Carole, caissière chez Lidl à temps partiel achète un immeuble ! (PARTIE 1/2)

Le titre est un peu racoleur. Je vais vous montrer qu’avec des revenus modestes, il est possible de se lancer.

Il y a 2 ans maintenant, une cliente me contacte. Elle veut investir dans du locatif. Elle a repéré une annonce d’un immeuble que je propose à ce moment. Il est affiché à 250 000 € pour 5 appartements. Je lui fais comprendre que c’est un peu ambitieux pour demarrer, surtout par rapport à ses revenus. Elle est hôtesse de caisse 30h/semaine chez un discounter en CDI, célibataire et sans enfants. Elle habite chez ses parents. Salaire net primes incluses : 1000 €/mois. Elle insiste, semble déterminée à se lancer.

Je lui propose de lui dénicher un projet plus accessible. Quelques mois plus tard, j’ai enfin trouvé la perle.
Un immeuble de rapport de 3 appartements. Au rdc et premier, nous avons 2 studios et au second étage un beau T2 en duplex. L’immeuble n’est pas d’une qualité extraordinaire. Il s’agit d’une ancienne maison de ville découpée en 3 lots. L’immeuble se trouve dans un bourg de 4000 habitants à 1h de Bordeaux. Une gare SNCF dessert la ville.

Seul le T2 est loué pour 306 € (bien au dessous du marché selon moi). Un studio est libre mais prêt à être loué pour 320 € selon mes estimations. Le second studio nécessite des travaux que j’estime à 4 000 € et nous pourrons le louer 300 €.
L’immeuble est proposé à 90 000 €.

La façade de l'immeuble

La façade de l’immeuble

 

Je verifie mes fondamentaux d’un bon achat en immeuble de rapport.
Les voyants sont au vert. Un petit doute sur la pression locative tout de même. En testant le marché, je me rends compte que la demande n’est pas extraordinaire sur les studios dans cette ville… mais elle existe quand même.
Je lui annonce. Il faudra peut être faire des concessions sur les loyers pratiqués, ne pas être trop gourmande.
Ni une, ni deux, Carole est emballée par l’immeuble. Elle veut faire une offre.

Je me fais un point d’honneur de bien lui négocier l’immeuble. Le but est de la couvrir au maximum du risque de vacances locatives. Moins elle achète cher et moins la mensualité d’emprunt sera élevée. Elle pourra baisser ses prétentions si elle peine à trouver des locataires.
Un accord est conclu avec le vendeur à 80 000 € avec mes honoraires.
Carole emprunte 90 000 € pour couvrir les 6 000 € de frais de notaire et les 4 000 € de travaux.
Elle arrive à convaincre son banquier de lui prêter la totalité sans apport ! Elle est douée et sa détermination a bluffé son banquier.
Accord de prêt avec une mensualité de 545 €/mois pendant 20 ans.
En suivant mes conseils, elle a même réussi à négocier un report de 12 mois de remboursement du capital. Elle ne va donc payer que 295 €/mois pendant 1 an !
La voilà sur les rails, l’opération est idéale. Dès le premier jour, le loyer de l’appartement déjà loué couvre son échéance.
Elle a donc un an devant elle pour louer le second appartement libre mais louable de suite. Elle a également 1 an pour faire les travaux du second studio à rénover. Je pense que ça va aller, elle est très large non ?

Je la quitte donc en sortant de chez le notaire, très satisfait de lui avoir fait réaliser une excellente affaire. Elle me remercie d’ailleurs une centaine de fois.

A votre avis bonne affaire ou pas ?

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20 réponses

  1. Claire dit :

    Bonjour Guillaume,

    Je ne connaissais pas cette possibilité de reporter d un an le remboursement de capital. Voilà qui pourrait m’etre très utile si je concrétise un certain projet que j ai en tête !
    D’apres tes experiences, est ce que certaines banques sont plus ouvertes que d autres a ce type d’arrangement ?

    Merci,
    Claire

  2. Guillaume dit :

    Bonjour Claire,
    Oui c’est possible mais sachez que cela à un « coût » : Vous payez des intérêts mais vous n’amortissez pas le prêts d’un centime !
    Il n’y a pas de banques plus « open » que d’autres par rapport à la demande de report. C’est surtout question de négociation. Ce sera plus simple si votre projet est cohérent et que le banquier y croit.
    Les banques sont de plus en plus exigeantes pour accorder ce genre de reports.
    Sachez aussi qu’il est même possible d’avoir un report pendant toute la durée du prêt (prêt IN FINE) . Je ferais un article spécialement pour en expliquer les mécanismes.

