Les 3 pièges à éviter lors de l’achat d’un immeuble de rapport

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33 réponses

  1. lucie dit :

    Bonsoir Guillaume,
    Ton premier point sur les conteurs qui doivent être séparer est très pertinent.
    Je vais d’ailleurs m’en servir pour demander rapidement ,à l’agent immobilier qui s’occupe de l’immeuble que je souhaite acheter, si les compteurs sont séparer.
    Car lors de ma visite je n’ai pas du tout penser à regarder ce point pourtant primordial.
    Donc merci pour ton article qui m’évitera peut être une grande surprise
    Au plaisir de te relire

  2. Guillaume dit :

    Salut Lucie,
    Très content de voir que cet article va t’être utile.
    N’hésite pas à négocier davantage le prix si les compteurs ne sont pas individuels….surtout dans le marché actuel où les acheteurs ont clairement repris la main !

  3. Jean dit :

    Bonjour,
    De mémoire il est obligatoire d’avoir des compteurs EDF séparés, sinon cela s’appel de la revente d’électricité et c’est interdit par EDF.
    A bientot

  4. Guillaume dit :

    Bonjour Jean,
    Effectivement c’est strictement interdit pour l’électricité.
    Je le vois de moins en moins heureusement.
    Quand je rencontre cette situation, c’est souvent dans des immeubles tenus par des marchands de sommeil 🙁

  5. Mael dit :

    Bonjour Guillaume ,

    Article très intéressant , surtout quand on débute dans l’immobilier.
    Grace à toi , on peut éviter pas mal d’erreurs qui peuvent coûter chers…

  6. Christophe dit :

    Bonjour,

    La mairie accepte-t-elle de poser des compteurs individuels? A quel prix?
    Je n’ai qu’un immeuble avec des compteurs individuels, la plupart du temps ce sont des compteurs divisionnaires.

    Cordialement,

  7. Guillaume dit :

    C’est surtout auprès du fournisseur de l’eau qu’il faut se renseigner. Il faut déposer un dossier complet qui ressemble vaguement à un permis de construire en terme de lourdeur administrative 🙁
    Croquis, coupe, photos, plan cadastre, plan de situation…une horreur !
    Difficile de donner un tarif car chaque cas est différent. Tranchée dans la chaussée ou pas… .Comptez au minimum 1500 Euros pour poser 3 compteurs à la place de 3 compteurs divisionnaires

  8. Dany dit :

    Bonjour,

    Comment sait-on que ce sont des compteurs divisionnaires ou non?

    Cdt,

  9. Squatte dit :

    Bonjour Guillaume,

    J’avais fait un article du même genre il y a peu, et je suis content de ne pas être le seul à l’avoir fait! En effet, je trouve qu’on lit trop souvent, dans les thématiques liées aux finances et aux investissements, des articles où tout parait simple et facile à mettre en place, et on peut parfois avoir l’impression trompeuse qu’il est facile d’investir et qu’il suffit ensuite de se baisser pour ramasser les résultats.
    Certes, cela attire sûrement plus les lecteurs, mais c’est aussi loin d’être la vérité. Il faut se préparer, étudier, se renseigner, se constituer une épargne d’avance, … Bref, un projet s’anticipe et c’est de cette manière qu’on maximise les chances de succès!

    En tout cas, bravo pour ton site. Au plaisir de te lire.

    • Guillaume dit :

      Salut Squatte,
      Merci pour tes encouragements.
      Entièrement d’accord avec toi. Il faut se méfier des vendeurs de rêve…
      Il est bon de rappeler qu’investir dans l’immobilier locatif n’est pas sans contrainte.
      Cela peut être très rémunérateur mais l’argent ne se trouve pas sous le sabot d’un cheval 🙂
      Il va falloir s’investir un minimum, mettre les mains dans le cambouis, gérer les galères…
      Acheter un immeuble de rapport, c’est multiplier aussi le nombre de locataires donc…le nombre de soucis potentiels.
      Mais quelle belle aventure !

  10. David dit :

    Effectivement, sur le compteur d’eau, j’ai eu un petit raté dans mon immeuble, je n’ai qu’un seul compteur et pas de subdivision.

    Me reste plus qu’à installer au moins des compteurs divisionnaires.

