Acheter un mobil-home : est-ce vraiment rentable ?

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32 réponses

  1. Bonjour, entièrement d’accord avec l’article. Sur le papier c’est bien beau mais en pratique être dépendant d’un hôtelier, être obligé d en racheter un tout les 10 ans non merci. Par contre si vous désirez acheter un mobilehome pour ses vacances et louer quelques semaines pour couvrir les frais cela se calcule… Et les camping municipaux? Il n y a pas possibilité de mettre un mobilhome?

    • Guillaume dit :

      Salut Patrice,
      En effet les camping municipaux sont une piste à creuser…
      D’ailleurs Jean-Pierre dont je parle en introduction à ses MH dans un camping municipal. Le pb est que généralement ces campings sont assez bas de gamme (ce n’est pas pour autant qu’ils ne sont pas charmants !).
      Le mieux quand même pour la rentabilité est de créer son propre camping et d’y mettre ses MH ! 🙂
      J’ai failli passer le cap il y a quelques années en rachetant un camping…avant de me dégonfler !

    • emmanuel dit :

      Bonjour Patrice,
      Oui dans les campings municipaux, la situation est certainement plus stable et moins chère que dans une structure privée, mais après, bonjour la commercialisation.
      Pour attirer des clients ça va être un peu plus compliqué avec le niveau de prestation généralement rencontré dans ce type d’établissement.
      D’un autre côté, la perle rare doit bien exister mais il faut bien bien chercher.
      Emmanuel

  2. Bonjour,

    Certain camping vendent des parcelles pour y mettre votre mobil home, ce qui peut être plus intéressant….

  3. Emmanuel dit :

    Bonjour Jérôme,
    Il y a quelques mois je me suis renseigné dans un camping en Vendée : ils vendaient une parcelle de 165 m² à 65 000 €.
    On ne va pas généraliser mais le tarif est un peu cher du mètre carré.
    J’avais pris les annonces en photo et je viens de les retrouver sur mon portable.
    Avec un vieux mobil-home dessus on monte à 75 000 €. Le même prix qu’un T2/T3 chez moi.
    Ce n’est pas facile de trouver des solutions pour rentabiliser cet investissement !
    Emmanuel

  4. Bonjour,

    1°) En ce qui concerne la TVA

    Pas besoin d’être expert comptable pour avoir un avis un peu de bon sens suffit :
    – l’Etat n’est pas du genre à faire de cadeau gratuit
    – Le principe général de la TVA (sans entrer dans les détails pour les non comptables) : une entreprise collecte la TVA sur ses ventes, elle verse la TVA sur ses achats( à ses fournisseurs) ce montant sera déduit de la TVA collectée et la différence sera versée à l’Etat (ou se dernier remboursera s’il y a plus de déductible que de collecté)
    – Pour déduire la TVA de l’achat du MH il faut donc
    a) que le vendeur du MH soit assujetti à la TVA (et fournisse une facture la faisant ressortir) : c’est le cas quand vous achetez votre MJ chez Siblu ou Cie ce n’est généralement pas le cas quand vous en achetez un d’occasion à un particulier
    b) que vous choisissiez de vous assujettir à la TVA
    – Lorsque vous allez louer votre MH vous serez en concurrence avec le camping (qui est aussi assujetti à la TVA) et à d’autres particuliers dont certains (la majorité ?) n’auront pas fait le choix de l’assujettissement
    – Si votre voisin qui n’a pas choisi l’assujettissement met son MH à la location à 100 € pour toucher la même somme il faudrait que vous mettiez le votre à 110 TTC (la TVA n’est « que » de 10 % sur ces prestations)
    – Vous imaginez bien que le client lambda s’il a le choix entre deux MH identiques dans le même camping un à 100 € l’autre à 110 € ne va pas se jeter sur le MH à 110 €
    – Vous serez donc obligé de mettre votre MH à 100 TTC soit 90.91 pour vous et 9.09 pour l’Etat
    – Si votre taux d’occupation est bon vous allez collecter (sur la durée bien sûr pas forcément sur une année d’exploitation) plein de TVA plus que ce que vous aurez déduit
    – Faites vos calculs mais dans la grande majorité des cas il est préférable de ne pas s’assujettir à la TVA
    – En France, la TVA représente environ la moitié des recettes fiscales de l’Etat (le double de l’impôt sur le revenu)
    – l’Etat ne fait jamais de cadeau gratuit(oui je sais je radote)

