-ils d’une assurance permettant de garantir le loyer en cas d’impayé.? Je crois que ce qui m’effraie le plus en fait, c’est de devoir laisser la gestion à quelqu’un d’autre que moi, car je préfère « sonder » visuellement la personne que j’ai en face de moi, surtout lorsqu’il s’agit de quelqu’un dont le dossier est limite… Mais d’un autre côté… cela doit être agréable de se la couler douce en laissant la gestion à ces agences. J’espère que vous publierez un second article traitant, de manière plus précise, la gestion locative par ces agences à vocation sociale. C’est toujours un plaisir de vous lire !

    • Florent dit :

      Pour en avoir l’expérience dans le nord, l’agence locative avec laquelle je traite est moins chère qu’une agence classique, elle est très très sérieuse dans sa recherche de logement car ils n’ont peur que d’une chose : les impayés (ils se payent sur le loyer, si le loyer ne rentre pas ils ont plus de boulot et moins d’argent … Bref je dirai qu’il ne faut pas vraiment avoir peur de se faire arnaquer ni de se faire refiler un mauvais locataire. Un seul défaut : ces gens la gagnent peu leur vie, c’est un job à moitié associatif, ils sont très rarement pressés, voire carrément lents si il y a un souci, ou pour positionner un locataire. Une fois le locataire sur place : pas de pb.

      • GRANDIN dit :

        Salut Florent,
        De quelle association parle tu dans le nord ?
        J’ai beau cherché, impossible de savoir la quelle serait le mieux
        Répond moi par mail s’il te plait

        • Florent dit :

          Immobilière Sociale 62  
          Agence immobilière à Arras, France
          Adresse : 12 Rue Paul Adam, 62000 Arras
          Téléphone : 03 21 51 10 43

          Horaires :
          lundi -09:00–12:00
          mardi-09:00–12:00
          mercredi-09:00–12:00
          jeudi-09:00–12:00
          vendredi-09:00–12:00
          samedi-Fermé
          dimanche-Fermé

    • Guillaume dit :

      Bonjour Lespinasse,
      Kevin plus bas dans les commentaires apporte un début de réponse à tes interrogations sur l’intermédiation locative.
      En règle générale, tu n’as aucun cout supplémentaire, l’association s’occupe de tout gratuitement.
      Le seul point faible c’est que tu n’es plus vraiment chez toi, tu délègues, ne choisit plus le locataire est…il faut être capable de prendre beaucoup de recul…
      Si tu es « amoureux » de tes appartements oublie ce dispositif. 🙂
      Et bien d’accord avec toi, 85% d’abattement ça laisse rêveur…

  2. Salut Guillaume. Ce qui est dommage, c’est le coup de rabot effectué en zone C ( fini les anciens secteurs intermédiaire et social 30 et 60% d’abattements !). Ok le dispositif est là pour inciter la mise en location en zone de tension locative, et comme on le répète souvent, l’avantage fiscal ne doit être que la cerise sur la crème glacée….
    Par contre, 85% d’abattement si on a recours à une agence d’intermédiation locative, ça envoie…. Reste à proposer un bien « solide » comme tu dis. Et bien vérifier que l’isolation phonique est au top. Idéalement dans un immeuble de rapport sans parties communes…..

  3. jerome dit :

    salut Guillaume. Mois j ai 20 biens en location et ma règle numéro 1 c’est que je suis le seul à choisir le locataire. Mon 1e critère est surtout basés sur le feeling et que cette personne présente bien . Si le dispositif Cosse m impose le locataire je ne pense pas que cela m’intéresse.

