Les coulisses de ma première opération de marchand de biens

Vous avez été très nombreux à me demander un article sur le débouclage de cette première opération.

Il est vrai que le métier de marchand de biens fascine énormément de personnes. Sur internet il n’y a pas beaucoup de ressources à ce sujet. Je vais donc essayer de démocratiser cette profession.

Posons les bases.

Investisseurs en immobilier, nous avons 2 options :

Investir par exemple dans un immeuble de rapport, le louer, le gérer et encaisser les loyers au fil du temps.
C’est la stratégie bon père de famille que j’applique depuis 15 ans maintenant.
Une alternative consiste à acheter un bien immobilier, le valoriser (ou pas !) et le revendre en faisant une plus value, une « marge » dans le jargon des marchands de biens.

Certains font ces opérations d’achat-revente en tant que particuliers en misant sur leur résidence principale.
Le gros avantage est l’exonération de la plus-value. Le risque est de multiplier ce type d’opérations.

Si le fisc arrive à démontrer le caractère purement spéculatif de votre opération,
vous risquez un redressement, une requalification en tant que marchand de biens. Allez expliquer à un agent du fisc pourquoi vous déménagez tous les 4 mois alors que votre emploi ou votre structure familiale n’évolue pas….
Ce type de requalification est toujours désagréable. Vous vous trouvez alors à devoir payer des impôts et taxes très lourds que vous n’aviez pas provisionnés.

J’ai donc choisi la voie professionnelle et me suis lancé officiellement en tant que marchand de biens.

Pour ça, j’ai créé une structure dédiée : une SASU.
Ne me demandez pas pourquoi, j’ai juste constaté que la plupart des marchands de biens que je fréquente sont en SAS ou SASU. Inutile de se retourner le cerveau pendant 2 mois pour trouver le statut idéal, ce sera pour moi la SASU et place à l’action ! ;)

Dans un élan de sympathie et de générosité, mon notaire m’a rédigé gracieusement la rédaction des statuts et s’est occupé de l’immatriculation auprès du Greffe.

Est resté à ma charge la publication obligatoire dans un journal d’annonces légales (environ 180 € de mémoire).

Contrairement à ce qui se passe lors d’un investissement locatif, quand on débute en tant que marchand de biens, il est très difficile (voire impossible) d’obtenir un financement bancaire. Bien que rémunérateur, ce métier peut être très risqué.
Beaucoup se sont « plantés » et se sont retrouvés ruinés par une opération hasardeuse. Les banques sont donc désormais très frileuses pour financer ce type d’opération.

Mon idée de départ était donc de me lancer sans les banques.
Je ferais uniquement des petites opérations sur mes fonds propres, avec une petite enveloppe de démarrage et sans me mettre en danger. L’objectif étant de multiplier les petites opérations « auto-financées » et ainsi faire grossir ma « boule de neige », expression chère à Warren Buffet.
Pour me constituer un capital de départ, j’ai donc revendu l’an passé une partie de mon patrimoine locatif et si possible ceux sur lesquels j’avais déjà généreusement amorti les prêts bancaires.`

Me voilà donc après un passage obligé par la case fiscalité avec un petit pécule pour démarrer mon activité de marchand de biens.
Ma stratégie consistera à m’attaquer aux opérations délaissées par les marchands de bien expérimentés.

En effet, inutile d’aller batailler avec les cadors confirmés de la profession.

Je laisse donc les grosses villes, terrain de chasse favori de mes nouveaux « confrères ». J’irai chercher les canards boiteux et fortement négociables dans les petits bourgs (c’est ma marque de fabrique ;))
Je m’intéresse très rapidement à un ensemble immobilier comprenant 3 petites maisons de villes et un local commercial situés en milieu rural à 1h30 de Bordeaux. En étudiant plus en profondeur le marché et en tentant de revendre les lots au détail (à l’arrache sans être propriétaire !), je me rends très rapidement compte que la marge sera certainement ridicule par rapport au risque entrepris. Je me désengage donc de ce projet à contre-cœur.

Ma responsabilité en tant qu’entrepreneur est de générer du chiffre d’affaire et non du stress. Il faut donc parfois savoir reculer pour mieux sauter.

Quelques semaines plus tard se présente l’opportunité qui va me lancer dans ce nouveau métier.
Un client investisseur en immeuble de rapport, et ami, devenu lui aussi marchand de bien me propose une « association » sur un projet. L’interêt serait de diluer les risques par 2 et aussi de peser assez lourd pour faire l’opération sans les banques.