    2°) Concernant le camping qui n’est pas très chaud à ce que vous lui fassiez de la concurrence

    En fait c’est un peu plus complexe que cela. C’est un peu comme les résidences de services (tourisme, ehpad, résidences étudiantes) : l’investissement est énorme pour un gestionnaire.
    Dans les commentaires Manu nous indique 1 M€ le ticket d’entrée pour ouvrir un camping. S’il faut en plus acheter des MH, les entretenir etc cela fait gonfler la facture. Et tout cela sans être certain d’avoir un taux d’occupation qui assurera la rentabilité du bouzin
    D’où l’idée d’ouvrir à certains investisseurs pour diminuer la mise de fonds initiale. Pour les résidences de service cela se traduit généralement soit par un achat et conclusion d’un bail commercial avec le gestionnaire soit par un achat de nue-propriété le gestionnaire conservant l’usufruit un certain nombre d’années
    Pour les MH c’est un peu le même principe mais en inversant l’usufruit et la nue-propriété (même si ce n’est pas vrai juridiquement parlant). Siblu n’a pas les moyens (ou ne veut pas prendre seul tous les risques ) de payer le camping les infrastructures générales (piscines …) et des milliers de MH qu’il faudra remplacer au bout de x années
    Il vous laisse acheter le MH vous loue la parcelle (ça assure toujours un minimum de revenus à vous de trouver les clients). Au passage il prend une commission pour le checkin/checkout, vend des accès à certaines infrastructures (toutes ne sont pas forcément comprises dans le tarif de location de la parcelle) etc

    Quand votre MH devient trop vieux il récupère la « pleine propriété » sauf si vous rachetez un MH et que vous repartez pour un tour (un peu comme le renouvellement du bail commercial de la résidence de service)

    3°) En ce qui concerne les chiffres

    Emmanuel n’a pas souhaité faire de simulation. Pourtant ce ne sont que les chiffres qui au final diront si l’investissement est judicieux ou non.
    Sachant qu’un MH doit être considéré un peu comme un achat d’usufruit avec une incertitude sur la date d’extinction de l’usufruit. En effet même avec de l’entretien comme le dit l’article le MH ne sera plus en état d’être loué. Il faut intégrer cette valeur résiduelle nulle (ou pire négative car souvent il faudra payer pour se débarrasser de la carcasse du MH).
    Un appartement peut prendre de la valeur ou en perdre mais il est très rare qu’il ne vaille plus rien et encore plus rare que chez le notaire lors d’une vente ce soit vous qui fassiez un chèque à l’acheteur.
    Il en résulte qu’il ne faut surtout pas comparer la rentabilité issue d’un MH à celle d’un bien immobilier. Sur mon blog, j’ai repris un exemple chiffré qui circule beaucoup sur les blogs en montrant que 8% sur de l’immobilier était généralement mieux que 12 % sur un MH

    Reste bien sûr la possibilité de voir cela comme un achat plaisir (j’ai de très bons souvenirs de ma lointaine jeunesse passée en camping) si on souhaite aller au même camping pendant un certain nombre d’années en faisant financer par la location quand on n’en profite pas. Un peu comme on achèterait une semaine en time-share…

  5. william dit :

    Bonjour Emmanuel et Guillaume,

    Article très instructif. Si certains pensaient investir dans un MH, tu leur as certainement fait changer d’avis. L’achat de MH reste une dépense. Qui rapporte, peut être mais une dépense quand même. Perso je ne pense pas que je ferai ce choix un jour.

  6. Raphaël dit :

    En effet, quand j’ai commencé à lire l’article, j’ai trouvé ça intéressant voir même trop beau et puis en voyant la liste des charges et contraintes énumérées, ça refroidit salement ! La conclusion est très bonne je trouve : pas pour moi !