    • kévin dit :

      Bonjour,
      ce n’est pas valable pour tous les cas de figures.
      « le mandat de gestion : le propriétaire fait appel à une Agence immobilière à vocation sociale (AIVS) telle que le réseau FAPIL, Soliha-AIVS, qui le met en relation avec le locataire et établit le bail (3 ans minimum). L’AIS se charge de percevoir les loyers et les charges pour le compte du propriétaire. Elle peut également proposer une garantie de loyers ainsi qu’un accompagnement social du locataire en fonction des besoins. « 

    • Guillaume dit :

      Bonjour Jérome,
      Je comprends ton point de vue. Moi aussi je fonctionne au feeling pour le choix de mes locataires (bien plus qu’au montant inscrit sur la fiche de paye).
      Pour déléguer à une agence ou asso en intermédiation locative, il faut être totalement détaché de son appartement, surtout pas d’affect pour votre bien immo, à défaut vous allez très mal le vivre.

  4. Kévin (kekev) dit :

    Salut Guillaume,
    Merci pour ce résumé concernant cette nouvelle loi.
    En définitive nous en arrivons aux mêmes conclusions, j’ai mes biens en zone b2 et effectivement à partir (dans mon cas) de 50m² de surface habitable ça devient intéressant (il parait même que dans cette shab nous pouvons ajouter la moitie de la totalité dépendances à conditions d’une hauteur de 1m80).
    Personnellement je me tournerais directement vers l’intermédiation, pour une question de tranquillité de gestion, et de paiement. J’ai du lire dans un coin du net que les travaux de réparations (hors vétusté) seraient de leur ressort.
    Par contre l’idée de faire une maison « bunker » et de la conventionnée en intermédiation est brillante, moins de soucis entre les locataires du même immeuble et ça permet de diversifier un peu.
    Ceci étant est-ce un régime adoptable par une SCI par exemple? ou une SARL?
    Bon je vous laisse et retourne a la recherche DU bien d’exception (sera difficile de faire mieux que le premier, mais je persiste)
    Au plaisir de vous lire

    • Guillaume dit :

      Salut Kevin,
      Ce régime est comptable avec une SCI à l’IR uniquement.
      D’une manière générale, si la société qui exploite le bien est à L’IS c’est NIET !
      Bonne recherche du « bunker »alors 🙂

  5. Mael dit :

    Super article , très intéressant ! J’avais la flemme de me plonger dedans , merci pour le boulot 🙂

  6. Julien Durban dit :

    Bonjour Guillaume,
    Fervent lecteur de longue date de ton blog, je prend enfin la plume. Merci pour cet article riche d’enseignements et d’informations, comme beaucoup j’attendais avec impatience la parution des chiffres des nouveaux conventionnements. Dans mon cas, le loyer intermédiaire en zone B1 (Le Havre) est parfait puisque le plafond de loyer est à peu de chose près le loyer du marché. Donc sur mes surfaces moyennes ou j’ai la plupart du temps des jeunes couples, les chiffres devrez fonctionner et me permettre de déduire 30% du loyer brut!
    Ce faisant l’intermédiation locative en Zone C est très tentante. À mon avis les organisme de gestion seront probablement du même genre que celles que l’on retrouve dans le dispositif Solibail. Pour infos, le site web de ce système est remplis de données.
    2 Grandes questions dont je suis sûr que tu connais la réponse: Tout ce dispositif est-il accessible à une SCI à l’IS? Et comment sont reconnus les M2 des biens en locations? Carrez, habitables, entre les deux?

    Merci par avance et longue vie à Immeuble de Rapport,

    Julien

    • Guillaume dit :

      Hello Julien,
      Non le dispositif Cosse n’est pas exploitable avec une société soumise à l’IS dommage…
      Pour les M2 c’est la surface dite « fiscale » : surface habitable + moitié des surfaces annexes limitée à 8M2 ( caves, remises, ateliers est si HSP supérieures à 1,80 mètres)
      Merci pour tes encouragements 🙂

      • Julien Durban dit :

        Le contraire m’aurez bien étonné!!!!! Et pour les surfaces annexes on a visiblement du copiè-collé des anciennes normes. Contacte moi quand tu auras un peu de temps, cela commence à faire un bon moment que ton travail m’intéresse et que je me dit qu’une bonne discussion entre nous devrait être des plus intéressante.