Me voilà donc devant un lot de 2 petites maisons de bourg et un immeuble de rapport de 3 appartements occupés ainsi qu’un atelier en seconde ligne.
Nous sommes à 1h15 de Bordeaux dans un bourg rural très sinistré économiquement.

maison 1

 

maison 2 à rénover :)

L’immeuble de rapport

l’atelier (un endroit superbe)

La vendeuse est aux abois. Elle vient d’hériter d’un parc de 300 appartements, tous dans un état d’entretien catastrophique. Son père, le plus gros bailleur de la ville avait une réputation de marchand de sommeil. L’ensemble du parc était loué en nue et sans travaux réguliers. La fiscalité était devenue confiscatoire.

La vendeuse se retrouve donc dans l’urgence absolue de revendre des lots uniquement pour régler l’imposition de l’année précédente sur ses revenus fonciers.
La situation fait vraiment réfléchir. Demandez vous bien quel type de patrimoine vous voulez transmettre à vos enfants et oubliez les châteaux de cartes…
Personne ne veut lui racheter ses immeubles, véritables concentrés de problèmes d’impayés, d’insalubrité et autre mise en péril.

Personne sauf nous !
Nous faisons une offre très agressive sur le lot décrit plus haut. Le refus est immédiat, nous devons faire quelques efforts. Un argument de choc sécurise la vendeuse acculée par l’administration fiscale : notre offre sera désormais sans conditions suspensives de prêt.
Nous tombons sur un accord à 105 000 € pour l’ensemble des 2 maisons et de l’immeuble de rapport ! La vendeuse en proie à un gros problème de trésorerie ne peut même pas avancer les diagnostiques obligatoires. Nous les prendrons à notre charge (2 022 € quand même mais à prendre ou à laisser).

Nous signons un compromis. En tant que marchand de bien, nous bénéficions au passage de droits de mutation réduits à 0,715 % du prix au lieu de 5,09 % à 5,81 % selon les départements pour un particulier. La condition est une obligation de revente dans un délais de 4 ans maximum.
C’est là que la magie opère :
Dans la semaine qui suit ce compromis, je trouve un investisseur prêt a se porter acquéreur uniquement du lot de 2 maisons pour…. 96 000 € ! Il fait également une très bonne affaire. Une maison est louée 457 € et l’autre sera louée après travaux d’environ 6 000 € (création d’une chambre supplémentaire dans le grenier) 480 €. Nous aurions pu les vendre entre 10 et 20 % plus chers mais nous risquions une éventuelle action en rescision pour lésion. Pour ceux qui ne savent pas ce qu’est la lésion il est encore tant de s’inscrire à la newsletter pour le découvrir via ce lien.

Notre notaire nous autorise à signer un compromis avec notre acquéreur alors que nous sommes nous-même sous compromis !

2 raisons : Nous sommes professionnels et le premier compromis est sans conditions suspensives de prêt. Ces ventes en cascade peuvent paraitrent surprenantes mais certains notaires les acceptent.
Maël mon « associé » sur l’opération suggère que nous essayions tout de même de lever des fonds auprès des banques. L’idée est de garder notre cash au frais si une autre opportunité se présente.

Petite parenthèse : Notre « association » est en réalité une indivision. Nos 2 sociétés respectives se portent acquéreur de l’ensemble immobilier en indivision à 50/50. C’est un peu borderline et notre comptable nous l’a même déconseillé. En théorie, nous aurions du créer une structure de type SNC juste pour faire l’opération. Nous ferons l’économie de cette structure supplémentaire, à nos risques et périls.

Nous arrivons a convaincre une banque de nous financer. Le poids et le relationnel de Maël qui a déjà à son actif plusieurs opérations à succès a fait son effet. Voilà la force d’une association. Tout seul, je n’aurais jamais réussis à me faire financer.

Nous mettrons donc 28 000 € d’apport et la banque nous accordera un concours (un autorisé de découvert en fait) de 85 000 € sur 24 mois maxi. Nous sommes bien loin des financements à 110 % accordés sur le l’investissement locatif. Je vous donne au passage le contact d’un super courtier spécialiste en investissement locatif ici.

Le coût pour nous d’un tel financement :

Des frais d’étude de 1 000 €. Notre interlocutrice s’est déplacée physiquement pour visiter les immeubles financés histoire de voir si elle faisait une boulette ou pas de nous suivre :)
Un intérêt débiteur de 3 % l’an + une commission d’engagement de 1 % sur le montant de l’autorisation de découvert. La banque exigera également que nous soyons caution personnelle.