  7. Emmanuel dit :

    Bonjour Raphaël,
    Thèse, antithèse, synthèse… ça me rappelle le Bac !
    Au plaisir

  8. Rudy dit :

    bonjour à tous,
    pour avoir vecu dans un camping pendant 7 ans, je dois dire que meme si le mobile home decote vite et que les frais des camping sont important, les MH sont rentables rapidement…

    mais il y a beaucoup plus rentable que les MH que vous pouvez exploiter facilement chez vous si vous avez un jardin et qui coutent bien moin cher à l’achat, et surtout moins de contraintes…

    ce sont les yourtes , tipies, et autres tentes sahara haut de gammes, une simple autorisation de votre mairie suffit.achat de 3000 a 20000€ .et la nuit dans une petite yourte est le meme prix voir plus cher qu’un studio dans votre ville.
    .
    Il y a aussi des opportunités d’achats de terrains de « loisirs », les terrain de loisirs cela n’existent pas, ce sont soit des terrains constructibles soit des terrains agricoles ,et là ,on peut faire de de bonnes opérations,il n existe meme des terrains viabilisés mais non constructible, mais c’est pareil il faut se renseigner auprès des mairies pour l’autorisation, il ne s’agit pas de faire un camping avec 50 MH ou yourtes mais juste quelques unes…il y en a deja plein qu’ils le font.

    je dois reconnaitre que parfois c’est un peu « border line » mais c’est parfois très tentant d’investir dans l’achat d’un terrain + tentes haut de gamme.

    Merci Guillaume pour ce blog très instructif,

    Rudy

  9. Emmanuel dit :

    Bonjour Rudy,

    Je vois qu’on regarde les mêmes choses. C’est vrai que c’est tentant tous ces hébergements alternatifs…

    J’ai même pensé aux bateaux à flot dans les ports de plaisance. Il y en a qui le font en saisonnier.

    Pour les yourtes et autre tentes haut de gamme, les prix d’achat font rêver mais le problème sera surtout de louer toute l’année (surtout par chez moi).

    Le bien ne sera exploitable qu’une partie de l’année.

    Donc, à voir.

    Et le confort est généralement très sommaire : toilettes sèches, douches dans le garage du propriétaire…

    Une semaine de location en hiver va être difficile à vendre.

    Par contre c’est vrai que les prix à la nuitée sont assez hallucinants.

    Alors pourquoi pas si c’est rentable !

    A bientôt

    Emmanuel

  10. MARJAULT dit :

    Bonjour !
    Article très intéressant effectivement ! Je suis propriétaire de trois mobil home, je connais donc la question. J’ajouterai toutefois une petite remarque à cet article. Certains campings ont fait en sorte que la location réalisée par les propriétaires leur rapporte aussi. Ils ont pour ceci des systèmes de contrat très réfléchis.
    Par exemple, les campings dans lesquels je suis, vendent leur mobil home et du coup font une belle marge tout en vous faisant cadeau des frais d’entrée et d’installation. De plus, il me laisse faire du locatif sachant que je garde la totalité des revenus. La ou ils gagnent c’est que les vacanciers doivent avoir des cartes pour avoir accès aux activités proposées. Ils ont tout intérêt à ce que vous remplissiez vos mobil home pour vendre des cartes.
    Le fait que je fasse la gestion du mobil home ne leur coute rien, ni état des lieux, ni frais…
    Ils encaissent le loyer de parcelle, le prix des cartes, les bouteilles de gaz et c’est très important qu’ils gagnent bien leur vie. C’est ce qui me permet de faire mes bénéfices sur mes locations saisonnières et j’en suis très satisfait.
    D’ailleurs ce genre de système permet à des familles de se faire des vacances gratuites s’ils sont un peu malin pour rembourser les frais de parcelles.
    J’ai crée un site sur lequel vous trouverez des informations importantes, il me semble, avant d’acheter un mobil home.
    http://www.investissementmobilhome.com
    Bien cordialement