  11. Guillaume dit :

    Aucune obligation ni d’urgence, cela peut très bien se passer.
    Par expérience, tu as toujours un locataire qui va dire qu’il consomme moins d’eau car il part le WE chez sa copine, ou que sa voisine prends beaucoup de bain…
    Et dans ton cas, tu n’as aucun moyen de vérifier et de « facturer » équitablement.

  12. Nicolas dit :

    Bonjour Guillaume,
    Très bon article dans lequel tu parles de ta « checklist » de visite pour tout vérifier. Il serait très intéressant pour nous que tu puisse partager cette liste dans un article pour tous ceux qui veulent se lancer.
    En tout cas super blog et articles très agréables. Continues comme ça!

    • Guillaume dit :

      Merci pour tes encouragements Nicolas.
      Je vais essayer de publier une petite checklist même si je trouve le sujet un peu « bateau » .
      Ce qu’il faut en visitant c’est prendre du recul, de la hauteur. SI vous avez les yeux rivés sur une checklist papier, vous n’observez pas assez l’immeuble.

      • Julien dit :

        Quand vous dîtes « observer l’immeuble », vous voulez dire son état je suppose, mais aussi peut-être l’ambiance, s’il y a des fleurs aux fenêtres (gage de plaisir d’habiter de la part des locataires), si les communs sont bien rangés, si les locataires sont souriants ou autres ? La check list ça serait plutôt des cases à cocher pour « état plomberie », « compteurs individuels oui/non », etc. ?

        • Julien dit :

          Et j’ai oublié de dire : super blog !! 🙂

        • Guillaume dit :

          Oui c’est exactement ça ! L’ambiance générale dans l’immeuble est très importante. Elle peut aussi liée au « bati ».
          Par exemple si l’immeuble est très mal isolé entre les appartements d’un point de vue phonique, vos locataires vont à terme s’écharper…et vous appellerons sans cesse pour régler les conflits.

  13. damien dit :

    Bonjour !

    Cet article est très intéressant ! Je viens de découvrir le blog et je le trouve très bien ! Bravo.

    Il serait vraiment bien de faire une sorte de check liste des points à vérifier lors d’un achat immobilier. (tous les points à prendre en compte, tous les pièges qu’on pourrait éviter, …). Une check liste sur format A4, plusieurs pages s’il le faut, pour diagnostiquer le bien. Cette check liste serait très pratique pour préparer la négociation !

    A très bientôt,
    Damien

  14. Guillaume dit :

    Bonjour Damien, merci pour vos encouragements.
    J’ai déjà pensé à ce genre de liste. Je vais essayé de m’y atteler.
    Mais attention à l’utilisation. Je vois souvent des acheteurs les yeux rivés sur leur papier à cocher les cases au fur et à mesure de la visite.
    Le pb c’est qu’ils n’observent du coup pas assez tellement ils sont obnubilé par leur notes.
    Récemment, j’ai eu un type avec un pc portable qui remplissait une feuille Excel au fur et à mesure de la visite !
    A la fin, je lui demande ce qu’il pense du locataire du rez de chaussée.
    « Ha bon, il y avait un locataire au rdc ? » MDR

  15. Schoonbroodt Marcel dit :

    Bonjour , selon votre expérience , vers quelle banque faut il se tourner à ce jour pour financer l achat d un immeuble de rapport ?

    • Guillaume dit :

      Bonjour Marcel,
      Pas de banque particulière à vous conseiller. En fait en ce moment les banques sont assez déstabilisantes, Difficile des fois de comprendre pourquoi elle refuse un prêt…même sur un projet très rentable et avec une situation financière saine.
      Surveillez le prochain article, ce sera le thème justement.

  16. David S dit :

    Bonjour,
    En cas de vacance supérieure à 3 mois, il est possible de demander à la trésorerie un abattement sur la taxe foncière. Le cas m’est déjà arrivé il suffit de le savoir….
    Merci pour ce blog

    • Guillaume dit :

      Bonjour David ,
      Oui en effet, j’ai déjà entendu parler de cela.
      Merci pour cette information.
      Je touche du bois, jamais eu besoin de faire ce genre de demande…
      Dans quelle proportion s’élève cet abattement?