  3. Claire dit :

    Merci pour votre retour !
    Pour le moment je suis surtout plongée dans l’étude de faisabilité du projet, je verrai si ca se concrétise ce qui est envisageable en terme de prêt.
    En tout cas maintenant je sais que ca existe, c’est toujours bon a prendre… Merci 😉

  4. lucie dit :

    Super d’avoir pensée, a lui faire rembourser le capital que dans 12 mois, vu la situation cela lui laisse du temps pour tout mettre sur les rails.

  5. Guillaume dit :

    Salut Lucie,
    Je le fais maintenant systématiquement lors de mes acquisitions.
    Si vous n’avez pas de travaux à faire et que tout est loué, cela permet d’engranger pas mal de trésorerie…

  6. David dit :

    L’affaire me semble bonne.
    Mais, pour un premier pas, ça me semble beaucoup : un seul bien loué sur 3.
    Et des travaux à faire avant de louer un des appartements. Ça me semble pas mal de chose pour un débutant!
    Surtout quelqu’un qui sans vouloir être négatif, n’a aucune expérience dans le domaine patrimoniale.
    Ni dans la recherche d’un bien (elle vit chez ses parents), ni dans l’investissement.
    Dans ce cas, peut être commencer par un simplement appartement, ou par un immeuble clé en main.

    J’irais même plus loin, en étant volontairement provocateur : au vu de son salaire (1.000€), le placement le plus rentable serait sûrement une formation courte avec un métier un peu plus spécialisé (et mieux payé).
    Pas besoin de faire compliqué : par exemple plombier, comme ça en prime, elle pourra intervenir dans ses immeubles.

    De plus, je ne suis pas un grand fan des studios, préférant les F2 qui ont à mon sens un facteur de population plus large.

    Sinon côté positif, le rendement semble plutôt très intéressant (1%/mois, c’est plus que bien)

  7. Guillaume dit :

    Il y a un T2 dans l’immeuble, c’est celui qui était déjà loué d’ailleurs.
    Le challenge n’était pas trop difficile, 1 studio était déjà nickel, il fallait juste le louer.
    Les travaux sur le second comprenaient uniquement un rafraîchissement de peinture + changement de lino + petites interventions électriques.
    Rien de bien « casse-gueule »…
    Elle a justement suivi tes conseils ! 🙂 Lors de mon dernier contact avec elle, j’ai appris qu’elle avait débuté une formation dans la mécanique automobile.

    • David dit :

      Guillaume, les travaux te paraissent simple, car tu as déjà fait cela.
      Pour quelqu’un n’ayant jamais fait, ça signifie, prendre contact, faire faire des devis, aller acheter le bon matériel, s’en servir, …
      Beaucoup de choses pas évidentes au début!
      Pour la formation, c’est une bonne nouvelle. C’est à mon sens la base, surtout quand on est jeune!

  8. Yohan dit :

    Bonjour Guillaume,

    Je me posais la question suivante. Quand tu indiques  » tester le marché  » ; quels sont les techniques que tu mets en place pour  » tester  » la demande locative ?

    Amicalement

  9. Guillaume dit :

    Salut Yohan,
    Rien de bien compliqué.
    Je mets une annonce « fictive » sur Leboncoin (en mettant les vrais photos de l’appartement quand même).
    Je vois rapidement si j’ai des appels où pas.
    Quand j’ai des appels je m’excuse en disant que l’appartement est déjà loué.
    Bien entendu, il ne faut pas abuser de cette méthode. Au bout de 3 jours maxi je retire mon annonce. SI j’ai eu 3 ou 4 appels en 3 jours, je suis rassuré du potentiel.
    Par contre s’ il n’y a aucun appel en trois jours, inutile d’insister. Soit le loyer est beaucoup trop cher, soit la pression locative médiocre.

  10. Yohan dit :

    D’accord, c’est bien la méthode à laquelle je pensais, mais tu aurais peut-être eu une autre astuce.

    J’ai 20ans et je suis actuellement en étude, mais je trouve que ton activité professionnel est très inspirante.
    Je me doute bien que derrière tout cela se cache énormément de travail, mais sans ce travail nous ne pouvons avancer vers la voie que nous avons choisi.

  11. Guillaume dit :

    La meilleure des astuces reste la connaissance du secteur sur le long terme, sa propre expérience ou discuter avec des investisseurs qui ont des biens locatifs dans la ville.
    C’est pourquoi investir près de chez soi, reste la meilleure des solutions…

  12. Rastignac dit :

    La cliente qui a choisi le micro foncier peut, je crois, demander un nouveau calcul de l’impôt en choisissant le régime réel pour faire valoir son déficit foncier (imprimé 2044) dans les 3 ans après sa déclaration. Elle pourrait ainsi récupérer l’argent versé à l’Etat…Après 3 ans, c’est prescrit.