Le coût financier est donc nettement supérieur aux prêts amortissables classiques accordés aux investisseurs. À ce niveau, le but est uniquement de nous faire financer donc on ne chipote pas sur les conditions financières. Quelques points de taux d’intérêts ne changeront pas grand chose au final. Nous accepterons donc toutes les conditions proposées par la banque.
J’ai trouvé la relation et le montage du dossier beaucoup plus simple et rapide. Pas d’attente interminable d’édition d’offres de prêt, de délai de réflexion etc.
Nous sommes entres pros. C’est efficace, pragmatique et gagnant-gagnant.

Nous devenons donc propriétaires de l’ensemble le 4 Mai et réitérons l’acte authentique de revente des 2 maisons le… 16 Mai ! Nous avons été propriétaires de ces maisons uniquement pendant 12 jours ! Je m’étais lancé à moi-même le défi de signer dès le lendemain mais des problèmes de concordance de planning entres les parties n’ont pas rendu possible la chose :)

La vente des 2 maisons nous permet de rembourser immédiatement le prêt et nous voilà propriétaire d’un immeuble de rapport de 3 appartements T2 de 50m2 + un superbe atelier pour….17 000 € tout frais compris ! On sent arriver les prémices d’une opération juteuse, voire très juteuse….

Notre stratégie initiale sur cette opération était l’achat en gros et la revente au détail, un des principes les plus simple du commerce depuis des siècles.
Pour augmenter notre marge, en toute logique nous aurions du revendre les maisons au détail et non en lot de 2.

De même, pour l’immeuble restant, afin de maximiser le profit, il aurait été également judicieux de revendre les appartements et l’atelier à l’unité.
La procédure est assez simple. Il faut faire appel à un géomètre qui après le relevé des surfaces et l’établissement de plans intérieurs réalisera un état descriptif de division.
Le notaire pourra alors rédiger un règlement de copropriété qui permettra de revendre les lots au détail.

Encore une fois, c’est la rapidité de débouclage qui va primer. Time is money. Avec Maël nous décidons de revendre tout d’un bloc pour gagner du temps. Je préfère faire moins de marge et rester focus sur le développement de ProjetLocatif, un projet très ambitieux de réseau national de conseillers en investissement locatif.

Initialement nous devions également « sortir » les locataires mauvais payeurs avant de revendre l’immeuble.
Le but était clairement d’acheter des problèmes, de régler les problèmes et de revendre une solution.
Nos plans initiaux n’ont pas fonctionné. Je me suis très vite épuisé à essayer diverses méthodes pour faire partir les cloportes… les mauvais payeurs pardon !

Ni la négociation à l’amiable (avec proposition d’argent sonnant et trébuchant en cas de départ), ni l’intimidation n’ont fonctionné. J’avais en tête quelques méthodes borderline mais mon côté bon père de famille responsable a repris le dessus. Nous avons donc décidé de mandater un huissier pour lancer une procédure d’expulsion dans les règles de l’art.

Très vite et puisque ProjetLocatif requièrt désormais toute mon énergie mentale, nous décidons de brader l’immeuble.
Pour embellir légèrement la mariée nous trouvons indispensable de désencombrer l’atelier où l’équivalent de 3 bennes était entassé (1 500 € facturés par une entreprise spécialisée).

Après une mise en vente sur Leboncoin et 5 visites, nous arrêtons les négociations à 100 500 € avec un investisseur qui fera son affaire personnelle de la procédure d’expulsion en cours.
Le gros avantage également pour nous est qu’il signe sans conditions suspensives de prêt.

J’ai l’intime conviction que notre acquéreur a également fait une bonne affaire.
De notre coté le débouclage de ma première opération de marchand de biens est particulièrement juteux.

Notre marge brute ressort précisément à 83 828 € soit en pourcentage plus de 74 % générés en moins de 5 mois.
Ma quote part ressort donc à 41 914 €. Avec cet argent, je ne vais pas pouvoir remplacer mon vieux scenic (je blague, je l’ai déjà remplacé en fait ;). Vous avez oubliez que nous habitons dans le plus beau pays au monde.

Je vais donc commencer par payer l’impôt sur les sociétés sur le bénéfice de l’opération soit le taux réduit de 15 % jusqu’à 38 120 €.