        Merci,

        Julien

  7. Kévin dit :

    Je permets de revenir pour une ultime question car je ne trouve pas de réponses…

    Dans le cadre d’un conventionnement, le loyer appliqué sera en intermediaire? Social? ou très social? Car cela change pas mal la donne suivant le profil.

    Merci

    • Kévin dit :

      Oups je voulais dire dans le cadre d’une intermédiation locative

      • Guillaume dit :

        Je n’ai pas trouvé de réponse non plus dans les textes ni dans les tableaux présentés mais selon toute logique, un loyer très social sera à mon avis appliqué. L’organisme (asso ou agence) qui sera ton intermédiaire voudra loger des personnes en situation très précaires à bas coût, pas des cadres sup 😉
        Ce n’est que mon avis… mais avec 85 % d’abattement, il ne faudra pas vouloir le beurre et l’argent du beurre 😉

        • Florent dit :

          Très simple, en intermédiation locative ou pas : on a le choix de la même manière et ça n’est pas l’agence qui décide, c’est le propriétaire.

          • Guillaume dit :

            Bien d’accord avec toi Florent mais si tu veux bénéficier des 85% il faut bien jouer le jeu du « social »….
            si t’es trop exigeant avec l’agence ou l’asso, ils vont très rapidement de « rendre » ton appartement…
            Rien ni personne ne t’oblige à te lancer dans l’intermédiation (et heureusement d’ailleurs ! ) par contre si tu le fait il faut en accepter les contraintes.
            Au plaisir

  8. David dit :

    Bonjour,
    une question que je me posais : comment trouver l’intermédiaire locatif ?
    Car j’ai aucune piste à ce niveau là!

  9. Belot dit :

    bonsoir, on peut trouver l’intermédiaire locatif en cherchant « agence immobilière sociable  » tel » habitat et humanisme » ou les « aivs » comme à Lille et Valenciennes dans le nord avec 4% pour la gestion ou 7 % avec les impayés et dégradations et qui sont issus du conseil général du nord
    c’est peut être pour ça qu’ils sont les moins chers et « gênent » les associations ..

  10. Dany dit :

    Bonjour à tous,
    moi j’ai enfin reçu mon accord mardi pour le borloo ancien, pff depuis juin que je l’ai demandé.
    C’est énorme, quand je les ai appelé en début de mois, la dame qui s’occupe de mon dossier n’était pas au courant de la nouvelle loi.

    Bon, dans 6 ans, je n’aurai plus d’abattement, pas grave.

    Bonne journée à tous.

    • Guillaume dit :

      Salut Dany,
      Bien joué alors, tu dois être parmi les derniers à avoir signé une convention…
      On ne peut pas en vouloir aux « petits » fonctionnaires qui gèrent ces dossiers.
      C’est une horreur administrative. Le COSSE est encore plus « usine à gaz » que le Borloo…
      Le choc de simplification quoi ! 🙂

      • Danielle dit :

        Yes, Merci.
        oui j’imagine bien les usines à gaz.
        Non je ne lui en voulait pas, déjà ils ont changé leurs règles de traitement, au lieu du département, c’est passé à la ville. J’espérai juste passer avant le COSSE.