    • Guillaume dit :

      Bonjour Rastignac,
      Oui en effet, il est trop tard pour elle pour faire une déclaration rectificative.
      Par contre il est encore possible de faire une réclamation, elle a jusqu’au 31 Décembre de la 2ième année qui suit la réception de l’avis d’imposition.
      Je l’ai informé dans ce sens, va t’elle le faire j’en sais rien…

  13. Anto dit :

    Bonjour,

    J’ai découvert ce blog il y a quelques jours et j’y ai lu pas mal d’articles. Bravo c’est une mine d’information formidable! Je me suis censuré sinon j’aurais posé 1 question à chaque article. Mais là comme je me sens relativement proche du cas évoqué, je me lance.

    J’ai 24 ans, je gagne 1100€ nets par mois et j’ai environ 25 000€ d’épargne qui dorment sur des livrets (je travaille depuis 3 ans en CDI et vis chez mes parents).
    Ca fait quelques semaines que je cherche comment les investir : l’immeuble de rapport semble être un des meilleurs placements notamment pour dégager des revenus complémentaires. Mon projet : trouver un immeuble avec une rentabilité de 10% bruts et qui nécessite quelques travaux (relativement peu car je n’ai pas suffisamment de connaissances pour le moment).
    Je souhaite emprunter 100% des sommes nécessaires (FAI, notaire et travaux inclus). Mon interrogation réside sur le montant maximum que je peux emprunter pour qu’une banque me suive. Votre expérience vous permet-elle d’avoir un ordre d’idée ?
    2 autres petites questions : un immeuble avec un commerce est-ce plutôt négatif ou positif pour la banque ? Et allonger le plus possible la durée du prêt (25 ans par exemple) est-ce un point positif car ça permet de générer plus de revenus pour l’emprunteur ou est-ce que la banque considère ça comme plus risqué pour elle (même si le taux est plus important) ?

    Je me doute que vous ne pouvez pas répondre à toutes les sollicitations mais si le temps libre que vous offre vos investissements vous le permet … En tout cas votre blog m’a déjà beaucoup aidé, merci à vous de nous faire partager vos connaissances et expériences !

    Cordialement

    • Guillaume dit :

      Salut Anto,
      Tu devrais commencer « petit » pour te faire la main. Par exemple une petite maison de ville de 60 m2 par exemple. En province tu peux en trouver à 60 k et ça peut se louer 500 €.
      U

      • Guillaume dit :

        Un commerce au rdc peut être un vrai boulet si l’emplacement commercial est mauvais, je te déconseille si tu n’es pas expérimenté où si tu n’a pas les reins assez solide.
        Plus la durée du prêt est longue et plus la banque considérera que c’est risqué.
        Dans quelle région habite tu?

  14. Anto dit :

    Merci de ton retour aussi rapide!

    J’habite en Bourgogne (à la frontière de la Saône-et-Loire,l’Ain et le Jura). Je suis au début de mes recherches, les meilleures rentabilités trouvées (« sur papier ») même en intégrant 1,5 mois de vacance/an semblent être dans les villes de 5 à 10 000 habitants donc je me concentre sur ces territoires avant d’aller dans le détail (visites, contact banque…)

    Je pensais que 25 000€ d’épargne pouvait être un avantage donc je m’étais fixé un maximum de 120 000€ tout inclus (biens affichés à 100 000€ maximum) avec dans l’idéal 3 lots dont 1 qui nécessite quelques travaux. Au vu de ce que tu me dis il vaudrait mieux que je m’en tienne à 2 lots.

    Faire petit effectivement mais comme je ne sais pas si j’aurais la possibilité et/ou l’envie d’investir une 2ème fois à moyen terme, j’aimerais si possible trouver le projet le plus gros qu’une banque puisse financer au vu de ma situation actuelle. Mais je n’arrive pas à évaluer ce montant maximum et je n’ai encore pas de certitude sur la pertinence de ce mode de fonctionnement (hou pompeuse cette phrase)

    Après je ne suis pas pressé et il me reste beaucoup de chose à étudier/faire et notamment trouver tous les bons interlocuteurs (banque, courtier, artisans…) et j’ai bien conscience qu’au fil de mes recherches je vais peut-être être amené à revoir sérieusement mes plans.

  15. Anto dit :

    PS : Promis j’arrête avec les messages de 12 paragraphes…

  16. seb dit :

    Bonjour,
    C’est très bien pour un début, cette opération la mettra bien dans le bain.
    Attention tout de même au marché local, qui me semble un peu juste pour de la petite surface.
    Il faudra faire des concessions sur les profils des locataires et sur le loyer mais au pire des cas elle autofinancera.
    Seb

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