  11. Batptiste dit :

    Bonjour,
    pour ma part, l’inverstissement d’un MH s’est faite en prenant tout le recul nécessaire, que ce soit en vue des tournures d’inflations implicites de la part de l’Etat et pseudo alléchante par des déductions d’impôts, ou par ma propre expérience passée.
    Pour cette dernière, ma grand-mère a eu son propre MH pendant 5 ans dans un camping passé de 3 à 4 étoiles. Inflation l’obligeant à devoirs louer régulièrement le bien: passé de 2500 euros annuel + charges à 4000 euros + 1,5 x charges en 1 an (lors du surclassement du camping vous l’aurez compris).
    2 années plus tard, le MH au toit plat n’est plus accepté dans le camping (plus assurable nous a-t-on dit) donc revente en urgence 1000 euros à un particulier, par chance dans notre malheur. Fin de l’histoire.
    Autant dire qu’il faut prendre toutes les précautions pour tenter un business lucratif autour de ça.
    J’ai quand même tenté l’histoire, avec un MH à 10k euros d’occasion en faisant un crédit de 13k couvrant les frais du crédit et le transport, sur 5 ans.
    Le choix d’un camping 4 étoiles déjà fort mérité m’assurait une inflation moins forte, voir mieux… pari gagnant ! Le camping est révisé tous les 5 ans pour ses étoiles, et celui-ci est repassé en 3 étoiles !
    Des clients propriétaires, furieux, ont quitté l’établissement, ce qui a mis à mal celui-ci. Pour autant, fort de sa notoriété, le camping à quasiment gardé le même tarif locatif pour les vacanciers et à même investi pour récupérer son étoile.
    Moralité, aucune inflation possible sur quelques années, je pense avoir fait un bon choix de camping.
    Ce camping est situé dans les terres, à 15 kms du littoral, mais la camping étant la tendance actuelle, il fait complet entre juillet et aout, du moins sur la partie camping.
    Mon CA est de 7400 euros annuel
    Ma redevance pour le camping d’environ 3500 euros / ans eau et electricité comprise (chaque client paye une taxe indépendante durant le séjour au camping).
    Mon amortissement sur les 13k de crédit sur 5 ans me coute 2600 euros / an.
    Je compte également 600 euros par ans d’entetien du MH + bouteilles de gazs
    Donc les 5 premières années je gagne 700 euros par an + quelques aides de l’Etat soit environ 1000 euros, c’est pas énorme mais je ne perd rien sur mon investissement.
    Je place cette argent sur un compte et cela paye en général une partie de mes vacances dans un mobile-home (je sais c’est le comble).
    Dans 1 an, j’aurai remboursé le capital de mon bien, donc je vais pouvoir soufflé, je n’ai rien perdu, les entrées d’argent sont stabilisées, j’ai le même tarif depuis 4 ans et je suis la tendance du marché. S’il y a une inflation pour la location de l’emplacement du camping, le tarif augmentera un peu pour le client, ce qui est logique.
    J’aurai bientot un résultat net de 3600 euros / an, soit 300 euros / mois, c’est pas mal. L’idée c’est de remiser 2 autres mobilhome pourquoi pas dans d’autres camping pour dans 5 ans espérer une recette de 1000 euros / mois.
    Attention, cela présente des risques, on joue beaucoup sur l’offre et la demande (client, gérant du camping, aide état…)
    Je passe beaucoup de temps à répondre au téléphone, me déplacer sur site, rénover
    Je sais pertinemment que dans 6 ans, mon MH qui aura 13 ans (acheté d’occasion avec 3 ans d’ancienneté) sera à vendre une bouchée de pain, ainsi que la terrasse et compagnie… donc il faut mettre un roulement contrairement à un logement en dur (quid des avantages / inconvénient).

    A vous de voir, mais je ne suis pour ma part pas d’accord avec tous les commentaires, un peu négatif je trouve 🙂
    Au final le risque est mesuré même en cas d’échec, on est pas sur des sommes collosales

  12. Bonjour !
    Baptiste, je trouve ton analyse judicieuse et bien réfléchie grâce à ton expérience notamment.
    Je crois que tu as souligné quelque chose de très important, il est primordial d’être très bien renseigné avant de se lancer dans un achat de mobil home. Il ne suffit pas de poser quelques chiffres sans connaître le fonctionnement des campings et des contrats proposés.
    Je pense d’ailleurs que le fait de se renseigner est très important pour beaucoup de choses mais dans ce domaine peut-être encore plus…
    Et je suis d’accord, le mobil home peut s’avérer rentable sous certaines conditions faciles à déterminer au départ.
    Bien cordialement
    http://www.investissementmobilhome.com