  11. Jean dit :

    On voit bien que Mme Cosse n’est pas une investisseuse chevronnée…
    On ne lui a pas dit que dans ces fameuses « zones tendues » il y avait déjà des plafonds de loyers dérogatoires. Ces plafonds dérogatoires étaient plus élevés que les plafonds de son dispositif pourtant censé avantager les zones tendues…
    Que va-t-on y gagner Mme Cosse avec ce dispositif si ce n’est une baisse de loyer dans ces zones tendues ?
    On va devoir attendre qu’ils nous ressortent localement des plafonds dérogatoires, dispositif vraiment très utile !
    Les vrais gagnants finalement seront en zone C car visiblement les plafonds de loyers vont être fortement augmentés. Par contre il faudra confier son bien à une agence immobilière sociale (85% d’abattement). En théorie tous les types de conventionnement seront acceptés mais cela risque d’être adapté localement et restreint seulement au conventionnement social et/ou très social.
    Le seul problème est d’avoir une agence immobilière sociale à proximité et ce ne sera pas le cas pour tout le monde… De plus ces agences n’acceptent pas tous les biens. Et oui vous comprenez ces pauvres cas sociaux ont besoin d’être à proximité de grandes villes, avec des transports en communs et des commerces… Donc oubliez si votre immeuble se trouve dans un village de 500 habitants. Moi qui croyais pourtant qu’il y avait 4 millions de mal-logés en France…

  12. Jean dit :

    Au fait merci Guillaume pour ton blog !

  13. Jean dit :

    D’après les retours que j’ai eu de délégations locales de l’Anah de plusieurs départements, les nouveaux plafonds de loyers ne devraient pas différer de ceux déjà en vigueur car ceux-ci étaient déjà en adéquation au marché local.
    Donc la question que je me pose est : à quoi ce dispositif va-t-il servir ?
    A part confisquer les biens des investisseurs en zone C pour les confier à des agences immobilières sociales je ne vois pas.
    Amis investisseurs, quel intérêt voyez-vous à ce dispositif Cosse ?

  14. Jean dit :

    Le terme est un peu dur peut-être mais tu comprends l’engouement que j’ai à propos de ce nouveau dispositif lol Est-ce-que toi tu penses qu’on va pouvoir en tirer des avantages ?

  15. Catherine dit :

    Bonjour à tous. Tant pis je pose ici ma question même si ce n’est pas vraiment le sujet. Pourriez-vous me recommander des assureurs pour l’assurance PNO svp ? accepteriez-vous éventuellement de me parrainer ?

    • micjl dit :

      Bonjour,
      Je travaille à l’Anah et moi aussi, je suis dans l’attente du dispositif….pour répondre à vos questions et attribuer les subventions.
      Je précise que les prix de loyer au m²prévus par l’Anah par zone sont des plafonds nationaux qui sont adaptés localement. En zone C, une sous-préfecture de 20 000 habitants n’aura pas forcément le même plafond que la commune de 200 habitants située au 15km. Et les prix varient aussi en fonction de la surface.
      Si vous me contacter, je les envoie par mail sans problème si votre logement est dans mon département (pour les dossiers avec ou sans travaux)
      Quand au dossier de demande de subvention, il y a des règles, il suffit des les connaitre. Je donne tous les renseignements par tél ou RDV (je ne suis pas toujours au bureau : visite de contrôle….) « Je » distribue beaucoup d’argent public et j’ai des comptes à rendre et je peux vous dire que certains inspecteurs ne sont pas forcement tendre avec nous.

    • Guillaume dit :

      Bonjour Catherine, je n’ai pas d’assureur en particulier à vous recommander. Perso tous nos contrats sont à la Maif, cela se passe relativement bien lors des sinistres.
      Ce qui est conseillé : Prendre ses assurances dans la banque qui vous a financé. Cela permet de « renvoyer l’ascenseur » au banquier et d’établir une relation gagnant-gagnant.

  16. Jonathan dit :

    Bonjour a tous – est ce que quelqun aurait un retour d’experience sur les agences d’intermediation locative? J’ai un bien a faire conventionner en zone C donc j’en cherche une. Avez vous fait intervenir l’agence en gestion ou en sous location? Avec quelles garanties? Et quels frais de gestion et de location? Merci d’avance. J’ai trouve une agence qui fait du 7 pourcents en gestion et 70 euros pour l’intermediation dans le cadre d’un mandat de location, mais sans garantie de loyers impayes ou de vacances (pas sous locataires) ou de degats/vandalisme. Ca me parait un peu cher comme frais de gestion non, dans ces conditions?