  17. J’ai visité un immeuble récemment avec des compteurs non divisés et effectivement en faisant le calcul l’investissement n’était plus si bon que ça. Merci pour tes bons conseils.

  18. Alex dit :

    Bonjour,
    Vos recommandations sont très justes.
    Un compteur individuel pour les communs est-il indispensable dans une maison divisée en 4 appartements T2
    (éclairages des communs, tondeuse électrique des espaces verts communs, passage de l’aspirateur, du karcher, alimentation de la chaudière collective, portail motorisé,…) ? Si oui, un sous-compteur sur le compte d’un logement peut-il faire l’affaire ?

  19. Aleyna dit :

    Vraiment bon à savoir ! Perso, je pense que je n’aurais pas pensé à ces choses-là. Je vais partager cet article avec un ami qui se lance dans l’immobilier. Il appréciera certainement.

  20. Gilles dit :

    Bonjour,

    Je suis confronté à ce problème de taxe foncière, je n’ai découvert réellement le prix que trop tard, j’ai été très negligeante et fait confiance à l’agent immobilier.
    Mon immeuble de rapport est composé de 6 appartements qui rapportent aujourd’hui 2080 euros par mois pour uentaxe de 4600 euros. Au départ, c’était 2500 euros par mois , le vendeur (marchands de biens) avait mis plusieurs locataires quelques mois avant la vente et qui sont tous sortis après la vente. En réalité, le rendement était déjà faux et cela rajouter à la taxe je ne sais plus comment faire pour vendre mon immeuble.
    Si quelqu’un a des idées elles seront les bienvenus.
    Merci pour votre aide.
    Cordialement,
    Gilles

    • Guillaume dit :

      Bonjour Gilles,
      Peut tu nous dire dans quelle ville se situe ton immeuble, ton prix d’acquisition, la mensualité et durée de ton prêt?
      En MP via le formulaire de contact si tu préfères rester discret.
      Il y a forcement une solution pour sortir « la tête haute » de ce projet si tu souhaites te désengager…

      • Laurent dit :

        Bonjour Gilles,
        As-tu réussi à sortir de ce problème ?
        Je serais intéressé de connaitre les démarche que tu as effectué, en effet j’ai un problème similaire et j’envisage d’attaquer l’agence en justice pour manquement à son devoir de conseil !

        Merci

  21. benoit dit :

    Bonjour,
    J’ai acheté un immeuble de rapport en juillet 2016 avec un taxe foncière de 3000€ ! Toute la transaction et la proposition d’achat a bien évidement été calculée en fonction de ce chiffre (le prorata chez le notaire aussi). En octobre je me connecte pour payer ma TI et la surprise elle est 80% plus élevée que celle qui m’avait été communiquée (5300€) !! Pensant à une erreur, je contacte les impôts et ils me disent que la TI de 3000€ est la TI de l’immeuble lorsque qu’il était dans un état vétuste et inhabitable !! Or j’ai bien acheté un immeuble rénové depuis plus de 2 ans mais l’agence immobilière m’a toujours communiquée cette somme (preuve à l’appui) …

    Que faire ? l’agence n’a visiblement pas vérifier que le TI ne correspondait pas à ce que j’avais acheté et si j’avais su cette somme dès le départ je ne serais même pas allé visité l’immeuble, je n’aurais donc pas acheté ce bien !!

    Je précise bien que je suis passé par une agence immobilière !!

    Merci pour vos retours

    • poncel dit :

      bjr,je reviens sur le 1er sujet .j aimerais acheté un immeuble de rapport ,le propriétaire me donne les loyers de chaque appart et il me dit eau et gaz compris…car il n a pas de compteur individuel ni d’eau ni de gaz.Il me donne les charges annuel de l immeuble a déduire .A t’il le droit de faire sa?si j achète l immeuble suis je obligé d’installé un decompteur d’eau et gaz pour chaque appart?

  1. 4 janvier 2015

    […] à 1997€ ! Et oui, ça peut paraître énorme mais comme je l’explique dans cet article : les 3 pièges à éviter lors de l’achat d’un immeuble de rapport. Mon locataire me doit en plus le remboursement de certaines factures d’eau. En retenant son […]

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