  13. VAL dit :

    Bonjour

    Je ne sais de quel camping vous parlez mais pour ma part je suis sur FREJUS et il est vrai que les charges sont excessives. Bien sûr le parc est très joli et bien entretenu mais tout de même cela reste onéreux. Les campings municipaux cela peut être une solution, mais ils n’ont certainement pas les mêmes prestations. Je suis de l’avis de Baptiste, en s’investissant bien on peut arriver à payer ses charges en faisant de la location, et on fait du bénéfice en plus. Nous sommes tous contients que l’achat d’un mobil home est comme une voiture, il faut revendre et racheter pour ne pas perdre d’argent, ce n’est pas un placement comme un appartement. Mais bon il faut comparer ce qui est comparable. Trouver un appartement avec une terrasse ou un espace vert au prix d’un mobil home sur la côte c’est impossible Le moindre studio est à plus de 250000€. De plus il faut rajouter les taxes annuelles (foncières et habitation). Nous avons longuement réfléchi durant 5 ans avant de prendre la décision d’acheter un mobil home et depuis 3 ans que nous avons acheté, nous sommes assez satisfaits.Maintenant tous les points sités par Emmanuel, sont à prendre en partie car tous les campings n’appliquent pas les mêmes conditions.
    Le camping où je me trouve est fermé 3 mois juste à la période où personne ne viendrai il est ouvert des vacances de février aux vacances de la Toussaint. Il n’y a aucune règle pour la vetusté du mobil home, uniquement si vous laissez le mobil home à la location au camping, il ne doit pas dépasser les 7 ans.
    Conclusion, si l’on doit se poser la question, l’achat d’un mobil home est-il intéressant ou non et bien tout dépend de son budjet. Minimum 45000€ un mobil home pour 250000€ un studio, il n’y a pas photo, et de nos jours je ne connais pas beaucoup de monde qui puisse s’offrir une résidence secondaire au delà de 250000€ si ce n’est un investisseur. Après cela concerne une classe supérieure et celle-ci ne se posera pas la question.
    Bien cordialement

  14. eric dit :

    Bonjour a tous.

    Suite au com de Baptiste et sujet a sa grand mère,il est vrai que notre économie aurait tout a gagner dans l’assainissement et la clarté des milieux d’affaires concernant l’ investissement populaire.

    On ne possède pas tous un conseiller juridique a la signature d’un contrat et c’est ma raison de venir prendre conseil sur le blog de Guillaume que je remercie ainsi que tous.

    Moi et ma femme sommes tentés par un investissement, a but locatif exclusivement, concernant le MH.

    J’ai demandé ce Dimanche dernier leur catalogue a Siblu via leur site avant « peut être » d’aller plus loin .

    Si quelqu’un,propriétaire de MH chez Siblu ou internaute sympa de ce blog pouvait m’en dire un peu plus concernant ce style d’investissement géré par ce groupe.

    Concernant les garanties,les avantages, ainsi que le profit occasionné après décompte de taxes diverses que je ne connais pas vraiment question %.

    Combien de temps pourrons nous profiter de l’emplacement prévu pour l’achat de notre MH ?

    Le rapport coût-bénéfice entre la recherche-locataires/gestion-locative de Siblu et les loyers qui nous reviennent hors évidemment le crédit d’achat du MH?

    Que doit stipuler le contrat de vente et que doit imposer l’acheteur afin de se préserver d’éventuelles surprises au fil du temps?

    Puis je avoir le contrat type avant signature et prendre le temps de l’étudier?

    Pour la gestion professionnelle,moins de bénéfices,bien sur mais la tranquillité se paie aussi.

    Ceci afin de vous expliquer un peu notre profil et notre but premier d’investir en toutes sécurité,au risque de gagner un peu moins.

    Merci a notre hôte Guillaume pour son blog et a tous.

    Cordialement.

  15. Yann dit :

    Bonsoir Eric !
    Si vous voulez, je connais parfaitement les sociétés comme celle que vous avez citée. Je possède plusieurs mobil home et j’ai donc quelques années de recul.
    Sur mon site, vous trouverez mes coordonnées téléphoniques.
    Appelez-moi, je vous expliquerai ceci le plus clairement possible…là ce serait très long!
    merci à vous
    http://www.investissementmobilhome.com
    Bien cordialement

  16. Gaillard dit :

    Bonjour, j’ai acheté un mobilhome en Vendée mais ne souhaite pas le louer ,je préfère recevoir mes enfants et petits enfantsmais la gérante veut me faire payer mes gendres et belles filles et certains de mes petits enfants ages de plus de 3ans. Par ailleurs je suis insuffisante respiratoire et ne veux pas ouvrir la barrière à la personne qui me livre l’oxygène.Cette personne nous avez pas dit tout cela lorsque l’on a achede vendre et suis très malheureuse et.J’envisage de le vendre

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