  17. Jérôme dit :

    Bonjour,
    Le sujet date un peu, mais je tente quand même.
    Il semblerait, selon le site de l’ANIL, que l’on puisse profiter du dispositif Cosse pour un locataire déjà en place, sous certaines conditions, notamment celle de toucher les APL. Ce qui est le cas pour mon locataire.
    J’ai donc un appartement en location nue pour lequel je paie des impôts sur de l’argent que je n’ai pas. En baissant le loyer de 70€, je pourrai profiter d’un abattement de 30% et repasser en cash-flow positif (de -15/20€ à 100/130€ par mois).
    Est-il possible de diminuer le loyer en cours de bail ?

    • Guillaume dit :

      Bonjour Jérome,
      Le mieux serait de te faire préciser ce point par l’ANAH de ton département. Un appel téléphonique et tu as la réponse sauf si tu appelles pendant la pause café 🙂
      Je sais que c’est possible de conventionner même en cours de bail car nous venons de le faire pour un client sur le département 33.
      Attention quand tu emploie le terme « APL ». Les APL sont souvent réservés au secteur HLM.
      Dans le parc privé on parle plutôt d’AL ce qui n’est pas tout a fait la même chose.

      • Moreau dit :

        Merci pour ta réponse.
        La personne de l’ANAH m’a dit que je pouvais faire signer un nouveau bail avant la fin de celui en cours. Tout semble ok donc 😉

  18. popo90 dit :

    Bonjour à tous. J’ai surement loupé qqch..question sûrement idiote mais je la pose quand même: quel est l’intérêt du dispositif en ‘très social’. En effet, les déductions fiscales sont les mêmes qu’en ‘social’, hors les conditions de ressources plus sélectives et le loyer plafond plus bas. Je précise que je m’intéresse à la convention sans réalisation de travaux (6 ans). Merci d’avance pour celui ou celle qui saura m’éclairer!

    • Guillaume dit :

      Bonjour popo90,
      Je te rassure ta remarque est pertinente, je m’étais fait la même réflexion lors de la publication de cet article.
      Encore une anomalie de nos technocrates.
      A mon avis, notre chère ministre a dit a un stagiaire qui trainait dans les couloirs, qu’il fallait absolument rajouter au dispositif de quoi aider les « très sociaux » .
      Le mec a du s’exécuter benoitement sans en comprendre la logique. Faut pas trop en demander quand même…:)
      Nous avons donc une case supplémentaire dans le dispositif complètement illogique.
      Je pense qu’ au minimum il y a 20 personnes au ministère du logement qui ont bossés sur le dispositif avant de le livrer à la presse et cela n’a choqué personne !
      Des winners quoi !

    • soutade dit :

      bonjour a tous ce qui vont me lire,
      je viens de me pencher sur la location » louer abordable »… une question : pourquoi l état qui a besoin d argent, et pret a défiscaliser les loyers a 85%?, j ai pris rendez vous avec une agence sociale pour louer mon appartement de 72m² situé en zone C très important la zone. a savoir en zone c, une seule facon de « profiter de la loi causse et déduire uniquement 85% de revenus brut est de passer par une agence sociale qui décide ( dans le département du tarn) seule du choix du locataire. qui encaisse un droit pour chaque nouveau locataire de 120€, et ponctionne 8.4% du loyer pour ces frais de gestion. Apres avoir insister pour choisir , un locataire qui rentre dans leurs critères et exiger de gérer les loyers ainsi que tous les déboires, j ai meme proposer de baisser le loyer de 5% pour savoir s ils voulais faire du social ( et tout cela en présence de ma nouvelle locataire qui touche le rsa) aucune négociation est possible auprès le l agence sociale. leur but est de faire main basse sur un grand nombre de logement et de louer a toute sorte de personne dans la grande précarité , N OUBLIONS PAS LA PROMESSE DE NOTRE PRESIDENT: 0 sdf dans la rue , et loger correctement les migrants. je vous laisse méditer sur la création des agences sociales et des abattements de 85%.
      donc je ne signerais pas un engagement avec l agence, je ne souhaite pas me trouver a la fin du contrat avec un locataire que je ne désire pas … la aussi je vous laisse méditer.
      en France nous avons une centaine de départements , en signant une convention de 100 logements par département, cela en fait 10 000 X 3 ou 4 personnes par appart =30 000 a 40 000 personnes!!!!!
      Loi Causse a -t -elle été dans ce but?
      Si quelqu un peut me répondre …
      Je ne sais pas créer un forum de discussion, mais je pense qu il serai nécesaire de faire une nouvelle page pour que les internautes aient un accès direct sur mon analyse;