Avec ce qui restera plusieurs options :

– Me verser des dividendes et donc participer à nouveau à l’effort national et laisser 30 % des sommes versés (heureusement la « flat tax » plafonne l’imposition !)
– Me les verser sous forme de salaire et grosso modo y laisser sous forme de cotisations sociales quasi la moitié des salaires versés.
– Laisser l’argent dans la SASU et le réinvestir dans une prochaine opération pour faire grossir ma boule de neige.

Je pense partir sur cette troisième option…

Bon, maintenant entre nous, je souhaitais à la base faire ce genre d’opération pour empocher des bénéfices, certes, mais en créant de la valeur.
Faire quelques travaux, assainir un immeuble, redécouper…
Là, je n’ai rien fait dans ce sens et c’est le seul truc qui m’a laissé une drôle d’impression lors du débouclage. Pas en accord avec mes valeurs, même si tout le monde est gagnant dans cette histoire.

Et puis, Elodie m’a fait remarqué à juste titre que j’avais déjà créé bien assez de valeur comme ça ces dernières années ;)

RDV donc pour l’opération suivante que j’espère aussi rentable !

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11 réponses

  1. MARIE WATTEAU dit :

    Ca s’appelle du vite fait bien fait! Merci pour cet article limpidissime et bravo Guillaume et Maël!

  2. Salut Guillaume !

    Excellent article, j’apprécie énormément ta présentation de l’aspect « marchand de bien ».
    La notion de risque mesurée est effectivement très importante et c’est vraiment super que tu la mettes en avant comme ça.

    C’est un aspect de l’immobilier que je ne connais que trop peu mais ton article me permet de découvrir simplement quelques points importants : ne serait-ce que d’intégrer ce qu’il faut dans les statuts d’une SASU…

    Merci Guillaume !

    Et je ne manquerai pas de te demander des conseils à ce sujet…même si comme tu l’as dit, il y a déjà du boulot avec ProjetLocatif 🙂

    Yann

  3. Bravo à toi pour cette première opération de marchand de biens Guillaume !

    J’ai pour projet de débuter une activité d’achats/reventes d’ici 3 ans. Pourquoi ce délai ? J’arrête mon activité salarié actuellement donc good bye les banques. D’ici 3 ans les différés d’amortissements de la brochette d’appartements que je viens d’acquérir plus l’épargne que je possède déjà me permettront certainement de financer un premier projet sans obligatoirement faire appel aux banques.

    En tout cas, ce que tu as fait avec ton associé m’inspire beaucoup. Félicitations.

  4. Quentin dit :

    J’ai acheté un bien immo en passant par un marchand de bien dans ma ville, il m’expliquait qu’il faisait juste de petits achat-revente sans jamais passer par la banque;
    S’il avait besoin de cash il passait pas ses amis qui étaient également marchand de bien dans ma ville (ils se la partagent à 4 ).
    Par contre il me disait qu’il ne faisait pas de travaux dans les biens qu’il revendait car il devait garantir le bien après rénovation pendant 10 ans, et il ne voulait pas être responsable de ça. J’espère que tu as une bonne assurance décennale quand on voit les biens que tu achètes ! 🙂

    Bon courage en tout cas dans cette aventure qui est bien parti !

  5. Christophe dit :

    Merci pour le partage d’experience !! Et ca fait plaisir de revoir un article sur le blog 😉

  6. Anthony dit :

    Encore un article très bien écrit merci pour le retour d’expérience. En effet il y a la case impôt à ne pas négliger dans ces opérations.

  7. Lucas dit :

    Très enrichissant ce rapport de cette première opération de marchand de biens, juste une question niveau fiscalité, n y a t i l pas à déduire la TVA de 20% sur marge …de la marge brute de 83 828 € ?

  8. vincent dit :

    Toujours un plaisir à lire. Tu es toujours clair dans tes opérations et tes descriptions (merci à ta femme 🙂 ) . Je souhaite bientôt comme toi me lancé dans l’investissement locatif, Il me manque un peu de courage et de temps ( 4 enfants) malgré le fait que j’ai suivi la formation immo de Cédric! Tu n’as pas trop parlé dans ton article des assurances de prêt en tant que marchands de biens (est-ce spécifique? )

  9. tom dit :

    Un petit conseil à tous: s’y connaître dans le batiment est un immense avantage, on a l’oeil, l’idée des prix, faire le chef de chantier est 1000 fois plus facile. et on repère tout de suite les artisans pas sérieux. Etant autoconstructeur, ça aide!!

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