      • soutade dit :

        sinon ,tous se qui souhaitent profiter de la défiscalisation font un très bon plan financier , puisque les revenus fonciers ne viennent plus gonfler les revenus imposables pendent 6 ans; ce qui est loin d etre négligeable…..
        bien amicalement a vous tous

        • Guillaume dit :

          Bonjour Soutade,
          L’avantage fiscal est juste magique. Nous sommes en train de monter une convention Cosse avec un client en zone B2: 50% d’abattement cumulable avec les autres charges déductibles des revenus fonciers, c’est juste TOP !
          Top car mon client ne fait aucun effort sur le loyer ( les plafond correspondent sur cette ville aux loyers de marché ) et garde la main sur le choix de ses locataires .
          En zone C en effet il faut passer par ces agences immo sociales mais l’avantage est nettement meilleur ( 85% d’abattement) . Donc si vous êtes détaché affectivement de votre appartement c’est top et les frais de gestion ne sont absolument pas choquants. C’est du boulot ingrat la gestion et déléguer est hyper confortable.

  19. serge ganter dit :

    En intermediation au bout des 3 ans ou 6 ans c est la fin du contrat et de l abbatement mais le bail avec le locataireen place court tjrs
    .?

  20. Benoit dit :

    Bonjour, et merci pour cet article et ces nombreux échanges constructifs, j’avais espoir que la loi Cosse ne soit pas reconduite mais il n’en est rien. Il faudra donc attendre théoriquement le 31 décembre 2022 (année des élections présidentielles) pour que les choses évoluent, pu pas…
    Mais c’est plus précisément les avantages fiscaux qui posent question. Ainsi un propriétaire bailleur d’un bien situé en zone C, qui représente la majeure partie du territoire, voit ses choix considérablement réduits.
    La sanction est même double puisqu’il ne peut plus bénéficier des avantages intermédiaires, et il n’a quasiment pas d’autre choix que de passer par l’intermédiation locative.
    Or les objectifs du propriétaire bailleur soucieux de préserver son investissement ne sont pas les mêmes que ceux de l’agence sociale soucieuse de répondre aux besoins en logement. C’est un mélange des genres dangereux avant tout pour l’investisseur.
    Tout en étant non équitable (au regard de la loi qui doit être égale pour tous) puisque la loi change selon l’implantation géographique du bien.
    Quelles sont les autres alternatives pour l’investisseur en zone C ? Il y en a deux, le conventionnement avec travaux, qui ne s’adresse donc pas dans la plupart des cas à ceux qui souhaitent reconduire leur conventionnement, ou bien laisser faire, et voire son activité bénéficiaire partagée avec deux nouveaux « associés » non véritablement souhaités : l’impôt (TMI), les prélèvements sociaux (17,2%).
    Ajouté à l’emprunt très nombreux sont ceux qui se retrouvent avec une trésorerie négative. C’est prendre beaucoup de risques en confiant son épargne à une agence sociale qui n’a rien à voir avec tout çela…

  1. 23 février 2017

    […] suis déjà plié à l’exercice pour la loi Cosse « Louer abordable » il y a peu (article ici). J’ai encore quelques courbatures, mais je continue sur ma lancée […]

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *